Самая осторожная форма
сегодня и самая дорогая.
Между родителем и ребёнком дарение облагается нулевым налогом. Тот же объект при передаче с условием содержания и ухода стоит 1 350 евро. Именно поэтому потом платится в другом месте.
Три формы различаются одним предложением каждая. Дарение безвозмездно и окончательно сегодня. Продажа возмездна и почти неотменяема. Передача с условием содержания и ухода возмездна, но её цена не сумма, а поведение, которое ещё предстоит.
Освобождение охватывает меньше людей, чем принято думать
По ст. 44, ч. 6 ЗМДТ (Закон о местных налогах и сборах) не облагается имущество, полученное в дар между родственниками по прямой линии и между супругами. Это весь круг. Братья, сёстры и их дети платят сниженную ставку, для Варны 0,8%. Все остальные платят 6,6%.
В «все остальные» попадают люди, которых в семье считают близкими: невестки, зятья, двоюродные братья и сёстры, тёти и дяди по свойству. Разница между братом и двоюродным братом при одном и том же дарении восьмикратная.
Иллюстрация при налоговой оценке 45 000 EUR и рыночной цене 100 000 EUR, Варна. Родитель ребёнку: 0 EUR. Брат сестре: 360 EUR. Свёкор невестке: 2 970 EUR. Продажа по рыночной цене: 3 000 EUR. Передача с условием содержания и ухода: 1 350 EUR.
Соотношение, которое решает: самая осторожная форма сегодня и самая дорогая.
Дарение отменяется.
Продажа нет.
Ст. 227, ч. 1 ЗЗД (Закон об обязательствах и договорах) даёт три исчерпывающих основания: покушение на дарителя, ложное обвинение в тяжком преступлении, и отказ предоставить содержание, в котором даритель нуждается. Практически вся судебная практика идёт по третьему.
И именно там ловушка. «Отказывает» не значит «не даёт». Нужны две вещи одновременно: чтобы даритель действительно нуждался и чтобы одаряемый был приглашён и отказал. Молчаливое неучастие, без единой просьбы, доказывается трудно.
Срок составляет один год и является пресекательным: он течёт с момента, когда стало известно об основаниях, и не восстанавливается. Наследники могут продолжить уже начатый иск, но не начать его заново.
Две подробности сверху. Предварительный отказ от права на отмену ничтожен, то есть оговорка в акте «даритель отказывается от своего права на отмену» не стоит ничего. И отмена не затрагивает права третьих лиц, приобретённые до внесения искового заявления в регистр: если одаряемый перепродал, даритель выигрывает дело и получает не объект, а компенсацию.
У продажи аналога этому нет. Нет нормы закона, которая возвращала бы её из-за испорченных отношений; только ничтожность или расторжение за неуплаченную цену.
Механизм, который срабатывает только после смерти
Дарение не окончательно и в другом смысле. При открытии наследства образуется масса из всего, что имел наследодатель, минус обязательства, плюс дарения, за исключением обычных.
И здесь та строка, которая разбивает семьи. По ст. 31 ЗН (Закон о наследовании) дарения прибавляются по их состоянию на момент дарения и их стоимости на момент открытия наследства.
То есть состояние смотрится на день дарения, а цена на день смерти. Квартира, подаренная в 2005 г. за 20 000 EUR, входит в массу в 2026 г. по своей сегодняшней стоимости, а вложенный за это время ремонт не считается, потому что состояние смотрится двадцатилетней давности. Дарение дешевеет налогово и дорожает наследственно, со всем ростом рынка.
Дроби: при двух и более детях без супруга обязательная доля составляет 2/3; при супруге и трёх детях свободная доля падает до 1/6 (ст. 29 ЗН). Дарения отменяются по порядку от последнего к первому. Связанная тема: наследственный объект.
Содержание и уход:
нет «почти исполнил».
Договор двусторонний, возмездный, формальный и алеаторный: при заключении никто не знает, сколько он будет стоить, потому что тот, за кем ухаживают, может прожить месяц или пятнадцать лет. Эта неизвестность и есть его основание. В законе он не урегулирован, то есть содержание пишут стороны, а границы устанавливает суд, случай за случаем.
Обязательство единое и неделимое и исполняется непрерывно и в полном объёме. Неисполнение за определённый период нельзя наверстать позже, а неисполнение части причитающегося является основанием для полного расторжения договора. Нет «почти исполнил»: есть исполненное и неисполненное, и второе снимает весь объект.
Расторжение происходит в судебном порядке, имеет обратное действие, а наследники могут требовать его и после смерти, за неисполнение при жизни.
И самое неприятное. Если при заключении приобретатель знал о близкой и неизбежной смерти передающего, договор ничтожен: нет неизвестности, значит нет основания. То есть договор, подписанный с больничной койки в последние недели, это именно тот, который суд отменяет легче всего. Форма, выбранная чтобы защитить, выбрана в момент, когда она уже не защищает.
«Продадим за пять тысяч» не работает тремя способами
Первое, налог не падает. База это большая из двух величин: согласованная цена или налоговая оценка, то есть ниже оценки не опускаются. При оценке 45 000 EUR и «цене» 10 000 налог всё равно 1 350 EUR.
Второе, притворность раскрывается. Если сделка прикрывает дарение, она может быть оспорена по ст. 17 ЗЗД. Доказывание тяжёлое и обычно требует обратного письма или начала письменного доказательства, но когда оно проходит, прикрытая сделка раскрывается со всеми её последствиями, включая возврат в наследственную массу.
Третье, и это число приходит позже. Записанная цена становится ценой приобретения для будущего налога по ЗДДФЛ (Закон о налогах на доходы физических лиц). При последующей перепродаже облагаемая разница считается от неё, то есть сэкономленные сегодня несколько сотен евро платятся завтра с разницы в десятки тысяч. Как рождаются пять разных чисел для одного объекта: реальная цена.
Не налог.
Вопрос «если отношения испортятся».
Три формы выстраиваются по-разному в зависимости от того, о чём спрашивает семья.
Если вопрос «сколько заплатим сегодня», между родителем и ребёнком дарение выигрывает с нулём.
Если вопрос «чтобы нельзя было вернуть», выигрывает продажа: она не отменяется из-за отношений и не входит в наследственную массу.
Если вопрос «хочу заботу, пока жив», рычаг даёт только содержание и уход, и он самый острый из трёх: один неисполненный квартал снимает весь объект. Для приобретателя это и самый высокий риск, а для передающего единственный вариант, который оставляет ему что-то в руках.
И одна подробность при объекте в общей собственности: продажа доли запускает право выкупа по ст. 33 ЗС (Закон о собственности) и её нужно сначала предложить сособственникам. Дарение его не запускает, и именно поэтому им пользуются, чтобы его обойти. Подробно: общая собственность и раздел.
Часто задаваемые вопросы
Какой родственник не платит налог при дарении недвижимости?
Только родственники по прямой линии и супруги. По ст. 44, ч. 6 ЗМДТ не облагается имущество, полученное в дар между родственниками по прямой линии и между супругами. Братья, сёстры и их дети платят сниженную ставку, которая для общины Варна составляет 0,8 процента. Все остальные, включая невесток, зятьёв и двоюродных братьев и сестёр, платят 6,6 процента. Разница между братом и двоюродным братом при одном и том же дарении восьмикратная.
Может ли дарение недвижимости быть отменено?
Да, но только по трём исчерпывающим основаниям по ст. 227, ч. 1 ЗЗД и в годичный пресекательный срок с момента, когда о них стало известно. Практически вся судебная практика идёт по третьему: отказ предоставить содержание, в котором даритель нуждается. «Отказывает» не значит «не даёт»: требуется, чтобы даритель действительно нуждался и чтобы одаряемый был приглашён и отказал. Предварительный отказ от права на отмену ничтожен, а отмена не затрагивает права третьих лиц, приобретённые до внесения искового заявления в регистр.
Входит ли подаренный объект в наследство?
Да. По ст. 31 Закона о наследовании дарения прибавляются к наследственной массе, причём состояние объекта смотрится на момент дарения, а его стоимость на момент открытия наследства. То есть квартира, подаренная двадцать лет назад, входит в расчёт по своей сегодняшней цене, а вложенный за это время ремонт не считается. Возмездные сделки, включая передачу с условием содержания и ухода, не входят, если только не будет доказана притворность.
Выгодно ли продать объект по символической цене?
Нет. База налога при приобретении это большая из двух величин: согласованная цена или налоговая оценка, то есть налог не опускается ниже оценки и сэкономлено меньше, чем кажется. Отдельно записанная цена становится ценой приобретения для будущего налога по ЗДДФЛ: при последующей перепродаже облагаемая разница считается от неё. А если сделка прикрывает дарение, она может быть оспорена как притворная.
Один вопрос до нотариуса
Не «какая форма дешевле», а «что должно произойти, если отношения испортятся». Ответ на второй вопрос выбирает форму, и это единственная строка, которую потом нельзя исправить.
Пришлите нам степень родства и налоговую оценку. Возвращаем три расчёта рядом, с тем, что может быть возвращено, кем и в какой срок.
Этот материал не является юридической и не является налоговой консультацией. Конкретный случай проверяется юристом.
Комментарии
Комментариев пока нет. Будьте первым.