Sie zahlen 4.166 Euro,
um zu unterschreiben.
Hundert Euro obendrauf sind das Einzige, was die hundertfünfzehntausend selbst schützt.
Hundert Euro, die hundertfünfzehntausend schützen und die fast niemand zahlt
Bei einem Geschäft über 115.000 EUR betragen die Kosten für den Tag beim Notar, ohne Provision, etwa 4.166 EUR. Niemand streitet darüber: örtliche Steuer, Notargebühr, Eintragung. Sie werden bezahlt, weil es ohne sie kein Geschäft gibt.
Am selben Tag steht die gesamte Summe von 115.000 EUR im Raum, und ihr Schutz kostet unter 105 EUR nach dem teuersten veröffentlichten Banktarif, nach einem anderen etwa 36 EUR. Also schützt jeder einzelne Euro Gebühr etwa 1.124 EUR, und der gesamte Schutz beträgt etwa 2,4 Prozent der Kosten des Tages und unter 3 Prozent der örtlichen Steuer für dasselbe Geschäft.
Die Zahlen wirken so unverhältnismäßig, dass die erste Reaktion ist, nach dem Haken zu suchen. Der Haken existiert, liegt aber nicht im Preis. Er liegt in drei anderen Dingen: darin, dass niemand verpflichtet ist, Ihnen den Mechanismus anzubieten, darin, dass die Formulierung darin entscheidet, ob er Ihr Risiko überhaupt abdeckt, und darin, dass der Schutz des Geldes bei der Bank selbst nach Fristen funktioniert, die niemand bewirbt.
Dieser Artikel handelt von diesen dreien.
Das Gesetz verlangt eine Bank. Es verlangt keine Sperrung.
und der Unterschied ist das ganze Thema
Das Einzige, was im gesamten Thema verpflichtend ist, ist, dass die Zahlung über eine Bank läuft. Nach Art. 25 Abs. 10 des Gesetzes über die Notare und die notarielle Tätigkeit (ЗННД) werden Zahlungen über der Schwelle (10.000 BGN, also 5.112,92 EUR nach dem festen Wechselkurs) auf ein Sonderkonto des Notars oder auf ein Bankkonto bei einer von den Parteien gewählten Bank geleistet.
Das Gesetz verpflichtet das Geld, eine Spur zu hinterlassen. Es verpflichtet niemanden, es zurückzuhalten, bis das Geschäft abgeschlossen ist.
Die beiden Vorschriften, die die Sperrung selbst regeln, sagen „kann“. Art. 25a Abs. 1 des Notargesetzes: Der aus dem Geschäft geschuldete Betrag kann auf ein Sonderkonto auf den Namen des Notars überwiesen oder eingezahlt werden. Art. 39 Abs. 1 des Rechtsanwaltsgesetzes: Geldmittel, die der Mandant dem Anwalt zur Verwendung überlässt, können bei einer Bank auf einem Mandantenkonto eingezahlt werden.
Daraus folgt der wichtigste praktische Satz in diesem Beitrag: Niemand wird Ihnen das standardmäßig anbieten. Der Mechanismus ist kein Schritt im Prozess, sondern eine Vereinbarung, und sie wird im Vorvertrag getroffen, Monate vor dem Tag beim Notar. Wer sie nicht festgehalten hat, schuldet sie nicht, und am Tag selbst lässt sich fast nie noch umstrukturieren. Was in diesem Dokument noch geregelt wird, haben wir in Der Vorvertrag beschrieben.
Drei Treuhänder, die von außen gleich aussehen
Der Mechanismus ist einer: Der Käufer überweist den Preis nicht an den Verkäufer, sondern an einen Dritten, der ihn gesperrt hält und nach Erfüllung ausdrücklich aufgezählter Bedingungen freigibt. Unterschiedlich ist, wer dieser Dritte ist, und die Unterschiede sind nicht kosmetisch.
Bank. Es gibt kein eigenes Gesetz, alles steht im Vertrag. Das Produkt heißt Escrow-Konto, Konto unter Bedingung oder Zweckkonto.
Notar. Ein Sonderkonto nach Art. 25a des Notargesetzes, und die Bedingungen für die Einzahlung und für die Zahlungsanweisungen werden in einer schriftlichen Vereinbarung zwischen dem Notar und den Parteien geregelt.
Rechtsanwalt. Ein Mandantenkonto nach Art. 39 des Rechtsanwaltsgesetzes (ЗАдв), allein vom Anwalt kontrolliert. Die Gegenseite hat daran keine Rechte.
Von hier an gehen die drei in drei Linien auseinander.
Erstens, der Schutz vor den Gläubigern des Treuhänders selbst. Das Rechtsanwaltsgesetz sagt zwei Dinge zugleich: Die Beträge auf dem Mandantenkonto gehören nicht zum Vermögen des Anwalts und unterliegen nicht der Pfändung. Das Notargesetz sagt nur das zweite: Eine Zwangsvollstreckung in die Mittel auf dem Sonderkonto für Verbindlichkeiten des Notars ist nicht zulässig. Für das Bank-Escrow, dessen Inhaber der Käufer oder der Verkäufer ist, gibt es keinen solchen Text. Es ist das Konto einer Partei des Geschäfts, und die Gläubiger dieser Partei sehen es.
Zweitens, wer die Bedingungen schreibt. Kein Gesetz zählt auf, wie sie sein müssen. Sie stehen in der Vereinbarung oder im Vertrag, wurden also von jemandem für jemanden geschrieben.
Drittens, und das ist das Unbequemste: Der Treuhänder ist niemandes Anwalt. Der Notar ist von Gesetzes wegen unparteiisch, und nach der Rechtsprechung ist er nicht verpflichtet, eine Belastungsbescheinigung einzuholen und vor eingetragenen Hypotheken zu warnen. Die Folge ist eine Regel: Wenn die Vereinbarung die Prüfung nicht aufzählt, wird sie nicht geschuldet. Der Treuhänder prüft, was im Dokument steht, nicht, was vernünftig wäre.
Der Kreis, den das Gesetz nicht schließt
und das Einzige, was ihn aufbricht
Es gibt eine Situation, in der das Treuhandkonto aufhört, eine Bequemlichkeit zu sein, und zu einem Instrument ohne Alternative wird: der Verkauf einer Immobilie, auf der noch eine Hypothek liegt.
Der Kreis sieht so aus. Die Bank des Käufers zahlt den Kredit nur aus, wenn die alte Hypothek nicht mehr da ist. Die alte Hypothek fällt nur mit der Zustimmung der Bank des Verkäufers. Sie gibt die Zustimmung erst, nachdem die Schuld getilgt ist. Und die Schuld wird genau mit dem Geld aus der Auszahlung getilgt.
Das Gesetz löst diesen Kreis nicht auf. Die Konstruktion löst ihn auf. Die Summe liegt gesperrt und wird geteilt: eine Tranche an die Bank des Verkäufers und der Rest an den Verkäufer selbst, gegen ausdrücklich aufgezählte Dokumente. Die Bedingungen haben hier eine Zeile mehr als bei einem reinen Geschäft: nicht nur unterschriebene Urkunde, Eintragung und sauberer Auszug, sondern auch die eingegangene Löschungsbewilligung.
Zwei Zahlen zeigen, wie wenig exotisch diese Konstellation ist. In Varna kommen im ersten Quartal 2026 1.117 von 2.433 Geschäften, also etwa 46 Prozent, mit einer vertraglichen Hypothek. Und das Fenster von der Unterschrift bis zum sauberen Registerblatt der Immobilie beträgt 2 bis 6 Wochen. Der Mechanismus, den fast niemand nutzt, wird bei fast der Hälfte der Geschäfte gebraucht. Wie sich die Hypothek bei einem solchen Geschäft genau bewegt, haben wir in Verkauf mit Hypothek beschrieben.
Hier liegt auch der häufigste Fehler beim Schreiben der Bedingungen selbst. Ein Escrow, das gegen eine „unterschriebene Notarurkunde“ zahlt, ist ein bezahlter Schutz gegen nichts. Das Intervall, das wehtut, liegt zwischen der Unterschrift und der Eintragung, bei einer Immobilie mit Hypothek bis zur eingegangenen Löschungsbewilligung. Trägt in diesem Intervall ein Gläubiger des Verkäufers einen Pfändungsvermerk ein, hat der Käufer gezahlt, und sein Recht stößt auf eine früher eingetragene Belastung.
Und wenn die Bank insolvent wird, während das Geld darin liegt
Das ist die Frage, die fast niemand stellt, und die Antwort lautet „ja, es ist garantiert, aber“.
Die allgemeine Regel lautet 100.000 EUR pro Person bei einer Bank, unabhängig von Anzahl und Höhe der Konten. Das Prinzip ist „ein Einleger bei einer Bank“, alle Konten einer Person bei derselben Bank werden also zusammengerechnet. Ein Käufer mit gesperrten 115.000 EUR und weiteren 30.000 EUR Ersparnissen bei derselben Bank hat 145.000 EUR und eine Garantie über 100.000.
Es gibt auch eine zweite Regel, von der viel weniger bekannt ist. Einlagen natürlicher Personen, die aus Geschäften mit Immobilien zu Wohnzwecken entstanden sind, werden zusätzlich bis zu 125.000 EUR für drei Monate ab dem Zeitpunkt garantiert, zu dem der Betrag auf dem Konto eingegangen ist, und dieses Geld zählt nicht bei der Berechnung der hunderttausend mit. Der Schutz liegt also obendrauf, nicht darin. Das eigene Beispiel des Einlagensicherungsfonds: Ein Einleger mit 10.000 EUR Einlage und 150.000 EUR, die vor einem Monat aus dem Verkauf einer Wohnung eingegangen sind, erhält seine 10.000 EUR und zusätzlich weitere 125.000 EUR.
Achten Sie darauf, wohin diese Vorschrift blickt. Sie deckt eine Einlage ab, die infolge des Geschäfts entstanden ist, also eher das Geld des Verkäufers nach dem Geschäft. Ob das gesperrte Geld des Käufers vor dem Geschäft in dieselbe Konstellation fällt, sagt das Gesetz nicht ausdrücklich.
Es gibt auch eine dritte Vorschrift, die die naheliegende Frage beantwortet: „Wem gehört das Geld, wenn das Konto auf den Notar läuft?“ Hat der Inhaber kein ausschließliches Recht an den Beträgen, hat das Recht auf Zahlung die Person, zu deren Gunsten die Einlage getätigt wurde, wenn sie identifiziert ist oder identifiziert werden kann. Die Garantie folgt dem Geld, nicht dem Namen auf dem Konto. Weder Notare noch Rechtsanwälte gehören zu den ausgeschlossenen Einlegern.
Und gerade die am besten geschützte Konstruktion wartet am längsten
Die Standardfrist für die Auszahlung durch den Fonds beträgt sieben Werktage. Sie kann jedoch verlängert werden, und das Gesetz zählt genau auf, wann. Zwei der Fälle sind genau unsere: wenn der Fall einer Einlage zugunsten eines Dritten vorliegt und wenn der Betrag Teil eines vorübergehend hohen Kontosaldos ist. In beiden Fällen beträgt die Verlängerung bis zu drei Monate.
Ohne Umschweife gelesen: Die beiden Konstruktionen, die Käufer und Verkäufer am besten schützen, das Konto eines Treuhänders und die zusätzliche Garantie für Geld aus einem Immobiliengeschäft, sind ausdrücklich von der Siebentagesfrist ausgenommen.
Es gibt noch eine weitere Stelle, an der Zeit verloren geht, und sie liegt außerhalb des Garantiegesetzes. Die sieben Werktage laufen ab dem Akt der zuständigen Behörde, nicht ab dem Tag, an dem das Geld nicht mehr zugänglich ist. Der Abstand zwischen beiden ist am deutlichsten im einzigen echten Präzedenzfall bei uns zu sehen. Die Korporativna Targovska Banka wurde am 20. Juni 2014 unter besondere Aufsicht gestellt. Ihre Lizenz wurde am 6. November 2014 entzogen. Die Auszahlung begann am 4. Dezember 2014. Vom Schließen der Türen bis zur ersten Zahlung vergehen etwa fünfeinhalb Monate.
Das ist kein Argument gegen das Treuhandkonto. Es ist ein Argument gegen die Vorstellung, dass Geld, das garantiert ist, auch zugänglich ist. Ein Geschäft, dessen Geld drei Monate eingefroren ist, ist in dieser Zeit entweder gescheitert oder in der Schwebe, und die Vertragsstrafen aus dem Vorvertrag laufen.
Was es wirklich kostet und warum der Preis selten der Grund ist
In der Branche kursiert eine Spanne in der Größenordnung von 50 bis 250 EUR, meist ohne Aufschlüsselung. Nach den veröffentlichten Tarifen für 2026 ist das Bild konkreter und uneinheitlicher.
Das Sonderkonto eines Notars nach Art. 25a des Notargesetzes ist bei einem der großen Anbieter gebührenfrei bei Eröffnung und Führung, dasselbe gilt für das Mandantenkonto eines Anwalts. Ein Treuhandkonto für natürliche Personen beim Immobilienkauf wird bei derselben Bank für 35,79 EUR eröffnet, ohne Führungsgebühr. Bei einer anderen Bank kostet das Escrow-Konto für natürliche Personen 0,10 Prozent des Betrags, mindestens 51,13 EUR und höchstens 102,26 EUR, und die Betreuung erfolgt „gemäß Vertrag“. Bei einer dritten ist das Konto unter Bedingung ganz „Verhandlungssache“.
Drei Dinge ergeben sich aus dieser Liste auf einmal.
Die Bankgebühr ist auf dem Notarweg null, das bedeutet aber nicht, dass der Weg kostenlos ist. Die Kosten sind dort nicht bankseitig, sondern ein Honorar nach Art. 22 des Notargesetzes, also Verhandlungssache: In der geprüften Fassung des Tarifs der Notargebühren gibt es keine Position für die Verwaltung eines Sonderkontos. Auf diesem Weg gibt es keinen vom Staat festgelegten Preis.
Der Unterschied zwischen den beiden veröffentlichten Bankpreisen beträgt fast das Dreifache, und er hängt nicht vom Geschäft ab, sondern davon, welche Bank auf der anderen Seite steht.
Beschränkt ist der Zugang, nicht nur der Preis. Die eine Bank bietet Escrow für natürliche Personen nur an, wenn sie den Kauf selbst finanziert. Die andere bietet ein Konto unter Bedingung nur für Geschäfte zwischen natürlichen Personen an. Für ein konkretes Geschäft ist das Produkt oft schlicht nicht verfügbar, unabhängig davon, ob Sie bereit sind, dafür zu zahlen.
Warum die meisten Geschäfte dann ohne es ablaufen
Sechs Gründe, und keiner ist „weil es teuer ist“.
Niemand schreibt es vor. Verpflichtend ist, dass die Zahlung über eine Bank läuft, nicht dass sie gesperrt wird. Beide Vorschriften zur Sperrung selbst sagen „kann“.
Der Verkäufer liest es als Misstrauen. Das Warten auf das Geld wird als Behandlung eines Verdächtigen empfunden, nicht als Verfahren. Das ist der menschliche, nicht der rechtliche Teil des Widerstands, und er ist real.
Der Preis ist nicht veröffentlicht. „Verhandlungssache“, „gemäß Vertrag“, „Minimum Verhandlungssache“. Ein Produkt, bei dem man nach dem Preis fragen muss, wird nicht massenhaft gekauft.
Das Produkt ist oft nicht verfügbar für die konkrete Kombination aus Parteien und Finanzierung.
Es wird im Vorvertrag vereinbart, nicht am Tag selbst. Es wird also zu einem Zeitpunkt entschieden, zu dem noch niemand an den Tag denkt.
Auf dem Notarweg gibt es keine Preisliste. Das Fehlen eines staatlichen Preises ist für sich genommen eine Hürde.
Deshalb endet das Thema nicht mit „verlangen Sie Escrow“. Wer der Treuhänder ist, welchen der drei Schutzmechanismen Sie bekommen, gegen welches Dokument das Geld freigegeben wird und ob dieser Tag Ihre konkrete Situation mit Hypothek abdeckt, sind vier getrennte Entscheidungen, jede davon wird Monate vor der Unterschrift getroffen, und jede davon macht eine Formulierung, kein Mechanismus, funktionsfähig. Wie der Tag beim Notar selbst aussieht, haben wir in Das Notargeschäft beschrieben.
Häufig gestellte Fragen
Ist das Treuhandkonto bei einem Immobiliengeschäft verpflichtend?
Nein. Verpflichtend ist nur, dass die Zahlung über eine Bank läuft: Nach Art. 25 Abs. 10 des Notargesetzes werden Zahlungen über der Schwelle von 10.000 BGN, also 5.112,92 EUR nach dem festen Wechselkurs, auf ein Sonderkonto des Notars oder auf ein Bankkonto bei einer von den Parteien gewählten Bank geleistet. Das Gesetz verpflichtet jedoch niemanden, das Geld bis zum Abschluss des Geschäfts zu sperren. Sowohl Art. 25a Abs. 1 des Notargesetzes als auch Art. 39 Abs. 1 des Rechtsanwaltsgesetzes sind mit „kann“ formuliert. Deshalb geschieht der Mechanismus nicht von selbst, sondern wird im Vorvertrag vereinbart.
Wer kann Treuhänder sein, und gibt es Unterschiede zwischen ihnen?
Üblich sind drei Varianten: eine Bank, ein Notar mit Sonderkonto nach Art. 25a des Notargesetzes und ein Rechtsanwalt mit Mandantenkonto nach Art. 39 des Rechtsanwaltsgesetzes. Der Unterschied ist nicht kosmetisch. Nach dem Rechtsanwaltsgesetz gehören die Beträge auf dem Mandantenkonto nicht zum Vermögen des Anwalts und unterliegen nicht der Pfändung. Nach dem Notargesetz ist eine Zwangsvollstreckung in die Mittel auf dem Sonderkonto nicht zulässig, aber nur für Verbindlichkeiten des Notars. Für ein Bank-Escrow-Konto, dessen Inhaber der Käufer oder der Verkäufer ist, gibt es keinen solchen Text, es bleibt also das Konto einer Partei des Geschäfts.
Ist das Geld garantiert, wenn die Bank insolvent wird, während der Betrag gesperrt ist?
Ja, aber mit zwei Vorbehalten. Die allgemeine Garantie beträgt 100.000 EUR pro Person bei einer Bank, wobei alle Konten dieser Person bei derselben Bank zusammengerechnet werden. Gesondert werden Einlagen natürlicher Personen, die aus Geschäften mit Immobilien zu Wohnzwecken entstanden sind, zusätzlich bis zu 125.000 EUR für drei Monate garantiert und zählen bei der Berechnung der hunderttausend nicht mit. Wenn das Konto einem Treuhänder gehört, hat das Recht auf Zahlung die Person, zu deren Gunsten die Einlage getätigt wurde, sofern sie identifiziert ist. Der Vorbehalt liegt in der Frist: Bei einer Einlage zugunsten eines Dritten und bei einem vorübergehend hohen Saldo können sich die üblichen sieben Werktage auf bis zu drei Monate verlängern.
Was kostet das Treuhandkonto?
Nach den veröffentlichten Tarifen für 2026 können das Sonderkonto eines Notars und das Mandantenkonto eines Anwalts ohne Bankgebühr sein, ein Escrow-Konto für natürliche Personen beim Immobilienkauf wird bei einer Bank für etwa 35,79 EUR eröffnet, bei einer anderen kostet es 0,10 Prozent des Betrags mit einem Minimum von 51,13 EUR und einem Maximum von 102,26 EUR. Bei einer dritten ist der Preis ganz Verhandlungssache. Auf dem Notarweg kann die Bankgebühr null sein, aber es bleibt das Honorar nach Art. 22 des Notargesetzes, das Verhandlungssache ist, weil es in der geprüften Fassung des Tarifs der Notargebühren keine Position für eine solche Leistung gibt. Getrennt vom Preis steht der Zugang: Das Produkt ist oft auf Geschäfte beschränkt, die von derselben Bank finanziert werden, oder nur auf Geschäfte zwischen natürlichen Personen.
Sie zahlen bei der Unterschrift?
Prüfen Sie, gegen welches Dokument.
Öffnen Sie den Vorvertrag und suchen Sie eine Zeile: gegen was das Geld freigegeben wird. Steht dort „unterschriebene Notarurkunde“, endet der Schutz vor der Eintragung. Hat die Immobilie eine Hypothek, fehlt auch die zweite Zeile, die eingegangene Löschungsbewilligung.
Schicken Sie uns den Vorvertrag und das Registerblatt der Immobilie. Wir senden zurück, für welchen Zeitpunkt die Bedingung geschrieben ist, welches Fenster ungedeckt bleibt und welche der drei Konstruktionen für Ihr Geschäft überhaupt zugänglich ist. Wenn der Fall einen Rechtsanwalt braucht, sagen wir Ihnen auch das, statt darüber hinwegzugehen.
Der Beitrag ist eine allgemeine Information, Stand Dezember 2026, keine Rechts-, Bank- oder Anlageberatung und empfiehlt keine Bank. Die Tarife sind im aktuellen Dokument der jeweiligen Bank zu prüfen.
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