+359 879 333 822 r.nikoghosyan@bulgharhomes.com WhatsApp Po. až pá., 9:00 až 18:009:00 až 18:00

Zahraniční investice

Nový článek již brzy.

Připravujeme analýzu zahraničních kupujících nemovitostí u nás po přijetí eura. Článek se zde odkryje automaticky, bez obnovení stránky.

00:00:00:00

dní : hodin : minut : sekund

Zahraniční investice 14. srpna 2026 · 10 min čtení

Raffy Nikoghosyan Makléř, BulGhar Homes

Bulharsko po přijetí eura

Rusové přestávají prodávat. Kdo kupuje místo nich?

Ruský odliv nemovitostí u nás se rychle zpomaluje a zahraniční investice v Bulharsku po přijetí eura vzrostly více než čtyřnásobně. Neexistuje oficiální rejstřík, který by ukazoval, kdo co kupuje, proto jsme shromáždili dostupná data na jednom místě, bez narážek na „invazi“.

Sdílet

BulGhar Homes

Trusted Homes · Trusted Future

Ruští prodávající

Rusové přestávají prodávat.

Odliv · leden–duben 2025

−0 mil. €

−96 %

Stejné období · 2026

−0 mil. €

Do konce května 2026 kumulativní odliv mírně vzrostl, na 2,4 mil. €, ale zůstává daleko pod tempem předchozího roku. Podle údajů Bulharské národní banky (BNB), platební bilance.

nemovitostí stále vlastní ruští občané u nás

z nich, téměř polovina, je v obci Nesebar

z evidovaných záznamů bylo založeno po 24. 2. 2022, začátku války

Větší část ruského vlastnictví u nás není stará. Je poválečná. Údaje pocházejí z výpisu Agentury pro zápisy (Агенция по вписванията), který zveřejnil deník „Sega“.

Pro poctivost: celkové zahraniční investice v Bulharsku vzrostly oproti roku 2025 více než čtyřnásobně, na zhruba 2,3 mld. €, a podle jiného zdroje až na sedminásobek zahraničních investic do dubna 2026. Euro je uváděno jako katalyzátor. Ale čistý tok zahraničních investic konkrétně do nemovitostí v roce 2025 byl záporný, −19,7 mil. €. Boom je zatím v celkových zahraničních investicích v Bulharsku, ne výslovně v sektoru bydlení.

Noví kupující

Kdo kupuje místo nich.

Média označují některé národnosti za „invazi“ v konkrétních čtvrtích. Data jsou skromnější: různé profily, s různými rozpočty a motivy, a u některých z nich je zatím více očekávání než tvrdých důkazů.

Rumuni

Masový trh u moře, aktivní, časté obchody.

Ukrajinci

Luxusní segment, převážně co nejblíže moři, nejčastěji ve Varně.

Němci a Izraelci

Převážně investiční cíl, nákup k pronájmu.

Polští a čeští kupující

Očekává se aktivita, ale zatím spíše anekdotická, nedoložená tvrdými daty.

0 %

zahraničních kupujících mořských rekreačních bytů jsou důchodci z Německa, Francie, Itálie a Nizozemska. Údaje jsou z Capital.bg, na základě 30 000 skutečných vyhledávání.

Co zahraniční kupující platí

Rozpočty a ceny.

Samostatný dům, Černomoří80 000–150 000 €

Luxusní bytod 100 000 €

Luxusní vila300 000–500 000 €

1 200–2 000 €

za m², kvalitní byty v Sunny Beach, Nesebaru a Sveti Vlas

Neexistuje jednotný veřejný rejstřík s rozpisem ceny podle národnosti kupujícího. Rozpětí výše jsou z aktivních inzerátů a z našich zkušeností s klienty v terénu.

Od 1. 1. 2026

Co změnilo euro.

Odstraněno kurzové riziko lev/euro. Trh je srozumitelnější a předvídatelnější pro cizince, který počítá v eurech.

Snazší a rychlejší převody prostředků mezi eurozónou a Bulharskem.

Daňový kontext beze změny, ale konkurenceschopný: paušální sazba 10 % daně z příjmu, pod průměrem eurozóny. Nový práh pro povinnou registraci k DPH, 51 130 € ročně.

Pro kontext opačným směrem: úroky hypotečních úvěrů u nás po přijetí eura nezačaly růst, naopak. Viz Frankfurt zvýšil sazby, a bulharská hypotéka zlevnila.

Chorvatsko, v eurozóně od roku 2023

Ne zda, ale kdy.

0 %

obchodů s nemovitostmi v Chorvatsku

je se zahraničními kupujícími, vedenými čtyřmi národnostmi:

Němci Rakušané Slovinci Italové

Občané EU kupují v Chorvatsku na rovnoprávném základě s místními, bez omezení. Euro odstraňuje kurzové riziko pro investory z eurozóny a zrychluje růst cen v prémiových lokalitách. Podle údajů Property Forum.

◆

Pro Bulharsko je srovnatelný model pravděpodobný, ale trh je stále v rané fázi.

Tón v médiích

Zpravodajství se velmi liší, od pozitivního příběhu o růstu investic po ostřejší titulky o konkrétních národnostních skupinách v sektoru nemovitostí. Data výše ukazují mix Bulharů a cizinců, ne jednosměrný trend, a právě proto si zaslouží klidnější pohled než poplašné titulky.