Platíte 4 166 eur,
abyste mohli podepsat.
Sto eur navíc je jediné, co chrání samotných sto patnáct tisíc.
Sto eur, které chrání sto patnáct tisíc a téměř nikdo je neplatí
Při transakci za 115 000 EUR činí náklady dne u notáře, bez provize, asi 4 166 EUR. O nich nikdo nepolemizuje: místní daň, notářský poplatek, zápis do rejstříku. Platí se, protože bez nich transakce není.
Ve stejný den je vystavena celá částka 115 000 EUR a její ochrana stojí méně než 105 EUR podle nejdražšího zveřejněného bankovního tarifu a podle jiného asi 36 EUR. Tedy každé jedno euro poplatku chrání asi 1 124 EUR, a celá ochrana je asi 2,4 % nákladů dne a méně než 3 % místní daně za tutéž transakci.
Čísla vypadají tak nepoměrně, že první reakcí je hledat háček. Háček existuje, ale není v ceně. Je ve třech jiných věcech: v tom, že nikdo není povinen vám mechanismus nabídnout, v tom, že formulace v něm rozhoduje, zda vůbec kryje vaše riziko, a v tom, že ochrana samotných peněz v bance funguje ve lhůtách, které nikdo nepropaguje.
Tento článek je o těch třech.
Zákon chce banku. Nechce blokaci.
a rozdíl je celé téma
Jediná povinná věc v celém tématu je, že platba projde přes banku. Podle čl. 25 odst. 10 zákona o notářích a notářské činnosti (ЗННД) se platby nad limit (10 000 BGN, tedy 5 112,92 EUR při pevném kurzu) provádějí na zvláštní bankovní účet notáře nebo na bankovní účet u banky zvolené stranami.
Zákon ukládá, aby peníze zanechaly stopu. Nikoho nezavazuje, aby je držel, dokud se transakce neuzavře.
Oba texty, které upravují samotné blokování, říkají „může“. Čl. 25a odst. 1 ZNND: dlužná částka z transakce může být převedena nebo vložena na zvláštní bankovní účet na jméno notáře. Čl. 39 odst. 1 zákona o advokacii (ЗАдв): peněžní prostředky, které klient poskytne advokátovi k vynaložení, mohou být vloženy v bance na klientský účet.
Z toho vyplývá nejdůležitější praktická věta tohoto materiálu: nikdo vám ho nenabídne automaticky. Mechanismus není krokem procesu, ale dohodou, a ta se činí ve smlouvě o budoucí smlouvě, měsíce před dnem u notáře. Kdo ji nezapsal, tomu ji nikdo nedluží, a v den transakce se to téměř nikdy nepodaří dohnat. Co dalšího se v tomto dokumentu rozhoduje, jsme popsali v Smlouva o budoucí smlouvě.
Tři správci úschovy, kteří zvenku vypadají stejně
Mechanismus je jeden: kupující neplatí cenu prodávajícímu, ale třetí osobě, která ji drží zablokovanou a uvolní po splnění výslovně vyjmenovaných podmínek. Liší se tím, kdo je tou třetí osobou, a rozdíly nejsou kosmetické.
Banka. Neexistuje zvláštní zákon, vše je ve smlouvě. Produkt se nazývá escrow účet, účet s podmínkou nebo účet se zvláštním určením.
Notář. Zvláštní bankovní účet podle čl. 25a ZNND a podmínky pro vložení a pro platební příkazy se upravují písemnou dohodou mezi notářem a stranami.
Advokát. Klientský účet podle čl. 39 ZAdv, ovládaný pouze advokátem. Protistrana k němu nemá žádná práva.
Odtud se tito tři liší ve třech směrech.
Za prvé, ochrana před věřiteli samotného správce úschovy. Zákon o advokacii říká dvě věci najednou: částky na klientském účtu nejsou součástí majetku advokáta a nepodléhají zabavení. ZNND říká pouze to druhé: nepřipouští se výkon rozhodnutí na prostředky na zvláštním účtu pro závazky notáře. Pro bankovní escrow, jehož majitelem je kupující nebo prodávající, takové ustanovení neexistuje. Je to účet strany transakce a věřitelé této strany ho vidí.
Za druhé, kdo píše podmínky. Žádný zákon neuvádí, jaké mají být. Jsou v dohodě nebo ve smlouvě, tedy je napsal někdo pro někoho.
Za třetí, a to je nejnepříjemnější: správce úschovy není ničím advokátem. Notář je podle zákona nestranný a podle soudní praxe nemá povinnost opatřit osvědčení o zatíženích a upozorňovat na zapsané hypotéky. Důsledek je přímý: pokud dohoda ověření neuvede, nedluží se. Správce úschovy kontroluje, co je napsáno v dokumentu, ne to, co je rozumné.
Kruh, který zákon neuzavírá
a jediná věc, která jej rozbíjí
Existuje jedna situace, kdy úschovní účet přestává být pohodlím a stává se nástrojem bez alternativy: prodej nemovitosti, na níž ještě váznou hypotéka.
Kruh vypadá takto. Banka kupujícího vyplatí úvěr, jen pokud stará hypotéka neexistuje. Stará hypotéka zaniká pouze se souhlasem banky prodávajícího. Ta dává souhlas teprve po splacení dluhu. A dluh se splácí právě penězi z čerpání.
Zákon tento kruh nerozmotává. Rozmotává ho konstrukce. Částka zůstává zablokovaná a rozdělí se: tranše bance prodávajícího a zbytek samotnému prodávajícímu, proti výslovně vyjmenovaným dokumentům. Podmínky jsou zde o jeden řádek delší než u čisté transakce: nejen podepsaný notářský zápis, zápis do rejstříku a čistý výpis, ale i došlý souhlas s výmazem.
Dvě čísla ukazují, jak málo exotická je tato situace. Ve Varně v prvním čtvrtletí 2026 1 117 z 2 433 transakcí, tedy asi 46 %, přichází se smluvní hypotékou. A okno od podpisu do čistého listu nemovitosti je 2 až 6 týdnů. Mechanismus, který téměř nikdo nepoužívá, je potřeba u téměř poloviny transakcí. Jak přesně se hypotéka v takové transakci pohybuje, jsme popsali v Prodej s hypotékou.
Tady je i nejčastější chyba při psaní samotných podmínek. Escrow, které platí proti „podepsanému notářskému zápisu“, je placená ochrana proti ničemu. Interval, který bolí, je mezi podpisem a zápisem, a u nemovitosti s hypotékou do došlého souhlasu s výmazem. Pokud v tomto intervalu zapíše věřitel prodávajícího exekuční zákaz nakládání (възбрана), kupující zaplatil a jeho právo se střetne s dříve zapsanou tíhou.
A co když banka zkrachuje, zatímco jsou peníze uvnitř
To je otázka, kterou téměř nikdo nepokládá, a odpověď zní „ano, jsou zaručeny, ale“.
Obecné pravidlo je 100 000 EUR na jednu osobu v jedné bance, bez ohledu na počet a výši účtů. Zásadou je „jeden vkladatel v jedné bance“, tedy všechny účty jedné osoby v téže bance se sčítají. Kupující se zablokovanými 115 000 EUR a dalšími 30 000 EUR úspor v téže bance má 145 000 EUR a záruku na 100 000.
Existuje i druhé pravidlo, o kterém se ví mnohem méně. Vklady fyzických osob, vzniklé v důsledku transakcí s nemovitostmi pro bytové potřeby, jsou dodatečně zaručeny až do 125 000 EUR po dobu tří měsíců od okamžiku, kdy částka došla na účet, a tyto peníze se nezapočítávají do výpočtu oněch sta tisíc. Ochrana je tedy navíc, ne uvnitř. Vlastní příklad Bulharského fondu pro garantování vkladů (Фонд за гарантиране на влоговете): vkladatel s vkladem 10 000 EUR a 150 000 EUR, které došly z prodeje bytu před měsícem, dostane svých 10 000 EUR a dodatečně dalších 125 000 EUR.
Všimněte si, kam toto ustanovení míří. Kryje vklad, který vznikl v důsledku transakce, tedy spíše peníze prodávajícího po ní. Zda zablokované peníze kupujícího před transakcí spadají do téhož případu, zákon výslovně neříká.
Existuje i třetí text, který odpovídá na zřejmou otázku „čí jsou peníze, pokud je účet notáře“. Pokud majitel nemá výhradní právo na částky, právo na výplatu má osoba, v jejíž prospěch byl vklad učiněn, pokud je identifikována nebo ji lze identifikovat. Záruka následuje peníze, ne jméno na účtu. Ani notáři, ani advokáti nepatří mezi vyloučené vkladatele.
A právě nejlépe chráněná konstrukce čeká nejdéle
Standardní lhůta pro výplatu z Fondu je sedm pracovních dnů. Může však být prodloužena a zákon přesně vyjmenovává kdy. Dva z případů jsou právě naše: když jde o vklad ve prospěch třetí osoby a když je částka součástí dočasně vysokého zůstatku na účtu. V obou případech je prodloužení až tři měsíce.
Řečeno bez obalu: obě konstrukce, které nejlépe chrání kupujícího a prodávajícího, účet správce úschovy a dodatečná záruka na peníze z transakce s nemovitostí, jsou výslovně vyňaty ze sedmidenní lhůty.
Je i další místo, kde se ztrácí čas, a je mimo zákon o záruce. Sedm pracovních dnů běží od aktu příslušného orgánu, nikoli ode dne, kdy peníze přestanou být dostupné. Vzdálenost mezi oběma je nejlépe vidět na jediném skutečném precedentu v Bulharsku. Corporate Commercial Bank (Корпоративна търговска банка) byla postavena pod zvláštní dozor dne 20. 6. 2014. Licence jí byla odebrána dne 6. 11. 2014. Výplata začíná dne 4. 12. 2014. Od zavření dveří k první platbě uplyne asi pět a půl měsíce.
To není argument proti úschovnímu účtu. Je to argument proti představě, že pokud jsou peníze zaručeny, jsou také dostupné. Transakce, jejíž peníze jsou na tři měsíce zmrazeny, je transakce, která je v té době buď zmařená, nebo visí ve vzduchu, a smluvní pokuty ze smlouvy o budoucí smlouvě běží.
Kolik to skutečně stojí a proč cena zřídka bývá důvodem
V oboru kolují rozpětí řádově 50 až 250 EUR, obvykle bez rozpisu. Podle zveřejněných tarifů pro rok 2026 je obraz konkrétnější a různorodější.
Zvláštní účet notáře podle čl. 25a ZNND je u jednoho z velkých hráčů bez poplatku za otevření i za vedení, totéž platí pro klientský účet advokáta. Úschovní účet pro fyzické osoby při koupi nemovitosti se u téže banky otevírá za 35,79 EUR, bez poplatku za vedení. U jiné banky stojí escrow účet pro fyzické osoby 0,10 % z částky, minimálně 51,13 EUR a maximálně 102,26 EUR, a obsluha je „dle smlouvy“. U třetí je účet s podmínkou zcela „dohodou“.
Z tohoto seznamu vyplývají tři věci najednou.
Bankovní poplatek u notářské cesty je nulový, ale to neznamená, že je cesta zdarma. Náklad tam není bankovní, ale odměna podle čl. 22 ZNND, tedy dohodou: v ověřeném znění Tarifu notářských poplatků (Тарифа за нотариалните такси) není položka pro správu zvláštního účtu. Na této cestě není státem stanovená cena.
Rozdíl mezi dvěma zveřejněnými bankovními cenami je téměř trojnásobný, a závisí nikoli na transakci, ale na tom, která banka je na druhé straně.
Omezený je přístup, nejen cena. Jedna banka nabízí escrow fyzickým osobám pouze tehdy, pokud sama financuje nákup. Druhá nabízí účet s podmínkou pouze pro transakce mezi fyzickými osobami. Pro konkrétní transakci produkt často prostě není dostupný, bez ohledu na to, zda jste ochotni za něj platit.
Proč tedy většina transakcí probíhá bez něj
Šest důvodů a žádný není „protože je to drahé“.
Nikdo ji nenařizuje. Povinné je, aby platba prošla bankou, ne aby byla zablokována. Oba texty o samotném blokování říkají „může“.
Prodávající to čte jako nedůvěru. Čekání na peníze se vnímá jako zacházení s podezřelým, ne jako postup. To je lidská, nikoli právní část odporu, a je reálná.
Cena není zveřejněna. „Dohodou“, „dle smlouvy“, „minimum dohodou“. Produkt, na jehož cenu se musíte ptát, se nekupuje masově.
Produkt často není dostupný pro konkrétní kombinaci stran a financování.
Sjednává se ve smlouvě o budoucí smlouvě, ne v den transakce. Rozhoduje se tedy tehdy, kdy na onen den ještě nikdo nemyslí.
Na notářské cestě není ceník. Absence státní ceny je sama o sobě bariérou.
Proto téma nekončí slovy „požádejte o escrow“. Kdo je správcem úschovy, kterou ze tří ochran získáte, proti kterému dokumentu se peníze uvolňují a zda onen den kryje vaši konkrétní situaci s hypotékou, jsou čtyři samostatná rozhodnutí, každé z nich se přijímá měsíce před podpisem a každé z nich funkčním činí formulace, nikoli mechanismus. Jak vypadá samotný den u notáře, jsme popsali v Notářská transakce.
Často kladené otázky
Je úschovní účet při transakci s nemovitostí povinný?
Ne. Povinné je pouze to, aby platba prošla bankou: podle čl. 25 odst. 10 ZNND se platby nad limit 10 000 BGN, tedy 5 112,92 EUR při pevném kurzu, provádějí na zvláštní bankovní účet notáře nebo na bankovní účet u banky zvolené stranami. Zákon však nikoho nezavazuje, aby peníze zablokoval do uzavření transakce. Čl. 25a odst. 1 ZNND i čl. 39 odst. 1 zákona o advokacii jsou formulovány slovem „může“. Proto se mechanismus neděje sám od sebe, ale sjednává se ve smlouvě o budoucí smlouvě.
Kdo může být správcem úschovy a je mezi nimi rozdíl?
Obvyklé jsou tři varianty: banka, notář se zvláštním účtem podle čl. 25a ZNND a advokát s klientským účtem podle čl. 39 ZAdv. Rozdíl není kosmetický. Podle zákona o advokacii nejsou částky na klientském účtu součástí majetku advokáta a nepodléhají zabavení. Podle ZNND se nepřipouští výkon rozhodnutí na prostředky na zvláštním účtu, ale pouze pro závazky notáře. Pro bankovní escrow účet, jehož majitelem je kupující nebo prodávající, takové ustanovení neexistuje, tedy zůstává účtem strany transakce.
Jsou peníze zaručeny, pokud banka zkrachuje, zatímco je částka zablokována?
Ano, ale se dvěma výhradami. Obecná záruka je 100 000 EUR na jednu osobu v jedné bance, přičemž všechny účty této osoby v téže bance se sčítají. Samostatně jsou vklady fyzických osob vzniklé v důsledku transakcí s nemovitostmi pro bytové potřeby dodatečně zaručeny až do 125 000 EUR po dobu tří měsíců a nezapočítávají se do oněch sta tisíc. Pokud je účet správce úschovy, právo na výplatu má osoba, v jejíž prospěch byl vklad učiněn, pokud je identifikována. Výhrada je ve lhůtě: u vkladu ve prospěch třetí osoby a u dočasně vysokého zůstatku lze standardních sedm pracovních dnů prodloužit až na tři měsíce.
Kolik stojí úschovní účet?
Podle zveřejněných tarifů pro rok 2026 může být zvláštní účet notáře a klientský účet advokáta bez bankovního poplatku, escrow účet pro fyzické osoby při koupi nemovitosti se u jedné banky otevírá zhruba za 35,79 EUR a u jiné stojí 0,10 % z částky s minimem 51,13 EUR a maximem 102,26 EUR. U třetí je cena zcela dohodou. U notářské cesty může být bankovní poplatek nulový, ale zůstává odměna podle čl. 22 ZNND, která je dohodou, protože v ověřeném znění Tarifu notářských poplatků není položka pro takovou službu. Odděleně od ceny stojí přístup: produkt je často omezen pouze na transakce financované toutéž bankou nebo pouze na transakce mezi fyzickými osobami.
Platíte při podpisu?
Ověřte, proti jakému dokumentu.
Otevřete smlouvu o budoucí smlouvě a najděte jeden řádek: proti čemu se peníze uvolňují. Pokud tam stojí „podepsaný notářský zápis“, ochrana končí před zápisem do rejstříku. Pokud je nemovitost zatížena hypotékou, chybí i druhý řádek, došlý souhlas s výmazem.
Pošlete nám smlouvu o budoucí smlouvě a list nemovitosti. Vrátíme vám, pro který okamžik je podmínka napsána, které okno zůstává nekryté a která ze tří konstrukcí je pro vaši transakci vůbec dostupná. Pokud případ vyžaduje advokáta, řekneme vám to také, místo abychom to přešli.
Materiál obsahuje obecné informace k prosinci 2026, není právním, bankovním ani investičním poradenstvím a nedoporučuje žádnou banku. Tarify je třeba ověřit v aktuálním dokumentu příslušné banky.
Komentáře
Zatím žádné komentáře. Buďte první.