Tři řádky textu
otevřou celý byt.
Nejvyšší kasační soud rozhodl, že konkrétní popis není nutný. Ochrana není v dokumentu, ale ve výběru člověka.
Zmocněnec nepomáhá. Vyvolává právní následky přímo v cizí právní sféře: „Následky právních jednání, která zástupce provede, vznikají přímo zastoupenému“ (čl. 36 odst. 2 zákona o závazcích a smlouvách (ЗЗД)). A rozsah jeho pravomoci se čte jen z jednoho dokumentu, podle toho, co zmocnitel projevil (čl. 39 téhož zákona).
Podpis a obsah, současně
Podle čl. 37 zákona o závazcích a smlouvách lze zmocnění k transakci v notářské formě učinit písemně, s notářským ověřením podpisu a obsahu provedeným současně. Jsou to dva samostatné notářské úkony v jednom okamžiku a rozdíl má důsledek, který téměř nikdo nezná.
Při ověření pouze podpisu notář text neuchovává. Při ověření podpisu a obsahu zůstává jeden výtisk uložen ve zvláštní knize u něj. Pouze druhá varianta poskytuje později důkaz, co přesně v plné moci v den podpisu stálo.
A jedna podrobnost, která překvapí: tam, kde není notář ani okresní soud, starosta ověřuje podpis i obsah plné moci podle čl. 37 zákona o závazcích a smlouvách (čl. 83 odst. 1 zákona o notářích a notářské činnosti (ЗННД)). Nemůže ověřovat podpisy na dokumentech podléhajících zápisu, ale plná moc je z tohoto omezení výslovně vyňata.
Obecný text
stačí.
Téměř každá publikace na internetu tvrdí, že plná moc musí popisovat nemovitost, cenu a kupujícího. Nejvyšší kasační soud rozhodl opačně, a to závazným interpretativním rozhodnutím.
„Pro zmocnění s následky podle čl. 36 odst. 2 zákona o závazcích a smlouvách je pro platné nakládání s majetkem zmocnitele nutné a dostačující, aby plná moc obecně vyjadřovala jeho vůli zmocnit zmocněnce k nakládání jeho jménem. Není třeba, aby plná moc uváděla druh nakládání, konkrétní druhy transakcí nebo úkonů nakládání, ani jejich prvky, určitý majetek, cenu (hodnotu) apod., ani osobu, v jejíž prospěch se má nakládání provést.“
Interpretativní rozhodnutí č. 5/2014 Občanskoprávního a obchodního kolegia Nejvyššího kasačního soudu, vydané 12. 12. 2016, bod 1
Tedy tři řádky textu, v nichž stojí „zmocňuji X k nakládání s mým majetkem“, jsou právně dostačující k tomu, aby byl byt prodán komukoli, koho X zvolí, a za kolik X rozhodne.
Čtyři soudci Nejvyššího soudu podepisují odlišné stanovisko právě k této otázce: konkrétní popis by umožnil posoudit shodu mezi provedeným a vůlí zmocnitele a minimalizovat zneužití „podvodnými“ zmocněnci. Odlišné stanovisko však není právo. Právem je výrok.
Klíč je levnější než dveře
Podle tarifu notářských poplatků je ověření podpisu na dokumentu o právech k nemovitosti 10 BGN za podpis a ověření obsahu 10 BGN za první stránku. Jedna plná moc k prodeji, jedna stránka, jeden zmocnitel: asi 10,23 EUR, s vyhotovením notářem asi 15,34, plus DPH.
Mimo kancelář nebo mimo pracovní dobu se účtuje 25 % navrch, mimo obec 50 % a při kombinaci dvojnásobek. Plná moc podepsaná v nemocničním pokoji v sobotu není bezplatná služba, a právě to je situace, v níž se takové plné moci podepisují.
Ze zahraničí jsou čísla oficiálně v eurech: ověření podpisu bulharským konzulem 15 EUR, obsahu 30 EUR za první stránku, tedy 45 EUR za jednostránkovou plnou moc. Konzulární ověření se neapostiluje, protože nejde o cizí dokument; apostila se žádá jen u druhé cesty, u zahraničního notáře. Rozdíl oproti bulharskému notáři je asi čtyřnásobný a je tarifní, ne přirážkou.
Poměr říká všechno. Dokument, který otevírá byt, se ověřuje jako dokument bez určitého majetkového zájmu. Samotný notářský zápis o nemovitosti za 100 000 EUR stojí 565,49 EUR s DPH. A protože notář odpovídá za škodu „nejvýše do osvědčeného majetkového zájmu“ (čl. 73 zákona o notářích a notářské činnosti), je tento zájem u plné moci nulový. Jak soudy tento strop u plných mocí přesně uplatňují, však neexistuje ustálená praxe, tedy závěr není předurčen.
Jak vypadá samotný den transakce: notářská transakce.
Existuje.
A má tři díry.
U Notářské komory (Нотариалната камара) funguje informační systém podle čl. 28b zákona o notářích a notářské činnosti. Notář do něj okamžitě zadává výpis z plné moci, včetně popisu práv, podmínek a doby platnosti, a také výpisy z dokumentů, jimiž se plné moci odvolávají.
První díra: vstupuje jen plná moc s ověřeným podpisem a obsahem současně. Plná moc jen s ověřeným podpisem, zcela dostatečná pro předběžnou smlouvu, pro nájem a pro správní úkony, se v systému nezobrazí.
Druhá: plné moci ověřené starostou podle čl. 83 zákona o notářích a notářské činnosti se nezadávají, protože nařízení zavazuje notáře, a starosta notářem není.
Třetí: notář nemá ze zákona povinnost provést před transakcí v tomto systému dotaz. Jeho povinný dotaz podle čl. 25 odst. 3 téhož zákona je v jiné databázi a ověřuje totožnost, ne platnost plné moci. Dotaz v systému je možný jen prostřednictvím Notářské komory nebo notáře, tedy někdo o něj musí požádat.
Neodvolatelná plná moc neexistuje. A roztržená není odvolaná.
Právo odvolat je nezcizitelné: zmocnitel má právo plnou moc kdykoli odvolat a vzdání se tohoto práva je neúčinné (čl. 38 odst. 2 zákona o závazcích a smlouvách). Doložka „tato plná moc je neodvolatelná“, jaká se vyskytuje ve schématech s půjčkami, je neplatná.
Tři věci však vlastníkovi nikdo neřekne. Odvolání musí dojít zmocněnci: jednostranný projev vůle nabývá účinnosti doručením a roztržený výtisk v šuplíku odvoláním není.
Dobrá víra třetí osoby se předpokládá. Podle čl. 41 odst. 2 zákona o závazcích a smlouvách nelze zánik uplatnit vůči třetím osobám, které se zmocněncem jednaly v dobré víře. Vlastník je ten, kdo musí prokázat, že kupující věděl, a dokazování cizí vědomosti je v řízení nejtěžší.
A smrt plnou moc ukončuje automaticky (čl. 41 odst. 1 zákona o závazcích a smlouvách), aniž by si toho kdo všiml. Notář ověřuje totožnost dostavivšího se zmocněnce, ne zda je zmocnitel naživu. Plná moc z roku 2019 vypadá u stolu zcela v pořádku.
Jeden a tentýž fakt.
Tři různí poražení.
„Transakce byla provedena s plnou mocí, která nebyla v pořádku“ dává čtyři různé výsledky podle toho, co přesně v pořádku nebylo.
Platná plná moc, odvolaná, kupující v dobré víře (čl. 41 odst. 2 zákona o závazcích a smlouvách): prohrává vlastník. Transakce se uznává a on zůstává s nárokem na peníze vůči zmocněnci, který bývá v takových schématech platebně neschopný.
Neplatná plná moc nebo úplně chybějící zastupitelské oprávnění (čl. 42 odst. 2 zákona o závazcích a smlouvách): prohrává kupující, a to bez ohledu na to, jak je v dobré víře.
Dohoda ke škodě (čl. 40 zákona o závazcích a smlouvách): prohrává kupující, ale jen pokud vlastník prokáže oba prvky.
Zmocnitel, který trvale není schopen chápat své jednání (čl. 31 odst. 1 zákona o závazcích a smlouvách, interpretativní rozhodnutí č. 5/2020): obvykle nikdo. Smlouva je zrušitelná, ne neplatná, promlčení je tříleté a běží ode dne uzavření a podle čl. 31 odst. 2 téhož zákona nelze zrušení požadovat po smrti osoby, pokud za jejího života nebylo požadováno omezení způsobilosti. Okno se zavírá smrtí.
Tedy kupující v dobré víře je chráněn právě v jednom ze čtyř případů.
Text je jedna věta. Dokazování je téměř nemožné.
„Pokud se zástupce a osoba, s níž jedná, dohodnou ke škodě zastoupeného, smlouva pro zastoupeného nevyvolává účinky.“ Interpretativní rozhodnutí 5/2014 rozepisuje skutkovou podstatu na dvě části, a právě tam se všechno láme.
Objektivní prvek vyžaduje, aby poškození bylo objektivní a ne nevýznamné, a posuzuje se k okamžiku uzavření smlouvy. Pozdější změna trhu, která činí cenu nevýhodnou, nepomůže.
Subjektivní prvek nevyžaduje výslovné spiknutí, ale nedobrou víru: aby oba věděli, že smlouva zastoupeného objektivně poškozuje. Tato nedobrá víra se však nepředpokládá, ale musí ji prokázat zastoupený. Tedy vlastník musí prokázat nikoli že cena je nízká, ale že si kupující byl vědom, že cena je nízká, a to ke dni transakce.
A tři sousední pasti. Sjednávání sama se sebou je bez výslovného souhlasu zakázáno (čl. 38 odst. 1 zákona o závazcích a smlouvách), ale zákaz pokrývá jen zmocněnce osobně a osobu, kterou také zastupuje: prodej bratrovi, manželce nebo jeho vlastní společnosti pod něj nespadá. Přenesení plné moci může postavit vlastníka proti třetímu člověku, kterého nikdy neviděl (čl. 43 téhož zákona). A peníze: kupující, který zaplatil zmocněnci, je v pořádku a vlastník vymáhá částku od zmocněnce (čl. 75 odst. 2 téhož zákona).
Půjčka na 511 eur,
byt za 25 565.
Vlastnice si půjčuje 1 000 BGN od nebankovní firmy. V kanceláři jí dají podepsat smlouvu o půjčce, směnku, plnou moc k nakládání s nemovitostí a prázdné formuláře předběžných smluv. Vysvětlení: plná moc je „jako zástava“. O dva roky později ji odvolá notářskou výzvou a informuje i notáře. Zmocněnec prodá její byt spřízněné osobě za 25 565 EUR při daňovém ocenění 40 257 EUR, tedy pod daňovým oceněním. Kupující prodává dál třetím osobám.
Soud nerozhoduje podle odvolání. Dospívá k závěru, že samotný zmocňovací úkon je neplatný pro zákaz předem sjednaného způsobu uspokojení věřitele (čl. 152 zákona o závazcích a smlouvách). Odtud: neexistuje zastupitelské oprávnění, prodej nevyvolává účinky, kupující nic nenabyla a nemohla nic převést. Žalobě o vlastnictví bylo vyhověno a koneční kupující byli odsouzeni k vydání držby.
Rozsudek č. 108 ze dne 21. 6. 2017 Krajského soudu v Šumenu (Окръжен съд Шумен). ⚠️ Prvoinstanční; zda byl potvrzen výše, nebylo ověřeno, a případ je zde jako ilustrace mechanismu, ne jako definitivně rozhodnutý spor.
Poražení jsou dva lidé, kteří zaplatili plnou cenu prodávajícímu, který vypadal v pořádku, dvě transakce po schématu. Co dalšího se ověřuje předem: prověrka nemovitosti a společné jmění manželů.
Často kladené otázky
Musí plná moc popisovat nemovitost, cenu a kupujícího?
Ze zákona ne. Interpretativním rozhodnutím č. 5/2014 Občanskoprávního a obchodního kolegia Nejvyššího kasačního soudu, vydaným 12. 12. 2016, bylo přijato, že pro platné nakládání je nutné a dostačující, aby plná moc obecně vyjadřovala vůli zmocnitele k zmocnění. Není třeba uvádět druh nakládání, konkrétní transakce, určitý majetek, cenu ani osobu, v jejíž prospěch se má nakládání provést. Čtyři soudci Nejvyššího soudu podepisují odlišné stanovisko právě k této otázce, ale odlišné stanovisko není platné právo.
Existuje neodvolatelná plná moc?
Ne. Podle čl. 38 odst. 2 zákona o závazcích a smlouvách má zmocnitel právo plnou moc kdykoli odvolat a vzdání se tohoto práva je neúčinné. Doložka, že plná moc je neodvolatelná, jaká se vyskytuje ve schématech s půjčkami, je neplatná.
Stačí plnou moc roztrhat, abych ji odvolal?
Ne. Odvolání je jednostranný projev vůle a nabývá účinnosti jeho doručením zmocněnci, tedy roztržený výtisk u zmocnitele nic neznamená. Samostatně podle čl. 41 odst. 2 zákona o závazcích a smlouvách nelze zánik uplatnit vůči třetím osobám, které se zmocněncem jednaly v dobré víře, a dobrá víra se předpokládá: vlastník je ten, kdo musí prokázat, že kupující o tom věděl.
Kdo přijde o nemovitost, když plná moc nebyla v pořádku?
Záleží na tom, co přesně nebylo v pořádku, a odpověď je ve čtyřech případech různá. U odvolané plné moci a kupujícího v dobré víře se transakce uznává a prohrává vlastník. U neplatné plné moci nebo úplně chybějícího zastupitelského oprávnění prodej nevyvolává účinky a prohrává kupující, bez ohledu na jeho dobrou víru. U dohody ke škodě podle čl. 40 zákona o závazcích a smlouvách prohrává kupující, ale jen pokud vlastník prokáže, že o poškození věděli oba. Tedy kupující v dobré víře je chráněn právě v jednom ze čtyř případů.
Jedna otázka, než zaplatíte
Stojí-li na druhé straně zmocněnec, požádejte o dotaz v systému Notářské komory. Provádí se jen prostřednictvím komory nebo notáře, není automatický a nikdo nemá povinnost ho udělat místo vás. To je rozdíl mezi dokumentem, který vypadá v pořádku, a dokumentem, který v pořádku je.
Pošlete nám datum plné moci a co přesně v ní stojí. Vrátíme, jaký úkon pokrývá, jaký nepokrývá a který ze čtyř výsledků ohrožuje právě vás.
Tento materiál není právní poradenství. Konkrétní plnou moc posuzuje právník podle konkrétní transakce.
Komentáře
Zatím žádné komentáře. Buďte první.