Nájmy ve Varně: kolik z nájemného
skutečně zůstane v kapse.
Hrubý výnos je číslo, které všichni citují. Čistý je číslo, které dostanete. Rozdíl je více než čtvrtina a právě ten rozhoduje, zda nemovitost pracuje, nebo jen vypadá, že pracuje.
Hrubý výnos je slib, ne výsledek.
Hrubý výnos je jeden zlomek: roční nájemné dělené kupní cenou nemovitosti. Nic se od něj neodečítá. Je to číslo v inzerátu, v prezentaci stavitele i v rozhovoru u stolu. A je správné, pokud si uvědomujete, že popisuje příjem, ne výsledek.
Čistý výnos je stejný zlomek, ale po zdanění, po poplatku za bytové spoluvlastnictví, po údržbě, měsících bez nájemce a nákladech při každé změně. Je to jediné číslo, které se opravdu utrácí. Rozdíl mezi nimi není technický detail, ale celá investice.
Řádky, které inzerát neukazuje.
Modelový výpočet z analýzy bulharského trhu s nájmy, zveřejněné v květnu 2026: byt za 180 000 €, nájemné 750 € měsíčně. Hrubý příjem je 9 000 € ročně. Tady je, co z něj zůstane.
Celkové náklady: 2 375 €, tedy 26 % z hrubého nájemného. Při takovém čistém výnosu se nemovitost splatí jen z nájmu přibližně za 27,2 roku.
Jeden z těchto řádků je náš. Makléřský poplatek při novém pronájmu je polovina měsíčního nájemného: 375 € v tomto výpočtu, tedy 4,2 % z ročního nájemného. Jsme makléři, to je naše cena a stojí tady, mezi ostatními náklady, a ne na konci textu.
Sazba je 10 %, ale základ daně tvoří 90 % nájemného, protože zákon uznává 10 % normativně uznaných nákladů. Efektivně to činí 9 % z každého přijatého eura. Pojistné se neplatí. Zálohově čtvrtletně, do 30. dubna, 31. července a 31. října, a roční přiznání je do 30. dubna následujícího roku.
Je-li nájemcem firma nebo osoba samostatně pojišťující, ten daň srazí a odvede. Je-li nájemcem fyzická osoba, je to povinnost pronajímatele. Oba případy vypadají ve smlouvě stejně a v kalendáři různě, a právě tady vznikají první zmeškané termíny.
V této tabulce chybí jeden řádek, protože se neplánuje: obnova bytu mezi nájemci. Není to pravidelný náklad, ale událostní. Nepřichází každý rok, ale když přijde, přijde najednou a téměř vždy v měsíci, kdy nájemné nedorazí.
Nájemné roste. Cena také.
Naše dva dvoupokojové byty k pronájmu, v centru a v Brizu, jsou za 490 a 450 € měsíčně. Nájemné roste, a na první pohled je to dobrá zpráva pro pronajímatele.
Jenže výnos je zlomek a jeho jmenovatel se také pohybuje. Ceny realizovaných obchodů ve městě Varna jsou o 13,2 % vyšší než o rok dříve (Národní statistický ústav, НСИ, index cen bytů, první čtvrtletí 2026). Nájemné roste, vstupní cena roste s ním, a výnos se nezlepšuje tím, že nájemné vyskočilo. Zlepší se jen tehdy, když nájemné cenu předežene.
Méně obchodů, vyšší ceny a v nich více úvěrů. A nová výstavba znamená, že po každém Aktu 16 se na trh s nájmy dostane nová dávka bytů, které konkurují tomu vašemu. Prázdný měsíc není smůla, ale funkce nabídky.
Moře zvedá léto a spolyká zimu.
Sezónnost varnenského trhu s bydlením není pocit makléřů, ale měřená veličina: studie Ekonomické univerzity ve Varně ji popisuje jako trvale vyšší poptávku na jaře a v létě. Během sezóny může jeden objekt vynášet mnohonásobně více než standardní měsíční dlouhodobé nájemné.
Vysoká denní sazba přichází s provizí platformy, úklidem mezi hosty, spotřebním materiálem a prádlem, elektřinou a vodou podle skutečné spotřeby a s časem na komunikaci každý den. To není nájemné, ale maloobchodní pohostinství.
Mimo sezónu obsazenost prudce klesá a zůstávají hlavně pracovní cesty. Stabilní nájemce, student nebo pracující, přináší měsíčně méně, ale přináší to dvanáctkrát. Proto stále více majitelů ve Varně přechází na smíšený model.
Cena za noc vynásobená třiceti není měsíční příjem. Mezi nimi stojí obsazenost, a ta se téměř vždy opomíjí. Výpočet se dělá z obsazeného dne, a platíte i za prázdný: hypotéka, poplatek, elektřina v prázdném bytě a paušál za úklid se v listopadu nezastavují.
Smíšený model funguje, ale je to dvakrát více práce, ne méně. Dvě různé smlouvy, dva různé daňové režimy, dvě různé skupiny klientů a jeden byt, který musí být připraven pro obě.
Nařízení (EU) 2024/1028 se již používá. Každý inzerát na krátkodobé ubytování musí být svázán s platným registračním číslem objektu. Platformy kontrolují, a bez takového čísla je inzerát odstraněn nebo zablokován. Odhady v oboru před jeho vstupem v platnost mluvily o riziku pro přibližně polovinu prázdninových nemovitostí v zemi.
Nařízení samo o sobě nezavádí novou daň. Činí výměnu údajů mezi platformami a orgány automatickou, což je něco jiného a v mnoha případech dražšího.
Zvlášť běží registrace v ESTI (ЕСТИ) a jedinečný identifikační kód, měsíční hlášení o noclezích do 7. dne následujícího měsíce, turistická daň obci a kategorizace. Varna je druhá v zemi podle počtu objektů krátkodobého pronájmu, s přibližně 1 300, po Sofii. Tedy konkurence je skutečná a administrativní zátěž už není volitelná.
Tři úpravy ceny za tři dny.
Spravujeme dlouhodobý pronájem přímo v centru Varny: dvoupokojový byt o 46 metrech čtverečních v ulici „Rayno Popovich“, naproti Námořní zahradě, s Ekonomickou univerzitou 175 metrů daleko a centrální pláží osm minut pěšky. Podle naší metodiky získává lokalita 92 bodů ze 100. Je silná.
Inzerát začal na 550 €. Klesl na 500. Dnes je na 490 €. Tři úpravy během tří dnů v srpnu 2026, u nemovitosti, která nemá jedinou objektivní vadu kromě chybějícího výtahu ve třetím patře. Trh se neptá, kolik chcete, ale kolik se platí.
Vedli jsme i krátkodobou operaci ve čtvrti Briz. Skončila v červenci 2026 a už ji neřídíme. Ne každá operace musí pokračovat a ne každé ukončení je neúspěch. Ale rozdíl mezi oběma modely je skutečně vidět jen tehdy, když jste vedli oba.
Pronájem je malý podnik s daňovým kalendářem, údržbou, lidskými vztahy a od letošního roku i s registračním režimem pro krátkodobý pronájem. Dobrá lokalita nezruší ani jeden z těchto řádků. Jen přináší méně prázdných měsíců, a to už je hodně.
Tři otázky, které přicházejí po výpočtu.
Jaký je rozdíl mezi hrubým a čistým výnosem z nájmu?
+Hrubý výnos je roční nájemné dělené kupní cenou nemovitosti. Nic se od něj neodečítá. Čistý výnos je stejný výpočet, ale po zdanění, po poplatku za bytové spoluvlastnictví, po údržbě, prázdných měsících a nákladech při změně nájemce. V modelovém výpočtu pro byt za 180 000 € s nájemným 750 € měsíčně je hrubý výnos 5,0 % a čistý 3,7 %, takže mezi nimi zmizí více než čtvrtina tohoto čísla.
Kolik daně se platí z příjmu z nájmu v roce 2026?
+Sazba je 10 %, ale základ daně tvoří 90 % nájemného, protože zákon uznává 10 % normativně uznaných nákladů. Efektivně to činí 9 % z každého přijatého eura. Pojistné z příjmu z nájmu se neplatí. Zálohová daň se odvádí čtvrtletně, do 30. dubna, 31. července a 31. října, a roční přiznání se podává do 30. dubna následujícího roku. Je-li nájemcem firma nebo osoba samostatně pojišťující, srazí daň a odvede ji místo pronajímatele.
Co je výhodnější ve Varně: krátkodobý, nebo dlouhodobý pronájem?
+Záleží na měsíci, a právě v tom je problém. Sezónnost ve Varně je skutečná: v létě může jeden objekt vynášet mnohonásobně více než standardní měsíční nájemné, kdežto v zimě obsazenost prudce klesá. Většina výpočtů krátkodobého pronájmu se dělá z obsazeného dne, ne z prázdného, a proto vypadají lépe, než vycházejí. Od 20. května 2026 se navíc používá nařízení (EU) 2024/1028, které vyžaduje, aby každý inzerát nesl platné registrační číslo objektu, jinak ho platforma odstraní.
Pronájem není pasivní příjem. Je to malý podnik.
Která nemovitost, za jakou cenu, pro jakého nájemce a podle kterého modelu. To se nerozhoduje z tabulky na internetu a lehce se to nenapravuje, když je notářský zápis podepsán. Pokud uvažujete o nemovitosti k pronájmu ve Varně, je lepší spočítat to společně, než koupíte.
Komentáře
Zatím žádné komentáře. Buďte první.