Mieten in Varna: wie viel von der Miete
tatsächlich in der Tasche bleibt.
Die Bruttorendite ist die Zahl, die alle zitieren. Die Nettorendite ist die Zahl, die Sie bekommen. Der Unterschied beträgt über ein Viertel, und genau er entscheidet, ob die Immobilie arbeitet oder nur so aussieht.
Die Bruttorendite ist ein Versprechen, kein Ergebnis.
Die Bruttorendite ist ein Bruch: die Jahresmiete, geteilt durch den Kaufpreis der Immobilie. Es wird nichts davon abgezogen. Sie ist die Zahl im Inserat, in der Präsentation des Bauträgers und im Gespräch am Tisch. Und sie stimmt, solange man sich im Klaren ist, dass sie die Einnahme beschreibt und nicht das Ergebnis.
Die Nettorendite ist derselbe Bruch, aber nach Steuer, Hausgeld der Wohnungseigentümergemeinschaft (етажна собственост), Instandhaltung, Monaten ohne Mieter und den Kosten bei jedem Mieterwechsel. Sie ist die einzige, die man tatsächlich ausgeben kann. Der Unterschied zwischen beiden ist kein technisches Detail, sondern die Investition selbst.
Die Zeilen, die das Inserat nicht zeigt.
Beispielrechnung aus einer im Mai 2026 veröffentlichten Analyse des bulgarischen Mietmarkts: Wohnung für 180.000 Euro, Miete 750 Euro im Monat. Die Bruttoeinnahme beträgt 9.000 Euro im Jahr. Das bleibt davon übrig.
Kosten insgesamt: 2.375 Euro, oder 26 % der Bruttomiete. Bei dieser Nettorendite zahlt sich die Immobilie allein aus der Miete in etwa 27,2 Jahren ab.
Eine dieser Zeilen ist unsere. Die Maklergebühr bei erneuter Vermietung beträgt eine halbe Monatsmiete: 375 Euro in dieser Rechnung, oder 4,2 % der Jahresmiete. Wir sind Makler, das ist unser Preis, und er steht hier zwischen den übrigen Kosten, nicht am Ende des Textes.
Der Satz beträgt 10 %, aber die Bemessungsgrundlage sind 90 % der Miete, weil das Gesetz 10 % pauschal anerkannte Kosten berücksichtigt. Effektiv sind das 9 % von jedem eingenommenen Euro. Sozialversicherungsbeiträge fallen nicht an. Vorauszahlung vierteljährlich, bis zum 30. April, 31. Juli und 31. Oktober, die Jahreserklärung bis zum 30. April des Folgejahres.
Ist der Mieter ein Unternehmen oder ein Selbstversicherter, behält er die Steuer ein und führt sie ab. Ist der Mieter eine natürliche Person, ist das Pflicht des Vermieters. Beide Fälle sehen im Vertrag gleich aus und im Kalender verschieden, und genau hier entstehen die ersten versäumten Fristen.
In dieser Tabelle fehlt eine Zeile, weil sie sich nicht planen lässt: die Auffrischung zwischen den Mietern. Sie ist keine periodische Ausgabe, sondern eine ereignisbezogene. Sie kommt nicht jedes Jahr, aber wenn sie kommt, kommt sie auf einmal und fast immer in einem Monat, in dem keine Miete eingeht.
Die Miete steigt. Der Preis auch.
Unsere zwei vermieteten Zweizimmerwohnungen, im Zentrum und in Briz, liegen bei 490 und 450 Euro im Monat. Die Mieten steigen, und auf den ersten Blick ist das eine gute Nachricht für den Vermieter.
Nur ist die Rendite ein Bruch, und auch sein Nenner bewegt sich. Die Preise der abgeschlossenen Geschäfte in der Stadt Varna liegen 13,2 % über dem Vorjahr (Nationales Statistikinstitut (НСИ), Wohnimmobilienpreisindex, erstes Quartal 2026). Die Miete steigt, der Einstiegspreis steigt mit ihr, und die Rendite verbessert sich nicht dadurch, dass die Mieten gesprungen sind. Sie verbessert sich nur, wenn die Miete dem Preis davonläuft.
Weniger Geschäfte, höhere Preise und mehr Kredit darin. Und der Neubau bedeutet, dass nach jedem Akt 16 eine neue Charge von Wohnungen auf den Mietmarkt kommt, die mit Ihrer konkurrieren. Ein leerer Monat ist kein Pech, sondern eine Funktion des Angebots.
Das Meer hebt den Sommer und frisst den Winter.
Die Saisonalität des Wohnungsmarkts in Varna ist kein Gefühl von Maklern, sondern eine gemessene Größe: Eine Studie der Wirtschaftsuniversität Varna beschreibt eine dauerhaft höhere Nachfrage im Frühjahr und Sommer. In der Saison kann ein Objekt ein Vielfaches der üblichen monatlichen Langzeitmiete einbringen.
Der hohe Tagessatz kommt mit der Provision der Plattform, Reinigung zwischen den Gästen, Verbrauchsmaterial und Wäsche, Strom und Wasser nach tatsächlichem Verbrauch und mit täglichem Kommunikationsaufwand. Das ist keine Miete, sondern Gastgewerbe im Kleinen.
Außerhalb der Saison fällt die Auslastung stark, und es bleiben vor allem Geschäftsreisen. Ein stabiler Mieter, ein Student oder Berufstätiger, bringt im Monat weniger, bringt es aber zwölfmal. Deshalb wechseln immer mehr Eigentümer in Varna zu einem gemischten Modell.
Der Preis pro Nacht mal dreißig ist kein Monatseinkommen. Dazwischen steht die Auslastung, und gerade sie wird fast immer weggelassen. Die Rechnung wird auf den belegten Tag gemacht, bezahlt wird aber auch der leere: Die Hypothek, die Gebühr, der Strom der leeren Wohnung und das Reinigungsabo hören im November nicht auf.
Das gemischte Modell funktioniert, aber es bedeutet doppelt so viel Arbeit, nicht weniger. Zwei verschiedene Verträge, zwei verschiedene Steuerregime, zwei verschiedene Zielgruppen und eine Wohnung, die für beide bereit sein muss.
Die Verordnung (EU) 2024/1028 gilt nun. Jedes Inserat für eine Kurzzeitunterkunft muss mit einer gültigen Registrierungsnummer des Objekts verknüpft sein. Die Plattformen prüfen, und ohne eine solche Nummer wird das Inserat entfernt oder gesperrt. Schätzungen der Branche vor dem Inkrafttreten sprachen davon, dass etwa die Hälfte der Ferienimmobilien im Land gefährdet ist.
Die Verordnung führt für sich genommen keine neue Steuer ein. Sie macht den Datenaustausch zwischen den Plattformen und den Behörden automatisch, was etwas anderes ist und in vielen Fällen teurer.
Daneben laufen Registrierung im einheitlichen Tourismus-Informationssystem (ЕСТИ) und ein eindeutiger Identifikationscode, ein Monatsbericht über die Übernachtungen bis zum 7. des Folgemonats, Kurtaxe an die Gemeinde und Kategorisierung. Varna liegt mit etwa 1.300 bei der Zahl der Kurzzeitvermietungsobjekte landesweit an zweiter Stelle, nach Sofia. Die Konkurrenz ist also real, und der Verwaltungsaufwand ist nicht mehr optional.
Drei Preiskorrekturen in drei Tagen.
Wir verwalten eine Langzeitvermietung mitten in Varna: eine Zweizimmerwohnung von 46 Quadratmetern in der Rayno-Popovich-Straße, gegenüber dem Meeresgarten, mit der Wirtschaftsuniversität in 175 Metern Entfernung und dem zentralen Strand in acht Minuten Fußweg. Nach unserer Methodik erhält die Lage 92 von 100 Punkten. Sie ist stark.
Das Inserat startete bei 550 Euro. Es ging auf 500. Heute liegt es bei 490 Euro. Drei Korrekturen innerhalb von drei Tagen im August 2026, bei einer Immobilie, die keinen einzigen objektiven Mangel hat außer einem fehlenden Aufzug im dritten Stock. Der Markt fragt nicht, wie viel Sie wollen, sondern wie viel gezahlt wird.
Wir haben auch eine Kurzzeitvermietung im Viertel Briz betrieben. Sie endete im Juli 2026 und wird von uns nicht mehr verwaltet. Nicht jede Operation muss weiterlaufen, und nicht jede Beendigung ist ein Misserfolg. Aber der Unterschied zwischen den beiden Modellen zeigt sich wirklich nur, wenn man beide geführt hat.
Vermietung ist ein kleines Geschäft mit Steuerkalender, Instandhaltung, menschlichen Beziehungen und seit diesem Jahr mit einem Registrierungsregime für die Kurzzeitvermietung. Eine gute Lage hebt keine dieser Zeilen auf. Sie bringt nur weniger leere Monate, und das ist schon viel.
Drei Fragen, die nach der Rechnung kommen.
Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettorendite bei der Vermietung?
+Die Bruttorendite ist die Jahresmiete, geteilt durch den Kaufpreis der Immobilie. Es wird nichts davon abgezogen. Die Nettorendite ist dieselbe Berechnung, aber nach Steuer, Hausgeld, Instandhaltung, leeren Monaten und den Kosten beim Mieterwechsel. In einer Beispielrechnung für eine Wohnung für 180.000 Euro mit einer Miete von 750 Euro im Monat beträgt die Bruttorendite 5,0 % und die Nettorendite 3,7 %, über ein Viertel der Zahl verschwindet also zwischen beiden.
Wie viel Steuer fällt 2026 auf Mieteinkommen an?
+Der Satz beträgt 10 %, aber die Bemessungsgrundlage sind 90 % der Miete, weil das Gesetz 10 % pauschal anerkannte Kosten berücksichtigt. Effektiv sind das 9 % von jedem eingenommenen Euro. Sozialversicherungsbeiträge auf Mieteinkommen fallen nicht an. Die Vorauszahlung wird vierteljährlich entrichtet, bis zum 30. April, 31. Juli und 31. Oktober, und die Jahreserklärung wird bis zum 30. April des Folgejahres abgegeben. Ist der Mieter ein Unternehmen oder ein Selbstversicherter, behält er die Steuer ein und führt sie anstelle des Vermieters ab.
Was lohnt sich in Varna mehr: Kurzzeit- oder Langzeitvermietung?
+Das hängt vom Monat ab, und genau das ist das Problem. Die Saisonalität in Varna ist real: Im Sommer kann ein Objekt ein Vielfaches der üblichen Monatsmiete einbringen, im Winter fällt die Auslastung stark. Die meisten Rechnungen zur Kurzzeitvermietung werden auf den belegten Tag gemacht, nicht auf den leeren, und sehen deshalb besser aus, als sie ausfallen. Seit dem 20. Mai 2026 gilt auch die Verordnung (EU) 2024/1028, die verlangt, dass jedes Inserat eine gültige Registrierungsnummer des Objekts trägt, sonst nimmt die Plattform es herunter.
Miete ist kein passives Einkommen. Es ist ein kleines Geschäft.
Welche Immobilie, zu welchem Preis, für welchen Mieter und nach welchem Modell. Das entscheidet keine Tabelle im Internet, und es lässt sich nicht leicht korrigieren, sobald die notarielle Urkunde unterschrieben ist. Wenn Sie an eine Mietimmobilie in Varna denken, rechnen wir besser gemeinsam, bevor Sie kaufen.
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