Найобережніша форма
є і найдорожчою сьогодні.
Між батьками і дитиною дарування має нульовий податок. Та сама нерухомість за договором утримання та догляду коштує 1 350 євро. Саме тому потім платиться в іншому місці.
Три форми різняться одним реченням кожна. Дарування безоплатне й остаточне сьогодні. Продаж оплатний і майже невідкличний. Передача за договором утримання та догляду оплатна, але її ціна не сума, а поведінка, яка ще тільки попереду.
Звільнення охоплює менше людей, ніж здається
За ст. 44, ч. 6 Закону про місцеві податки і збори (ЗМДТ) не оподатковується майно, набуте в дар між родичами по прямій лінії та між подружжям. Це все коло. Брати, сестри та їхні діти платять знижену ставку, для Варни 0,8%. Усі інші платять 6,6%.
До «усіх інших» входять люди, яких у родині вважають близькими: невістки, зяті, двоюрідні брати і сестри, тітки та дядьки по свояцтву. Різниця між братом і двоюрідним братом за одне й те саме дарування восьмикратна.
Ілюстрація за податкової оцінки 45 000 EUR і ринкової ціни 100 000 EUR, Варна. Батько дитині: 0 EUR. Брат сестрі: 360 EUR. Свекор невістці: 2 970 EUR. Продаж за ринковою ціною: 3 000 EUR. Передача за договором утримання та догляду: 1 350 EUR.
Співвідношення, яке вирішує: найобережніша форма є і найдорожчою сьогодні.
Дарування скасовується.
Продаж ні.
Ст. 227, ч. 1 Закону про зобовʼязання і договори (ЗЗД) дає три вичерпні підстави: замах на дарувальника, обмову в тяжкому злочині, і відмову надати утримання, якого дарувальник потребує. Практично вся судова практика йде за третьою.
І саме там пастка. «Відмовляє» не означає «не дає». Потрібні дві речі одночасно: щоб дарувальник справді потребував, і щоб обдарованого попросили, а він відмовив. Мовчазну неучасть, без жодного прохання, довести важко.
Строк один рік і він преклюзивний: спливає від дізнання про підстави і не поновлюється. Спадкоємці можуть продовжити вже розпочатий позов, але не подати його наново.
Дві подробиці згори. Попередня відмова від права на скасування нікчемна, тобто застереження в акті «дарувальник відмовляється від свого права на скасування» не варте нічого. І скасування не зачіпає прав третіх осіб, набутих до внесення позовної заяви до реєстру: якщо обдарований перепродав, дарувальник виграє справу і отримує не нерухомість, а відшкодування.
У продажу аналога цьому немає. Немає норми, яка повертала б його через зіпсовані стосунки; лише нікчемність або розірвання за несплачену ціну.
Механізм, який працює лише після смерті
Дарування не остаточне і в іншому сенсі. При відкритті спадщини утворюється маса з усього, що спадкодавець мав, мінус зобовʼязання, плюс дарування, за винятком звичайних.
І тут той рядок, який розбиває родини. За ст. 31 Закону про спадкування (ЗН) дарування додаються за їхнім станом на час дарування і їхньою вартістю на час відкриття спадщини.
Тобто стан дивляться на день дарування, а ціну на день смерті. Квартира, подарована у 2005 р. за 20 000 EUR, входить до маси у 2026 р. за своєю сьогоднішньою вартістю, а вкладений тим часом ремонт не рахується, бо стан дивляться на те, що було двадцять років тому. Дарування дешевшає податково і дорожчає спадково, з усім зростанням ринку.
Дроби: за двох і більше дітей без подружжя збережена частка становить 2/3; за подружжя і трьох дітей вільна частка падає до 1/6 (ст. 29 ЗН). Дарування відпадають по черзі від останнього до першого. Повʼязана тема: успадкована нерухомість.
Утримання та догляд:
немає «майже виконав».
Договір двосторонній, оплатний, формальний і алеаторний: при укладенні ніхто не знає, скільки він коштуватиме, бо той, за ким доглядають, може прожити місяць або пʼятнадцять років. Ця невідомість і є його підставою. У законі він не врегульований, тобто зміст пишуть сторони, а межі встановлює суд, випадок за випадком.
Обовʼязок єдиний і неподільний і виконується безперервно та в повному обсязі. Невиконання за певний період не можна надолужити пізніше, а невиконання частини належного є підставою для повного розірвання договору. Немає «майже виконав»: є виконане і невиконане, і друге забирає всю нерухомість.
Розірвання відбувається в судовому порядку, має зворотну дію, а спадкоємці можуть вимагати його і після смерті, за невиконання за життя.
І найнеприємніше. Якщо при укладенні набувач знав про близьку і неминучу смерть відчужувача, договір нікчемний: немає невідомості, отже немає підстави. Тобто договір, підписаний з лікарняного ліжка в останні тижні, саме той, який суд скасовує найлегше. Форма, обрана, щоб захистити, обрана в той момент, коли вона вже не захищає.
«Продамо за пʼять тисяч» не працює трьома способами
По-перше, податок не падає. Базою є вища з двох величин: домовлена ціна або податкова оцінка, тобто нижче за оцінку не спускаються. За оцінки 45 000 EUR і «ціни» 10 000 податок усе одно 1 350 EUR.
По-друге, удаваність розкривається. Якщо правочин прикриває дарування, його можна оскаржити за ст. 17 ЗЗД. Доведення важке і зазвичай вимагає зворотного листа або початку письмового доказу, але коли воно вдається, прихований правочин розкривається з усіма наслідками, включно з поверненням до спадкової маси.
По-третє, і це число, яке приходить пізніше. Записана ціна стає ціною набуття для майбутнього податку за Законом про податки на доходи фізичних осіб (ЗДДФЛ). При наступному перепродажі оподатковувана різниця рахується від неї, тобто зекономлені сьогодні кількасот євро платяться завтра з різниці в десятки тисяч. Як народжуються пʼять різних чисел для однієї нерухомості: реальна ціна.
Не податок.
Питання «якщо розладнається».
Три форми шикуються по-різному залежно від того, що питає родина.
Якщо питання «скільки заплатимо сьогодні», між батьками і дитиною дарування виграє з нулем.
Якщо питання «щоб не можна було повернути», виграє продаж: він не скасовується через стосунки і не входить до спадкової маси.
Якщо питання «хочу турботу, поки живий», лише утримання та догляд дає важіль, і то найгостріший з трьох: один невиконаний квартал забирає всю нерухомість. Для набувача це і найвищий ризик, а для відчужувача єдиний варіант, який лишає йому щось у руках.
І одна подробиця щодо спільної власності: продаж частки вмикає право викупу за ст. 33 Закону про власність (ЗС) і її треба спершу запропонувати співвласникам. Дарування його не вмикає, і саме тому його використовують, щоб обійти. Докладно: спільна власність і поділ.
Поширені запитання
Хто з родичів не платить податок при даруванні нерухомості?
Лише родичі по прямій лінії та подружжя. За ст. 44, ч. 6 Закону про місцеві податки і збори не оподатковується майно, набуте в дар між родичами по прямій лінії та між подружжям. Брати, сестри та їхні діти платять знижену ставку, яка для громади Варна становить 0,8 відсотка. Усі інші, включно з невістками, зятями та двоюрідними братами і сестрами, платять 6,6 відсотка. Різниця між братом і двоюрідним братом за одне й те саме дарування восьмикратна.
Чи можна скасувати дарування нерухомості?
Так, але лише на трьох вичерпних підставах за ст. 227, ч. 1 Закону про зобовʼязання і договори і в однорічний преклюзивний строк від дізнання про них. Практично вся судова практика йде за третьою: відмова надати утримання, якого дарувальник потребує. «Відмовляє» не означає «не дає»: потрібно, щоб дарувальник справді потребував і щоб обдарованого попросили, а він відмовив. Попередня відмова від права на скасування нікчемна, а скасування не зачіпає прав третіх осіб, набутих до внесення позовної заяви до реєстру.
Чи входить подарована нерухомість до спадщини?
Так. За ст. 31 Закону про спадкування дарування додаються до спадкової маси, причому стан нерухомості дивляться на момент дарування, а її вартість на момент відкриття спадщини. Тобто квартира, подарована двадцять років тому, входить до розрахунку за своєю сьогоднішньою ціною, а вкладений тим часом ремонт не рахується. Оплатні правочини, включно з передачею за утримання та догляд, не входять, якщо не доведено удаваність.
Чи вигідно продати нерухомість за символічну ціну?
Ні. Базою для податку при набутті є вища з двох величин: домовлена ціна або податкова оцінка, тобто податок не падає нижче за оцінку і зекономлене менше, ніж здається. Окремо записана ціна стає ціною набуття для майбутнього податку за Законом про податки на доходи фізичних осіб: при наступному перепродажі оподатковувана різниця рахується від неї. А якщо правочин прикриває дарування, його можна оскаржити як удаваний.
Одне питання перед нотаріусом
Не «яка форма дешевша», а «що має статися, якщо стосунки зіпсуються». Відповідь на друге питання обирає форму, і це єдиний рядок, який не можна виправити потім.
Надішліть нам ступінь споріднення і податкову оцінку. Повертаємо три розрахунки поруч, із тим, що можна повернути, від кого і в який строк.
Цей матеріал не є юридичною і не є податковою консультацією. Конкретний випадок перевіряє юрист.
Коментарі
Коментарів поки немає. Будьте першим.