Inwestycje zagraniczne
14 sierpnia 2026 · 10 min czytania
Raffy Nikoghosyan
Agent, BulGhar Homes
Bułgaria po wprowadzeniu euro
Rosjanie przestają sprzedawać. Kto kupuje zamiast nich?
Rosyjski odpływ nieruchomości z Bułgarii gwałtownie zwalnia, a inwestycje zagraniczne w Bułgarii wzrosły po wprowadzeniu euro ponad 4 razy. Nie ma oficjalnego rejestru pokazującego, kto co kupuje, dlatego zebraliśmy dostępne dane w jednym miejscu, bez sugerowania „inwazji”.
BulGhar Homes
Trusted Homes · Trusted Future
Rosyjscy sprzedający
Rosjanie przestają sprzedawać.
Odpływ · styczeń–kwiecień 2025
−0 mln €
−96%
Ten sam okres · 2026
−0 mln €
Do końca maja 2026 skumulowany odpływ nieznacznie wzrósł, do 2,4 mln €, ale pozostaje daleko poniżej tempa z poprzedniego roku. Według danych Bułgarskiego Banku Narodowego (BNB, Българска народна банка), bilans płatniczy.
0
nieruchomości nadal należy do rosyjskich obywateli w Bułgarii
0
z nich, prawie połowa, znajduje się w gminie Nesebyr
0
kart rejestrowych założono po 24.02.2022, początku wojny
Większość rosyjskiej własności w Bułgarii nie jest stara. Jest powojenna. Dane pochodzą z zestawienia Agencji Wpisów (Агенция по вписванията), opublikowanego przez dziennik „Sega”.
§
Dla uczciwości: łączne inwestycje zagraniczne w Bułgarii wzrosły ponad 4 razy w porównaniu z 2025 r., do około 2,3 mld €, a według innego źródła nawet do 7 razy więcej inwestycji zagranicznych do kwietnia 2026 r. Za katalizator uważa się euro. Ale netto przepływ inwestycji zagranicznych konkretnie w nieruchomości w 2025 r. był ujemny: −19,7 mln €. Boom jest na razie w ogólnych inwestycjach zagranicznych w Bułgarii, a nie wprost w sektorze mieszkaniowym.
Nowi kupujący
Kto kupuje zamiast nich.
Media nazywają niektóre narodowości „inwazją” w konkretnych dzielnicach. Dane są skromniejsze: różne profile, różne budżety i motywy, a w przypadku niektórych z nich wciąż jest więcej oczekiwań niż twardych dowodów.
Rumuni
Rynek masowy nad morzem, aktywni, częste transakcje.
Ukraińcy
Segment luksusowy, głównie jak najbliżej morza, najczęściej w Warnie.
Niemcy i Izraelczycy
Głównie cel inwestycyjny, zakup z myślą o wynajmie.
Polscy i czescy kupujący
Oczekiwana jest aktywność, ale na razie raczej anegdotyczna, niepotwierdzona twardymi danymi.
0%
zagranicznych kupujących nadmorskie apartamenty wakacyjne to emeryci z Niemiec, Francji, Włoch i Holandii. Dane pochodzą z Capital.bg, na podstawie 30 000 rzeczywistych wyszukiwań.
Ile płacą zagraniczni kupujący
Budżety i ceny.
Dom wolnostojący, wybrzeże Morza Czarnego80 000–150 000 €
Luksusowy apartamentod 100 000 €
Luksusowa willa300 000–500 000 €
1 200–2 000 €
za m², apartamenty dobrej jakości w Słonecznym Brzegu, Nesebyrze i Sveti Vlas
Nie ma jednego publicznego rejestru z podziałem cen według narodowości kupującego. Powyższe przedziały pochodzą z aktywnych ogłoszeń i naszego doświadczenia z klientami w terenie.
Od 01.01.2026
Co zmieniło euro.
01
Zniknęło ryzyko walutowe lew/euro. Rynek jest bardziej zrozumiały i przewidywalny dla cudzoziemca, który liczy w euro.
02
Łatwiejsze i szybsze przelewy środków między strefą euro a Bułgarią.
03
Kontekst podatkowy bez zmian, ale konkurencyjny: płaska stawka 10% podatku dochodowego, poniżej średniej w strefie euro. Nowy próg obowiązkowej rejestracji VAT, 51 130 € rocznie.
Dla kontekstu w drugą stronę: stopy kredytów hipotecznych w Bułgarii po wprowadzeniu euro nie poszły w górę, wręcz przeciwnie. Zobacz Frankfurt podniósł stopy, a bułgarski kredyt hipoteczny stał się tańszy.
Chorwacja, w strefie euro od 2023
Nie czy, ale kiedy.
0%
transakcji nieruchomościami w Chorwacji
to transakcje z zagranicznymi kupującymi, na czele z czterema narodowościami:
Niemcy
Austriacy
Słoweńcy
Włosi
§
Obywatele UE kupują w Chorwacji na równi z miejscowymi, bez ograniczeń. Euro usuwa ryzyko walutowe dla inwestorów ze strefy euro i przyspiesza wzrost cen w lokalizacjach premium. Według Property Forum.
◆
W przypadku Bułgarii podobny model jest prawdopodobny, ale rynek jest jeszcze na wczesnym etapie.
Ton w mediach
Relacje różnią się bardzo: od pozytywnej narracji o wzroście inwestycji po ostrzejsze nagłówki o konkretnych grupach narodowych na rynku nieruchomości. Powyższe dane pokazują mieszankę Bułgarów i cudzoziemców, a nie jednokierunkowy trend, i właśnie dlatego zasługują na spokojniejsze spojrzenie niż alarmistyczne nagłówki.
Sprzedajesz nieruchomość? Kupujący to już nie tylko Bułgarzy.
Pokażemy Ci prawdziwy krąg potencjalnych kupujących Twojej nieruchomości. Umów się na konsultację lub poproś o bezpłatną wycenę.
Komentarze
Na razie brak komentarzy. Bądź pierwszy.
