Аренда в Варне: сколько от аренды
реально остаётся в кармане.
Валовая доходность это число, которое все цитируют. Чистая это число, которое вы получаете. Разница больше четверти, и именно она решает, работает объект или только выглядит работающим.
Валовая доходность это обещание, а не результат.
Валовая доходность это дробь: годовая арендная плата, делённая на покупную цену объекта. Из неё ничего не вычтено. Это число из объявления, из презентации застройщика и из разговора за столом. И оно верное, если понимать, что оно описывает поступление, а не результат.
Чистая доходность это та же дробь, но после налога, сбора за общее имущество здания, обслуживания, месяцев без арендатора и расходов при каждой смене. Только её реально тратят. Разница между двумя не технический нюанс, а сама инвестиция.
Строки, которые объявление не показывает.
Примерный расчёт из анализа болгарского рынка аренды, опубликованного в мае 2026 года: квартира за 180 000 евро, аренда 750 евро в месяц. Валовое поступление составляет 9 000 евро в год. Вот что от него остаётся.
Всего расходов: 2 375 евро, или 26% от валовой арендной платы. При такой чистой доходности объект окупается только за счёт аренды примерно за 27,2 года.
Одна из этих строк наша. Брокерская комиссия при новой сдаче составляет половину месячной арендной платы: 375 евро в этом расчёте, или 4,2% от годовой аренды. Мы брокеры, это наша цена, и она стоит здесь, среди остальных расходов, а не в конце текста.
Ставка 10%, но налогооблагаемая база это 90% от арендной платы, потому что закон признаёт 10% нормативно признанных расходов. Фактически это 9% от каждого полученного евро. Страховые взносы не начисляются. Авансово по кварталам, до 30 апреля, 31 июля и 31 октября, а годовая декларация до 30 апреля следующего года.
Если арендатор это фирма или лицо, уплачивающее взносы за себя (самоосигуряващо се лице), он удерживает и перечисляет налог. Если арендатор физическое лицо, это обязанность арендодателя. Два случая выглядят одинаково в договоре и по-разному в календаре, и именно здесь появляются первые пропущенные сроки.
В этой таблице не хватает одной строки, потому что её не планируют: освежение между арендаторами. Это не периодический расход, а событийный. Он приходит не каждый год, но когда приходит, приходит сразу и почти всегда в месяц, в котором арендная плата не поступает.
Аренда растёт. Цена тоже.
Наши две двухкомнатные квартиры в аренду, в Центре и в Бризе, стоят 490 и 450 евро в месяц. Аренда растёт, и на первый взгляд это хорошая новость для арендодателя.
Только доходность это дробь, и её знаменатель тоже движется. Цены реализованных сделок в городе Варна на 13,2% выше, чем годом ранее (НСИ, национальный статистический институт, индекс цен на жильё, первый квартал 2026 года). Аренда поднимается, цена входа поднимается вместе с ней, и доходность не улучшается от того, что аренда подскочила. Она улучшается только если аренда обгонит цену.
Меньше сделок, более высокие цены и больше кредита в них. А новое строительство означает, что после каждого Акт 16 на рынок аренды выходит новая партия жилья, которая конкурирует с вашим. Пустой месяц это не невезение, а функция предложения.
Море поднимает лето и съедает зиму.
Сезонность варненского жилищного рынка это не ощущение брокеров, а измеренная величина: исследование Экономического университета в Варне описывает её как устойчиво более высокий спрос весной и летом. В сезон один объект может приносить многократно больше стандартной месячной долгосрочной аренды.
Высокий суточный тариф идёт с комиссией платформы, уборкой между гостями, расходниками и бельём, электричеством и водой по реальному расходу, и со временем на общение каждый день. Это не аренда, а гостеприимство в розницу.
Вне сезона загрузка резко падает, и остаются в основном деловые поездки. Стабильный арендатор, студент или работающий, приносит меньше в месяц, но приносит двенадцать раз. Поэтому всё больше собственников в Варне переходят на смешанную модель.
Цена за ночь, умноженная на тридцать, это не месячный доход. Между ними стоит загрузка, и именно её почти всегда пропускают. Расчёт делают по занятому дню, а платите вы и за пустой: ипотека, сбор, электричество в пустой квартире и абонемент на уборку не останавливаются в ноябре.
Смешанная модель работает, но это вдвое больше работы, а не меньше. Два разных договора, два разных налоговых режима, две разные аудитории и одна квартира, которая должна быть готова для обеих.
Регламент (ЕС) 2024/1028 уже применяется. Каждое объявление о краткосрочном размещении должно быть привязано к действительному регистрационному номеру объекта. Платформы проверяют, и без такого номера объявление снимается или блокируется. Оценки в отрасли до его вступления в силу говорили примерно о половине курортных объектов в стране под риском.
Сам по себе регламент нового налога не вводит. Он делает обмен данными между платформами и органами автоматическим, что другое дело и во многих случаях дороже.
Отдельно идут регистрация в ЕСТИ (единая система туристической информации) и уникальный идентификационный код, ежемесячный отчёт о ночёвках до 7-го числа следующего месяца, туристический налог в пользу общины и категоризация. Варна вторая в стране по числу объектов краткосрочной сдачи, около 1 300, после Софии. То есть конкуренция реальна, а административная нагрузка уже не по выбору.
Три корректировки цены за три дня.
Мы управляем долгосрочной арендой в самом центре Варны: двухкомнатная квартира 46 квадратных метров на улице «Райно Попович», напротив Морского сада, с Экономическим университетом в 175 метрах и центральным пляжем в восьми минутах пешком. По нашей методике локация набирает 92 балла из 100. Она сильная.
Объявление вышло по 550 евро. Опустилось до 500. Сегодня это 490 евро. Три корректировки в течение трёх дней в августе 2026 года, для объекта, у которого нет ни одного объективного недостатка, кроме отсутствия лифта на третьем этаже. Рынок спрашивает не сколько вы хотите, а сколько платят.
Мы вели и краткосрочную операцию в районе Бриз. Она завершилась в июле 2026 года и нами больше не управляется. Не всякая операция должна продолжаться, и не всякое прекращение это провал. Но разница между двумя моделями видна по-настоящему только тогда, когда вёл обе.
Аренда это малый бизнес с налоговым календарём, обслуживанием, человеческими отношениями и с этого года с регистрационным режимом для краткосрочной сдачи. Хорошая локация не отменяет ни одной из этих строк. Она лишь даёт меньше пустых месяцев, а это уже много.
Три вопроса, которые приходят после расчёта.
В чём разница между валовой и чистой доходностью от аренды?
+Валовая доходность это годовая арендная плата, делённая на покупную цену объекта. Из неё ничего не вычтено. Чистая доходность это тот же расчёт, но после налога, сбора за общее имущество здания, обслуживания, пустых месяцев и расходов при смене арендатора. В примерном расчёте для квартиры за 180 000 евро с арендой 750 евро в месяц валовая доходность 5,0%, а чистая 3,7%, то есть больше четверти числа исчезает между ними.
Сколько налога платится с дохода от аренды в 2026 году?
+Ставка 10%, но налогооблагаемая база это 90% от арендной платы, потому что закон признаёт 10% нормативно признанных расходов. Фактически это 9% от каждого полученного евро. Страховые взносы с дохода от аренды не начисляются. Авансовый налог вносится поквартально, до 30 апреля, 31 июля и 31 октября, а годовая декларация подаётся до 30 апреля следующего года. Если арендатор это фирма или лицо, уплачивающее взносы за себя, он удерживает и перечисляет налог вместо арендодателя.
Что выгоднее в Варне: краткосрочная или долгосрочная аренда?
+Зависит от месяца, и именно в этом проблема. Сезонность в Варне реальна: летом один объект может приносить многократно больше стандартной месячной аренды, а зимой загрузка резко падает. Большинство расчётов для краткосрочной сдачи делаются по занятому дню, а не по пустому, и поэтому выглядят лучше, чем выходят на деле. С 20 мая 2026 года применяется и Регламент (ЕС) 2024/1028, который требует, чтобы каждое объявление несло действительный регистрационный номер объекта, иначе платформа его снимает.
Аренда это не пассивный доход. Это малый бизнес.
Какой объект, по какой цене, для какого арендатора и по какой модели. Это не решается таблицей в интернете и нелегко исправляется после того, как нотариальный акт подписан. Если вы думаете об объекте под аренду в Варне, лучше посчитать вместе, до покупки.
Комментарии
Комментариев пока нет. Будьте первым.