Płacisz 4 166 euro,
żeby podpisać.
Sto euro ekstra to jedyne, co chroni samo sto piętnaście tysięcy.
Sto euro, które chronią sto piętnaście tysięcy i prawie nikt ich nie płaci
Przy transakcji za 115 000 EUR koszty dnia u notariusza, bez prowizji, wynoszą około 4 166 EUR. Nikt o nie nie dyskutuje: podatek lokalny, opłata notarialna, wpis do rejestru. Płaci się je, bo bez nich transakcji nie będzie.
Tego samego dnia na stole leży cała kwota 115 000 EUR, a jej ochrona kosztuje poniżej 105 EUR według najdroższej opublikowanej taryfy bankowej, a według innej około 36 EUR. Czyli każde euro opłaty chroni około 1 124 EUR, a cała ochrona to około 2,4 procent kosztów dnia i poniżej 3 procent podatku lokalnego od tej samej transakcji.
Liczby wyglądają na tak nieproporcjonalne, że pierwszą reakcją jest szukanie haczyka. Haczyk istnieje, ale nie tkwi w cenie. Tkwi w trzech innych rzeczach: w tym, że nikt nie ma obowiązku zaproponować Ci tego mechanizmu, w tym, że jego sformułowanie rozstrzyga, czy w ogóle pokrywa Twoje ryzyko, i w tym, że ochrona samych pieniędzy w banku działa w terminach, których nikt nie reklamuje.
Ten artykuł jest o tych trzech.
Prawo chce banku. Nie chce blokady.
a różnica to cały temat
Jedyną obowiązkową rzeczą w całym temacie jest to, by płatność przeszła przez bank. Zgodnie z art. 25 ust. 10 ustawy o notariuszach i działalności notarialnej (Закон за нотариусите и нотариалната дейност, dalej: ZNND) płatności powyżej progu (10 000 BGN, czyli 5 112,92 EUR według stałego kursu) dokonuje się na specjalny rachunek bankowy notariusza albo na rachunek w banku wybranym przez strony.
Prawo zobowiązuje, by pieniądze zostawiły ślad. Nikogo nie zobowiązuje do ich zatrzymania, dopóki transakcja nie zostanie zamknięta.
Oba przepisy regulujące samą blokadę mówią „może”. Art. 25a ust. 1 ZNND: kwota należna z tytułu transakcji może zostać przelana lub wpłacona na specjalny rachunek bankowy na nazwisko notariusza. Art. 39 ust. 1 ustawy o adwokaturze (Закон за адвокатурата, dalej: ZAdw): środki pieniężne, które klient przekazuje adwokatowi do wydatkowania, mogą zostać wpłacone do banku na rachunek klienta.
Stąd wynika najważniejsze praktyczne zdanie w całym materiale: nikt nie zaproponuje Ci tego domyślnie. Mechanizm nie jest krokiem w procesie, lecz zapisem umownym, a ten robi się w umowie przedwstępnej (предварителен договор), na miesiące przed dniem u notariusza. Kto go nie zapisał, ten go nie ma, a w dniu transakcji przebudowa prawie nigdy się nie udaje. Co jeszcze rozstrzyga się w tym dokumencie, opisaliśmy w artykule Umowa przedwstępna.
Trzej powiernicy, którzy z zewnątrz wyglądają tak samo
Mechanizm jest jeden: kupujący przelewa cenę nie sprzedającemu, lecz osobie trzeciej, która trzyma ją zablokowaną i uwalnia po spełnieniu wyraźnie wymienionych warunków. Różni się to, kim jest ta osoba trzecia, a różnice nie są kosmetyczne.
Bank. Nie ma osobnej ustawy, wszystko jest w umowie. Produkt nazywa się rachunek escrow, rachunek warunkowy lub rachunek o szczególnym przeznaczeniu.
Notariusz. Specjalny rachunek bankowy na podstawie art. 25a ZNND, a warunki wpłaty i zleceń płatniczych reguluje pisemne porozumienie między notariuszem a stronami.
Adwokat. Rachunek klienta na podstawie art. 39 ZAdw, kontrolowany wyłącznie przez adwokata. Druga strona nie ma do niego żadnych praw.
Od tego miejsca cała trójka rozchodzi się w trzech punktach.
Po pierwsze, ochrona przed wierzycielami samego powiernika. Ustawa o adwokaturze mówi dwie rzeczy naraz: środki na rachunku klienta nie wchodzą w skład majątku adwokata i nie podlegają zajęciu. ZNND mówi tylko to drugie: nie dopuszcza się egzekucji ze środków na rachunku specjalnym z tytułu zobowiązań notariusza. A dla bankowego escrow, którego posiadaczem jest kupujący lub sprzedający, takiego przepisu nie ma. To zwykły rachunek strony transakcji, a wierzyciele tej strony go widzą.
Po drugie, kto pisze warunki. Żadna ustawa nie wylicza, jakie mają być. Są w porozumieniu lub w umowie, czyli napisał je ktoś i dla kogoś.
Po trzecie, i to najmniej wygodne: powiernik nie jest niczyim adwokatem. Notariusz z mocy prawa jest bezstronny, a według orzecznictwa nie ma obowiązku uzyskiwać zaświadczenia o obciążeniach ani ostrzegać o wpisanych hipotekach. Wniosek jest prosty: jeśli porozumienie nie wymienia weryfikacji, nie jest ona należna. Powiernik sprawdza to, co jest napisane w dokumencie, a nie to, co byłoby rozsądne.
Błędne koło, którego prawo nie zamyka
i jedyna rzecz, która je przerywa
Jest sytuacja, w której rachunek powierniczy przestaje być wygodą i staje się narzędziem bez alternatywy: sprzedaż nieruchomości, na której wciąż ciąży hipoteka.
Koło wygląda tak. Bank kupującego uruchamia kredyt tylko wtedy, gdy starej hipoteki już nie ma. Stara hipoteka znika tylko za zgodą banku sprzedającego. Bank ten wyraża zgodę dopiero po spłaceniu długu. A dług spłaca się właśnie pieniędzmi z uruchomienia kredytu.
Prawo nie rozplątuje tego koła. Rozplątuje je konstrukcja. Kwota stoi zablokowana i dzieli się: transza do banku sprzedającego, a reszta do samego sprzedającego, za okazaniem wyraźnie wymienionych dokumentów. Warunków jest tu o jeden więcej niż przy czystej transakcji: nie tylko podpisany akt, wpis i czysty wyciąg, ale też wpłynięcie zgody na wykreślenie.
Dwie liczby pokazują, jak mało egzotyczna jest ta sytuacja. W Warnie w pierwszym kwartale 2026 r. 1 117 z 2 433 transakcji, czyli około 46 procent, wiązało się z hipoteką umowną. A okno od podpisu do czystego wpisu nieruchomości w rejestrze to od 2 do 6 tygodni. Mechanizm, z którego prawie nikt nie korzysta, jest potrzebny prawie połowie transakcji. Jak dokładnie przebiega hipoteka w takiej transakcji, opisaliśmy w artykule Sprzedaż z hipoteką.
Tu kryje się też najczęstszy błąd przy samym pisaniu warunków. Escrow, które wypłaca środki za „podpisany akt notarialny” (нотариален акт), to płatna ochrona przed niczym. Przedział, który boli, mieści się między podpisem a wpisem, a przy nieruchomości z hipoteką aż do wpłynięcia zgody na wykreślenie. Jeśli w tym przedziale wierzyciel sprzedającego wpisze zajęcie, kupujący zapłacił, a jego prawo zderza się z wcześniej wpisanym obciążeniem.
A jeśli bank upadnie, gdy pieniądze w nim leżą
To pytanie, którego prawie nikt nie zadaje, a odpowiedź brzmi: „tak, są gwarantowane, ale”.
Zasada ogólna to 100 000 EUR na jedną osobę w jednym banku, niezależnie od liczby i wysokości rachunków. Zasada brzmi „jeden deponent w jednym banku”, czyli wszystkie rachunki jednej osoby w tym samym banku się sumuje. Kupujący z zablokowanymi 115 000 EUR i dodatkowymi 30 000 EUR oszczędności w tym samym banku ma 145 000 EUR, a gwarancję na 100 000.
Jest też druga zasada, o której wiadomo znacznie mniej. Depozyty osób fizycznych, powstałe w wyniku transakcji na nieruchomościach mieszkalnych, są dodatkowo gwarantowane do 125 000 EUR przez okres trzech miesięcy od chwili wpływu kwoty na rachunek i te pieniądze nie wchodzą do obliczania tych stu tysięcy. Czyli ochrona jest dodatkiem, a nie częścią. Własny przykład bułgarskiego Funduszu Gwarantowania Depozytów (Фонд за гарантиране на влоговете): deponent z depozytem 10 000 EUR i 150 000 EUR, które wpłynęły ze sprzedaży mieszkania miesiąc wcześniej, otrzymuje swoje 10 000 EUR i dodatkowo jeszcze 125 000 EUR.
Zwróć uwagę, w którą stronę patrzy ten przepis. Obejmuje depozyt powstały w wyniku transakcji, czyli raczej pieniądze sprzedającego po niej. Czy zablokowane pieniądze kupującego przed transakcją podpadają pod ten sam przypadek, ustawa wprost nie mówi.
Jest i trzeci przepis, który odpowiada na oczywiste pytanie „czyje są pieniądze, jeśli rachunek należy do notariusza”. Gdy posiadacz rachunku nie ma wyłącznego prawa do środków, prawo do wypłaty ma osoba, na rzecz której dokonano depozytu, jeśli została zidentyfikowana lub można ją zidentyfikować. Gwarancja idzie za pieniędzmi, a nie za nazwiskiem na rachunku. Ani notariusze, ani adwokaci nie należą do wyłączonych deponentów.
I właśnie najlepiej chroniona konstrukcja czeka najdłużej
Standardowy termin wypłaty przez Fundusz to siedem dni roboczych. Można go jednak przedłużyć, a ustawa wylicza dokładnie kiedy. Dwa z tych przypadków to właśnie nasze: gdy mamy do czynienia z depozytem na rzecz osoby trzeciej oraz gdy kwota jest częścią tymczasowo wysokiego salda na rachunku. W obu przypadkach przedłużenie wynosi do trzech miesięcy.
Wprost: dwie konstrukcje, które chronią kupującego i sprzedającego najlepiej, czyli rachunek powiernika i dodatkowa gwarancja dla pieniędzy z transakcji na nieruchomości, są wyraźnie wyłączone z siedmiodniowego terminu.
Jest jeszcze jedno miejsce, w którym traci się czas, i leży ono poza ustawą o gwarancjach. Siedem dni roboczych biegnie od aktu właściwego organu, a nie od dnia, w którym pieniądze przestają być dostępne. Odległość między jednym a drugim najlepiej widać w jedynym prawdziwym precedensie w Bułgarii. Corporate Commercial Bank (Корпоративна търговска банка) został objęty specjalnym nadzorem 20.06.2014 r. Licencję odebrano mu 06.11.2014 r. Wypłaty ruszyły 04.12.2014 r. Od zamknięcia drzwi do pierwszej wypłaty mija około pięciu i pół miesiąca.
To nie jest argument przeciwko rachunkowi powierniczemu. To argument przeciwko przekonaniu, że skoro pieniądze są gwarantowane, to są też dostępne. Transakcja, której pieniądze są zamrożone na trzy miesiące, jest w tym czasie albo nieudana, albo zawieszona, a kary umowne z umowy przedwstępnej biegną.
Ile to naprawdę kosztuje i dlaczego cena rzadko jest powodem
W branży krąży przedział rzędu 50 do 250 EUR, zwykle bez rozbicia. Według opublikowanych taryf na 2026 r. obraz jest bardziej konkretny i bardziej zróżnicowany.
Specjalny rachunek notariusza z art. 25a ZNND jest w jednym z dużych banków bez opłaty za otwarcie i prowadzenie, to samo dotyczy rachunku klienta adwokata. Rachunek powierniczy dla osób fizycznych przy zakupie nieruchomości w tym samym banku otwiera się za 35,79 EUR, bez opłaty za prowadzenie. W innym banku rachunek escrow dla osób fizycznych kosztuje 0,10 procent kwoty, minimum 51,13 EUR i maksimum 102,26 EUR, a obsługa jest „zgodnie z umową”. W trzecim rachunek warunkowy jest w całości „do negocjacji”.
Z tej listy wynikają naraz trzy rzeczy.
Opłata bankowa na trasie notarialnej wynosi zero, ale to nie znaczy, że ta trasa jest bezpłatna. Koszt nie jest tam bankowy, lecz wynagrodzenie na podstawie art. 22 ZNND, czyli do negocjacji: w sprawdzonym brzmieniu Taryfy opłat notarialnych (Тарифа за нотариалните такси) nie ma pozycji za administrowanie rachunkiem specjalnym. Na tej trasie nie ma ceny ustalonej przez państwo.
Różnica między dwiema opublikowanymi cenami bankowymi jest prawie trzykrotna i zależy nie od transakcji, lecz od tego, który bank jest po drugiej stronie.
Ograniczony jest dostęp, a nie tylko cena. Jeden bank oferuje escrow osobom fizycznym tylko wtedy, gdy sam finansuje zakup. Drugi oferuje rachunek warunkowy tylko dla transakcji między osobami fizycznymi. Dla konkretnej transakcji produkt często po prostu nie jest dostępny, niezależnie od gotowości do zapłaty.
Dlaczego więc większość transakcji odbywa się bez niego
Sześć powodów i żaden z nich nie brzmi „bo to drogie”.
Nikt go nie narzuca. Obowiązkowe jest, by płatność przeszła przez bank, a nie by została zablokowana. Oba przepisy o samej blokadzie mówią „może”.
Sprzedający odbiera to jako brak zaufania. Czekanie na pieniądze postrzega się jako traktowanie podejrzanego, a nie jako procedurę. To ludzka, a nie prawna część oporu, i jest realna.
Cena nie jest opublikowana. „Do negocjacji”, „zgodnie z umową”, „minimum do negocjacji”. Produktu, o którego cenę trzeba pytać, nie kupuje się masowo.
Produkt często nie jest dostępny dla konkretnej kombinacji stron i finansowania.
Ustala się go w umowie przedwstępnej, a nie w dniu transakcji. Czyli rozstrzyga się wtedy, gdy nikt jeszcze nie myśli o tym dniu.
Na trasie notarialnej nie ma cennika. Brak ceny państwowej sam w sobie jest barierą.
Dlatego temat nie kończy się na „poproś o escrow”. Kto jest powiernikiem, którą z trzech ochron dostajesz, za jaki dokument uwalniane są pieniądze i czy ten dzień pokrywa Twoją konkretną sytuację z hipoteką, to cztery osobne decyzje, z których każda zapada na miesiące przed podpisem i w każdej o skuteczności decyduje sformułowanie, a nie mechanizm. Jak wygląda sam dzień u notariusza, opisaliśmy w artykule Transakcja u notariusza.
Najczęściej zadawane pytania
Czy rachunek powierniczy jest obowiązkowy przy transakcji na nieruchomość?
Nie. Obowiązkowe jest tylko, by płatność przeszła przez bank: zgodnie z art. 25 ust. 10 ZNND płatności powyżej progu 10 000 BGN, czyli 5 112,92 EUR według stałego kursu, dokonuje się na specjalny rachunek bankowy notariusza albo na rachunek w banku wybranym przez strony. Ustawa nie zobowiązuje jednak nikogo do blokowania pieniędzy do zamknięcia transakcji. Zarówno art. 25a ust. 1 ZNND, jak i art. 39 ust. 1 ustawy o adwokaturze są sformułowane ze słowem „może”. Dlatego mechanizm nie powstaje sam, lecz ustala się go w umowie przedwstępnej.
Kto może być powiernikiem i czy jest między nimi różnica?
Zwykle są trzy warianty: bank, notariusz ze specjalnym rachunkiem na podstawie art. 25a ZNND oraz adwokat z rachunkiem klienta na podstawie art. 39 ZAdw. Różnica nie jest kosmetyczna. Według ustawy o adwokaturze środki na rachunku klienta nie wchodzą w skład majątku adwokata i nie podlegają zajęciu. Według ZNND nie dopuszcza się egzekucji ze środków na rachunku specjalnym, ale tylko z tytułu zobowiązań notariusza. Dla bankowego rachunku escrow, którego posiadaczem jest kupujący lub sprzedający, takiego przepisu nie ma, czyli pozostaje on rachunkiem strony transakcji.
Czy pieniądze są gwarantowane, jeśli bank upadnie, gdy kwota jest zablokowana?
Tak, ale z dwoma zastrzeżeniami. Gwarancja ogólna wynosi 100 000 EUR na jedną osobę w jednym banku, a wszystkie rachunki tej osoby w tym samym banku się sumuje. Osobno depozyty osób fizycznych, powstałe w wyniku transakcji na nieruchomościach mieszkalnych, są dodatkowo gwarantowane do 125 000 EUR przez okres trzech miesięcy i nie wchodzą do obliczania tych stu tysięcy. Gdy rachunek należy do powiernika, prawo do wypłaty ma osoba, na rzecz której dokonano depozytu, jeśli została zidentyfikowana. Zastrzeżenie dotyczy terminu: przy depozycie na rzecz osoby trzeciej i przy tymczasowo wysokim saldzie standardowe siedem dni roboczych można przedłużyć do trzech miesięcy.
Ile kosztuje rachunek powierniczy?
Według opublikowanych taryf na 2026 r. specjalny rachunek notariusza i rachunek klienta adwokata mogą być bez opłaty bankowej, rachunek escrow dla osób fizycznych przy zakupie nieruchomości otwiera się za około 35,79 EUR w jednym banku, a w innym kosztuje 0,10 procent kwoty, z minimum 51,13 EUR i maksimum 102,26 EUR. W trzecim cena jest w całości do negocjacji. Na trasie notarialnej opłata bankowa może wynosić zero, ale zostaje wynagrodzenie na podstawie art. 22 ZNND, które jest do negocjacji, bo w sprawdzonym brzmieniu Taryfy opłat notarialnych nie ma pozycji za taką usługę. Poza ceną jest jeszcze dostęp: produkt jest często ograniczony tylko do transakcji finansowanych przez ten sam bank albo tylko do transakcji między osobami fizycznymi.
Płacisz przy podpisie?
Sprawdź, za jaki dokument.
Otwórz umowę przedwstępną i znajdź jeden wiersz: za co uwalniane są pieniądze. Jeśli stoi tam „podpisany akt notarialny”, ochrona kończy się przed wpisem. Jeśli nieruchomość jest z hipoteką, brakuje też drugiego wiersza, wpłynięcia zgody na wykreślenie.
Wyślij nam umowę przedwstępną i wpis nieruchomości z rejestru. Odpiszemy, na jaki moment napisano warunek, które okno zostaje nieosłonięte i która z trzech konstrukcji jest w ogóle dostępna w Twojej transakcji. Jeśli sprawa wymaga adwokata, powiemy Ci i o tym, zamiast to pominąć.
Materiał stanowi ogólną informację na grudzień 2026 r., nie jest poradą prawną, bankową ani inwestycyjną i nie rekomenduje żadnego banku. Taryfy należy sprawdzać w aktualnym dokumencie danego banku.
Komentarze
Na razie brak komentarzy. Bądź pierwszy.