Die vorsichtigste Form
ist heute die teuerste.
Zwischen Eltern und Kind ist die Schenkung steuerfrei. Dieselbe Immobilie gegen Unterhalt und Pflege kostet 1.350 Euro. Genau deshalb wird dann an anderer Stelle bezahlt.
Die drei Formen unterscheiden sich in je einem Satz. Die Schenkung ist unentgeltlich und heute endgültig. Der Verkauf ist entgeltlich und fast unwiderruflich. Die Übertragung gegen Unterhalt und Pflege ist entgeltlich, aber ihr Preis ist keine Summe, sondern ein Verhalten, das erst noch bevorsteht.
Die Befreiung erfasst weniger Menschen, als man denkt
Nach Art. 44 Abs. 6 des Gesetzes über die örtlichen Steuern und Gebühren (ЗМДТ) werden Vermögenswerte, die durch Schenkung zwischen Verwandten in gerader Linie und zwischen Ehegatten erworben werden, nicht besteuert. Das ist der gesamte Kreis. Geschwister und deren Kinder zahlen einen ermäßigten Satz, für Varna 0,8 %. Alle anderen zahlen 6,6 %.
Zu „allen anderen“ gehören Menschen, die in der Familie als nahestehend gelten: Schwiegertöchter, Schwiegersöhne, Cousins, angeheiratete Tanten und Onkel. Der Unterschied zwischen Bruder und Cousin bei derselben Schenkung ist das Achtfache.
Illustration bei einem steuerlichen Wert von 45.000 EUR und einem Marktpreis von 100.000 EUR, Varna. Eltern an Kind: 0 EUR. Bruder an Schwester: 360 EUR. Schwiegervater an Schwiegertochter: 2.970 EUR. Verkauf zum Marktpreis: 3.000 EUR. Übertragung gegen Unterhalt und Pflege: 1.350 EUR.
Das Verhältnis, das entscheidet: Die vorsichtigste Form ist heute die teuerste.
Die Schenkung wird widerrufen.
Der Verkauf nicht.
Art. 227 Abs. 1 des Schuld- und Vertragsgesetzes (ЗЗД) nennt drei abschließende Gründe: ein Anschlag auf den Schenker, die falsche Beschuldigung einer schweren Straftat und die Weigerung, Unterhalt zu leisten, den der Schenker benötigt. Praktisch die gesamte Rechtsprechung betrifft den dritten.
Und genau dort liegt die Falle. „Weigert sich“ bedeutet nicht „gibt nicht“. Verlangt werden zwei Dinge zugleich: Der Schenker muss tatsächlich bedürftig sein, und der Beschenkte muss aufgefordert worden sein und sich geweigert haben. Stilles Nichtstun ohne eine einzige Aufforderung ist schwer zu beweisen.
Die Frist beträgt ein Jahr und ist eine Ausschlussfrist: Sie läuft ab Kenntnis der Gründe und wird nicht wiederhergestellt. Die Erben können eine bereits begonnene Klage fortsetzen, aber nicht neu erheben.
Zwei weitere Einzelheiten. Ein vorheriger Verzicht auf das Widerrufsrecht ist nichtig, eine Klausel in der Urkunde „der Schenker verzichtet auf sein Widerrufsrecht“ ist also wertlos. Und der Widerruf berührt nicht die Rechte Dritter, die vor der Eintragung der Klageschrift erworben wurden: Hat der Beschenkte weiterverkauft, gewinnt der Schenker den Prozess und erhält nicht die Immobilie, sondern eine Entschädigung.
Der Verkauf hat dazu keine Entsprechung. Es gibt keine gesetzliche Vorschrift, die ihn wegen zerrütteter Beziehungen rückgängig macht; nur Nichtigkeit oder Rücktritt wegen nicht gezahlten Preises.
Ein Mechanismus, der erst nach dem Tod wirkt
Die Schenkung ist auch in anderer Hinsicht nicht endgültig. Bei Eröffnung des Erbfalls wird eine Masse aus allem gebildet, was der Erblasser hatte, abzüglich der Verbindlichkeiten, zuzüglich der Schenkungen, mit Ausnahme der üblichen.
Und hier steht die Regel, die Familien zerbricht. Nach Art. 31 des Erbgesetzes (ЗН) werden Schenkungen nach ihrem Zustand zum Zeitpunkt der Schenkung und ihrem Wert zum Zeitpunkt der Eröffnung des Erbfalls hinzugerechnet.
Der Zustand wird also zum Tag der Schenkung betrachtet, der Preis zum Tag des Todes. Eine Wohnung, 2005 für 20.000 EUR geschenkt, geht 2026 mit ihrem heutigen Wert in die Masse ein, und die zwischenzeitlich investierte Renovierung zählt nicht, weil der Zustand von vor zwanzig Jahren betrachtet wird. Die Schenkung wird steuerlich billiger und erbrechtlich teurer, mit dem gesamten Marktzuwachs.
Die Bruchteile: Bei zwei und mehr Kindern ohne Ehegatten beträgt der Pflichtteil 2/3; bei Ehegatten und drei Kindern sinkt der verfügbare Teil auf 1/6 (Art. 29 des Erbgesetzes). Die Schenkungen fallen der Reihe nach vom letzten zum ersten weg. Verwandtes Thema: die geerbte Immobilie.
Unterhalt und Pflege:
kein „fast erfüllt“.
Der Vertrag ist zweiseitig, entgeltlich, formgebunden und aleatorisch: Bei Vertragsschluss weiß niemand, wie viel er kosten wird, denn der Gepflegte kann einen Monat oder fünfzehn Jahre leben. Diese Ungewissheit ist seine Grundlage. Im Gesetz ist er nicht geregelt, der Inhalt wird also von den Parteien geschrieben, und die Grenzen setzt das Gericht, Fall für Fall.
Die Verpflichtung ist einheitlich und unteilbar und wird ununterbrochen und in vollem Umfang erfüllt. Eine Nichterfüllung in einem bestimmten Zeitraum lässt sich später nicht nachholen, und die Nichterfüllung eines Teils des Geschuldeten ist Grund für den vollständigen Rücktritt vom Vertrag. Es gibt kein „fast erfüllt“: Es gibt erfüllt und nicht erfüllt, und das zweite nimmt die ganze Immobilie weg.
Der Rücktritt erfolgt auf gerichtlichem Weg, wirkt rückwirkend, und die Erben können ihn auch nach dem Tod verlangen, wegen Nichterfüllung zu Lebzeiten.
Und das Unangenehmste. Wusste der Erwerber bei Vertragsschluss vom nahen und unvermeidlichen Tod des Veräußerers, ist der Vertrag nichtig: Es gibt keine Ungewissheit, also keine Grundlage. Ein Vertrag, der vom Krankenbett aus in den letzten Wochen unterschrieben wird, ist also genau der, den das Gericht am leichtesten aufhebt. Die Form, die zum Schutz gewählt wurde, wird in dem Moment gewählt, in dem sie nicht mehr schützt.
„Wir verkaufen es für fünftausend“ funktioniert aus drei Gründen nicht
Erstens sinkt die Steuer nicht. Bemessungsgrundlage ist der höhere Wert aus vereinbartem Preis und steuerlichem Wert, man geht also nicht unter den steuerlichen Wert. Bei einem Wert von 45.000 EUR und einem „Preis“ von 10.000 beträgt die Steuer weiterhin 1.350 EUR.
Zweitens wird das Scheingeschäft aufgedeckt. Verdeckt das Geschäft eine Schenkung, kann es nach Art. 17 des Schuld- und Vertragsgesetzes angefochten werden. Der Beweis ist schwer und verlangt in der Regel eine Gegenerklärung oder einen Anfang schriftlichen Beweises, aber wenn er gelingt, wird das verdeckte Geschäft mit allen Folgen aufgedeckt, einschließlich der Rückführung in die Erbmasse.
Drittens, und das ist die Zahl, die später kommt. Der eingetragene Preis wird zum Anschaffungspreis für die künftige Steuer nach dem Einkommensteuergesetz für natürliche Personen (ЗДДФЛ). Bei einem späteren Weiterverkauf wird der steuerpflichtige Unterschied von ihm aus berechnet, die heute gesparten paar hundert Euro werden also morgen auf einen Unterschied von Zehntausenden gezahlt. Wie die fünf verschiedenen Zahlen für eine Immobilie entstehen: der reale Preis.
Nicht die Steuer.
Die Frage „wenn es schiefgeht“.
Die drei Formen ordnen sich je nach der Frage der Familie unterschiedlich.
Lautet die Frage „wie viel zahlen wir heute“, gewinnt zwischen Eltern und Kind die Schenkung mit null.
Lautet die Frage „es darf nicht zurückgeholt werden können“, gewinnt der Verkauf: Er wird nicht wegen der Beziehungen widerrufen und fällt nicht in die Erbmasse.
Lautet die Frage „ich will Fürsorge, solange ich lebe“, gibt nur Unterhalt und Pflege einen Hebel, und er ist der schärfste der drei: Ein nicht erfülltes Quartal nimmt die ganze Immobilie weg. Für den Erwerber ist das auch das höchste Risiko, für den Veräußerer das einzige, das ihm etwas in der Hand lässt.
Und eine Einzelheit bei Miteigentum: Der Verkauf eines Anteils löst das Vorkaufsrecht nach Art. 33 des Eigentumsgesetzes (ЗС) aus und muss zuerst den Miteigentümern angeboten werden. Die Schenkung löst es nicht aus, und genau deshalb wird sie benutzt, um es zu umgehen. Ausführlich: Miteigentum und Teilung.
Häufig gestellte Fragen
Welcher Verwandte zahlt bei der Schenkung einer Immobilie keine Steuer?
Nur Verwandte in gerader Linie und Ehegatten. Nach Art. 44 Abs. 6 des Gesetzes über die örtlichen Steuern und Gebühren werden Vermögenswerte, die durch Schenkung zwischen Verwandten in gerader Linie und zwischen Ehegatten erworben werden, nicht besteuert. Geschwister und deren Kinder zahlen einen ermäßigten Satz, der für die Gemeinde Varna 0,8 Prozent beträgt. Alle anderen, einschließlich Schwiegertöchter, Schwiegersöhne und Cousins, zahlen 6,6 Prozent. Der Unterschied zwischen Bruder und Cousin bei derselben Schenkung ist das Achtfache.
Kann die Schenkung einer Immobilie widerrufen werden?
Ja, aber nur aus drei abschließenden Gründen nach Art. 227 Abs. 1 des Schuld- und Vertragsgesetzes und innerhalb einer einjährigen Ausschlussfrist ab Kenntnis davon. Praktisch die gesamte Rechtsprechung betrifft den dritten: die Weigerung, Unterhalt zu leisten, den der Schenker benötigt. „Weigert sich“ bedeutet nicht „gibt nicht“: Verlangt wird, dass der Schenker tatsächlich bedürftig ist und der Beschenkte aufgefordert wurde und sich geweigert hat. Ein vorheriger Verzicht auf das Widerrufsrecht ist nichtig, und der Widerruf berührt nicht die Rechte Dritter, die vor der Eintragung der Klageschrift erworben wurden.
Fällt die geschenkte Immobilie in den Nachlass?
Ja. Nach Art. 31 des Erbgesetzes werden Schenkungen der Erbmasse hinzugerechnet, wobei der Zustand der Immobilie zum Zeitpunkt der Schenkung betrachtet wird und ihr Wert zum Zeitpunkt der Eröffnung des Erbfalls. Eine Wohnung, die vor zwanzig Jahren geschenkt wurde, geht also mit ihrem heutigen Preis in die Rechnung ein, und die zwischenzeitlich investierte Renovierung zählt nicht. Entgeltliche Geschäfte, einschließlich der Übertragung gegen Unterhalt und Pflege, fallen nicht darunter, es sei denn, ein Scheingeschäft wird nachgewiesen.
Lohnt es sich, die Immobilie zu einem symbolischen Preis zu verkaufen?
Nein. Die Bemessungsgrundlage der Erwerbsteuer ist der höhere Wert aus vereinbartem Preis und steuerlichem Wert, die Steuer sinkt also nicht unter den steuerlichen Wert, und die Ersparnis ist geringer, als es scheint. Außerdem wird der eingetragene Preis zum Anschaffungspreis für die künftige Steuer nach dem Einkommensteuergesetz für natürliche Personen: Bei einem späteren Weiterverkauf wird der steuerpflichtige Unterschied von ihm aus berechnet. Und verdeckt das Geschäft eine Schenkung, kann es als Scheingeschäft angefochten werden.
Eine Frage vor dem Notar
Nicht „welche Form ist günstiger“, sondern „was soll geschehen, wenn die Beziehungen zerbrechen“. Die Antwort auf die zweite Frage bestimmt die Form, und sie ist die einzige Zeile, die sich später nicht mehr korrigieren lässt.
Schicken Sie uns die Verwandtschaftsbeziehung und den steuerlichen Wert. Wir senden die drei Rechnungen nebeneinander zurück, mit dem, was zurückkommen kann, von wem und in welcher Frist.
Dieser Beitrag ist weder Rechts- noch Steuerberatung. Der konkrete Fall wird von einem Juristen geprüft.
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