Іноземні інвестиції
14 серпня 2026 · 10 хв читання
Раффі Нікогосян
Брокер, BulGhar Homes
Болгарія після євро
Росіяни перестають продавати. Хто купує замість них?
Російський відплив нерухомості в Болгарії різко сповільнюється, а іноземні інвестиції в Болгарію зросли понад учетверо після євро. Офіційного реєстру, який показував би, хто що купує, немає, тому ми зібрали наявні дані в одному місці, без натяків на «навалу».
BulGhar Homes
Trusted Homes · Trusted Future
Російські продавці
Росіяни перестають продавати.
Вихідний потік · від січня до квітня 2025
−€0 млн
−96%
Той самий період · 2026
−€0 млн
До кінця травня 2026 кумулятивний відплив трохи зріс, до €2,4 млн, але залишається значно нижчим за темп попереднього року. За даними БНБ (платіжний баланс).
0
обʼєктів нерухомості досі належать громадянам Росії в Болгарії
0
з них, майже половина, у громаді Несебр
0
партид у реєстрі відкрито після 24 лютого 2022 року, початку війни
Більша частина російської власності в Болгарії не стара. Вона зʼявилася після початку війни. Дані з довідки Агенції з реєстрації (Агенция по вписванията), опублікованої газетою «Сега».
§
Заради чесності: загальні іноземні інвестиції в Болгарію зросли понад учетверо проти 2025 року, до близько €2,3 млрд, а за іншим джерелом, до 7 разів більше іноземних інвестицій до квітня 2026 року. Євро називають каталізатором. Але чистий потік іноземних інвестицій конкретно в нерухомість у 2025 році був відʼємним, −€19,7 млн. Бум поки що в загальних іноземних інвестиціях у Болгарію, а не саме в житловому секторі.
Нові покупці
Хто купує замість них.
Медіа називають окремі національності «навалою» в конкретних районах. Дані скромніші: різні профілі, з різними бюджетами і мотивами, а щодо деяких з них поки що більше очікувань, ніж твердих доказів.
Румуни
Масовий ринок на узбережжі, активні, часті угоди.
Українці
Люкс сегмент, переважно якомога ближче до моря, найчастіше у Варні.
Німці та ізраїльтяни
Переважно інвестиційна мета, купівля для здавання в оренду.
Польські і чеські покупці
Очікується активність, але поки що радше на рівні окремих історій, не підтверджена твердими даними.
0%
іноземних покупців морських курортних квартир це пенсіонери з Німеччини, Франції, Італії та Нідерландів. Дані Capital.bg, на базі 30 000 реальних пошуків.
Що платять іноземні покупці
Бюджети і ціни.
Окремий будинок, Чорноморʼявід €80 000 до €150 000
Люксова квартиравід €100 000
Люксова віллавід €300 000 до €500 000
від €1 200 до €2 000
за кв. м, якісні квартири у Сонячному березі, Несебрі та Св. Власі
Єдиного публічного реєстру з розбивкою ціни за національністю покупця немає. Діапазони вище взяті з активних оголошень і нашого досвіду з клієнтами на місці.
З 1 січня 2026
Що змінило євро.
01
Знято валютний ризик лев/євро. Ринок зрозуміліший і передбачуваніший для іноземця, який рахує в євро.
02
Простіші й швидші перекази коштів між єврозоною і Болгарією.
03
Податковий контекст без змін, але конкурентний: пласка ставка 10% податку на дохід, нижче середнього по єврозоні. Новий поріг обовʼязкової реєстрації за ПДВ, €51 130 на рік.
Для контексту в інший бік: ставки за іпотечними кредитами в Болгарії не пішли вгору після євро, навпаки. Див. Франкфурт підняв ставки, а болгарська іпотека подешевшала.
Хорватія, у єврозоні з 2023
Не чи, а коли.
0%
угод з нерухомістю в Хорватії
припадає на іноземних покупців, серед яких лідирують чотири національності:
Німці
Австрійці
Словенці
Італійці
§
Громадяни ЄС купують у Хорватії нарівні з місцевими, без обмежень. Євро знімає валютний ризик для інвесторів із єврозони і прискорює зростання цін у преміум локаціях. За даними Property Forum.
◆
Для Болгарії подібна модель імовірна, але ринок ще на ранній фазі.
Тон у медіа
Висвітлення дуже різниться, від позитивного наративу про зростання інвестицій до гостріших заголовків про конкретні національні групи в секторі нерухомості. Дані вище показують суміш болгар та іноземців, а не однобічну тенденцію, і саме тому заслуговують на спокійніший погляд, ніж тривожні заголовки.
Продаєте нерухомість? Покупці вже не лише болгари.
Ми покажемо вам реальне коло потенційних покупців для вашої нерухомості. Приходьте на консультацію або попросіть безкоштовну оцінку.
Коментарі
Коментарів ще немає, будьте першим.
