Die Bank hat genehmigt.
Die Uhr gehört nicht Ihnen.
Von der Antragstellung bis zur Auszahlung vergehen 6 bis 8 Wochen. Der Einkommensnachweis ist 30 Tage gültig, muss also konstruktionsbedingt mindestens zweimal neu beschafft werden.
Der Käufer rechnet eine Rechnung: wie viel er als Eigenanteil braucht. Die Bank rechnet eine andere: wie viel Zeit jedem Dokument noch bleibt. Die beiden stimmen selten überein, und genau dort scheitern Geschäfte mit Kredit.
Der Unterschied liegt nicht im Darlehen. Er liegt in dem, was das Darlehen nicht deckt.
Eine Wohnung mit 60 m² zu 2.000 Euro pro Quadratmeter ergibt 120.000 Euro. Bei 85 % Finanzierung beträgt der Eigenanteil 18.000 Euro, und genau hier hören die meisten auf zu rechnen.
Hinzu kommen etwa 2.020 Euro Gebühren, notarielle und bankseitige, plus eine örtliche Erwerbsteuer von 3 % für Varna, also 3.600 Euro.
Die tatsächliche Summe zum Start liegt bei etwa 23.600 Euro, nicht bei 18.000.
Wie erschwinglich das im Verhältnis zu den Einkommen in Varna ist, ist eine eigene Rechnung: Erste Wohnung: wie erschwinglich sie ist. Und die Obergrenzen, die die Bulgarische Nationalbank der Kreditvergabe gesetzt hat, stehen in Die Bulgarische Nationalbank verschärft die Kreditstandards.
Zwei Gebühren,
keine Garantie.
Die Bewertung der Immobilie und die Prüfung der Sicherheit werden zu Beginn bezahlt und nicht erstattet, wenn der Kredit abgelehnt wird. Die Formulierung im Tarif lautet wörtlich: „nicht erstattungsfähig, wenn das Geschäft nicht genehmigt wird“.
Bewertung der Immobilie: 120,15 €, nicht erstattungsfähig.
Prüfung und Analyse der Sicherheit: 307 €, wird selbst bei ausgeübtem Rücktrittsrecht nicht erstattet.
Zusammen sind das 427 Euro, gezahlt vor der Antwort. Die Beträge gelten für ein Darlehen zwischen 100.000 und 125.000 Euro, und der Tarif lässt eine Überschreitung von bis zu 30 % zu.
Die Dokumente laufen ab, schneller als der Prozess
Das ist der Mechanismus, der alle überrascht: Der Einkommensnachweis ist 30 Tage gültig, der gesamte Prozess dauert aber 6 bis 8 Wochen. Er muss also konstruktionsbedingt mindestens zweimal neu beschafft werden.
Die Vorabgenehmigung gilt 3 Monate, die steuerliche Bewertung 6 Monate. Deshalb bedeutet eine Verzögerung von einer Woche oft nicht eine, sondern mehrere neue Auskünfte, und jede davon hat ihre eigene Ausstellungsfrist.
Bei einem Neubau kommt die Frage hinzu, welchen Energieausweis das Gebäude hat, auf den die Bank ebenfalls schaut: Plattenbau oder Neubau.
Die Zinsen
bewegen sich kaum.
Der durchschnittliche Zinssatz für neue Wohnungsbaukredite liegt bei 2,43 % bei einem effektiven Jahreszins von 2,77 %, laut Angaben der Bulgarischen Nationalbank für Juli 2026.
Über dreieinhalb Jahre beträgt die gesamte Spanne des durchschnittlichen Zinssatzes 0,20 Prozentpunkte (2,41 % bis 2,61 %). Der Unterschied zwischen den Banken liegt also selten im Zins.
Er liegt in den Gebühren, in den an den Zins gebundenen Bedingungen und in der Geschwindigkeit. Eine Bank, die zwei Wochen schneller genehmigt, spart mehr als eine Bank mit einem Hundertstel niedrigerem Zins.
Sie haben die Urkunde unterschrieben. Das Geld ist nicht da.
Vom Notar bis zum Geld beim Verkäufer vergehen 5 bis 10 Werktage. Die Notarurkunde (нотариален акт) wird innerhalb von 3 bis 5 Werktagen eingetragen, danach wird eine aktuelle Bescheinigung über dingliche Belastungen (удостоверение за вещни тежести) ausgestellt, und erst dann zahlt die Bank aus.
In diesen Tagen ist der Verkäufer nicht mehr Eigentümer und noch nicht bezahlt. Genau dort scheitern Geschäfte an den Nerven, nicht an den Dokumenten.
Diese Frist wird dem Verkäufer vorab genannt, bei den Verhandlungen, nicht am Tag des Geschäfts. Der Unterschied zwischen einer vereinbarten Wartezeit und einer unerwarteten Wartezeit ist der Unterschied zwischen einem abgeschlossenen und einem gescheiterten Geschäft.
Häufig gestellte Fragen
Wie lange dauert ein Hypothekendarlehen von der Antragstellung bis zur Auszahlung?
Typischerweise 6 bis 8 Wochen, bei Komplikationen bis zu 10. Zwei bis drei Wochen sind das physische Minimum und kommen nur vor, wenn die Unterlagen zur Immobilie vorliegen und die Akte sauber ist. Die Vorabgenehmigung gilt 3 Monate, die Bank selbst plant also einen Puffer ein, der viel länger ist als das optimistische Szenario.
Werden die Bewertungsgebühren erstattet, wenn der Kredit abgelehnt wird?
Nein. Nach dem geltenden öffentlichen Tarif wird die Bewertungsgebühr einmalig bezahlt und nicht erstattet, wenn das Geschäft nicht genehmigt wird, und die Gebühr für Prüfung und Analyse der Sicherheit wird selbst bei ausgeübtem Rücktrittsrecht nicht erstattet. Für eine Wohnung sind das 120,15 € und 307 € bei einem Darlehen zwischen 100.000 € und 125.000 €.
Wie viel Bargeld braucht man für eine Wohnung von 120.000 € in Varna?
Der Eigenanteil bei 85 % Finanzierung beträgt 18.000 €, ist aber nicht die Endsumme. Hinzu kommen etwa 2.020 € Gebühren, notarielle und bankseitige, plus eine örtliche Erwerbsteuer von 3 % für Varna, also 3.600 €. Die tatsächliche Summe zum Start liegt bei etwa 23.600 €.
Wann erhält der Verkäufer das Geld nach dem Notar?
Zwischen 5 und 10 Werktage nach der Unterzeichnung. Die Notarurkunde wird innerhalb von 3 bis 5 Werktagen eingetragen, danach wird eine aktuelle Bescheinigung über dingliche Belastungen ausgestellt, und erst dann zahlt die Bank den Kredit aus. In diesen Tagen ist der Verkäufer nicht mehr Eigentümer und noch nicht bezahlt.
Ein Datum entscheidet, ob die Frist für Sie oder gegen Sie arbeitet
Fragen Sie die Bank, an welchem Datum Ihre Vorabgenehmigung abläuft. Bleiben bis dahin weniger als sechs Wochen, läuft die Uhr bereits gegen Sie, und jedes neue Dokument nimmt Zeit von ihr weg.
Schicken Sie uns dieses Datum und die Phase, in der Sie sich befinden. Wir schicken Ihnen einen realistischen Kalender zurück, vom Notartermin aus rückwärts gerechnet, und sagen, welches Dokument zuletzt beschafft wird, damit es nicht vor dem Tag des Geschäfts abläuft.
Dieser Beitrag ist keine Finanzberatung und empfiehlt keine bestimmte Bank. Die Bedingungen sind mit dem gewählten Institut abzugleichen.
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