Najostrożniejsza forma
jest dziś także najdroższa.
Między rodzicem a dzieckiem darowizna jest wolna od podatku. Ta sama nieruchomość za utrzymanie i opiekę kosztuje 1 350 euro. Właśnie dlatego płaci się potem gdzie indziej.
Te trzy formy różnią się jednym zdaniem każda. Darowizna jest nieodpłatna i dziś ostateczna. Sprzedaż jest odpłatna i prawie nie do cofnięcia. Przeniesienie własności za utrzymanie i opiekę jest odpłatne, ale jego ceną nie jest kwota, lecz zachowanie, które dopiero nastąpi.
Zwolnienie obejmuje mniej osób, niż się sądzi
Zgodnie z art. 44 ust. 6 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych (ЗМДТ) nie podlegają opodatkowaniu rzeczy nabyte w drodze darowizny między krewnymi w linii prostej oraz między małżonkami. To cały krąg. Rodzeństwo i ich dzieci płacą obniżoną stawkę, dla Warny 0,8%. Wszyscy pozostali płacą 6,6%.
Do „wszystkich pozostałych” wchodzą osoby, które w rodzinie uchodzą za bliskie: synowe, zięciowie, kuzyni, ciotki i wujkowie z powinowactwa. Różnica między bratem a kuzynem przy tej samej darowiźnie jest ośmiokrotna.
Ilustracja przy wartości podatkowej 45 000 EUR i cenie rynkowej 100 000 EUR, Warna. Rodzic na dziecko: 0 EUR. Brat na siostrę: 360 EUR. Teść do synowej: 2 970 EUR. Sprzedaż po cenie rynkowej: 3 000 EUR. Przeniesienie własności za utrzymanie i opiekę: 1 350 EUR.
Proporcja, która rozstrzyga: najostrożniejsza forma jest dziś także najdroższa.
Darowiznę można odwołać.
Sprzedaży nie.
Art. 227 ust. 1 ustawy o zobowiązaniach i umowach (ЗЗД) daje trzy wyczerpująco wymienione podstawy: zamach na darczyńcę, fałszywe oskarżenie o ciężkie przestępstwo oraz odmowa udzielenia środków utrzymania, których darczyńca potrzebuje. Praktycznie całe orzecznictwo dotyczy trzeciej.
I właśnie tu jest pułapka. „Odmawia” nie znaczy „nie daje”. Potrzebne są dwie rzeczy jednocześnie: darczyńca rzeczywiście musi potrzebować wsparcia, a obdarowany musi zostać wezwany i odmówić. Ciche niezaangażowanie, bez ani jednego wezwania, trudno udowodnić.
Termin wynosi jeden rok i jest zawity: biegnie od dowiedzenia się o podstawach i nie ulega przywróceniu. Spadkobiercy mogą kontynuować już wszczęte powództwo, ale nie wszcząć go na nowo.
Dwie dodatkowe uwagi. Z góry złożone zrzeczenie się prawa odwołania darowizny jest nieważne, czyli klauzula w akcie darowizny „darczyńca zrzeka się prawa odwołania” nic nie jest warta. Odwołanie nie narusza też praw osób trzecich nabytych przed wpisaniem pozwu do rejestru: jeśli obdarowany sprzedał nieruchomość dalej, darczyńca wygrywa sprawę i otrzymuje nie nieruchomość, lecz odszkodowanie.
Sprzedaż nie ma w tym odpowiednika. Nie ma przepisu, który cofałby ją z powodu zepsutych relacji; jest tylko nieważność albo rozwiązanie za niezapłaconą cenę.
Mechanizm, który działa dopiero po śmierci
Darowizna nie jest ostateczna także w innym sensie. Przy otwarciu spadku tworzy się masa ze wszystkiego, co spadkodawca miał, minus długi, plus darowizny, z wyjątkiem zwyczajowych.
I tu jest reguła, która rozbija rodziny. Według art. 31 ustawy o dziedziczeniu (ЗН) darowizny dolicza się według stanu z chwili darowania i wartości z chwili otwarcia spadku.
Czyli stan ocenia się na dzień darowizny, a cenę na dzień śmierci. Mieszkanie podarowane w 2005 r. za 20 000 EUR wchodzi do masy w 2026 r. według dzisiejszej wartości, a remont wykonany w międzyczasie się nie liczy, bo stan ocenia się sprzed dwudziestu lat. Darowizna tanieje podatkowo i drożeje spadkowo, o cały wzrost rynku.
Ułamki: przy dwójce lub większej liczbie dzieci bez małżonka część zastrzeżona wynosi 2/3; przy małżonku i trójce dzieci część, którą można swobodnie rozporządzać, spada do 1/6 (art. 29 ustawy o dziedziczeniu). Darowizny odpadają w kolejności od ostatniej do pierwszej. Powiązany temat: nieruchomość z dziedziczenia.
Utrzymanie i opieka:
nie ma „prawie wykonałem”.
Umowa jest dwustronna, odpłatna, formalna i aleatoryjna: w chwili zawarcia nikt nie wie, ile będzie kosztować, bo osoba objęta opieką może żyć miesiąc albo piętnaście lat. Ta niewiadoma jest jej podstawą. Ustawa jej nie reguluje, czyli treść piszą strony, a granice wyznacza sąd, przypadek po przypadku.
Zobowiązanie jest jednolite i niepodzielne i wykonuje się nieprzerwanie oraz w pełnym zakresie. Niewykonania za dany okres nie można nadrobić później, a niewykonanie części należnego jest podstawą do całkowitego odstąpienia od umowy. Nie ma „prawie wykonałem”: jest wykonane i niewykonane, a to drugie odbiera całą nieruchomość.
Odstąpienie następuje na drodze sądowej, działa wstecz, a spadkobiercy mogą go żądać także po śmierci, za niewykonanie za życia.
I najbardziej nieprzyjemne. Jeśli w chwili zawarcia nabywca wiedział o bliskiej i nieuchronnej śmierci zbywcy, umowa jest nieważna: nie ma niewiadomej, więc nie ma podstawy. Czyli umowa podpisana z łóżka szpitalnego w ostatnich tygodniach jest właśnie tą, którą sąd najłatwiej unieważnia. Forma wybrana, by chronić, została wybrana w chwili, w której już nie chroni.
„Sprzedamy za pięć tysięcy” nie działa na trzy sposoby
Po pierwsze, podatek nie spada. Podstawą jest wyższa z kwot: uzgodniona cena albo wartość podatkowa, czyli poniżej wartości podatkowej się nie schodzi. Przy wartości 45 000 EUR i „cenie” 10 000 podatek nadal wynosi 1 350 EUR.
Po drugie, symulacja wychodzi na jaw. Jeśli umowa ukrywa darowiznę, można ją zaskarżyć na podstawie art. 17 ustawy o zobowiązaniach i umowach. Udowodnienie jest trudne i zwykle wymaga kontrdokumentu albo początku dowodu na piśmie, ale gdy się uda, ukryta czynność ujawnia się ze wszystkimi skutkami, w tym powrotem do masy spadkowej.
Po trzecie, i to jest liczba, która przychodzi później. Zapisana cena staje się ceną nabycia dla przyszłego podatku według ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (ЗДДФЛ). Przy późniejszej odsprzedaży podlegającą opodatkowaniu różnicę liczy się od niej, czyli kilkaset euro zaoszczędzone dziś płaci się jutro od różnicy rzędu dziesiątek tysięcy. Jak powstaje pięć różnych liczb dla jednej nieruchomości: realna cena nieruchomości.
Nie podatek.
Pytanie „co, jeśli się zepsuje”.
Trzy formy układają się inaczej w zależności od tego, o co pyta rodzina.
Jeśli pytanie brzmi „ile zapłacimy dziś”, między rodzicem a dzieckiem wygrywa darowizna z zerem.
Jeśli pytanie brzmi „żeby nie dało się tego cofnąć”, wygrywa sprzedaż: nie podlega odwołaniu z powodu relacji i nie wchodzi do masy spadkowej.
Jeśli pytanie brzmi „chcę opieki, póki żyję”, tylko utrzymanie i opieka daje dźwignię, i jest ona najostrzejsza z trzech: jeden niewykonany kwartał odbiera całą nieruchomość. Dla nabywcy to także najwyższe ryzyko, a dla zbywcy jedyne, które zostawia mu coś w ręku.
I jeszcze jedna uwaga przy nieruchomości we współwłasności: sprzedaż udziału uruchamia prawo pierwokupu z art. 33 ustawy o własności (ЗС) i trzeba ją najpierw zaoferować współwłaścicielom. Darowizna go nie uruchamia, i właśnie dlatego bywa używana, by to obejść. Szczegółowo: współwłasność i zniesienie współwłasności.
Często zadawane pytania
Który krewny nie płaci podatku od darowizny nieruchomości?
Tylko krewni w linii prostej i małżonkowie. Zgodnie z art. 44 ust. 6 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych nie podlegają opodatkowaniu rzeczy nabyte w drodze darowizny między krewnymi w linii prostej oraz między małżonkami. Rodzeństwo i ich dzieci płacą obniżoną stawkę, która dla gminy Warna wynosi 0,8 procent. Wszyscy pozostali, w tym synowe, zięciowie i kuzyni, płacą 6,6 procent. Różnica między bratem a kuzynem przy tej samej darowiźnie jest ośmiokrotna.
Czy darowiznę nieruchomości można odwołać?
Tak, ale tylko z trzech wyczerpująco wymienionych podstaw na mocy art. 227 ust. 1 ustawy o zobowiązaniach i umowach i w rocznym terminie zawitym od dowiedzenia się o nich. Praktycznie całe orzecznictwo dotyczy trzeciej: odmowy udzielenia środków utrzymania, których darczyńca potrzebuje. „Odmawia” nie znaczy „nie daje”: wymaga się, aby darczyńca rzeczywiście potrzebował wsparcia, a obdarowany został wezwany i odmówił. Z góry złożone zrzeczenie się prawa odwołania jest nieważne, a odwołanie nie narusza praw osób trzecich nabytych przed wpisaniem pozwu do rejestru.
Czy podarowana nieruchomość wchodzi do spadku?
Tak. Zgodnie z art. 31 ustawy o dziedziczeniu darowizny dolicza się do masy spadkowej, przy czym stan nieruchomości ocenia się na chwilę darowania, a jej wartość na chwilę otwarcia spadku. Czyli mieszkanie podarowane dwadzieścia lat temu wchodzi do rachunku według dzisiejszej ceny, a remont wykonany w międzyczasie się nie liczy. Czynności odpłatne, w tym przeniesienie własności za utrzymanie i opiekę, nie wchodzą, chyba że udowodni się symulację.
Czy opłaca się sprzedać nieruchomość po symbolicznej cenie?
Nie. Podstawą opodatkowania przy nabyciu jest wyższa z kwot: uzgodniona cena albo wartość podatkowa, czyli podatek nie spada poniżej wartości podatkowej, a oszczędność jest mniejsza, niż się wydaje. Osobno zapisana cena staje się ceną nabycia dla przyszłego podatku według ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: przy późniejszej odsprzedaży podlegającą opodatkowaniu różnicę liczy się od niej. A jeśli transakcja ukrywa darowiznę, można ją zaskarżyć jako pozorną.
Jedno pytanie przed notariuszem
Nie „która forma jest tańsza”, lecz „co ma się stać, jeśli relacje się zepsują”. Odpowiedź na to drugie pytanie wybiera formę, i to jedyny wpis, którego potem nie da się poprawić.
Prześlij nam stopień pokrewieństwa i wartość podatkową. Odsyłamy trzy wyliczenia obok siebie, z informacją, co można cofnąć, od kogo i w jakim terminie.
Ten materiał nie jest poradą prawną ani podatkową. Konkretny przypadek powinien sprawdzić prawnik.
Komentarze
Nie ma jeszcze komentarzy. Bądź pierwszy.