Cea mai prudentă formă
este și cea mai scumpă astăzi.
Între părinte și copil donația are impozit zero. Același imobil în schimbul întreținerii și îngrijirii costă 1 350 de euro. Tocmai de aceea se plătește apoi în altă parte.
Cele trei forme se deosebesc printr-o singură propoziție fiecare. Donația este cu titlu gratuit și definitivă de astăzi. Vânzarea este cu titlu oneros și aproape irevocabilă. Transferul în schimbul întreținerii și îngrijirii (договор за издръжка и гледане) este cu titlu oneros, dar prețul său nu este o sumă, ci un comportament care abia urmează.
Scutirea cuprinde mai puțini oameni decât se crede
Conform art. 44 alin. 6 din Legea impozitelor și taxelor locale (ЗМДТ), nu se impozitează bunurile dobândite prin donație între rude în linie dreaptă și între soți. Acesta este tot cercul. Frații, surorile și copiii lor plătesc o cotă redusă, pentru Varna 0,8%. Toți ceilalți plătesc 6,6%.
În „toți ceilalți” intră persoane care în familie sunt socotite apropiate: nurori, gineri, veri, mătuși și unchi prin alianță. Diferența dintre un frate și un văr pentru aceeași donație este de opt ori.
Ilustrare la o evaluare fiscală de 45 000 EUR și un preț de piață de 100 000 EUR, Varna. De la părinte la copil: 0 EUR. De la frate la soră: 360 EUR. De la socru la noră: 2 970 EUR. Vânzare la preț de piață: 3 000 EUR. Transfer în schimbul întreținerii și îngrijirii: 1 350 EUR.
Raportul care decide: cea mai prudentă formă este și cea mai scumpă astăzi.
Donația se revocă.
Vânzarea, nu.
Art. 227 alin. 1 din Legea obligațiilor și contractelor (ЗЗД) prevede trei temeiuri limitative: atentatul la viața donatorului, învinuirea lui nedreaptă de o infracțiune gravă și refuzul de a acorda întreținerea de care donatorul are nevoie. Practic întreaga jurisprudență privește al treilea temei.
Și tocmai aici este capcana. „Refuză” nu înseamnă „nu dă”. Se cer două lucruri simultan: donatorul să aibă într-adevăr nevoie, iar donatarul să fi fost solicitat și să fi refuzat. Neparticiparea tăcută, fără nicio solicitare, se dovedește greu.
Termenul este de un an și este de decădere: curge de la aflarea temeiurilor și nu se repune. Moștenitorii pot continua o acțiune deja începută, dar nu o pot începe din nou.
Două detalii în plus. Renunțarea prealabilă la dreptul de revocare este nulă, adică o clauză din act de tipul „donatorul renunță la dreptul său de revocare” nu valorează nimic. Iar revocarea nu afectează drepturile terților dobândite înainte de înscrierea cererii de chemare în judecată: dacă donatarul a revândut, donatorul câștigă procesul și primește nu imobilul, ci o despăgubire.
Vânzarea nu are un echivalent. Nu există niciun text de lege care să o desființeze din cauza relațiilor deteriorate; doar nulitatea sau rezoluțiunea pentru prețul neplătit.
Mecanismul care funcționează abia după deces
Donația nu este definitivă și într-un alt sens. La deschiderea succesiunii se formează o masă din tot ce a avut defunctul, minus datoriile, plus donațiile, cu excepția celor obișnuite.
Și aici este regula care destramă familii. Conform art. 31 din Legea succesiunilor (ЗН), donațiile se adaugă potrivit stării lor la data donației și valorii lor la data deschiderii succesiunii.
Adică starea se apreciază la ziua donației, iar prețul la ziua decesului. Un apartament donat în 2005 pentru 20 000 EUR intră în masă în 2026 la valoarea de astăzi, iar renovarea făcută între timp nu se ia în considerare, deoarece starea se apreciază de acum douăzeci de ani. Donația se ieftinește fiscal și se scumpește succesoral, cu întreaga creștere a pieței.
Fracțiile: la doi sau mai mulți copii, fără soț, rezerva este de 2/3; la soț și trei copii, cotitatea disponibilă scade la 1/6 (art. 29 din Legea succesiunilor). Donațiile se reduc în ordine, de la ultima către prima. Temă conexă: imobilul moștenit.
Întreținere și îngrijire:
nu există „aproape am îndeplinit”.
Contractul este bilateral, cu titlu oneros, solemn și aleatoriu: la încheiere nimeni nu știe cât va costa, deoarece persoana îngrijită poate trăi o lună sau cincisprezece ani. Această incertitudine este temeiul lui. Legea nu îl reglementează, adică conținutul îl scriu părțile, iar limitele le stabilește instanța, de la caz la caz.
Obligația este unică și indivizibilă și se execută neîntrerupt și integral. Neexecutarea pentru o anumită perioadă nu poate fi recuperată ulterior, iar neexecutarea unei părți din ce se datorează este temei pentru rezoluțiunea integrală a contractului. Nu există „aproape am îndeplinit”: există executat și neexecutat, iar al doilea desființează întregul imobil.
Rezoluțiunea se pronunță pe cale judecătorească, are efect retroactiv, iar moștenitorii o pot cere și după deces, pentru neexecutare din timpul vieții.
Și cel mai neplăcut lucru. Dacă la încheiere dobânditorul știa de moartea apropiată și inevitabilă a transmițătorului, contractul este nul: nu există incertitudine, deci nu există temei. Adică un contract semnat din patul de spital în ultimele săptămâni este tocmai cel pe care instanța îl anulează cel mai ușor. Forma aleasă pentru a proteja este aleasă în momentul în care nu mai protejează.
„Îl vindem cu cinci mii” nu funcționează din trei motive
În primul rând, impozitul nu scade. Baza este cea mai mare dintre prețul convenit și evaluarea fiscală, adică nu se coboară sub evaluare. La o evaluare de 45 000 EUR și un „preț” de 10 000, impozitul rămâne tot 1 350 EUR.
În al doilea rând, simulația se descoperă. Dacă tranzacția ascunde o donație, ea poate fi atacată conform art. 17 din Legea obligațiilor și contractelor. Dovada este grea și cere de obicei un contraînscris sau un început de dovadă scrisă, dar când reușește, actul ascuns se dezvăluie cu toate consecințele sale, inclusiv readucerea în masa succesorală.
În al treilea rând, și acesta este numărul care vine mai târziu. Prețul înscris devine preț de achiziție pentru viitorul impozit conform Legii privind impozitul pe veniturile persoanelor fizice (ЗДДФЛ). La o revânzare ulterioară, diferența impozabilă se calculează pornind de la el, adică cele câteva sute de euro economisiți astăzi se plătesc mâine pe o diferență de zeci de mii. Cum apar cele cinci numere diferite pentru un singur imobil: prețul real.
Nu impozitul.
Întrebarea „dacă se strică”.
Cele trei forme se ordonează diferit în funcție de ce întreabă familia.
Dacă întrebarea este „cât plătim astăzi”, între părinte și copil donația câștigă cu zero.
Dacă întrebarea este „să nu poată fi returnat”, câștigă vânzarea: ea nu se revocă din cauza relațiilor și nu intră în masa succesorală.
Dacă întrebarea este „vreau îngrijire cât trăiesc”, doar întreținerea și îngrijirea oferă pârghie, și este cea mai tăioasă dintre cele trei: un singur trimestru neîndeplinit desființează întregul imobil. Pentru dobânditor acesta este și cel mai mare risc, iar pentru transmițător singurul care îi lasă ceva în mână.
Și un detaliu la imobilul în coproprietate: vânzarea unei cote declanșează dreptul de preemțiune conform art. 33 din Legea proprietății (ЗС) și trebuie oferită mai întâi coproprietarilor. Donația nu îl declanșează și tocmai de aceea este folosită pentru a-l ocoli. Detalii: coproprietatea și partajul.
Întrebări frecvente
Care rudă nu plătește impozit la donația unui imobil?
Doar rudele în linie dreaptă și soții. Conform art. 44 alin. 6 din Legea impozitelor și taxelor locale, nu se impozitează bunurile dobândite prin donație între rude în linie dreaptă și între soți. Frații, surorile și copiii lor plătesc o cotă redusă, care pentru Municipalitatea Varna este de 0,8 la sută. Toți ceilalți, inclusiv nurorile, ginerii și verii, plătesc 6,6 la sută. Diferența dintre un frate și un văr pentru aceeași donație este de opt ori.
Poate fi revocată donația unui imobil?
Da, dar numai pe trei temeiuri limitative prevăzute la art. 227 alin. 1 din Legea obligațiilor și contractelor și într-un termen de decădere de un an de la aflarea lor. Practic întreaga jurisprudență privește al treilea temei: refuzul de a acorda întreținerea de care donatorul are nevoie. „Refuză” nu înseamnă „nu dă”: se cere ca donatorul să aibă într-adevăr nevoie, iar donatarul să fi fost solicitat și să fi refuzat. Renunțarea prealabilă la dreptul de revocare este nulă, iar revocarea nu afectează drepturile terților dobândite înainte de înscrierea cererii de chemare în judecată.
Intră imobilul donat în succesiune?
Da. Conform art. 31 din Legea succesiunilor, donațiile se adaugă la masa succesorală, starea imobilului fiind apreciată la momentul donației, iar valoarea sa la momentul deschiderii succesiunii. Adică un apartament donat în urmă cu douăzeci de ani intră în calcul la prețul de astăzi, iar renovarea făcută între timp nu se ia în considerare. Actele cu titlu oneros, inclusiv transferul în schimbul întreținerii și îngrijirii, nu intră, cu excepția cazului în care se dovedește simulația.
Este avantajos să vindeți imobilul la un preț simbolic?
Nu. Baza impozitului la dobândire este cea mai mare dintre prețul convenit și evaluarea fiscală, adică impozitul nu scade sub evaluare, iar economia este mai mică decât pare. Separat, prețul înscris devine preț de achiziție pentru viitorul impozit conform Legii privind impozitul pe veniturile persoanelor fizice: la o revânzare ulterioară, diferența impozabilă se calculează pornind de la el. Iar dacă tranzacția ascunde o donație, ea poate fi atacată ca simulată.
O singură întrebare înainte de notar
Nu „care formă este mai ieftină”, ci „ce trebuie să se întâmple dacă relațiile se deteriorează”. Răspunsul la a doua întrebare alege forma și este singurul rând care nu mai poate fi corectat ulterior.
Trimiteți-ne gradul de rudenie și evaluarea fiscală. Vă returnăm cele trei calcule alăturate, cu ce se poate returna, de la cine și în ce termen.
Acest material nu constituie consultanță juridică sau fiscală. Cazul concret trebuie verificat de un jurist.
Comentarii
Încă nu există comentarii, fiți primul.