AMB'nin kararının ve bunun Bulgaristan'daki konut kredisi faizleri için ne anlama geldiğinin analizini hazırlıyoruz. Makale burada otomatik olarak açılır, sayfayı yenilemeniz gerekmez.
00:00:00:00
gün : saat : dakika : saniye
Konut kredisi (ipotek) faizleri12 Ağustos 2026 · 11 dk okuma
Raffy NikoghosyanEmlak danışmanı, BulGhar Homes
Faiz döngüsü · Haziran – Ağustos 2026
Frankfurt faizleri yükseltti, Bulgaristan'da ipotek ise ucuzladı.
AMB üç yıl sonra ilk kez faizleri yükseltti. Aynı ay, Bulgaristan'da yeni konut kredilerinde ortalama faiz %2,41 ile rekor düşüğe indi. İki haber çelişkili görünüyor. Değiller.
Paylaş
BulGhar Homes
Trusted Homes · Trusted Future
Kronoloji
Ne oldu.
11 Haziran 2026
AMB üç temel faizi 0,25 puan artırdı; mevduat faizi %2,00'den %2,25'e çıktı, 17 Haziran'dan itibaren geçerli. Yaklaşık üç yıl sonraki ilk artış; sonuncusu, %4,0'lık zirvedeyken Eylül 2023'te yapılmıştı. Gerekçe: Orta Doğu'daki çatışma nedeniyle pahalılaşan enerjinin yarattığı enflasyon baskısı.
23 Temmuz 2026
AMB faizleri değiştirmedi.
10 Eylül 2026
Sonraki toplantı. Euro bölgesindeki bankaların %65'inden fazlası 0,25 puanlık bir artış daha bekliyor, %2,5'e kadar.
“İpotek kredilerini ne bekliyor?!”
Bağlam için: euro bölgesi 2026'nın ilk çeyreğinde %0,2 daraldı. AMB, ısınan bir ekonomide değil, daralan bir ekonomide faiz artırıyor.
Aynı ay, Bulgaristan'da
Bulgaristan'da tersine dönüş.
%0
yeni konut kredilerinde ortalama faiz · Haziran 2026 · Bulgaristan Merkez Bankası (БНБ)
DÜŞTÜAMB Frankfurt'ta faizleri yükseltirken, Bulgaristan'da ipotek faizi rekor dibe düştü. Yıllık maliyet oranı (APR) %2,75.
§
AMB verilerine göre Bulgaristan, tüm euro bölgesinde konut kredisi faizi en düşük ikinci ülke: ortalama %3,43'e karşılık %2,45. Daha düşük olan yalnızca Malta, %2,08 ile.
€200 000 kredi, 20 yıl · Malta
€1 019 aylık
€200 000 kredi, 20 yıl · Letonya
€1 231 aylık
Kredinin tüm vadesi boyunca Letonya, Malta'dan yaklaşık €50 000 daha fazla öder. Euro bölgesinin iki ucu arasında bir faizle Bulgaristan, Malta'ya çok daha yakındır.
Yeni konut kredilerinde faiz · 2026
Diğerlerine göre neredeyiz.
Malta −0,37 puan Bulgaristan'ın altında%2,08
Bulgaristan%2,45
Euro bölgesinde en düşük ikinci faiz
İspanya +0,35 puan Bulgaristan'ın üstünde%2,80
Portekiz +0,40 puan Bulgaristan'ın üstünde%2,85
Hırvatistan +0,50 puan Bulgaristan'ın üstünde%2,95
Slovenya +0,54 puan Bulgaristan'ın üstünde%2,99
Fransa +1,05 puan Bulgaristan'ın üstündeyaklaşık %3,50
Almanya +1,39 puan Bulgaristan'ın üstünde%3,84
Litvanya +1,43 puan Bulgaristan'ın üstünde%3,88
Estonya +1,60 puan Bulgaristan'ın üstünde%4,05
Letonya +1,73 puan Bulgaristan'ın üstünde%4,18
Euro bölgesi ortalaması%3,43
€200 000 tutarında 20 yıllık bir kredide Letonya, tüm vade boyunca Malta'dan yaklaşık €50 000 daha fazla öder. Bulgaristan en ucuz uca yakındır.
AMB neden taksitinizi değiştirmiyor
Frankfurt taksiti kıpırdatmıyor.
Bulgar bankaları fiyatlamayı, ülkedeki mevduat faizlerinden türetilen yerel bir endekse göre yapar; AMB kararlarına veya EURIBOR'a göre değil.
€56,4 milyar
hanehalkı mevduatları
karşı
€31,5 milyar
krediler · BNB, Haziran 2026
Bankaların dağıttığından neredeyse iki kat fazla parası var. Para burada ucuz, çünkü fazlasıyla var.
“Değeri oldukça düşük ve bu kadar büyük dalgalanmalar yok, çünkü çok yüksek bir likidite gözlemlemeye devam ediyoruz ve faizlerin artacağını düşünmek için ön koşullar bulunmuyor.”
DSK Bank
“Bulgaristan'daki değişken faiz oranları büyük ölçüde toplanan kaynağın maliyetine, yani mevduat faizlerine bağlıdır.”
Lyubomir Levicharov, Bankalar Birliği (Асоциация на банките)
AMB'nin etkisinin ipoteklere yine de ulaşacağı kanal yavaştır: mevduat faizleri şimdiden yükselmeye başladı, Haziran'da ortalama %1,57'ye, bir ayda 0,24 puan artışla. Taksitlere çok gecikmeyle, günlerle değil aylar ve yıllarla ulaşır. Baltık ülkelerinde durum tersidir: orada değişken faizler doğrudan AMB endekslerine bağlıdır. Bulgaristan'da ipoteklerin %90'ından fazlası değişken faizlidir, ancak Avrupa endeksine değil, mevduat endeksine bağlıdır.
Tarihten ders
Euro faizleri otomatik olarak yükseltmez.
Hırvatistan · 2023'ten beri euro bölgesinde
%2,95
Bugün euro bölgesi ortalamasının altında. Euroya geçiş faizleri yükseltmedi.
Litvanya · 2015'ten beri euro bölgesinde
%3,88
Oradaki faizleri İskandinav bankalarının yoğunlaşması yükseltti, euro değil.
Letonya · 2014'ten beri euro bölgesinde
%4,18
Aynı model: İskandinav bankaları, sınırlı rekabet, daha yüksek kredi maliyeti.
◆
Faizi euro belirlemez. Onu ülkenizdeki bankacılık rekabeti belirler.
Kredi patlaması sürüyor
Haziran'dan sonra hiçbir soğuma yok.
€0 milyar
Toplam konut kredisi, bir yılda +%26,4
€0 milyon
Haziran'da yeni işlem hacmi, bir ayda +%28,4
€0 bin
Ortalama yeni konut kredisi. Sofya'da €180 bin, Sofya dışında €113 bin
-%0
Q2'de işlemler, kredilendirme büyürken
Yeni ipoteklerin ortalama vadesi: yaklaşık 26 yıl, DSK Bank verilerine göre. İşlemler düşüyor, kredilendirme artıyor. Piyasa normalleşiyor, çökmüyor.
Portföyünüz için
Somut hesap.
25 yıllık aylık taksit
€200 000 kredi, 25 yıl, faiz %2'den %4'e
€848
→
€1 056
+%24,5
Faizin iki katı, taksitin iki katı demek değildir.
Dürüst bölüm
Pratik kurallar.
BNB, kredilendirme kuralları
Taksit gelirin en fazla %50'si. Finansman mülk değerinin en fazla %85'i. Vade en fazla 30 yıl.
Tampon ve bütçe
3 ila 6 taksitlik bir yedek tutun. Bütçeniz, faiz 2 puan yukarı çıktığında da taksiti kaldırabilmeli.
Faiz yükseldiğinde
Yeniden görüşme, sabitleme, vadeyi uzatma veya yeniden finansman. Yalnızca faizi değil, APR'yi karşılaştırın.
Sabit faiz Bulgaristan'da nadiren sunulur, genellikle 1 ila 5 yıl için, ve değişkenden 0,8 ila 1,0 puan daha pahalıdır.
Ucuz para, bazı alıcıların imkânlarını aşan konutlara yönelmesine yol açıyor, diye uyarıyor Ulusal ve Dünya Ekonomisi Üniversitesi'nden (УНСС) Doç. Nozharov. Bulgaristan faiz tahminleri 2026 için %2,5 ile %3,5 aralığında kalıyor.
Doç. Nozharov, UNSS
DSK Bank'ın tahmini, emlak fiyatlarındaki artışın 2026'da yaklaşık %8,5'e yavaşlaması, ancak düşüş olmaması yönünde.
