Erbimmobilie:
die Unterschrift, die fehlt
Eine geerbte Immobilie hat selten nur einen Eigentümer. Und das Fehlen einer einzigen Unterschrift fällt am Anfang fast nie auf. Es fällt am Tag des Geschäfts auf, oder Jahre danach.
Eine Erbfolge sieht aus wie eine Namensliste. Sie ist eine Rechnung: Der Kreis der Erben bestimmt sich nach Ordnungen, und die Anteile hängen von Dingen ab, die die Erbenbescheinigung (удостоверение за наследници) nicht zeigt.
Keine Liste, sondern eine Rechnung
Die Erben werden nach Ordnungen gereiht, und jede Ordnung schließt die nächste aus. Die Seitenverwandtschaft reicht bis zum sechsten Grad (Art. 8 Abs. 4 des Erbgesetzes, ЗН). Der Anteil des überlebenden Ehegatten ändert sich danach, ob die Ehe länger als zehn Jahre bestanden hat (Art. 9 Abs. 2 des Erbgesetzes).
Bei Immobilien, die im Wege der Restitution zurückgegeben wurden, bestimmt sich der Kreis der Erben zum Zeitpunkt des Todes des Erblassers. Liegt dieser vor dem 30.04.1949, gilt das Erbschaftsgesetz von 1890 (Закон за наследството), das bei landwirtschaftlichen Grundstücken den männlichen Erben einen doppelten Anteil gibt.
Das ist kein historisches Detail. Es trifft genau die Randgebiete von Varna: Vinitsa, Alen Mak, Kochmar, Salzitsa.
Sie wird nicht unterschrieben.
Sie geschieht.
Nach Art. 49 Abs. 2 des Erbgesetzes gelten Handlungen, die nur ein Eigentümer vornehmen kann, als Annahme: Zahlung der Steuer, Renovierung, Vermietung.
Und nach Art. 54 des Erbgesetzes können Annahme und Ausschlagung nicht wegen Irrtums angefochten werden. Die Entscheidung ist also oft schon gefallen, bevor der Erbe gemerkt hat, dass er entscheidet.
Die Annahme unter Inventarerrichtung (приемане по опис) ist die einzige, die der Haftung eine Obergrenze setzt. Ihre Frist beträgt 3 Monate ab Kenntnis, verlängerbar um weitere drei durch den Richter am Bezirksgericht (районен съдия) (Art. 61 Abs. 1 des Erbgesetzes). Eine Ausschlussfrist: Ist sie versäumt, wird sie nicht wiederhergestellt.
Deshalb lautet die erste Entscheidung bei einer geerbten Immobilie nicht, ob sie verkauft wird, sondern ob sie angenommen wird, und wie.
Die Schuld endet nicht beim Wert der Immobilie
Nach Art. 60 Abs. 1 des Erbgesetzes haftet der Erbe entsprechend seinem Anteil, aber die Haftung ist nicht begrenzt auf den Wert des Erhaltenen. Die geerbte Wohnung kann weniger wert sein als die geerbte Schuld.
Genau das macht das Inventar wichtig und die Dreimonatsfrist teuer. Und genau deshalb haben die Gläubiger ein Interesse abzuwarten: Solange der Erbe schweigt, nimmt er an.
Was eine Auskunft vor der Zahlung noch nicht zeigt: die Prüfung einer Immobilie vor dem Kauf.
Sie beantwortet
eine engere Frage.
Die Erbenbescheinigung zeigt die Erben einer einzelnen Person. Sie zeigt nicht die Kette mehrerer aufeinanderfolgender Erbfälle, prüft nicht, ob jemand angenommen oder ausgeschlagen hat, und berechnet keine Anteile nach einem aufgehobenen Gesetz.
Sie zählt Personen auf. Der Rest ist die Arbeit dessen, der sie liest.
Die Unterschrift jedes Einzelnen ist nötig, und die drei Ausnahmen
Die Verfügung über einen einzelnen Nachlassgegenstand ohne die Zustimmung der übrigen Erben ist relativ unwirksam nach Art. 76 des Erbgesetzes. Nach dem Auslegungsbeschluss (ТР) Nr. 1 vom 19.05.2004 der Gesamtheit der Zivilkammern (ОСГК) des Obersten Kassationsgerichtshofs (ВКС) erwirbt der Käufer unter einer Bedingung: Das Eigentum wird nur bestätigt, wenn die Immobilie bei der Teilung dem Anteil des Verkäufers zufällt.
Gesondert steht das Erwerbsrecht (право на изкупуване) nach Art. 33 Abs. 2 des Eigentumsgesetzes (ЗС): Ein Miteigentümer, dem der Anteil nicht angeboten wurde, hat zwei Monate Zeit, es zu verlangen.
Und wenn einer der Erben unbekannten Aufenthalts ist, kann das Gericht sofort einen Vertreter bestellen, aber dieser darf nicht veräußern (Art. 8 des Gesetzes über die Personen und die Familie, ЗЛС). Die Abwesenheitserklärung erfordert ein Jahr, die Todeserklärung fünf.
Die kleinen Zahlen
und eine, die es nicht ist.
Die Gebühren sind klein: Eine Erbenbescheinigung in Varna kostet etwa 2,56 €, die Ausschlagung der Erbschaft (отказ от наследство) wird gegen 10,23 € Gerichtsgebühr eingetragen.
Die große Zahl ist eine andere. Die kommunale Erwerbsteuer (местен данък при придобиване) der Gemeinde Varna beträgt 3 % nach der kommunalen Verordnung über die lokalen Steuern, und beim Verkauf einer geerbten Immobilie kommt auch die Steuerseite hinzu: Steuern beim Verkauf einer Immobilie.
Und der Kontext, der erklärt, warum das Thema so häufig ist: Nach der Volkszählung 2021 gibt es im Land 1.657.741 unbewohnte Wohnungen, das sind 38,9 % des Wohnungsbestands.
Häufig gestellte Fragen
Kann eine geerbte Immobilie ohne die Unterschrift aller Erben verkauft werden?
Formal kommt das Geschäft zustande, aber nach Art. 76 des Erbgesetzes ist es gegenüber dem Miterben, der nicht über seinen Anteil verfügt hat, relativ unwirksam. Nach dem Auslegungsbeschluss Nr. 1 vom 19.05.2004 der Gesamtheit der Zivilkammern des Obersten Kassationsgerichtshofs erwirbt der Käufer unter einer Bedingung: Sein Eigentum wird nur bestätigt, wenn die Immobilie bei der Teilung dem Anteil des Verkäufers zufällt.
Welche Frist gilt für die Annahme einer Erbschaft unter Inventarerrichtung?
Drei Monate ab dem Zeitpunkt, an dem der Erbe erfahren hat, dass die Erbschaft eröffnet ist; der Richter am Bezirksgericht kann sie um weitere drei verlängern (Art. 61 Abs. 1 des Erbgesetzes). Die Frist ist eine Ausschlussfrist: Ist sie versäumt, wird sie nicht wiederhergestellt.
Haftet der Erbe für Schulden über den Wert des Erhaltenen hinaus?
Bei einfacher Annahme ja. Nach Art. 60 Abs. 1 des Erbgesetzes haftet der Erbe entsprechend seinem Anteil, aber die Haftung ist nicht auf den Wert des Erhaltenen begrenzt. Eine Obergrenze setzt nur die Annahme unter Inventarerrichtung.
Was geschieht, wenn einer der Erben unbekannten Aufenthalts ist?
Das Gericht kann sofort einen Vertreter bestellen, aber dieser darf die Immobilie nicht veräußern (Art. 8 des Gesetzes über die Personen und die Familie). Für die Abwesenheitserklärung ist ein Jahr ohne Nachricht nötig, für die Todeserklärung fünf Jahre (Art. 9 und Art. 14 desselben Gesetzes).
Beginnen Sie mit einem Datum
Holen Sie eine Erbenbescheinigung und sehen Sie sich das Sterbedatum an. Vor 1949 bedeutet ein anderes Gesetz und andere Anteile, und jeder weitere Erbfall verlängert die Kette.
Schicken Sie uns dieses Datum und wie viele Namen herauskommen. Wir sagen Ihnen zurück, welche Unterschrift zwingend ist, welche sich umgehen lässt und wo gewartet wird.
Dieses Material ist keine Rechtsberatung. Ein Erbfall wird von einem Juristen geprüft.
Kommentare
Noch keine Kommentare. Seien Sie der Erste.