Оренда у Варні: скільки з оренди
реально лишається в кишені.
Валова дохідність це число, яке цитують усі. Чиста це число, яке ти отримуєш. Різниця понад чверть, і саме вона вирішує, чи обʼєкт працює, чи лише виглядає так, ніби працює.
Валова дохідність це обіцянка, а не результат.
Валова дохідність це один дріб: річна оренда, поділена на ціну купівлі обʼєкта. З неї нічого не відняте. Це число в оголошенні, у презентації забудовника і в розмові за столом. І воно правильне, якщо розуміти, що описує надходження, а не результат.
Чиста дохідність це той самий дріб, але після податку, збору на спільне майно будинку, обслуговування, місяців без орендаря і витрат при кожній зміні. Вона єдина, яку реально витрачають. Різниця між ними це не технічна деталь, а сама інвестиція.
Рядки, яких оголошення не показує.
Приклад розрахунку з аналізу болгарського орендного ринку, опублікованого в травні 2026 року: квартира за 180 000 євро, оренда 750 євро на місяць. Валове надходження становить 9 000 євро на рік. Ось що з нього лишається.
Загалом витрати: 2 375 євро, або 26% валової оренди. За такої чистої дохідності обʼєкт окупається лише з оренди приблизно за 27,2 року.
Один із цих рядків наш. Брокерська комісія за нове здавання становить половину місячної оренди: 375 євро в цьому розрахунку, або 4,2% річної оренди. Ми брокери, це наша ціна, і вона стоїть тут, серед інших витрат, а не наприкінці тексту.
Ставка становить 10%, але база оподаткування дорівнює 90% оренди, бо закон визнає 10% нормативно визнаних витрат. Фактично це дає 9% від кожного отриманого євро. Внески на соціальне страхування не сплачуються. Авансово поквартально, до 30 квітня, 31 липня і 31 жовтня, а річна декларація до 30 квітня наступного року.
Якщо орендар це компанія або самозайнята особа, він утримує і вносить податок. Якщо орендар це фізична особа, це обовʼязок орендодавця. Обидва випадки виглядають однаково в договорі і по-різному в календарі, і саме тут зʼявляються перші пропущені строки.
У цій таблиці бракує одного рядка, бо його не планують: освіження житла між орендарями. Це не періодична витрата, а подієва. Вона приходить не щороку, але коли приходить, приходить одразу і майже завжди в місяць, у якому оренда не надходить.
Оренда зростає. Ціна теж.
Наші дві двокімнатні квартири в оренді, у Центрі і в Бризі, коштують 490 і 450 євро на місяць. Оренда зростає, і на перший погляд це добра новина для орендодавця.
Тільки от дохідність це дріб, і її знаменник теж рухається. Ціни реалізованих угод у місті Варна на 13,2% вищі, ніж роком раніше (Національний статистичний інститут, індекс цін на житло, перший квартал 2026 року). Оренда зростає, ціна входу зростає разом з нею, і дохідність не поліпшується від того, що оренда стрибнула. Вона поліпшується, лише якщо оренда випередить ціну.
Менше угод, вищі ціни і більше кредиту в них. А нове будівництво означає, що після кожного Акта 16 (дозвіл на введення в експлуатацію) на орендний ринок виходить нова партія помешкань, які конкурують з вашим. Порожній місяць це не невдача, а функція пропозиції.
Море піднімає літо і зʼїдає зиму.
Сезонність варненського житлового ринку це не відчуття брокерів, а виміряна величина: дослідження Економічного університету у Варні описує її як стійко вищий попит навесні і влітку. У сезон один обʼєкт може приносити в кілька разів більше за стандартну місячну довгострокову оренду.
Висока денна ставка приходить із комісією платформи, прибиранням між гостями, витратними матеріалами і білизною, світлом і водою за реальною витратою, і з часом на спілкування щодня. Це не оренда, а гостинність у роздріб.
Поза сезоном заповнюваність різко падає і лишаються здебільшого ділові поїздки. Стабільний орендар, студент або працівник, приносить менше на місяць, але приносить дванадцять разів. Тому дедалі більше власників у Варні переходять на змішану модель.
Ціна ночі, помножена на тридцять, не є місячним доходом. Між цими двома стоїть заповнюваність, і саме її пропускають майже завжди. Розрахунок роблять на зайнятий день, а платите ви і за порожній: іпотека, збір, світло в порожній квартирі і абонемент на прибирання не спиняються в листопаді.
Змішана модель працює, але це вдвічі більше роботи, а не менше. Два різні договори, два різні податкові режими, дві різні аудиторії і одна квартира, яка має бути готова до обох.
Регламент (ЄС) 2024/1028 уже застосовується. Кожне оголошення про короткострокове розміщення має бути повʼязане з чинним реєстраційним номером обʼєкта. Платформи перевіряють, і без такого номера оголошення знімають або блокують. Оцінки в галузі перед набуттям чинності говорили про приблизно половину курортної нерухомості в країні під ризиком.
Сам регламент нового податку не вводить. Він робить обмін даними між платформами і органами автоматичним, що є іншою річчю і в багатьох випадках дорожчою.
Окремо йдуть реєстрація в єдиній системі туристичної інформації (ЕСТИ) і унікальний ідентифікаційний код, місячний звіт про ночівлі до 7 числа наступного місяця, туристичний збір на користь громади і категоризація. Варна друга в країні за кількістю обʼєктів короткострокової оренди, їх близько 1 300, після Софії. Тобто конкуренція реальна, а адміністративний тягар уже не є справою вибору.
Три корекції ціни за три дні.
Ми ведемо довгострокову оренду в самому центрі Варни: двокімнатна квартира на 46 квадратних метрів на вулиці «Райно Попович», навпроти Морського саду, з Економічним університетом за 175 метрів і центральним пляжем за вісім хвилин пішки. За нашою методикою локація набирає 92 бали зі 100. Вона сильна.
Оголошення стартувало на 550 євро. Спустилося до 500. Сьогодні це 490 євро. Три корекції протягом трьох днів у серпні 2026 року, для обʼєкта, який не має жодного обʼєктивного недоліку, крім відсутнього ліфта на третьому поверсі. Ринок питає не скільки ти просиш, а скільки платять.
Ми вели і короткострокову операцію в районі Бриз. Вона завершилася в липні 2026 року і більше нами не керується. Не кожна операція має тривати, і не кожне припинення є провалом. Але різницю між двома моделями по-справжньому видно лише тоді, коли ти вів обидві.
Оренда це малий бізнес із податковим календарем, обслуговуванням, людськими стосунками і, з цього року, реєстраційним режимом для короткострокового здавання. Гарна локація не скасовує жодного з цих рядків. Вона лише дає менше порожніх місяців, а це вже багато.
Три питання, які приходять після розрахунку.
Яка різниця між валовою і чистою дохідністю від оренди?
+Валова дохідність це річна оренда, поділена на ціну купівлі обʼєкта. З неї нічого не відняте. Чиста дохідність це той самий розрахунок, але після податку, збору на спільне майно будинку, обслуговування, порожніх місяців і витрат при зміні орендаря. У прикладі розрахунку для квартири за 180 000 євро з орендою 750 євро на місяць валова дохідність становить 5,0%, а чиста 3,7%, тобто понад чверть числа зникає між цими двома.
Скільки податку сплачується з доходу від оренди у 2026 році?
+Ставка становить 10%, але база оподаткування дорівнює 90% оренди, бо закон визнає 10% нормативно визнаних витрат. Фактично це дає 9% від кожного отриманого євро. Внески на соціальне страхування з доходу від оренди не сплачуються. Авансовий податок вноситься поквартально, до 30 квітня, 31 липня і 31 жовтня, а річна декларація подається до 30 квітня наступного року. Якщо орендар це компанія або самозайнята особа, він утримує і вносить податок замість орендодавця.
Що вигідніше у Варні: короткострокова чи довгострокова оренда?
+Залежить від місяця, і саме в цьому проблема. Сезонність у Варні реальна: влітку один обʼєкт може приносити в кілька разів більше за стандартну місячну оренду, а взимку заповнюваність різко падає. Більшість розрахунків для короткострокової оренди роблять на зайнятий день, а не на порожній, і тому вони виглядають краще, ніж виходять. Від 20 травня 2026 року застосовується і Регламент (ЄС) 2024/1028, який вимагає, щоб кожне оголошення мало чинний реєстраційний номер обʼєкта, інакше платформа його знімає.
Оренда це не пасивний дохід. Це малий бізнес.
Який обʼєкт, за якою ціною, для якого орендаря і за якою моделлю. Це не вирішується таблицею в інтернеті і не виправляється легко після того, як нотаріальний акт підписано. Якщо ви думаєте про нерухомість під оренду у Варні, краще порахувати разом, перш ніж купувати.
Коментарі
Коментарів ще немає. Будьте першим.