Ausländische Investitionen
14. August 2026 · 10 Min. Lesezeit
Raffy Nikoghosyan
Makler, BulGhar Homes
Bulgarien nach dem Euro
Die Russen hören auf zu verkaufen. Wer kauft an ihrer Stelle?
Der russische Immobilienabfluss in Bulgarien verlangsamt sich stark, und die ausländischen Investitionen in Bulgarien haben sich nach dem Euro mehr als vervierfacht. Es gibt kein amtliches Register, das zeigt, wer was kauft. Deshalb haben wir die verfügbaren Daten an einer Stelle zusammengetragen, ohne Anspielungen auf eine „Invasion“.
BulGhar Homes
Trusted Homes · Trusted Future
Die russischen Verkäufer
Die Russen hören auf zu verkaufen.
Abfluss · Januar–April 2025
−0,0 Mio. €
−96 %
Gleicher Zeitraum · 2026
−0,0 Mio. €
Bis Ende Mai 2026 stieg der kumulierte Abfluss leicht an, auf 2,4 Mio. €, bleibt aber weit unter dem Tempo des Vorjahres. Laut Daten der Bulgarischen Nationalbank (БНБ), Zahlungsbilanz.
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Immobilien befinden sich weiterhin im Eigentum russischer Staatsangehöriger in Bulgarien
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davon, fast die Hälfte, liegen in der Gemeinde Nessebar
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der Registereinträge wurden nach dem 24.02.2022 angelegt, dem Beginn des Krieges
Der größere Teil des russischen Eigentums in Bulgarien ist nicht alt. Er stammt aus der Zeit nach Kriegsbeginn. Die Daten stammen aus einer Auskunft der Eintragungsagentur (Агенция по вписванията), veröffentlicht von der Zeitung „Sega“.
§
Der Ehrlichkeit halber: Die ausländischen Investitionen in Bulgarien insgesamt haben sich gegenüber 2025 mehr als vervierfacht, auf rund 2,3 Mrd. €, und nach einer anderen Quelle liegen sie bis April 2026 sogar bis zu siebenmal höher. Der Euro gilt als Katalysator. Der Nettozufluss ausländischer Investitionen speziell in Immobilien war 2025 jedoch negativ, −19,7 Mio. €. Der Boom liegt vorerst bei den ausländischen Investitionen insgesamt in Bulgarien, nicht ausdrücklich im Wohnungssektor.
Die neuen Käufer
Wer kauft an ihrer Stelle.
Die Medien sprechen bei einzelnen Nationalitäten in bestimmten Vierteln von einer „Invasion“. Die Daten sind bescheidener: unterschiedliche Profile mit unterschiedlichen Budgets und Motiven, und bei manchen gibt es noch mehr Erwartung als belastbare Belege.
Rumänen
Massenmarkt am Meer, aktiv, häufige Geschäfte.
Ukrainer
Luxussegment, meist so nah am Meer wie möglich, am häufigsten in Varna.
Deutsche und Israelis
Vor allem Anlageziel, Kauf zur Vermietung.
Polnische und tschechische Käufer
Erwartet wird Aktivität, bislang aber eher anekdotisch und nicht durch belastbare Daten belegt.
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der ausländischen Käufer von Ferienwohnungen am Meer sind Rentner aus Deutschland, Frankreich, Italien und den Niederlanden. Die Daten stammen von Capital.bg, auf Grundlage von 30.000 tatsächlichen Suchanfragen.
Was ausländische Käufer zahlen
Budgets und Preise.
Freistehendes Haus, Schwarzmeerküste80.000–150.000 €
Luxusvilla300.000–500.000 €
1.200–2.000 €
pro m², hochwertige Wohnungen in Sonnenstrand, Nessebar und Sveti Vlas
Es gibt kein einheitliches öffentliches Register mit einer Preisaufschlüsselung nach Nationalität des Käufers. Die obigen Spannen stammen aus aktiven Inseraten und aus unserer Erfahrung mit Kunden vor Ort.
Ab 01.01.2026
Was der Euro verändert hat.
01
Das Währungsrisiko Lew/Euro ist entfallen. Der Markt ist für Ausländer, die in Euro rechnen, verständlicher und besser planbar.
02
Einfachere und schnellere Geldtransfers zwischen der Eurozone und Bulgarien.
03
Steuerlich bleibt der Rahmen unverändert, ist aber wettbewerbsfähig: ein Pauschalsatz von 10 % Einkommensteuer, unter dem Durchschnitt der Eurozone. Neue Schwelle für die Pflichtregistrierung zur Mehrwertsteuer: 51.130 € pro Jahr.
Zum Kontext in die andere Richtung: Die Hypothekenzinsen in Bulgarien sind nach dem Euro nicht gestiegen, im Gegenteil. Siehe Frankfurt hat die Zinsen erhöht, und das bulgarische Hypothekendarlehen ist günstiger geworden.
Kroatien, seit 2023 in der Eurozone
Nicht ob, sondern wann.
0 %
der Immobiliengeschäfte in Kroatien
betreffen ausländische Käufer, angeführt von vier Nationalitäten:
Deutsche
Österreicher
Slowenen
Italiener
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EU-Bürger kaufen in Kroatien gleichberechtigt mit Einheimischen, ohne Beschränkungen. Der Euro beseitigt das Währungsrisiko für Investoren aus der Eurozone und beschleunigt den Preisanstieg in Premiumlagen. Laut Daten von Property Forum.
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Für Bulgarien ist ein vergleichbares Modell wahrscheinlich, aber der Markt befindet sich noch in einer frühen Phase.
Der Ton in den Medien
Die Berichterstattung schwankt stark, von einer positiven Erzählung über wachsende Investitionen bis zu schärferen Schlagzeilen über bestimmte Nationalitäten im Immobiliensektor. Die obigen Daten zeigen eine Mischung aus Bulgaren und Ausländern, keinen einseitigen Trend, und verdienen gerade deshalb einen ruhigeren Blick als die alarmierenden Schlagzeilen.
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