Varna-ի վարձակալություն՝ վարձավճարից որքանն է
իրականում մնում գրպանում։
Համախառն եկամտաբերությունն այն թիվն է, որը բոլորն են մեջբերում։ Զուտը այն թիվն է, որը դուք ստանում եք։ Տարբերությունը քառորդից ավելին է, և հենց այն է որոշում՝ գույքն աշխատո՞ւմ է, թե՞ միայն թվում է, թե աշխատում է։
Համախառն եկամտաբերությունը խոստում է, ոչ թե արդյունք։
Համախառն եկամտաբերությունը մեկ կոտորակ է՝ տարեկան վարձավճարը՝ բաժանված գույքի գնման գնի վրա։ Դրանից ոչինչ հանված չէ։ Դա հայտարարության, կառուցապատողի ներկայացման և սեղանի շուրջ զրույցի թիվն է։ Եվ այն ճիշտ է, պայմանով որ հասկանում եք՝ նկարագրում է մուտքը, ոչ թե արդյունքը։
Զուտ եկամտաբերությունը նույն կոտորակն է, բայց հարկից, համատիրության վճարից, սպասարկումից, առանց վարձակալի ամիսներից և յուրաքանչյուր փոփոխության ծախսերից հետո։ Այն միակն է, որն իրականում ծախսվում է։ Երկուսի տարբերությունը տեխնիկական մանրուք չէ, այլ հենց ներդրումը։
Տողերը, որոնք հայտարարությունը չի ցույց տալիս։
Օրինակելի հաշվարկ բուլղարական վարձակալական շուկայի վերլուծությունից, հրապարակված 2026 թվականի մայիսին՝ €180,000 արժողությամբ բնակարան, ամսական €750 վարձավճար։ Համախառն մուտքը տարեկան €9,000 է։ Ահա թե ինչ է մնում դրանից։
Ընդհանուր ծախսերը՝ €2,375, կամ համախառն վարձավճարի 26%։ Այդպիսի զուտ եկամտաբերության դեպքում գույքը միայն վարձավճարից փոխհատուցվում է մոտ 27.2 տարում։
Այդ տողերից մեկը մերն է։ Նոր վարձակալության դեպքում գործակալի վճարը կես ամսական վարձավճար է՝ €375 այս հաշվարկում, կամ տարեկան վարձավճարի 4.2%։ Մենք գործակալ ենք, սա մեր գինն է և կանգնած է այստեղ՝ մնացած ծախսերի մեջ, ոչ թե տեքստի վերջում։
Դրույքաչափը 10% է, բայց հարկվող բազան վարձավճարի 90%-ն է, որովհետև օրենքը ճանաչում է 10% նորմատիվորեն ճանաչված ծախս։ Փաստացի դա կազմում է ստացված յուրաքանչյուր եվրոյի 9%-ը։ Սոցիալական վճարներ չեն վճարվում։ Կանխավճարային՝ եռամսյակներով, մինչև 30 ապրիլի, 31 հուլիսի և 31 հոկտեմբերի, իսկ տարեկան հայտարարագիրը՝ մինչև հաջորդ տարվա 30 ապրիլի։
Եթե վարձակալը ընկերություն է կամ ինքնազբաղված անձ, նա է պահում և մուծում հարկը։ Եթե վարձակալը ֆիզիկական անձ է, դա վարձատուի պարտականությունն է։ Երկու դեպքերը պայմանագրում նույնն են երևում, իսկ օրացույցում՝ տարբեր, և հենց այստեղ են հայտնվում առաջին բաց թողնված ժամկետները։
Այս աղյուսակում մեկ տող պակասում է, որովհետև չի պլանավորվում՝ վարձակալների միջև թարմացումը։ Դա պարբերական ծախս չէ, այլ դեպքային։ Ամեն տարի չի գալիս, բայց երբ գալիս է, գալիս է միանգամից և գրեթե միշտ այն ամսին, երբ վարձավճար չի մտնում։
Վարձավճարն աճում է։ Գինը նույնպես։
Մեր երկու երկսենյականոց վարձով բնակարանները՝ Tsentar-ում և Briz-ում, ամսական €490 և €450 են։ Վարձավճարներն աճում են, և առաջին հայացքից դա լավ նորություն է վարձատուի համար։
Միայն թե եկամտաբերությունը կոտորակ է, և նրա հայտարարը նույնպես շարժվում է։ Varna քաղաքում իրականացված գործարքների գները 13.2%-ով բարձր են մեկ տարի առաջվանից (Ազգային վիճակագրական ինստիտուտ (НСИ), բնակարանների գների ինդեքս, 2026 թվականի առաջին եռամսյակ)։ Վարձավճարը բարձրանում է, մուտքի գինը բարձրանում է նրա հետ, և եկամտաբերությունը չի բարելավվում նրանից, որ վարձավճարները ցատկել են։ Այն բարելավվում է միայն եթե վարձավճարը գերազանցի գինը։
Ավելի քիչ գործարք, ավելի բարձր գներ և դրանցում ավելի շատ վարկ։ Իսկ նոր շինարարությունը նշանակում է, որ ամեն Ակտ 16-ից (Акт 16) հետո վարձակալական շուկա է դուրս գալիս բնակարանների նոր խմբաքանակ, որոնք մրցակցում են ձերի հետ։ Դատարկ ամիսը վատ բախտ չէ, այլ առաջարկի ֆունկցիա։
Ծովը բարձրացնում է ամառը և ուտում ձմեռը։
Varna-ի բնակարանային շուկայի սեզոնայնությունը գործակալների զգացողություն չէ, այլ չափված մեծություն՝ Varna-ի տնտեսագիտական համալսարանի հետազոտությունը նկարագրում է այն որպես գարնանը և ամռանը կայուն ավելի բարձր պահանջարկ։ Սեզոնի ընթացքում մեկ օբյեկտը կարող է բերել ստանդարտ ամսական երկարաժամկետ վարձավճարից բազմապատիկ ավելի։
Բարձր օրական սակագինը գալիս է հարթակի միջնորդավճարի, հյուրերի միջև մաքրման, ծախսանյութերի և սպիտակեղենի, իրական ծախսով էլեկտրականության և ջրի, և ամեն օր հաղորդակցության ժամանակի հետ։ Սա վարձակալություն չէ, այլ մանրածախ հյուրընկալություն։
Սեզոնից դուրս զբաղվածությունը կտրուկ ընկնում է, և մնում են հիմնականում գործնական ճամփորդությունները։ Կայուն վարձակալը՝ ուսանողը կամ աշխատողը, ամսական ավելի քիչ է բերում, բայց բերում է տասներկու անգամ։ Դրա համար Varna-ում ավելի ու ավելի շատ սեփականատերեր անցնում են խառը մոդելի։
Գիշերավարձը՝ բազմապատկած երեսունով, ամսական եկամուտ չէ։ Երկուսի միջև կանգնած է զբաղվածությունը, և հենց այն է գրեթե միշտ բաց թողնվում։ Հաշվարկն արվում է զբաղված օրվա վրա, իսկ վճարում եք նաև դատարկի համար՝ հիփոթեքը, վճարը, դատարկ բնակարանի էլեկտրականությունը և մաքրման բաժանորդագրությունը նոյեմբերին չեն կանգնում։
Խառը մոդելն աշխատում է, բայց կրկնակի ավելի աշխատանք է, ոչ թե ավելի քիչ։ Երկու տարբեր պայմանագիր, երկու տարբեր հարկային ռեժիմ, երկու տարբեր լսարան և մեկ բնակարան, որը պետք է պատրաստ լինի երկուսի համար էլ։
(ԵՄ) 2024/1028 կանոնակարգն արդեն կիրառվում է։ Կարճաժամկետ տեղավորման յուրաքանչյուր հայտարարություն պետք է կապված լինի օբյեկտի վավեր գրանցման համարի հետ։ Հարթակները ստուգում են, և առանց այդպիսի համարի հայտարարությունը հանվում կամ արգելափակվում է։ Ոլորտի գնահատականներն այն ուժի մեջ մտնելուց առաջ խոսում էին երկրի հանգստյան գույքերի մոտ կեսի ռիսկի մասին։
Կանոնակարգն ինքնին նոր հարկ չի ներմուծում։ Այն հարթակների և մարմինների միջև տվյալների փոխանակումն ավտոմատ է դարձնում, ինչը այլ բան է և շատ դեպքերում ավելի թանկ։
Առանձին ընթանում են գրանցումը Զբոսաշրջային տեղեկատվության միասնական համակարգում (ЕСТИ) և եզակի նույնականացման կոդը, գիշերակացների ամսական հաշվետվությունը մինչև հաջորդ ամսվա 7-րդ օրը, զբոսաշրջային հարկը համայնքին և կատեգորիզացիան։ Varna-ն երկրորդն է երկրում կարճաժամկետ վարձակալության օբյեկտների թվով՝ մոտ 1,300, Sofia-ից հետո։ Այսինքն՝ մրցակցությունն իրական է, իսկ վարչական բեռն այլևս ընտրությամբ չէ։
Գնի երեք ուղղում երեք օրում։
Մենք կառավարում ենք երկարաժամկետ վարձակալություն հենց Varna-ի կենտրոնում՝ 46 քառակուսի մետր երկսենյականոց բնակարան «Rayno Popovich» փողոցում, Sea Garden-ի դիմաց, տնտեսագիտական համալսարանից 175 մետր և կենտրոնական լողափից ոտքով ութ րոպե։ Մեր մեթոդաբանությամբ տեղակայումը վերցնում է 92 միավոր 100-ից։ Ուժեղ է։
Հայտարարությունը մեկնարկեց €550-ով։ Իջավ €500։ Այսօր €490 է։ Երեք ուղղում երեք օրվա ընթացքում 2026 թվականի օգոստոսին, գույքի դեպքում, որը ոչ մի օբյեկտիվ թերություն չունի, բացի երրորդ հարկում բացակայող վերելակից։ Շուկան չի հարցնում՝ որքան եք ուզում, այլ որքան է վճարվում։
Մենք վարել ենք նաև կարճաժամկետ գործունեություն Briz թաղամասում։ Այն ավարտվեց 2026 թվականի հուլիսին և այլևս մեր կողմից չի կառավարվում։ Ոչ ամեն գործունեություն պետք է շարունակվի, և ոչ ամեն դադարեցում է ձախողում։ Բայց երկու մոդելների տարբերությունն իսկապես երևում է միայն այն ժամանակ, երբ վարել ես երկուսն էլ։
Վարձակալությունը փոքր բիզնես է՝ հարկային օրացույցով, սպասարկմամբ, մարդկային հարաբերություններով և այս տարվանից՝ կարճաժամկետ վարձակալության գրանցման ռեժիմով։ Լավ տեղակայումը այդ տողերից ոչ մեկը չի չեղարկում։ Այն միայն տալիս է ավելի քիչ դատարկ ամիսներ, իսկ դա արդեն շատ է։
Երեք հարց, որոնք գալիս են հաշվարկից հետո։
Ո՞րն է տարբերությունը վարձակալության համախառն և զուտ եկամտաբերության միջև։
+Համախառն եկամտաբերությունը տարեկան վարձավճարն է՝ բաժանված գույքի գնման գնի վրա։ Դրանից ոչինչ հանված չէ։ Զուտ եկամտաբերությունը նույն հաշվարկն է, բայց հարկից, համատիրության վճարից, սպասարկումից, դատարկ ամիսներից և վարձակալի փոփոխության ծախսերից հետո։ €180,000 արժողությամբ բնակարանի՝ ամսական €750 վարձավճարով օրինակելի հաշվարկում համախառն եկամտաբերությունը 5.0% է, իսկ զուտը՝ 3.7%, այսինքն՝ թվի մեկ քառորդից ավելին անհետանում է երկուսի միջև։
Որքա՞ն հարկ է վճարվում վարձակալության եկամտի վրա 2026 թվականին։
+Դրույքաչափը 10% է, բայց հարկվող բազան վարձավճարի 90%-ն է, որովհետև օրենքը ճանաչում է 10% նորմատիվորեն ճանաչված ծախս։ Փաստացի դա կազմում է ստացված յուրաքանչյուր եվրոյի 9%-ը։ Վարձակալության եկամտի վրա սոցիալական վճարներ չեն վճարվում։ Կանխավճարային հարկը մուծվում է եռամսյակներով՝ մինչև 30 ապրիլի, 31 հուլիսի և 31 հոկտեմբերի, իսկ տարեկան հայտարարագիրը ներկայացվում է մինչև հաջորդ տարվա 30 ապրիլի։ Եթե վարձակալը ընկերություն է կամ ինքնազբաղված անձ, նա պահում և մուծում է հարկը վարձատուի փոխարեն։
Ո՞րն է ավելի ձեռնտու Varna-ում՝ կարճաժամկետ, թե՞ երկարաժամկետ վարձակալությունը։
+Կախված է ամսից, և հենց դա է խնդիրը։ Varna-ում սեզոնայնությունն իրական է՝ ամռանը մեկ օբյեկտը կարող է բերել ստանդարտ ամսական վարձավճարից բազմապատիկ ավելի, իսկ ձմռանը զբաղվածությունը կտրուկ ընկնում է։ Կարճաժամկետ վարձակալության հաշվարկների մեծ մասն արվում է զբաղված օրվա, ոչ թե դատարկի վրա, և դրա համար ավելի լավ են երևում, քան ստացվում են։ 20 մայիսի 2026-ից կիրառվում է նաև (ԵՄ) 2024/1028 կանոնակարգը, որը պահանջում է, որ յուրաքանչյուր հայտարարություն կրի օբյեկտի վավեր գրանցման համար, այլապես հարթակը հանում է այն։
Վարձակալությունը պասիվ եկամուտ չէ։ Փոքր բիզնես է։
Որ գույքը, ինչ գնով, ինչպիսի վարձակալի համար և որ մոդելով։ Դա չի որոշվում ինտերնետի աղյուսակով և հեշտ չի ուղղվում այն բանից հետո, երբ նոտարական ակտն արդեն ստորագրված է։ Եթե մտածում եք Varna-ում վարձով տրվող գույքի մասին, ավելի լավ է միասին հաշվենք, նախքան գնեք։
Մեկնաբանություններ
Դեռ մեկնաբանություն չկա, եղեք առաջինը։