Три рядки тексту
відкривають цілу квартиру.
Верховний касаційний суд вирішив, що конкретний опис не є необхідним. Захист не в документі, а у виборі людини.
Повірений не допомагає. Він породжує правові наслідки прямо в чужій правовій сфері: «Наслідки правових дій, які вчиняє представник, виникають прямо для представлюваного» (ст. 36, ч. 2 Закону про зобовʼязання і договори, ЗЗД). А обсяг його повноважень читається лише з одного документа, відповідно до того, що виявив довіритель (ст. 39 ЗЗД).
Підпис і зміст, одночасно
За ст. 37 ЗЗД уповноваження на угоду в нотаріальній формі може бути зроблене письмово, з нотаріальним посвідченням підпису і змісту, виконаними одночасно. Це дві окремі нотаріальні дії в один момент, і різниця має наслідок, про який майже ніхто не знає.
За посвідчення лише підпису нотаріус не зберігає текст. За посвідчення підпису і змісту один примірник залишається підшитим в окремій книзі в нього. Лише другий варіант дає пізніше доказ того, що саме було написано в довіреності в день підпису.
І одна деталь, яка дивує: там, де немає нотаріуса і районного суду, мер посвідчує і підпис, і зміст довіреності за ст. 37 ЗЗД (ст. 83, ч. 1 ЗННД). Він не може посвідчувати підписи на документах, що підлягають внесенню до реєстру, але довіреність прямо виключена з цього обмеження.
Загальний текст
є достатнім.
Майже кожна публікація в інтернеті стверджує, що довіреність має описувати обʼєкт, ціну і покупця. Верховний касаційний суд вирішив протилежне, і то обовʼязковим тлумачним рішенням.
«Для уповноваження з наслідками за ст. 36, ч. 2 ЗЗД на дійсне розпорядження майном довірителя необхідно і достатньо, щоб у довіреності загально була виражена його воля уповноважити повіреного вчиняти розпорядження від його імені. Не є необхідним, щоб у довіреності були зазначені вид розпорядження, конкретні за видом угоди або дії розпорядження, ані їхні елементи, визначене майно, ціна (вартість) тощо, ані особа, на користь якої має бути вчинене розпорядження.»
ТР № 5/2014 ОСГТК ВКС, ухвалене 12.12.2016, п. 1
Тобто три рядки тексту, у яких написано «уповноважую Х розпоряджатися моїм майном», юридично достатні, щоб квартира була продана тому, кому Х вирішить, і за скільки Х вирішить.
Четверо верховних суддів підписали окрему думку саме з цього питання: конкретний опис дозволив би оцінити відповідність між вчиненим і волею довірителя і звів би до мінімуму зловживання «шахрайських» повірених. Окрема думка, однак, не є правом. Право це резолютивна частина.
Ключ дешевший за двері
За Тарифом нотаріальних зборів посвідчення підпису на документі про права на нерухомість коштує 10 BGN за підпис, а посвідчення змісту 10 BGN за першу сторінку. Одна довіреність на продаж, одна сторінка, один довіритель: близько 10,23 EUR, з підготовкою нотаріусом близько 15,34, плюс ПДВ.
Поза конторою або в неробочий час нараховується 25% зверху, поза населеним пунктом 50%, а при поєднанні подвійний розмір. Довіреність, підписана в лікарняній палаті в суботу, не є безкоштовною послугою, а саме це і є ситуація, в якій такі довіреності підписують.
З-за кордону числа офіційно в євро: посвідчення підпису болгарським консулом 15 EUR, змісту 30 EUR за першу сторінку, тобто 45 EUR за односторінкову довіреність. Консульське посвідчення не апостилюється, бо це не іноземний документ; апостиль потрібен лише на іншому маршруті, у іноземного нотаріуса. Різниця щодо болгарського нотаріуса приблизно чотирикратна і є тарифною, а не націнкою.
Співвідношення каже все. Документ, який відкриває квартиру, посвідчується як документ без визначеного матеріального інтересу. Сам нотаріальний акт на обʼєкт вартістю 100 000 EUR коштує 565,49 EUR з ПДВ. І оскільки нотаріус відповідає за шкоду «не більше за посвідчений матеріальний інтерес» (ст. 73 ЗННД), у довіреності цей інтерес дорівнює нулю. Як суди застосовують цю стелю саме до довіреностей, усталеної практики немає, тобто висновок не є наперед визначеним.
Як виглядає сам день угоди: нотаріальна угода.
Він існує.
І має три дірки.
При Нотаріальній палаті працює інформаційна система за ст. 28б ЗННД. Нотаріус негайно вносить до неї витяг з довіреності, включно з описом прав, умов і строку, а також витяги з документів, якими довіреності відкликають.
Перша дірка: потрапляє лише довіреність із посвідченими підписом і змістом одночасно. Довіреність лише з посвідченим підписом, цілком достатня для попереднього договору, для оренди і для адміністративних дій, у системі не видно.
Друга: довіреності, посвідчені мером за ст. 83 ЗННД, не вносяться, бо підзаконний акт зобовʼязує нотаріуса, а мер не є нотаріусом.
Третя: нотаріус за законом не зобовʼязаний робити запит у цій системі перед угодою. Його обовʼязковий запит за ст. 25, ч. 3 ЗННД робиться в іншій базі і перевіряє особу, а не дійсність довіреності. Запит у системі можливий лише через Нотаріальну палату або через нотаріуса, тобто хтось має його зробити.
Немає невідкличної довіреності. І порвана не є відкликаною.
Право відкликати є невідбірним: довіритель має право завжди відкликати довіреність, а відмова від цього права недійсна (ст. 38, ч. 2 ЗЗД). Умова «ця довіреність є невідкличною», яка трапляється у схемах із позиками, нікчемна.
Три речі, однак, ніхто не каже власникові. Відкликання має дійти до повіреного: одностороннє волевиявлення набирає чинності з отриманням, а порваний примірник у шухляді це не відкликання.
Добросовісність третьої особи презюмується. За ст. 41, ч. 2 ЗЗД припинення не може бути протиставлене третім особам, які добросовісно домовлялися з повіреним. Саме власник має довести, що покупець знав, а доведення чужого знання найважче в процесі.
І смерть припиняє довіреність автоматично (ст. 41, ч. 1 ЗЗД), і ніхто цього не помічає. Нотаріус перевіряє особу повіреного, що зʼявився, а не те, чи живий довіритель. Довіреність від 2019 року виглядає на столі цілком бездоганно.
Один і той самий факт.
Три різні постраждалі.
«Угоду зроблено за довіреністю, з якою було щось не так» дає чотири різні результати залежно від того, що саме було не так.
Дійсна довіреність, відкликана, покупець добросовісний (ст. 41, ч. 2 ЗЗД): втрачає власник. Угода визнається, а він залишається з грошовим позовом проти повіреного, який у таких схемах зазвичай неплатоспроможний.
Нікчемна довіреність або взагалі відсутні повноваження представника (ст. 42, ч. 2 ЗЗД): втрачає покупець, і то незалежно від того, наскільки він добросовісний.
Домовленість на шкоду (ст. 40 ЗЗД): втрачає покупець, але лише якщо власник доведе обидва елементи.
Довіритель у стійкій нездатності розуміти свої дії (ст. 31, ч. 1 ЗЗД, ТР № 5/2020): зазвичай ніхто. Договір є оспорюваним, а не нікчемним, позовна давність трирічна і спливає від дня укладення, а за ст. 31, ч. 2 ЗЗД оспорення не можна вимагати після смерті особи, крім випадку, коли за життя було подано вимогу про визнання її недієздатною. Вікно закривається зі смертю.
Тобто добросовісний покупець захищений рівно в одному з чотирьох випадків.
Текст це одне речення. Довести майже неможливо.
«Якщо представник і особа, з якою він домовляється, домовляться на шкоду представлюваному, договір не породжує дії для представлюваного.» ТР 5/2014 розписує фактичний склад у двох частинах, і саме там усе рветься.
Обʼєктивний елемент вимагає, щоб шкода була обʼєктивною і не незначною, і оцінюється на момент укладення договору. Подальша зміна ринку, яка робить ціну невигідною, тут не працює.
Субʼєктивний елемент вимагає не прямої змови, а недобросовісності: щоб обоє знали, що договір обʼєктивно шкодить представлюваному. Ця недобросовісність, однак, не презюмується, а підлягає доведенню представлюваним. Тобто власник має довести не те, що ціна низька, а те, що покупець усвідомлював, що ціна низька, і саме на день угоди.
І три сусідні пастки. Домовлятися самому із собою заборонено без прямої згоди (ст. 38, ч. 1 ЗЗД), але заборона покриває лише повіреного особисто і особу, яку він теж представляє: продаж братові, дружині або власній його компанії під неї не підпадає. Передоручення може поставити власника проти третьої людини, якої він не бачив (ст. 43 ЗЗД). А гроші: покупець, який заплатив повіреному, чистий, і власник стягує суму з повіреного (ст. 75, ч. 2 ЗЗД).
Позика на 511 євро,
квартира за 25 565.
Власниця бере 1 000 BGN у небанківської компанії. В офісі їй дають підписати договір позики, простий вексель, довіреність на розпорядження обʼєктом і порожні бланки попередніх договорів. Пояснення: довіреність це «ніби застава». Через два роки вона відкликає її нотаріальним повідомленням і повідомляє навіть нотаріуса. Повірений продає її квартиру повʼязаній особі за 25 565 EUR за податкової оцінки 40 257 EUR, тобто нижче за податкову оцінку. Покупниця перепродає третім особам.
Суд не вирішує за відкликанням. Він виходить із того, що сама угода уповноваження нікчемна через заборону наперед погодженого способу задоволення кредитора (ст. 152 ЗЗД). Звідси: повноважень представника немає, продаж не породжує дії, покупниця нічого не набула і нічого не могла передати. Позов про власність задоволено, і кінцевих покупців зобовʼязано передати володіння.
Рішення № 108 від 21.06.2017 Окружного суду Шумена. ⚠️ Перша інстанція; чи підтверджено його вище, не перевірено, і випадок стоїть тут як ілюстрація механіки, а не як остаточно вирішений спір.
Ті, хто втрачає, це двоє людей, які заплатили повну ціну продавцю бездоганного вигляду, через дві угоди після схеми. Що ще перевіряється заздалегідь: перевірка обʼєкта і спільна власність подружжя.
Поширені запитання
Чи має довіреність описувати обʼєкт, ціну і покупця?
За законом ні. Тлумачним рішенням № 5/2014 ОСГТК Верховного касаційного суду, ухваленим 12.12.2016, прийнято, що для дійсного розпорядження необхідно і достатньо, щоб у довіреності загально була виражена воля довірителя на уповноваження. Не є необхідним зазначати вид розпорядження, конкретні угоди, визначене майно, ціну, ані особу, на користь якої має бути вчинене розпорядження. Четверо верховних суддів підписали окрему думку саме з цього питання, але окрема думка не є чинним правом.
Чи існує невідклична довіреність?
Ні. За ст. 38, ч. 2 Закону про зобовʼязання і договори довіритель має право завжди відкликати довіреність, а відмова від цього права недійсна. Умова про те, що довіреність є невідкличною, яка трапляється у схемах із позиками, нікчемна.
Чи достатньо порвати довіреність, щоб її відкликати?
Ні. Відкликання є одностороннім волевиявленням і набирає чинності з його отриманням повіреним, тобто порваний примірник у довірителя не означає нічого. Окремо за ст. 41, ч. 2 ЗЗД припинення не може бути протиставлене третім особам, які добросовісно домовлялися з повіреним, а добросовісність презюмується: саме власник має довести, що покупець знав.
Хто втрачає обʼєкт, коли з довіреністю було щось не так?
Залежить від того, що саме було не так, і відповідь різна у чотирьох випадках. За відкликаної довіреності і добросовісного покупця угода визнається і втрачає власник. За нікчемної довіреності або взагалі відсутніх повноважень представника продаж не породжує дії і втрачає покупець, незалежно від його добросовісності. За домовленості на шкоду за ст. 40 ЗЗД втрачає покупець, але лише якщо власник доведе, що обоє знали про шкоду. Тобто добросовісний покупець захищений рівно в одному з чотирьох випадків.
Одне питання, перш ніж платити
Якщо навпроти стоїть повірений, попросіть запит у системі Нотаріальної палати. Він робиться лише через палату або через нотаріуса, не є автоматичним, і ніхто не зобовʼязаний зробити його замість вас. Це і є різниця між документом, який виглядає бездоганним, і документом, який таким є.
Надішліть нам дату довіреності і що саме в ній написано. Повертаємо, яку дію вона покриває, яку не покриває, і який із чотирьох результатів загрожує саме вам.
Цей матеріал не є правовою порадою. Конкретна довіреність перевіряється юристом за конкретною угодою.
Коментарі
Коментарів ще немає. Будьте першим.