Gwarancja jest związana
z budynkiem, nie z Tobą.
Okresy sięgają 10 lat i wynikają z rozporządzenia, ale prawa z nich nie przechodzą automatycznie na kupującego.
Gwarancja jest związana z budynkiem, nie z Tobą Jeden przepis delegujący i jedno rozporządzenie
Ustawa o zagospodarowaniu przestrzennym (ЗУТ, dalej ZUT) nie wylicza okresów gwarancyjnych. Deleguje je. Zgodnie z art. 160 ust. 3 minister rozwoju regionalnego określa w rozporządzeniu minimalne okresy, zgodnie z ust. 4 konkretne okresy ustala się w umowie między zamawiającym a wykonawcą i nie mogą być krótsze od minimalnych, a zgodnie z ust. 5 biegną od dnia oddania do użytkowania.
Wynikają stąd naraz trzy rzeczy i każda z nich jest ryzykiem. Po pierwsze, gwarancja ma źródło umowne: normatywna jest tylko jej dolna granica. Po drugie, umowa, która ją rodzi, jest zawarta między zamawiającym a wykonawcą, a kupujący mieszkania z reguły nie jest ani jednym, ani drugim. Po trzecie, bieg zaczyna się od oddania do użytkowania, a nie od aktu notarialnego, nie od przekazania kluczy i nie od zapłaty.
Rozporządzeniem jest Rozporządzenie nr 2 z 2003 r. (Наредба № 2) w sprawie oddawania budowli do użytkowania i minimalnych okresów gwarancyjnych. Było zmieniane sześć razy, a zmiana z 12.11.2019 r. całkowicie przepisała tabelę okresów. Każdy tekst, który dziś podaje starsze liczby, jest przepisany sprzed tej daty. Takie teksty są w sieci także w 2026 r.
Odtąd wszystko w tym artykule to jedno i to samo pytanie, zadane pięć razy: prawa istnieją, ale kto je ma i wobec kogo się je kieruje. Co oznaczają same akty na drodze do gotowego budynku, opisuje artykuł Akt 14, 15 i 16.
Cztery okresy dla jednego budynku
i jeszcze dwanaście, które nie dotyczą mieszkań
Tabela z art. 20 ust. 4 Rozporządzenia nr 2 ma szesnaście punktów. Dla zwykłego budynku mieszkalnego działają cztery z nich.
Dziesięć lat dla wszystkich rodzajów nowo wykonanych konstrukcji budowlanych, łącznie z gruntem pod nimi. Siedem lat na roboty hydroizolacyjne, termoizolacyjne, dźwiękoizolacyjne i antykorozyjne w środowisku nieagresywnym, a pięć lat na te same roboty w środowisku agresywnym. Siedem lat na instalacje wewnętrzne budynku. Pięć lat na wszystkie pozostałe roboty budowlane, montażowe i wykończeniowe: pokrycia podłóg i ścian, roboty blacharskie, ślusarskie, stolarskie i podobne.
Pozostałe dwanaście punktów obejmuje drogi, mosty, linie kolejowe, pasy startowe i sieci. Wymieniamy je, żeby było jasne, że cztery powyższe zostały wybrane, a nie że rozporządzenie przeczytano do połowy.
Jest też jeden wyjątek, dodany w 2019 r., który po cichu wyłącza całą kategorię. Minimalne okresy nie dotyczą wyposażenia technologicznego, które jest przedmiotem transakcji handlowej i ma kartę gwarancyjną. Czyli klimatyzator, pompa ciepła, kocioł i winda wypadają z siedmioletniego reżimu instalacji i podlegają gwarancji producenta, którą liczy się w latach, nie w dziesięcioleciach. Montaż pozostaje na wykonawcy przez okres przewidziany dla obiektu. Urządzenie nie.
Decydująca data jest w dokumencie, którego nie masz § 9 i 12 listopada 2019
Zmiana z 2019 r. podniosła dwa z czterech okresów: izolacje z 5 do 7 lat, instalacje wewnętrzne z 5 do 7. I przyszła z przepisem przejściowym na jedno zdanie: rozporządzenie stosuje się do umów między zamawiającym a wykonawcą, zawartych po jego wejściu w życie, czyli po 12.11.2019 r.
Przeczytaj to jeszcze raz. Decydująca data nie jest datą Aktu 16. Nie jest datą aktu notarialnego. Nie jest datą, w której się wprowadziłeś. Decyduje data umowy o roboty budowlane między inwestorem a wykonawcą, dokumentu, którego kupujący nigdy nie widział i nie ma powodu o niego prosić.
Budynek, którego umowa o roboty budowlano-montażowe została podpisana w 2018 r., a Akt 16 wydany w 2022 r., ma stare okresy: hydroizolacja 5 lat zamiast 7, instalacje wewnętrzne 5 zamiast 7. Taki budynek sprzedaje się dziś jako „nowe budownictwo” i niczym nie różni się od sąsiedniego.
Różnica między 5 a 7 laty to dokładnie różnica między „mam prawo” a „nie mam prawa” przy przecieku, który pojawia się w szóstym roku. Nie rozstrzyga o tym to, co jest w ogłoszeniu, ani rok na fasadzie. Rozstrzyga jedna data w cudzej teczce.
Od kiedy biegnie i gdzie dokładnie to jest napisane
Informacji nie brakuje. Nikt jej nie szuka.
Okres biegnie od daty pozwolenia na użytkowanie (dla budowli wyższej kategorii wydaje je Narodowa Dyrekcja Kontroli Budowlanej (ДНСК)) lub zaświadczenia o oddaniu do użytkowania (dla zabudowy średniej i niskiej wydaje je gmina). Oba dokumenty są publiczne i publikowane w jednolitym rejestrze publicznym planowania przestrzennego.
Mało znany jest fakt, że same okresy wpisuje się w sam dokument. Rozporządzenie nr 2 wymaga, by zarówno pozwolenie na użytkowanie, jak i zaświadczenie o oddaniu do użytkowania zawierały wpisane minimalne okresy gwarancyjne. Czyli papier, który mówi, kiedy zaczyna się liczenie, mówi też, dokąd ono sięga.
Ryzyko nie polega na tym, że informacji brak. Ryzyko polega na tym, że nikt jej nie szuka. Data oddania do użytkowania nie jest wpisywana do aktu notarialnego. Kupujący na rynku wtórnym widzi akt poprzedniego właściciela, widzi szkic i wartość podatkową i nie ma żadnego powodu, by prosić o pozwolenie na użytkowanie, skoro to właśnie ono niesie i początek, i okresy. Co sprawdza się przed transakcją i dlaczego lista jest dłuższa, niż się oczekuje, opisuje artykuł Jak sprawdza się nieruchomość przed zakupem.
I jeszcze jedno zdanie z rozporządzenia, które wyznacza całą dalszą rozmowę: przy ujawnieniu się ukrytych wad w okresach gwarancyjnych spory, gdy nie dojdzie do porozumienia, rozstrzyga się na drodze sądowej. Nie ma organu administracyjnego, który zobowiąże wykonawcę do naprawy. Nie ma nadzoru budowlanego dla przecieku w sypialni. Jest sąd.
Drugi kupujący i orzeczenie z 1984 roku Gwarancja nie idzie za rzeczą
Tu jest najdroższe nieporozumienie w tym temacie. Okres gwarancyjny rodzi się z umowy między zamawiającym a wykonawcą, a zgodnie z art. 21 Ustawy o zobowiązaniach i umowach (ЗЗД, dalej ZZU) umowa wywołuje skutki między stronami, a wobec osób trzecich tylko w przypadkach przewidzianych w ustawie. Kupujący mieszkania jest osobą trzecią.
Uchwała interpretacyjna nr 37 z 13.11.1984 r. Zgromadzenia Ogólnego Izb Cywilnych Sądu Najwyższego (ОСГК на Върховния съд) przyjmuje, że odpowiedzialność gwarancyjna nie idzie za rzeczą przy jej przeniesieniu. Tylko prawa rzeczowe idą za rzeczą. Pozostałe prawa z nią związane muszą zostać wyraźnie przeniesione w trybie art. 99 ZZU, aby nowy właściciel mógł z nich korzystać. Sądy stosują tę uchwałę także dziś. Jest też przeciwna linia w praktyce, według której odpowiedzialność dotyczy samego budynku i każdego obecnego właściciela lokalu w nim, ale teoria prawa stoi raczej po stronie pierwszej.
Zostaje art. 163 ust. 3 ZUT, według którego wykonawca ponosi odpowiedzialność majątkową za szkody wyrządzone jego zawinionymi działaniami lub zaniechaniami. Wiążąca praktyka Najwyższego Sądu Kasacyjnego (ВКС) przyjmuje, że to roszczenie przysługuje także końcowemu kupującemu. Tyle że różnica między dwoma roszczeniami jest decydująca: odpowiedzialność gwarancyjna nie wymaga winy, a roszczenie z art. 163 ust. 3 wymaga udowodnionej winy.
Czyli drugi kupujący z reguły nie dziedziczy łatwiejszego roszczenia, tylko trudniejsze. A sprzedawca, który miał łatwiejsze, faktycznie je utracił, bo nie jest już właścicielem i nie poniósł szkody. Zapobieżenie temu kosztuje jeden akapit w umowie i jedno pismo do wykonawcy. Zero euro, jeśli ktoś pomyślał o tym na czas. Gdzie dokładnie zapisuje się taki punkt, to pytanie do umowy przedwstępnej i do aktu notarialnego.
Sprzedawca: jeden rok, nie dziesięć
Najbardziej niedoceniana liczba w tym temacie
Kupujący ma zwykle bezsporne prawo wobec jednej jedynej osoby: sprzedawcy. I właśnie ten reżim ma najkrótszy termin.
Zgodnie z art. 193 do 197 ZZU sprzedawca odpowiada za wady sprzedanej rzeczy, także gdy ich nie znał, a porozumienie o wyłączeniu tej odpowiedzialności jest nieskuteczne. Termin wynosi jednak jeden rok od wydania przy nieruchomości, a trzy lata tylko wtedy, gdy udowodni się, że sprzedawca świadomie zataił wadę. Świadome zatajenie to twierdzenie, które się dowodzi, a nie ogłasza.
Osobno stoi art. 265 ZZU o wadach dzieła: prawa wygasają po sześciu miesiącach, a przy robotach budowlanych po pięciu latach. Ten reżim obowiązuje między stronami umowy o dzieło.
Zsumuj je, a otrzymasz cztery różne okresy dla jednej i tej samej plamy na suficie: rok wobec sprzedawcy, pięć lat według art. 265 ZZU, od pięciu do dziesięciu lat według rozporządzenia wobec wykonawcy i ogólne pięcioletnie przedawnienie roszczenia o odszkodowanie. Dlatego pytanie „jaka jest gwarancja” nie ma jednej odpowiedzi, ma cztery, a każda prowadzi do innego pozwanego.
Kupujący, który czeka, aż wada „w pełni się ujawni”, zanim zareaguje, traci najkrótszy i najpewniejszy z czterech, w ogóle o tym nie wiedząc.
Wykonawca, który już nie istnieje Nie upadłość. Ciche wykreślenie.
Najczęstszy zły scenariusz to nie upadłość w trakcie budowy. To osobne ryzyko i jest omówione w artykule Kupno na zielono. Najczęstsze jest ciche wykreślenie: spółka, która budowała, kończy likwidację i znika z Rejestru Handlowego (Търговски регистър) dwa lub trzy lata po Akcie 16. Podmiot odpowiedzialny według ZUT nie istnieje już jako podmiot prawa.
Co zostaje wtedy. Roszczenie wobec inwestora jako sprzedawcy, przy którym roczny termin zwykle już upłynął. Roszczenie wobec inwestora jako zamawiającego z art. 49 ZZU, który odpowiada solidarnie za zleconą pracę, ale wymaga udowodnionej winy wykonawcy i żyjącego inwestora. Dodatkowa likwidacja z art. 273 ust. 2 Kodeksu handlowego (ТЗ), która ma sens tylko wtedy, gdy zostało jakieś mienie, bo spółka nie odzyskuje podmiotowości prawnej, a po prostu spieniężane jest nowo ujawnione mienie. Roszczenie wobec nadzoru budowlanego, który ocenił przydatność obiektu i często jeszcze istnieje. Roszczenie wobec projektanta, jeśli źródło wady leży w projekcie.
Różnica w stosunku do upadłości polega na tym, że tu nie ma postępowania, nie ma syndyka i nie ma masy. Jest tylko brakujący pozwany.
Przykład rzędu wielkości: wymiana starej hydroizolacji płaskiego dachu według ofert rynkowych z 2026 r. to około 30 EUR za metr kwadratowy, czyli około 12 000 EUR za dach o powierzchni 400 m², albo około 500 EUR na mieszkanie przy dwudziestu czterech właścicielach. Opłata sądowa od pozwu wynosi 4% wartości roszczenia. Do tego ekspertyza, do tego adwokat, do tego od jednego do trzech lat. I jeszcze jedna pułapka: dach jest częścią wspólną, czyli pozew nie jest wnoszony przez jednego właściciela według własnego uznania, tylko przez organy wspólnoty mieszkaniowej, o których mowa w artykule Wspólnota mieszkaniowa.
Ubezpieczenie obejmuje budynek, nie mieszkanie
i to tylko dopóki polisa obowiązuje
ZUT zobowiązuje wykonawcę, projektanta, konsultanta i nadzór do ubezpieczenia odpowiedzialności zawodowej za szkody wyrządzone innym uczestnikom i osobom trzecim. Brzmi jak siatka bezpieczeństwa. Trzy zastrzeżenia ją zjadają.
Po pierwsze, suma dotyczy całego obiektu, nie mieszkania. Minimalna suma ubezpieczenia dla wykonawcy budowli IV kategorii wynosi 100 000 BGN, czyli około 51 129 EUR według stałego kursu, nasze tłumaczenie. Podzielone na czterdzieści mieszkań daje to około 1 278 EUR na właściciela. Wada konstrukcyjna sięga tego pułapu w jeden dzień.
Po drugie, polisa obejmuje roszczenia zgłoszone w okresie obowiązywania umowy ubezpieczenia, a sumy określa się na okres jednego roku. Czyli przeciek wykryty w piątym roku nie jest pokryty polisą, która obowiązywała w trakcie budowy. Rozbieżność między okresem gwarancyjnym 7 lub 10 lat a ochroną ubezpieczeniową odnawianą co roku jest strukturalna, a nie wyjątkiem.
Po trzecie, przy zakończeniu działalności osoba jest zobowiązana zawrzeć dodatkowe ubezpieczenie na pięć lat naprzód. Pięć, nie dziesięć. I tylko jeśli w ogóle to zrobi.
Dlatego temat nie brzmi, czy budynek ma gwarancję. Budynek prawie zawsze ją ma. Temat to kto jest nosicielem praw, od której daty biegnie okres, wobec kogo kieruje się roszczenie i czy ten ktoś ma jeszcze majątek. Tych czterech odpowiedzi nie da się odczytać z ogłoszenia ani z aktu notarialnego. Składa się je z dokumentów, o które trzeba poprosić, dopóki kupujący ma jeszcze dźwignię, czyli przed zaliczką, a nie po Akcie 16.
Najczęściej zadawane pytania
Ile lat trwa gwarancja przy nowym budownictwie?
To zależy od tego, która część budynku jest wadliwa. Według minimalnych okresów z Rozporządzenia nr 2 konstrukcja i grunt pod nią mają dziesięć lat, hydroizolacje, termoizolacje i dźwiękoizolacje w środowisku nieagresywnym siedem, instalacje wewnętrzne również siedem, a wszystkie pozostałe roboty budowlane, montażowe i wykończeniowe pięć. Są to okresy minimalne: umowa między zamawiającym a wykonawcą może je wydłużyć, ale nie może ich skrócić. Bieg zaczyna się od dnia oddania budynku do użytkowania, a nie od aktu notarialnego ani od przekazania kluczy.
Czy gwarancja przechodzi na kolejnego kupującego mieszkanie?
Nie automatycznie. Według uchwały interpretacyjnej nr 37 z 1984 r. Zgromadzenia Ogólnego Izb Cywilnych Sądu Najwyższego odpowiedzialność gwarancyjna nie idzie za rzeczą: za nieruchomością idą tylko prawa rzeczowe, a pozostałe prawa muszą zostać wyraźnie przeniesione w trybie art. 99 ZZU. Jest też przeciwna linia w praktyce, według której odpowiedzialność dotyczy samego budynku i każdego obecnego właściciela, ale nie jest ona przeważająca. Drugiemu kupującemu zostaje roszczenie z art. 163 ust. 3 ZUT, które przysługuje końcowemu kupującemu, ale wymaga udowodnionej winy wykonawcy, w przeciwieństwie do odpowiedzialności gwarancyjnej, przy której winy nie trzeba wykazywać. Dlatego wyraźne przeniesienie praw w umowie przy odsprzedaży kosztuje zero euro przed transakcją i bardzo dużo po niej.
Od kiedy dokładnie biegnie okres gwarancyjny i gdzie to widać?
Biegnie od daty pozwolenia na użytkowanie lub zaświadczenia o oddaniu do użytkowania, zależnie od kategorii budowli. W obu dokumentach wpisuje się same minimalne okresy gwarancyjne, czyli papier, który daje początek, daje też koniec. Oba dokumenty są publiczne i publikowane w jednolitym rejestrze publicznym planowania przestrzennego. Problem nie polega na tym, że informacji brak, ale na tym, że tej daty nie wpisuje się do aktu notarialnego, a kupujący na rynku wtórnym nie ma powodu prosić o dokument, w którym ona jest.
Jeśli wykonawca już nie istnieje, wobec kogo kieruje się roszczenie z tytułu wady?
Jeśli spółka została wykreślona z Rejestru Handlowego, odpowiedzialny według ZUT nie istnieje już jako podmiot prawa i nie może być pozwanym. Zostaje kilka trudniejszych dróg: roszczenie wobec inwestora jako sprzedawcy, przy którym roczny termin z art. 197 ZZU zwykle już upłynął; roszczenie wobec inwestora jako zamawiającego z art. 49 ZZU, które wymaga udowodnionej winy wykonawcy; dodatkowa likwidacja z art. 273 ust. 2 Kodeksu handlowego, która ma sens tylko wtedy, gdy zostało jakieś mienie; a także roszczenia wobec nadzoru budowlanego lub projektanta, którzy często jeszcze istnieją. W przeciwieństwie do upadłości nie ma tu postępowania, nie ma syndyka i nie ma masy, jest tylko brakujący pozwany.
Kupujesz z rynku
pierwotnego?
Dziś wieczorem poproś o jedną jedyną datę: kiedy została zawarta umowa o roboty budowlane między inwestorem a wykonawcą. Nie datę Aktu 16, nie datę pozwolenia na budowę. Jeśli sprzedawca nie umie jej podać, to już jest odpowiedź, bo właśnie ta data rozstrzyga, które okresy obowiązują dla budynku.
Prześlij nam ją razem z datą oddania do użytkowania i z ogłoszeniem. Odeślemy ocenę, który okres kiedy wygasa, wobec kogo kieruje się każdy z czterech reżimów, który z nich już upłynął i co powinno być zapisane w umowie, żebyś nie kupił budynku z gwarancją, której prawa zostały u kogoś innego.
Ocena ma charakter handlowy i praktyczny, nie jest stanowiskiem prawnym i nie zastępuje adwokata. Kwoty w lewach przeliczono według stałego kursu 1 EUR = 1,95583 BGN.
Komentarze
Na razie brak komentarzy. Bądź pierwszy.