Die Garantie gilt
dem Gebäude, nicht Ihnen.
Die Fristen reichen bis zu 10 Jahre und stehen in einer Verordnung, aber die Rechte daraus gehen nicht automatisch auf den Käufer über.
Die Garantie gilt dem Gebäude, nicht Ihnen Ein delegierender Artikel und eine Verordnung
Das Raumordnungsgesetz (ЗУТ, im Folgenden ZUT) zählt keine Garantiefristen auf. Es delegiert. Nach Art. 160 Abs. 3 legt der Minister für regionale Entwicklung die Mindestfristen per Verordnung fest, nach Abs. 4 werden die konkreten Fristen im Vertrag zwischen dem Auftraggeber und dem Auftragnehmer vereinbart und dürfen nicht kürzer sein als die Mindestfristen, und nach Abs. 5 beginnen sie am Tag der Inbetriebnahme zu laufen.
Daraus ergeben sich drei Dinge auf einmal, und jedes davon ist ein Risiko. Erstens ist die Garantie ihrer Quelle nach vertraglich: Normativ ist nur ihre Untergrenze. Zweitens ist der Vertrag, der sie begründet, einer zwischen Auftraggeber und Bauunternehmer, und der Käufer einer Wohnung ist in der Regel keines von beidem. Drittens beginnt die Zählung mit der Inbetriebnahme, nicht mit der notariellen Urkunde (нотариален акт), nicht mit der Schlüsselübergabe und nicht mit der Zahlung.
Die Verordnung ist die Verordnung Nr. 2 von 2003 über die Inbetriebnahme von Bauwerken und die Mindest-Garantiefristen. Sie wurde sechsmal geändert, und die Änderung vom 12.11.2019 hat die Fristentabelle vollständig neu geschrieben. Jeder Text, der heute ältere Zahlen nennt, ist von vor diesem Datum abgeschrieben. Solche Texte gibt es auch 2026 im Netz.
Von hier an ist alles in diesem Artikel dieselbe Frage, fünfmal gestellt: Die Rechte bestehen, aber wem gehören sie, und gegen wen richten sie sich. Was die einzelnen Akte auf dem Weg zum fertigen Gebäude bedeuten, steht in Akt 14, 15 und 16.
Vier Fristen für ein Gebäude
und zwölf weitere, die nicht für Wohnungen gelten
Die Tabelle in Art. 20 Abs. 4 der Verordnung Nr. 2 hat sechzehn Punkte. Für ein gewöhnliches Wohngebäude gelten vier davon.
Zehn Jahre für alle Arten neu ausgeführter Baukonstruktionen, einschließlich des Baugrunds darunter. Sieben Jahre für Abdichtungs-, Wärmedämm-, Schalldämm- und Korrosionsschutzarbeiten in nicht aggressiver Umgebung und fünf Jahre für dieselben in aggressiver Umgebung. Sieben Jahre für die Inneninstallationen des Gebäudes. Fünf Jahre für alle übrigen Bau-, Montage- und Ausbauarbeiten: Boden- und Wandbeläge, Klempner-, Schlosser-, Tischlerarbeiten und Ähnliches.
Die übrigen zwölf Punkte betreffen Straßen, Brücken, Eisenbahnlinien, Start- und Landebahnen und Netze. Wir zählen sie auf, damit klar ist, dass die vier oben ausgewählt wurden und nicht, dass die Verordnung nur zur Hälfte gelesen wurde.
Es gibt auch eine Ausnahme, die 2019 hinzugefügt wurde und stillschweigend eine ganze Kategorie herausnimmt. Die Mindestfristen gelten nicht für technologische Ausrüstung, die Gegenstand eines Handelsgeschäfts ist und eine Garantiekarte hat. Das heißt: Klimaanlage, Wärmepumpe, Heizkessel und Aufzug fallen aus dem Siebenjahresregime der Installationen heraus und unterliegen der Herstellergarantie, die in Jahren gemessen wird, nicht in Jahrzehnten. Die Montage bleibt für die Dauer des Objekts beim Bauunternehmer. Das Gerät nicht.
Das entscheidende Datum steht in einem Dokument, das Sie nicht haben § 9 und 12. November 2019
Die Änderung von 2019 hob zwei der vier Fristen an: die Isolierungen von 5 auf 7 Jahre, die Inneninstallationen von 5 auf 7. Und sie kam mit einer Übergangsvorschrift aus einem Satz: Die Verordnung gilt für Verträge zwischen dem Auftraggeber und dem Auftragnehmer, die nach ihrem Inkrafttreten geschlossen wurden, also nach dem 12.11.2019.
Lesen Sie das noch einmal. Das entscheidende Datum ist nicht das Datum von Akt 16. Es ist nicht das Datum der notariellen Urkunde. Es ist nicht das Datum, an dem Sie eingezogen sind. Entscheidend ist das Datum des Bauvertrags zwischen Bauträger und Bauunternehmer, eines Dokuments, das der Käufer nie gesehen hat und keinen Grund hat anzufordern.
Ein Gebäude, dessen Bau- und Montagevertrag 2018 unterzeichnet und dessen Akt 16 2022 ausgestellt wurde, trägt die alten Fristen: Abdichtung 5 Jahre statt 7, Inneninstallationen 5 statt 7. Dieses Gebäude wird heute als „Neubau“ verkauft und unterscheidet sich durch nichts vom Nachbargebäude.
Der Unterschied zwischen 5 und 7 Jahren ist genau der Unterschied zwischen „ich habe ein Recht“ und „ich habe kein Recht“ bei einem Wasserschaden, der im sechsten Jahr auftritt. Er wird nicht von dem entschieden, was in der Anzeige steht, und nicht vom Jahr auf der Fassade. Er wird von einem Datum in einer fremden Akte entschieden.
Seit wann die Frist läuft und wo es genau steht
Die Information fehlt nicht. Niemand sucht sie.
Die Frist läuft ab dem Datum der Nutzungsgenehmigung (bei Bauwerken höherer Kategorie ausgestellt von der Direktion für nationale Bauaufsicht, ДНСК) oder der Bescheinigung über die Inbetriebnahme (bei mittlerer und niedriger Bebauung von der Gemeinde ausgestellt). Beide Dokumente sind öffentlich und werden im einheitlichen öffentlichen Register der Raumordnung veröffentlicht.
Weniger bekannt ist, dass die Fristen selbst in das Dokument eingetragen werden. Die Verordnung Nr. 2 verlangt, dass sowohl die Nutzungsgenehmigung als auch die Bescheinigung über die Inbetriebnahme die Mindest-Garantiefristen enthalten. Das heißt: Das Papier, das sagt, wann die Zählung beginnt, sagt auch, wie weit sie reicht.
Das Risiko liegt hier nicht darin, dass die Information fehlt. Das Risiko ist, dass niemand sie sucht. Das Datum der Inbetriebnahme wird nicht in die notarielle Urkunde eingetragen. Der Käufer bei einem Weiterverkauf sieht die Urkunde des Voreigentümers, einen Auszug aus dem Katasterplan (скица) und die Steuerbewertung und hat keinen Grund, die Nutzungsgenehmigung anzufordern, obwohl gerade sie sowohl den Beginn als auch die Fristen enthält. Was vor dem Geschäft geprüft wird und warum die Liste länger ist als erwartet, steht in Wie man eine Immobilie vor dem Kauf prüft.
Und noch ein Satz aus der Verordnung, der das ganze weitere Gespräch bestimmt: Streitigkeiten über verborgene Mängel innerhalb der Garantiefristen werden, wenn keine Einigung erzielt wird, im Gerichtsverfahren entschieden. Es gibt keine Verwaltungsbehörde, die den Bauunternehmer zur Reparatur verpflichten könnte. Keine Bauaufsichtsbehörde für den Wasserschaden im Schlafzimmer. Es gibt ein Gericht.
Der zweite Käufer und eine Entscheidung von 1984 Die Garantie folgt nicht der Sache
Hier liegt das teuerste Missverständnis des Themas. Die Garantiefrist entsteht aus einem Vertrag zwischen Auftraggeber und Bauunternehmer, und nach Art. 21 des Gesetzes über Schuldverhältnisse und Verträge (ЗЗД, im Folgenden ZZD) entfaltet ein Vertrag Wirkung zwischen den Parteien und gegenüber Dritten nur in den vom Gesetz vorgesehenen Fällen. Der Käufer einer Wohnung ist ein Dritter.
Die Auslegungsentscheidung Nr. 37 vom 13.11.1984 der Zivilkammer-Gesamtversammlung (ОСГК) des Obersten Gerichts nimmt an, dass die Garantiehaftung der Sache nicht folgt bei deren Übertragung. Nur dingliche Rechte folgen der Sache. Die übrigen mit ihr verbundenen Rechte müssen ausdrücklich nach Art. 99 ZZD abgetreten werden, damit der neue Eigentümer sie nutzen kann. Gerichte wenden diese Entscheidung noch heute an. Es gibt auch eine Gegenlinie in der Praxis, nach der die Haftung dem Gebäude selbst und jedem jetzigen Eigentümer eines Objekts darin gilt, aber die Rechtslehre steht eher auf der Seite der ersten.
Bleibt Art. 163 Abs. 3 ZUT, nach dem der Bauunternehmer für Schäden aus seinem schuldhaften Handeln oder Unterlassen vermögensrechtlich haftet. Verbindliche Rechtsprechung des Obersten Kassationsgerichtshofs (ВКС) nimmt an, dass diese Klage auch dem Endkäufer zur Verfügung steht. Nur ist der Unterschied zwischen den beiden Klagen entscheidend: Die Garantiehaftung setzt kein Verschulden voraus, die Klage nach Art. 163 Abs. 3 setzt ein nachgewiesenes Verschulden voraus.
Das heißt: Der zweite Käufer erbt in der Regel nicht die leichtere Klage, sondern nur die schwerere. Und der Verkäufer, der die leichtere hatte, hat sie faktisch verloren, weil er nicht mehr Eigentümer ist und keinen Schaden erlitten hat. Die Vorbeugung kostet einen Absatz im Vertrag und ein Schreiben an den Bauunternehmer. Null Euro, wenn jemand rechtzeitig daran denkt. Wo genau eine solche Regelung steht, ist eine Frage an den Vorvertrag und an die notarielle Urkunde.
Der Verkäufer: ein Jahr, nicht zehn
Die am meisten unterschätzte Zahl des Themas
Der Käufer hat in der Regel einen unbestrittenen Anspruch gegen eine einzige Person: den Verkäufer. Und gerade dieses Regime hat die kürzeste Frist.
Nach Art. 193 bis 197 ZZD haftet der Verkäufer für Mängel der verkauften Sache, auch wenn er sie nicht kannte, und eine Vereinbarung über den Haftungsausschluss ist unwirksam. Die Frist beträgt jedoch ein Jahr ab Übergabe bei Immobilien, und drei Jahre nur, wenn nachgewiesen wird, dass der Verkäufer den Mangel bewusst verschwiegen hat. Bewusstes Verschweigen ist eine Behauptung, die man beweist, nicht erklärt.
Gesondert steht Art. 265 ZZD für Mängel des hergestellten Werks: Die Rechte erlöschen nach sechs Monaten, bei Bauarbeiten nach fünf Jahren. Dieses Regime gilt zwischen den Parteien des Werkvertrags.
Zählt man sie zusammen, ergeben sich vier verschiedene Fristen für denselben Fleck an der Decke: ein Jahr gegen den Verkäufer, fünf Jahre nach Art. 265 ZZD, fünf bis zehn Jahre nach der Verordnung gegen den Bauunternehmer und eine allgemeine fünfjährige Verjährung für die Schadensersatzklage. Deshalb hat die Frage „wie lang ist die Garantie“ nicht eine Antwort, sondern vier, von denen jede zu einem anderen Beklagten führt.
Ein Käufer, der wartet, bis der Mangel sich „vollständig zeigt“, bevor er reagiert, verpasst die kürzeste und sicherste der vier Fristen, ohne es überhaupt zu merken.
Der Bauunternehmer, den es nicht mehr gibt Keine Insolvenz. Stilles Löschen.
Das häufigste schlechte Szenario ist nicht die Insolvenz während des Baus. Das ist ein gesondertes Risiko und wird behandelt in Kauf auf Plan. Am häufigsten ist das stille Löschen: Die Gesellschaft, die gebaut hat, schließt die Liquidation ab und verschwindet zwei oder drei Jahre nach Akt 16 aus dem Handelsregister. Der nach dem ZUT Verantwortliche existiert dann nicht mehr als Rechtssubjekt.
Was dann bleibt. Eine Klage gegen den Bauträger als Verkäufer, bei der die einjährige Frist in der Regel bereits abgelaufen ist. Eine Klage gegen den Bauträger als Auftraggeber nach Art. 49 ZZD, der gesamtschuldnerisch für die in Auftrag gegebene Arbeit haftet, aber ein nachgewiesenes Verschulden des Bauunternehmers und einen lebenden Bauträger voraussetzt. Eine Nachtragsliquidation nach Art. 273 Abs. 2 des Handelsgesetzes (ТЗ), die nur sinnvoll ist, wenn Vermögen übrig geblieben ist, denn die Gesellschaft erlangt ihre Rechtsfähigkeit nicht zurück, es wird lediglich neu entdecktes Vermögen verwertet. Eine Klage gegen die Bauüberwachung (строителен надзор), die das Bauwerk als tauglich bewertet hat und oft noch existiert. Eine Klage gegen den Planer, wenn die Wurzel des Mangels im Entwurf liegt.
Der Unterschied zur Insolvenz: Hier gibt es kein Verfahren, keinen Insolvenzverwalter und keine Masse. Es gibt nur einen fehlenden Beklagten.
Ein Beispiel für die Größenordnung: Der Austausch einer alten Abdichtung auf einem Flachdach kostet nach Marktangeboten von 2026 etwa 30 EUR pro Quadratmeter, also etwa 12.000 EUR für ein Dach von 400 m² oder etwa 500 EUR pro Wohnung bei vierundzwanzig Eigentümern. Die Gerichtsgebühr für eine Klage beträgt 4 % des Streitwerts. Dazu ein Gutachten, dazu ein Anwalt, dazu ein bis drei Jahre. Und noch eine Falle: Das Dach ist Gemeinschaftseigentum, die Klage wird also nicht von einem Eigentümer nach eigenem Ermessen geführt, sondern über die Organe der Wohnungseigentümergemeinschaft, um die es in Wohnungseigentum.
Die Versicherung deckt das Gebäude, nicht die Wohnung
und das nur, solange die Police läuft
Das ZUT verpflichtet Bauunternehmer, Planer, Berater und Bauüberwachung, ihre Berufshaftpflicht für Schäden zu versichern, die anderen Beteiligten und Dritten entstehen. Das klingt wie ein Schutznetz. Drei Vorbehalte zehren es auf.
Erstens gilt die Summe für das gesamte Objekt, nicht für eine Wohnung. Die Mindestversicherungssumme für einen Bauunternehmer bei einem Bauwerk der Kategorie IV beträgt 100.000 BGN, also etwa 51.129 EUR zum festen Kurs, unsere Umrechnung. Auf vierzig Wohnungen verteilt sind das etwa 1.278 EUR pro Eigentümer. Ein Konstruktionsmangel erreicht diesen Betrag an einem Tag.
Zweitens deckt die Police Ansprüche, die während der Laufzeit des Versicherungsvertrags geltend gemacht werden, und die Summen werden für einen Zeitraum von einem Jahr bestimmt. Das heißt: Ein im fünften Jahr entdeckter Wasserschaden wird nicht von der Police gedeckt, die während des Baus galt. Die Lücke zwischen einer Garantiefrist von 7 oder 10 Jahren und einem Versicherungsschutz, der jährlich erneuert wird, ist strukturell, keine Ausnahme.
Drittens muss bei Einstellung der Tätigkeit die Person eine zusätzliche Versicherung für fünf Jahre im Voraus abschließen. Fünf, nicht zehn. Und nur, wenn sie es überhaupt tut.
Deshalb lautet das Thema nicht, ob das Gebäude eine Garantie hat. Das Gebäude hat fast immer eine. Das Thema ist wer Inhaber der Rechte ist, ab welchem Datum die Frist läuft, gegen wen sich die Klage richtet und ob er noch Vermögen hat. Diese vier Antworten lassen sich weder der Anzeige noch der notariellen Urkunde entnehmen. Sie werden aus Dokumenten zusammengesetzt, die angefordert werden müssen, solange der Käufer noch einen Hebel hat, also vor der Anzahlung (капаро) und nicht nach Akt 16.
Häufig gestellte Fragen
Wie viele Jahre beträgt die Garantie bei Neubauten?
Das hängt davon ab, welcher Teil des Gebäudes mangelhaft ist. Nach den Mindestfristen der Verordnung Nr. 2 gelten für die Konstruktion und den Baugrund darunter zehn Jahre, für Abdichtungen, Wärmedämmung und Schalldämmung in nicht aggressiver Umgebung sieben, für die Inneninstallationen ebenfalls sieben und für alle übrigen Bau-, Montage- und Ausbauarbeiten fünf. Diese Fristen sind Mindestfristen: Der Vertrag zwischen Auftraggeber und Bauunternehmer kann sie verlängern, aber nicht verkürzen. Die Zählung beginnt am Tag der Inbetriebnahme des Gebäudes, nicht mit der notariellen Urkunde und nicht mit der Schlüsselübergabe.
Geht die Garantie auf den nächsten Käufer der Wohnung über?
Nicht automatisch. Nach der Auslegungsentscheidung Nr. 37 von 1984 der Zivilkammer-Gesamtversammlung des Obersten Gerichts folgt die Garantiehaftung der Sache nicht: Nur dingliche Rechte folgen der Immobilie, die übrigen Rechte müssen nach Art. 99 ZZD ausdrücklich abgetreten werden. Es gibt auch eine Gegenlinie in der Praxis, nach der die Haftung dem Gebäude selbst und jedem jetzigen Eigentümer gilt, sie ist aber nicht die vorherrschende. Dem zweiten Käufer bleibt die Klage nach Art. 163 Abs. 3 ZUT, die dem Endkäufer offensteht, aber ein nachgewiesenes Verschulden des Bauunternehmers voraussetzt, anders als die Garantiehaftung, bei der kein Verschulden verlangt wird. Deshalb kostet die ausdrückliche Übertragung der Rechte im Vertrag beim Weiterverkauf vor dem Geschäft null Euro und danach sehr viel.
Ab wann genau läuft die Garantiefrist, und wo ist das ersichtlich?
Sie läuft ab dem Datum der Nutzungsgenehmigung oder der Bescheinigung über die Inbetriebnahme, je nach Kategorie des Bauwerks. In beide Dokumente werden die Mindest-Garantiefristen selbst eingetragen, das Papier, das den Beginn liefert, liefert also auch das Ende. Beide Dokumente sind öffentlich und werden im einheitlichen öffentlichen Register der Raumordnung veröffentlicht. Das Problem ist nicht, dass die Information fehlt, sondern dass dieses Datum nicht in die notarielle Urkunde eingetragen wird und der Käufer bei einem Weiterverkauf keinen Grund hat, das Dokument anzufordern, in dem es steht.
Wenn der Bauunternehmer nicht mehr existiert, gegen wen richtet sich der Mangel?
Wenn die Gesellschaft aus dem Handelsregister gelöscht wurde, existiert der nach dem ZUT Verantwortliche nicht mehr als Rechtssubjekt und kann nicht Beklagter sein. Es bleiben einige schwierigere Wege: eine Klage gegen den Bauträger als Verkäufer, bei der die einjährige Frist nach Art. 197 ZZD in der Regel bereits abgelaufen ist; eine Klage gegen den Bauträger als Auftraggeber nach Art. 49 ZZD, die ein nachgewiesenes Verschulden des Bauunternehmers voraussetzt; eine Nachtragsliquidation nach Art. 273 Abs. 2 des Handelsgesetzes, die nur sinnvoll ist, wenn Vermögen übrig geblieben ist; sowie Klagen gegen die Bauüberwachung oder den Planer, die oft noch existieren. Anders als bei der Insolvenz gibt es hier kein Verfahren, keinen Insolvenzverwalter und keine Masse, sondern nur einen fehlenden Beklagten.
Sie kaufen einen
Neubau?
Fragen Sie heute Abend nach einem einzigen Datum: wann der Bauvertrag zwischen Bauträger und Bauunternehmer geschlossen wurde. Nicht das Datum von Akt 16, nicht das Datum der Baugenehmigung. Wenn der Verkäufer es nicht nennen kann, ist das bereits eine Antwort, denn genau dieses Datum entscheidet, welche Fristen für das Gebäude gelten.
Schicken Sie es uns zusammen mit dem Datum der Inbetriebnahme und der Anzeige. Wir senden eine Einschätzung zurück: welche Frist wann abläuft, gegen wen sich jedes der vier Regime richtet, welches davon bereits abgelaufen ist und was im Vertrag stehen muss, damit Sie kein Gebäude kaufen, dessen Garantierechte bei jemand anderem geblieben sind.
Die Einschätzung ist kaufmännisch und praktisch, keine Rechtsberatung, und ersetzt keinen Anwalt. Die Beträge in Lewa wurden zum festen Kurs 1 EUR = 1,95583 BGN umgerechnet.
Kommentare
Noch keine Kommentare. Seien Sie der Erste.