Wynajem w Warnie: ile z czynszu
naprawdę zostaje w kieszeni.
Rentowność brutto to liczba, którą wszyscy cytują. Rentowność netto to liczba, którą dostajesz. Różnica to ponad jedna czwarta i to ona decyduje, czy nieruchomość pracuje, czy tylko wygląda, jakby pracowała.
Rentowność brutto to obietnica, a nie wynik.
Rentowność brutto to jeden ułamek: roczny czynsz podzielony przez cenę zakupu nieruchomości. Nic z niego nie odjęto. To liczba w ogłoszeniu, w prezentacji dewelopera i w rozmowie przy stole. I jest prawdziwa, o ile masz świadomość, że opisuje przychód, a nie wynik.
Rentowność netto to ten sam ułamek, ale po podatku, opłacie dla wspólnoty mieszkaniowej, utrzymaniu, miesiącach bez najemcy i kosztach przy każdej zmianie. Tylko ona nadaje się naprawdę do wydawania. Różnica między nimi nie jest szczegółem technicznym, tylko samą inwestycją.
Pozycje, których ogłoszenie nie pokazuje.
Przykładowe wyliczenie z analizy bułgarskiego rynku najmu, opublikowanej w maju 2026 roku: mieszkanie za 180 000 euro, czynsz 750 euro miesięcznie. Przychód brutto to 9 000 euro rocznie. Oto, co z niego zostaje.
Koszty łącznie: 2 375 euro, czyli 26% czynszu brutto. Przy takiej rentowności netto nieruchomość spłaca się z samego czynszu w około 27,2 roku.
Jedna z tych pozycji jest nasza. Prowizja pośrednika przy ponownym wynajmie to pół miesięcznego czynszu: 375 euro w tym wyliczeniu, czyli 4,2% rocznego czynszu. Jesteśmy pośrednikami, to nasza cena i stoi tu, wśród pozostałych kosztów, a nie na końcu tekstu.
Stawka to 10%, ale podstawa opodatkowania to 90% czynszu, bo prawo uznaje 10% kosztów uzyskania przychodu z mocy prawa. W efekcie daje to 9% z każdego otrzymanego euro. Składek na ubezpieczenia się nie płaci. Zaliczki kwartalnie, do 30 kwietnia, 31 lipca i 31 października, a roczna deklaracja do 30 kwietnia następnego roku.
Jeśli najemcą jest firma lub osoba samozatrudniona, to on potrąca i odprowadza podatek. Jeśli najemcą jest osoba fizyczna, to obowiązek wynajmującego. Oba przypadki wyglądają w umowie tak samo, a w kalendarzu inaczej, i właśnie tu pojawiają się pierwsze przegapione terminy.
W tej tabeli brakuje jednej pozycji, bo nie jest planowana: odświeżenia między najemcami. To nie jest koszt okresowy, tylko zdarzeniowy. Nie przychodzi co roku, ale gdy przychodzi, to naraz i prawie zawsze w miesiącu, w którym czynsz nie wpływa.
Czynsze rosną. Ceny też.
Nasze dwa dwupokojowe mieszkania na wynajem, w Centrum i w Briz, kosztują 490 i 450 euro miesięcznie. Czynsze rosną i na pierwszy rzut oka to dobra wiadomość dla wynajmującego.
Tyle że rentowność jest ułamkiem, a jego mianownik też się porusza. Ceny zrealizowanych transakcji w mieście Warna są o 13,2% wyższe niż rok wcześniej (Krajowy Instytut Statystyczny, НСИ, indeks cen mieszkań, pierwszy kwartał 2026 roku). Czynsz rośnie, cena wejścia rośnie razem z nim, a rentowność nie poprawia się dlatego, że czynsze skoczyły. Poprawia się tylko wtedy, gdy czynsz wyprzedza cenę.
Mniej transakcji, wyższe ceny i więcej kredytu w nich. A nowe budownictwo oznacza, że po każdym Akcie 16 (Акт 16) na rynek najmu trafia nowa partia mieszkań, które konkurują z Twoim. Pusty miesiąc to nie pech, tylko funkcja podaży.
Morze podnosi lato i zjada zimę.
Sezonowość warneńskiego rynku mieszkaniowego to nie odczucie pośredników, tylko wielkość zmierzona: badanie Uniwersytetu Ekonomicznego w Warnie (Икономически университет, Варна) opisuje ją jako trwale wyższy popyt wiosną i latem. W sezonie jeden obiekt może przynosić wielokrotnie więcej niż standardowy miesięczny czynsz długoterminowy.
Wysoka stawka dzienna wiąże się z prowizją platformy, sprzątaniem między gośćmi, materiałami eksploatacyjnymi i pościelą, prądem i wodą według rzeczywistego zużycia oraz z czasem na codzienną komunikację. To nie jest najem, tylko hotelarstwo w małej skali.
Poza sezonem obłożenie gwałtownie spada i zostają głównie podróże służbowe. Stabilny najemca, student lub pracujący, przynosi mniej miesięcznie, ale przynosi dwanaście razy. Dlatego coraz więcej właścicieli w Warnie przechodzi na model mieszany.
Cena za noc pomnożona przez trzydzieści to nie miesięczny dochód. Pomiędzy jednym a drugim stoi obłożenie i to ono jest pomijane prawie zawsze. Rachunek robi się na zajętą dobę, a płaci się także za pustą: hipoteka, opłata, prąd w pustym mieszkaniu i abonament na sprzątanie nie zatrzymują się w listopadzie.
Model mieszany działa, ale to dwa razy więcej pracy, a nie mniej. Dwie różne umowy, dwa różne reżimy podatkowe, dwie różne grupy odbiorców i jedno mieszkanie, które musi być gotowe na obie.
Rozporządzenie (UE) 2024/1028 już obowiązuje. Każde ogłoszenie krótkoterminowego zakwaterowania musi być powiązane z ważnym numerem rejestracyjnym obiektu. Platformy sprawdzają, a bez takiego numeru ogłoszenie jest usuwane lub blokowane. Szacunki w branży sprzed jego wejścia w życie mówiły o około połowie obiektów wakacyjnych w kraju zagrożonych.
Samo rozporządzenie nie wprowadza nowego podatku. Sprawia, że wymiana danych między platformami a organami jest automatyczna, co jest czymś innym i w wielu przypadkach droższym.
Osobno obowiązują rejestracja w Jednolitym Systemie Informacji Turystycznej (ЕСТИ) i unikalny kod identyfikacyjny, miesięczny raport o noclegach do 7 dnia następnego miesiąca, podatek turystyczny dla gminy i kategoryzacja. Warna jest druga w kraju pod względem liczby obiektów wynajmu krótkoterminowego, z około 1 300, po Sofii. Czyli konkurencja jest realna, a obciążenie administracyjne nie jest już opcjonalne.
Trzy korekty ceny w trzy dni.
Zarządzamy najmem długoterminowym w samym centrum Warny: dwupokojowe mieszkanie o powierzchni 46 metrów kwadratowych przy ulicy „Rayno Popovich”, naprzeciw Ogrodu Morskiego, z Uniwersytetem Ekonomicznym w odległości 175 metrów i główną plażą osiem minut pieszo. Według naszej metodyki lokalizacja zdobywa 92 punkty na 100. Jest mocna.
Ogłoszenie ruszyło z ceną 550 euro. Spadło do 500. Dziś wynosi 490 euro. Trzy korekty w ciągu trzech dni w sierpniu 2026 roku, przy nieruchomości, która nie ma żadnej obiektywnej wady poza brakiem windy na trzecim piętrze. Rynek nie pyta, ile chcesz, tylko ile się płaci.
Prowadziliśmy też operację krótkoterminową w dzielnicy Briz. Zakończyła się w lipcu 2026 roku i nie jest już przez nas zarządzana. Nie każda operacja musi trwać i nie każde zakończenie jest porażką. Ale różnicę między dwoma modelami naprawdę widać dopiero wtedy, gdy prowadziło się oba.
Najem to mały biznes z kalendarzem podatkowym, utrzymaniem, relacjami z ludźmi, a od tego roku także z reżimem rejestracji dla najmu krótkoterminowego. Dobra lokalizacja nie znosi żadnej z tych pozycji. Daje tylko mniej pustych miesięcy, a to już bardzo dużo.
Trzy pytania, które przychodzą po wyliczeniu.
Jaka jest różnica między rentownością brutto a netto z najmu?
+Rentowność brutto to roczny czynsz podzielony przez cenę zakupu nieruchomości. Nic z niego nie odjęto. Rentowność netto to to samo obliczenie, ale po podatku, opłacie wspólnoty mieszkaniowej, utrzymaniu, pustych miesiącach i kosztach przy zmianie najemcy. W przykładowym wyliczeniu dla mieszkania za 180 000 euro z czynszem 750 euro miesięcznie rentowność brutto wynosi 5,0%, a netto 3,7%, czyli ponad jedna czwarta liczby znika między jednym a drugim.
Ile podatku płaci się od dochodu z najmu w 2026 roku?
+Stawka to 10%, ale podstawa opodatkowania to 90% czynszu, bo prawo uznaje 10% kosztów uzyskania przychodu z mocy prawa. W efekcie daje to 9% z każdego otrzymanego euro. Od dochodu z najmu nie płaci się składek na ubezpieczenia. Zaliczkę na podatek wpłaca się kwartalnie, do 30 kwietnia, 31 lipca i 31 października, a roczną deklarację składa się do 30 kwietnia następnego roku. Jeśli najemcą jest firma lub osoba samozatrudniona, to ona potrąca i odprowadza podatek zamiast wynajmującego.
Co jest bardziej opłacalne w Warnie: najem krótkoterminowy czy długoterminowy?
+To zależy od miesiąca i na tym polega problem. Sezonowość w Warnie jest realna: latem jeden obiekt może przynosić wielokrotnie więcej niż standardowy miesięczny czynsz, a zimą obłożenie gwałtownie spada. Większość rachunków dla najmu krótkoterminowego robi się na zajętą dobę, a nie na pustą, i dlatego wyglądają lepiej, niż wychodzą. Od 20 maja 2026 roku obowiązuje też rozporządzenie (UE) 2024/1028, które wymaga, by każde ogłoszenie miało ważny numer rejestracyjny obiektu, inaczej platforma je zdejmuje.
Najem to nie dochód pasywny. To mały biznes.
Który obiekt, za jaką cenę, dla jakiego najemcy i w jakim modelu. Tego nie rozstrzyga tabela w internecie i nie poprawia się tego łatwo po podpisaniu aktu notarialnego. Jeśli myślisz o nieruchomości na wynajem w Warnie, lepiej policzyć razem, zanim kupisz.
Komentarze
Na razie brak komentarzy, bądź pierwszy.