+359 879 333 822 [email protected] WhatsApp Пн. до пт., 9:00 до 18:009:00 до 18:00

Иностранные инвестиции

Новая статья ожидайте скоро.

Мы готовим анализ иностранных покупателей недвижимости в Болгарии после перехода на евро. Статья откроется здесь автоматически, без перезагрузки.

00:00:00:00

дни : часы : минуты : секунды

Иностранные инвестиции 14 августа 2026 · 10 мин чтения

Раффи Никогосян Брокер, BulGhar Homes

Болгария после евро

Россияне перестают продавать. Кто покупает вместо них?

Российский отток недвижимости в Болгарии резко замедляется, а иностранные инвестиции в страну выросли более чем в 4 раза после перехода на евро. Официального реестра, который показывал бы, кто что покупает, нет, поэтому мы собрали доступные данные в одном месте, без намёков на «нашествие».

BulGhar Homes

Trusted Homes · Trusted Future

Российские продавцы

Россияне перестают продавать.

Исходящий поток · с января по апрель 2025

−€0 млн.

−96%

Тот же период · 2026

−€0 млн.

К концу мая 2026 кумулятивный отток немного вырос, до €2,4 млн, но остаётся далеко ниже темпа предыдущего года. По данным БНБ (платёжный баланс).

объектов всё ещё принадлежат российским гражданам в Болгарии

из них, почти половина, находятся в общине Несебыр

из партид (учётных записей в регистре) открыты после 24 февраля 2022, начала войны

Большая часть российской собственности в Болгарии не старая. Она появилась после начала войны. Данные из справки Агентства по вписванията (регистрационное агентство), опубликованной газетой «Сега».

Ради честности: общие иностранные инвестиции в Болгарию выросли более чем в 4 раза по сравнению с 2025 г., примерно до €2,3 млрд, а по другому источнику, до 7 раз больше иностранных инвестиций к апрелю 2026 г. Евро называют катализатором. Но чистый поток иностранных инвестиций конкретно в недвижимость в 2025 г. был отрицательным, −€19,7 млн. Бум пока в общих иностранных инвестициях в Болгарию, а не именно в жилищном секторе.

Новые покупатели

Кто покупает вместо них.

СМИ называют отдельные национальности «нашествием» в конкретных районах. Данные скромнее: разные профили, с разными бюджетами и мотивами, а по некоторым из них пока больше ожиданий, чем твёрдых доказательств.

Румыны

Массовый рынок на побережье, активны, частые сделки.

Украинцы

Люксовый сегмент, преимущественно максимально близко к морю, чаще всего в Варне.

Немцы и израильтяне

В основном инвестиционная цель, покупка для сдачи в аренду.

Польские и чешские покупатели

Ожидается активность, но пока это скорее отдельные наблюдения, не подтверждённые твёрдыми данными.

иностранных покупателей морских курортных апартаментов это пенсионеры из Германии, Франции, Италии и Нидерландов. Данные Capital.bg, на базе 30 000 реальных запросов.

Что платят иностранные покупатели

Бюджеты и цены.

Отдельный дом, Черноморьеот €80 000 до 150 000

Люксовая квартираот €100 000

Люксовая виллаот €300 000 до 500 000

от €1 200 до 2 000

за м², качественные квартиры в Солнечном береге, Несебыре и Св. Власе

Единого публичного реестра с разбивкой цены по национальности покупателя нет. Диапазоны выше взяты из активных объявлений и нашего опыта с клиентами на месте.

С 1 января 2026

Что изменило евро.

Устранён валютный риск лев/евро. Рынок понятнее и предсказуемее для иностранца, который считает в евро.

Более простые и быстрые переводы средств между еврозоной и Болгарией.

Налоговый контекст без изменений, но конкурентный: плоская ставка 10% подоходного налога, ниже среднего по еврозоне. Новый порог обязательной регистрации по НДС, €51 130 в год.

Для контекста в другую сторону: ставки по ипотечным кредитам в Болгарии после евро не пошли вверх, наоборот. Смотрите Франкфурт поднял ставки, а болгарская ипотека подешевела.

Хорватия, в еврозоне с 2023

Не «будет ли», а когда.

сделок с недвижимостью в Хорватии

приходятся на иностранных покупателей, во главе с четырьмя национальностями:

Немцы Австрийцы Словенцы Итальянцы

Граждане ЕС покупают в Хорватии наравне с местными, без ограничений. Евро устраняет валютный риск для инвесторов из еврозоны и ускоряет рост цен в премиальных локациях. По данным Property Forum.

◆

Для Болгарии сопоставимая модель вероятна, но рынок ещё в ранней фазе.

Тон в СМИ

Освещение сильно различается, от позитивного нарратива о росте инвестиций до более резких заголовков об отдельных национальных группах в секторе недвижимости. Данные выше показывают смесь болгар и иностранцев, а не однонаправленную тенденцию, и именно поэтому заслуживают более спокойного взгляда, чем тревожные заголовки.