Bank zatwierdził.
Zegar nie jest Twój.
Od złożenia wniosku do wypłaty kredytu mija od 6 do 8 tygodni. Zaświadczenie o dochodach jest ważne 30 dni, czyli z założenia trzeba je wyrabiać co najmniej dwa razy.
Kupujący liczy jedną kwotę: ile potrzebuje na wkład własny. Bank liczy inną: ile czasu zostaje każdemu dokumentowi. Obie rzadko się zgadzają i właśnie tam sypią się transakcje z kredytem.
Różnica nie leży w kredycie. Leży w tym, czego kredyt nie pokrywa.
Mieszkanie o powierzchni 60 m² po 2 000 euro za metr kwadratowy daje 120 000 euro. Przy finansowaniu 85% wkład własny wynosi 18 000 euro i właśnie tu większość osób przestaje liczyć.
Do tego dochodzi około 2 020 euro opłat, notarialnych i bankowych, plus lokalny podatek od nabycia w wysokości 3% dla Warny, czyli 3 600 euro.
Realna kwota na wejściu to około 23 600 euro, a nie 18 000.
To, na ile jest to osiągalne w porównaniu z dochodami w Warnie, to osobny rachunek: pierwsze mieszkanie, na ile jest dostępne. A limity, które BNB nałożył na kredytowanie, opisuje tekst BNB zaostrzył standardy kredytowe.
Dwie opłaty,
zero gwarancji.
Wycenę nieruchomości i weryfikację zabezpieczenia płaci się na początku i nie są zwracane, jeśli kredyt zostanie odrzucony. Sformułowanie w taryfie jest dosłowne: „nie podlega zwrotowi, jeśli transakcja nie zostanie zatwierdzona”.
Wycena nieruchomości: 120,15 €, bezzwrotna.
Weryfikacja i analiza zabezpieczenia: 307 €, nie jest zwracana nawet przy skorzystaniu z prawa odstąpienia.
Razem to 427 euro, zapłacone przed uzyskaniem odpowiedzi. Kwoty dotyczą kredytu od 100 000 do 125 000 euro, a taryfa dopuszcza przekroczenie do 30%.
Dokumenty wygasają szybciej niż proces
To mechanizm, który zaskakuje wszystkich: zaświadczenie o dochodach jest ważne 30 dni, a cały proces trwa od 6 do 8 tygodni. Czyli z założenia trzeba je wyrabiać co najmniej dwa razy.
Wstępna decyzja kredytowa obowiązuje 3 miesiące, wycena podatkowa 6 miesięcy. Dlatego tygodniowe opóźnienie często oznacza nie jedno, lecz kilka nowych zaświadczeń, a każde z nich ma własny termin wydania.
Przy nowym budownictwie dochodzi jeszcze pytanie o certyfikat efektywności energetycznej budynku, który bank również sprawdza: blok z wielkiej płyty czy nowe budownictwo.
Oprocentowanie
prawie się nie rusza.
Średnie oprocentowanie nowych kredytów mieszkaniowych wynosi 2,43% przy RRSO 2,77%, według danych Bułgarskiego Banku Narodowego (БНБ) za lipiec 2026.
W ciągu trzech i pół roku cały przedział średniego oprocentowania to 0,20 punktu procentowego (od 2,41% do 2,61%). Czyli różnica między bankami rzadko tkwi w oprocentowaniu.
Tkwi w opłatach, w warunkach powiązanych z oprocentowaniem i w szybkości. Bank, który zatwierdza dwa tygodnie szybciej, oszczędza więcej niż bank z oprocentowaniem niższym o jedną setną.
Akt podpisany. Pieniędzy nie ma.
Od notariusza do pieniędzy u sprzedającego mija od 5 do 10 dni roboczych. Akt notarialny (нотариален акт) jest wpisywany w ciągu 3 do 5 dni roboczych, potem wydawane jest aktualne zaświadczenie o obciążeniach rzeczowych (удостоверение за вещни тежести) i dopiero wtedy bank uruchamia kredyt.
W tych dniach sprzedający nie jest już właścicielem i jeszcze nie dostał zapłaty. Właśnie tam transakcje sypią się od nerwów, a nie od dokumentów.
Ten termin mówi się sprzedającemu z góry, przy negocjacjach, a nie w dniu transakcji. Różnica między uzgodnionym oczekiwaniem a niespodziewanym oczekiwaniem to różnica między zakończoną a nieudaną transakcją.
Najczęściej zadawane pytania
Ile trwa kredyt hipoteczny od złożenia wniosku do wypłaty?
Zwykle od 6 do 8 tygodni, a przy komplikacjach do 10. Dwa do trzech tygodni to absolutne minimum i zdarza się tylko wtedy, gdy dokumenty nieruchomości są dostępne, a teczka klienta jest czysta. Wstępna decyzja kredytowa jest ważna 3 miesiące, czyli sam bank zakłada bufor znacznie dłuższy niż optymistyczny scenariusz.
Czy opłaty za wycenę są zwracane, jeśli kredyt zostanie odrzucony?
Nie. Zgodnie z obowiązującą publiczną taryfą opłata za wycenę jest wnoszona jednorazowo i nie podlega zwrotowi, jeśli transakcja nie zostanie zatwierdzona, a opłata za weryfikację i analizę zabezpieczenia nie jest zwracana nawet przy skorzystaniu z prawa odstąpienia. Dla mieszkania to 120,15 € i 307 € przy kredycie od 100 000 € do 125 000 €.
Ile gotówki trzeba mieć na start przy mieszkaniu za 120 000 € w Warnie?
Wkład własny przy finansowaniu 85% to 18 000 €, ale to nie jest kwota końcowa. Do tego dochodzi około 2 020 € opłat, notarialnych i bankowych, plus lokalny podatek od nabycia w wysokości 3% dla Warny, czyli 3 600 €. Realna kwota na wejściu to około 23 600 €.
Kiedy sprzedający dostaje pieniądze po wizycie u notariusza?
Między 5 a 10 dniami roboczymi po podpisaniu. Akt notarialny jest wpisywany w ciągu 3 do 5 dni roboczych, po czym wydawane jest aktualne zaświadczenie o obciążeniach rzeczowych i dopiero wtedy bank uruchamia kredyt. W tych dniach sprzedający nie jest już właścicielem i jeszcze nie dostał zapłaty.
Jedna data decyduje, czy termin pracuje dla Ciebie, czy przeciwko Tobie
Zapytaj bank, którego dnia wygasa Twoja wstępna decyzja kredytowa. Jeśli do tej daty zostaje mniej niż sześć tygodni, zegar już tyka przeciwko Tobie, a każdy nowy dokument go skraca.
Wyślij nam tę datę i etap, na którym jesteś. Odsyłamy realistyczny kalendarz liczony wstecz od notariusza oraz informację, co wyrabia się na końcu, żeby nic nie wygasło przed tym dniem.
Ten materiał nie stanowi porady finansowej i nie rekomenduje konkretnego banku. Warunki należy zweryfikować w wybranej instytucji.
Komentarze
Brak komentarzy. Bądź pierwszy.