Nejopatrnější forma
je dnes i nejdražší.
Mezi rodičem a dítětem je darování s nulovou daní. Tentýž majetek za výživu a péči stojí 1 350 eur. Právě proto se pak platí jinde.
Tři formy se liší vždy jednou větou. Darování je dnes bezúplatné a konečné. Prodej je úplatný a téměř nezrušitelný. Převod za výživu a péči je úplatný, ale jeho cenou není částka, nýbrž chování, které teprve nastane.
Osvobození se týká méně lidí, než se myslí
Podle čl. 44 odst. 6 zákona o místních daních a poplatcích (ЗМДТ) se nezdaňují majetky nabyté darováním mezi příbuznými v přímé linii a mezi manžely. To je celý okruh. Sourozenci a jejich děti platí sníženou sazbu, pro Varnu 0,8 %. Všichni ostatní platí 6,6 %.
Mezi „všechny ostatní“ patří lidé, kteří se v rodině počítají za blízké: snachy, zeťové, bratranci, sestřenice, tety a strýcové přes sňatek. Rozdíl mezi bratrem a bratrancem u téhož darování je osminásobný.
Ilustrace při daňovém ocenění 45 000 EUR a tržní ceně 100 000 EUR, Varna. Rodič dítěti: 0 EUR. Bratr sestře: 360 EUR. Tchán snaše: 2 970 EUR. Prodej za tržní cenu: 3 000 EUR. Převod za výživu a péči: 1 350 EUR.
Poměr, který rozhoduje: nejopatrnější forma je dnes i nejdražší.
Darování se odvolává.
Prodej ne.
Čl. 227 odst. 1 zákona o závazcích a smlouvách (ЗЗД) uvádí tři taxativní důvody: pokus o život dárce, křivé obvinění z těžkého trestného činu a odmítnutí poskytnout výživu, kterou dárce potřebuje. Prakticky veškerá soudní praxe se týká třetího.
A právě tam je past. „Odmítá“ neznamená „neposkytuje“. Vyžadují se dvě věci současně: dárce skutečně potřebuje a obdarovaný byl vyzván a odmítl. Mlčenlivá nečinnost, bez jediné výzvy, se dokazuje těžko.
Lhůta je jeden rok a je prekluzivní: běží od zjištění důvodů a neobnovuje se. Dědicové mohou pokračovat v již zahájené žalobě, ale nemohou ji zahájit znovu.
Dvě podrobnosti navíc. Předchozí vzdání se práva odvolání je neplatné, tedy ustanovení v listině „dárce se vzdává práva odvolání“ nemá žádnou hodnotu. A odvolání se nedotýká práv třetích osob nabytých před zápisem žaloby: pokud obdarovaný majetek dále prodal, dárce spor vyhraje a nezíská nemovitost, ale náhradu.
Prodej nemá obdobu. Neexistuje zákonný text, který by jej vracel kvůli zhoršeným vztahům; pouze neplatnost nebo zrušení pro nezaplacenou cenu.
Mechanismus, který působí až po smrti
Darování není konečné ani v jiném smyslu. Při otevření dědictví se vytvoří pozůstalost ze všeho, co zůstavitel měl, minus závazky, plus darování, s výjimkou obvyklých.
A tady je pravidlo, které rozbíjí rodiny. Podle čl. 31 zákona o dědictví (ЗН) se darování přičítají podle stavu v době darování a hodnoty v době otevření dědictví.
Stav se tedy posuzuje ke dni darování, ale cena ke dni smrti. Byt darovaný v roce 2005 za 20 000 EUR vstoupí do pozůstalosti v roce 2026 podle dnešní hodnoty a rekonstrukce mezitím provedená se nezapočítává, protože stav se posuzuje z doby před dvaceti lety. Darování zlevní daňově a zdraží dědicky, o celý růst trhu.
Zlomky: při dvou a více dětech bez manžela je povinný díl 2/3; při manželovi a třech dětech klesá volně disponovatelná část na 1/6 (čl. 29 ZN). Darování se krátí postupně od posledního k prvnímu. Související téma: nemovitost v dědictví.
Výživa a péče:
neexistuje „skoro splněno“.
Smlouva je dvoustranná, úplatná, formální a aleatorní: při uzavření nikdo neví, kolik bude stát, protože opatrovaný může žít měsíc nebo patnáct let. Tato nejistota je jejím základem. Zákon ji neupravuje, tedy obsah píší strany a hranice stanoví soud, případ od případu.
Závazek je jednotný a nedělitelný a plní se nepřetržitě a v plném rozsahu. Nesplnění za určité období nelze později dohnat a nesplnění části dluhu je důvodem k úplnému zrušení smlouvy. Neexistuje „skoro splněno“: je splněno a nesplněno a to druhé odebírá celou nemovitost.
Zrušení probíhá soudní cestou, má zpětný účinek a dědicové je mohou požadovat i po smrti, za nesplnění za života.
A to nejnepříjemnější. Pokud při uzavření nabyvatel věděl o blízké a nevyhnutelné smrti převodce, je smlouva neplatná: není nejistota, tedy není základ. Smlouva podepsaná z nemocničního lůžka v posledních týdnech je tedy přesně ta, kterou soud nejsnáze ruší. Forma zvolená k ochraně je zvolena v okamžiku, kdy už nechrání.
„Prodáme to za pět tisíc“ nefunguje ve třech ohledech
Za prvé, daň neklesne. Základem je vyšší z dohodnuté ceny a daňového ocenění, takže se pod ocenění nelze dostat. Při ocenění 45 000 EUR a „ceně“ 10 000 je daň stále 1 350 EUR.
Za druhé, simulace se odhalí. Pokud obchod zakrývá darování, lze jej napadnout podle čl. 17 ZZD. Dokazování je těžké a obvykle vyžaduje protilistinu nebo počátek písemného důkazu, ale když projde, zakrytý obchod se odhalí se všemi důsledky, včetně návratu do pozůstalosti.
Za třetí, a to je číslo, které přijde později. Zapsaná cena se stává pořizovací cenou pro budoucí daň podle zákona o daních z příjmů fyzických osob (ЗДДФЛ). Při pozdějším dalším prodeji se zdanitelný rozdíl počítá z ní, takže několik set eur ušetřených dnes se zítra zaplatí z rozdílu desítek tisíc. Jak vzniká pět různých čísel pro jednu nemovitost: skutečná cena.
Ne daň.
Otázka „co když se to pokazí“.
Tři formy se řadí různě podle toho, na co se rodina ptá.
Pokud je otázka „kolik zaplatíme dnes“, mezi rodičem a dítětem vyhrává darování s nulou.
Pokud je otázka „aby to nešlo vrátit“, vyhrává prodej: neruší se kvůli vztahům a nevstupuje do pozůstalosti.
Pokud je otázka „chci péči, dokud žiji“, pouze výživa a péče dává páku, a ta je z těch tří nejostřejší: jedno nesplněné čtvrtletí odebere celou nemovitost. Pro nabyvatele je to také nejvyšší riziko a pro převodce jediné, které mu něco nechává v rukou.
A ještě jedna podrobnost u spoluvlastněné nemovitosti: prodej podílu spouští předkupní právo podle čl. 33 zákona o vlastnictví (ЗС) a musí být nabídnut nejprve spoluvlastníkům. Darování ho nespouští, a právě proto se používá k jeho obcházení. Podrobně: spoluvlastnictví a rozdělení.
Často kladené otázky
Který příbuzný neplatí daň při darování nemovitosti?
Pouze příbuzní v přímé linii a manželé. Podle čl. 44 odst. 6 ZMDT se nezdaňují majetky nabyté darováním mezi příbuznými v přímé linii a mezi manžely. Sourozenci a jejich děti platí sníženou sazbu, která pro obec Varna činí 0,8 %. Všichni ostatní, včetně snach, zetů a bratranců, platí 6,6 %. Rozdíl mezi bratrem a bratrancem u téhož darování je osminásobný.
Lze darování nemovitosti odvolat?
Ano, ale pouze ze tří taxativních důvodů podle čl. 227 odst. 1 ZZD a v roční prekluzivní lhůtě od jejich zjištění. Prakticky veškerá soudní praxe se týká třetího: odmítnutí poskytnout výživu, kterou dárce potřebuje. „Odmítá“ neznamená „neposkytuje“: vyžaduje se, aby dárce skutečně potřeboval a obdarovaný byl vyzván a odmítl. Předchozí vzdání se práva odvolání je neplatné a odvolání se nedotýká práv třetích osob nabytých před zápisem žaloby.
Vstupuje darovaná nemovitost do dědictví?
Ano. Podle čl. 31 zákona o dědictví se darování přičítají k pozůstalosti, přičemž stav nemovitosti se posuzuje ke dni darování a její hodnota ke dni otevření dědictví. Byt darovaný před dvaceti lety tedy vstupuje do výpočtu podle dnešní ceny a rekonstrukce mezitím provedená se nezapočítává. Úplatné obchody, včetně převodu za výživu a péči, nevstupují, pokud se neprokáže simulace.
Vyplatí se prodat nemovitost za symbolickou cenu?
Ne. Základem daně při nabytí je vyšší z dohodnuté ceny a daňového ocenění, takže daň neklesne pod ocenění a úspora je menší, než se zdá. Zapsaná cena se navíc stává pořizovací cenou pro budoucí daň podle ZDDFL: při pozdějším dalším prodeji se zdanitelný rozdíl počítá z ní. A pokud obchod zakrývá darování, lze jej napadnout jako simulovaný.
Jedna otázka před notářem
Ne „která forma je levnější“, ale „co se má stát, když se vztahy pokazí“. Odpověď na druhou otázku volí formu a je to jediný řádek, který nelze později opravit.
Pošlete nám příbuzenský vztah a daňové ocenění. Vrátíme tři výpočty vedle sebe, s tím, co lze vrátit, od koho a v jaké lhůtě.
Tento materiál není právní ani daňová rada. Konkrétní případ posuzuje právník.
Komentáře
Zatím žádné komentáře. Buďte první.