Wann Sie beim Immobilienverkauf Steuer zahlen, und wann nicht
10 % Steuer auf den Gewinn, oder null. Der Unterschied liegt in der Haltedauer, nicht in der Reihenfolge der Verkäufe. Die vollständige Rechnung für 2026, Zeile für Zeile.
10 % auf den Gewinn. Oder null.
Der Gewinn wird zusätzlich um 10 % pauschal anerkannte Kosten nach Art. 33 des Gesetzes gemindert, bevor der Steuersatz angewendet wird. Für die meisten Verkäufer in Varna kommt die Frage aber gar nicht bis zu dieser Formel, weil das Geschäft vollständig befreit ist.
Vier Fälle, in denen Sie nichts schulden.
Länger als 3 Jahre gehalten. Vollständig steuerfrei.
Wohnungen, Wochenendhäuser oder Grundstücke, länger als 5 Jahre gehalten. Steuerfrei.
Nach 5 Jahren steuerfrei, ohne Begrenzung der Zahl der Geschäfte.
Vollständig steuerfrei, ohne Anforderung an die Haltedauer.
Die Reihenfolge bedeutet nichts.
Entscheidend ist allein die Haltedauer, 3 oder 5 Jahre je nach Art der Immobilie, nicht die Reihenfolge des Verkaufs im Leben des Verkäufers. Eine zweite, dritte oder fünfte Wohnung wird nach exakt denselben Regeln behandelt wie die erste.
Halten Sie die Immobilie länger als die geforderte Frist, ist der Verkauf steuerfrei, unabhängig davon, wie viele Objekte Sie zuvor verkauft haben. Halten Sie sie kürzer, wird die Steuer fällig, auch wenn es Ihr erster Verkauf ist.
Die Falle der Schenkung.
Bei einer geschenkten Immobilie gibt es keinen Kaufpreis. Die Bemessungsgrundlage ist der gesamte Verkaufspreis, gemindert nur um 10 % anerkannte Kosten: €120.000 × 90 % × 10 % = €10.800.
Wenn Sie Steuer schulden, erklären Sie sie bis zum 30. April des Folgejahres in Anlage Nr. 13 der jährlichen Steuererklärung.
Die kommunale Steuer ist ein fremder Kostenpunkt.
0,1 % bis 3 % des Preises laut notarieller Urkunde (нотариален акт), von jeder Gemeinde festgelegt. Sie zahlt der Käufer, nicht der Verkäufer.
Die Sätze richten sich nach den Satzungen der jeweiligen Gemeinderäte. Varna liegt seit 2020 bei 3 %, nach der Änderung der Satzung vom 27.12.2019. Das auf der Website des Gemeinderats veröffentlichte PDF zeigt noch die alten 2,6 %, weil es nach der Änderung nicht aktualisiert wurde.
Notar, Eintragung, Provision.
Progressive Staffel nach dem wirtschaftlichen Wert. Gesetzlich werden sie zu gleichen Teilen geteilt, in der Praxis trägt fast immer der Käufer alles.
Vom wirtschaftlichen Wert des Geschäfts. Üblicherweise trägt sie der Käufer.
Meist vereinbart zwischen 2,5 % und 3 % des Geschäftspreises.
Unternehmen haben keine Befreiung.
Nutzt die Befreiung nach Art. 13 des Gesetzes bei 3 oder 5 Jahren Haltedauer, je nach Art der Immobilie.
Hat keine solche Befreiung. Jedes Einkommen aus dem Verkauf einer Immobilie ist steuerpflichtig.
neue Schwelle für die Pflicht zur Registrierung für die Mehrwertsteuer
Einkommensteuergesetz (ЗДДФЛ) und Körperschaftsteuergesetz (ЗКПО) bleiben unverändert
Eine Entscheidung, eine andere Rechnung.
Der Käufer trägt gesondert kommunale Steuer, Notar und Eintragung, insgesamt etwa €3.270 bis €3.820.
Auf den Gewinn aus dem Verkauf, wenn die Frist für die Befreiung nicht abgelaufen ist.
Dieselbe Immobilie, derselbe Preis. Der Unterschied liegt ganz in der Haltedauer.
Fünf Dinge, die leicht verwechselt werden.
„Erste Wohnung“ bedeutet nicht automatisch Befreiung. Entscheidend ist die Haltedauer, nicht die Reihenfolge.
Die kommunale Steuer beim Erwerb ist ein Kostenpunkt des Käufers, nicht des Verkäufers.
Eine geschenkte Immobilie hat keinen Kaufpreis zum Abzug. Ihr Verkauf ist meist das teuerste Szenario.
Die Notargebühr wird gesetzlich geteilt, in der Praxis zahlt sie fast ganz der Käufer.
Eine juristische Person hat keinen Anspruch auf die Befreiung nach Haltedauer, eine natürliche Person schon.
Zum Kontext, wer in diesem Jahr tatsächlich Immobilien in Varna kauft, lesen Sie Der Käufer hat sich verändert. Wie schwer der Weg zur ersten Wohnung ist, lesen Sie in Erste Wohnung: 7,6 Jahresgehälter.
Planen Sie einen Immobilienverkauf?
Wir rechnen konkret aus, ob in Ihrem Fall Steuer anfällt, bevor Sie irgendetwas unterschreiben.
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