Три строки текста
открывают целую квартиру.
Верховный кассационный суд решил, что конкретное описание не требуется. Защита не в документе, а в выборе человека.
Представитель не помогает. Он производит правовые последствия прямо в чужой правовой сфере: «Последствия правовых действий, которые совершает представитель, возникают прямо для представляемого» (ст. 36, ч. 2 ЗЗД, Закон об обязательствах и договорах). А объём его полномочий читается только из одного документа, по тому, что доверитель заявил (ст. 39 ЗЗД).
Подпись и содержание, одновременно
По ст. 37 ЗЗД доверенность на сделку в нотариальной форме может быть составлена письменно, с нотариальным удостоверением подписи и содержания, совершёнными одновременно. Это два отдельных нотариальных действия в один момент, и разница имеет последствие, о котором почти никто не знает.
При заверении только подписи нотариус текст не хранит. При заверении подписи и содержания один экземпляр остаётся подшитым в особой книге у него. Только второй вариант даёт позже доказательство того, что именно было написано в доверенности в день подписи.
И одна подробность, которая удивляет: там, где нет нотариуса и районного суда, мэр заверяет и подпись, и содержание доверенности по ст. 37 ЗЗД (ст. 83, ч. 1 ЗННД). Он не может заверять подписи на документах, подлежащих регистрации, но доверенность прямо исключена из этого ограничения.
Общего текста
достаточно.
Почти каждая публикация в интернете утверждает, что доверенность должна описывать объект, цену и покупателя. Верховный кассационный суд решил обратное, причём обязательным толковательным решением.
«Для наделения полномочиями с последствиями по ст. 36, ч. 2 ЗЗД для действительного распоряжения имуществом доверителя необходимо и достаточно, чтобы в доверенности в общем виде была выражена его воля наделить представителя правом совершать распоряжение от его имени. В доверенности не требуется указывать вид распоряжения, конкретные по виду сделки или действия распоряжения, ни их элементы, ни определённое имущество, цену (стоимость) и прочее, ни лицо, в пользу которого совершается распоряжение.»
ТР № 5/2014 Общего собрания гражданской и торговой коллегий ВКС, вынесено 12 декабря 2016 года, п. 1
То есть трёх строк текста, где написано «уполномочиваю Х распоряжаться моим имуществом», юридически достаточно, чтобы квартира была продана тому, кому Х решит, и за столько, за сколько Х решит.
Четверо верховных судей подписывают особое мнение ровно по этому вопросу: конкретное описание позволило бы оценить соответствие между совершённым и волей доверителя и свело бы к минимуму злоупотребления со стороны «обманных» представителей. Но особое мнение это не право. Право это резолютивная часть.
Ключ дешевле двери
По Тарифу нотариальных сборов удостоверение подписи на документе о правах на недвижимость стоит 10 BGN за подпись, а удостоверение содержания 10 BGN за первую страницу. Одна доверенность на продажу, одна страница, один доверитель: около 10,23 EUR, с составлением у нотариуса около 15,34, плюс НДС.
Вне конторы или в нерабочее время начисляется 25% сверху, вне населённого пункта 50%, а при сочетании двойной размер. Доверенность, подписанная в больничной палате в субботу, это не бесплатная услуга, а именно в такой ситуации такие доверенности и подписывают.
Из-за границы цифры официально в евро: удостоверение подписи болгарским консулом 15 EUR, содержания 30 EUR за первую страницу, то есть 45 EUR за одностраничную доверенность. Консульское заверение не апостилируется, потому что это не иностранный документ; апостиль требуется только на другом маршруте, у иностранного нотариуса. Разница с болгарским нотариусом примерно четырёхкратная и она тарифная, а не наценка.
Соотношение говорит обо всём. Документ, который открывает квартиру, удостоверяется как документ без определённого материального интереса. Сам нотариальный акт на недвижимость в 100 000 EUR стоит 565,49 EUR с НДС. И поскольку нотариус отвечает за ущерб «не более удостоверенного материального интереса» (ст. 73 ЗННД), по доверенности этот интерес равен нулю. Как суды применяют этот потолок именно по доверенностям, устоявшейся практики нет, то есть вывод не предрешён.
Как выглядит сам день сделки: нотариальная сделка.
Он есть.
И в нём три дыры.
При Нотариальной палате работает информационная система по ст. 28б ЗННД. Нотариус незамедлительно вносит в неё выписку из доверенности, включая описание прав, условий и срока, а также выписки из документов, которыми доверенности отзываются.
Первая дыра: туда попадает только доверенность с заверенными подписью и содержанием одновременно. Доверенность только с заверенной подписью, которой вполне достаточно для предварительного договора, для аренды и для административных действий, в системе не видна.
Вторая: доверенности, заверенные мэром по ст. 83 ЗННД, не вносятся, потому что положение обязывает нотариуса, а мэр не нотариус.
Третья: нотариус по закону не обязан делать запрос в эту систему перед сделкой. Его обязательный запрос по ст. 25, ч. 3 ЗННД идёт в другую базу и проверяет личность, а не действительность доверенности. Запрос в системе возможен только через Нотариальную палату или через нотариуса, то есть кто-то должен его попросить.
Безотзывной доверенности нет. И порванная не отозвана.
Право отозвать неотъемлемо: доверитель вправе в любой момент отозвать полномочия, а отказ от этого права недействителен (ст. 38, ч. 2 ЗЗД). Условие «эта доверенность безотзывна», какое встречается в схемах с займами, ничтожно.
Но трёх вещей собственнику никто не говорит. Отзыв должен дойти до представителя: одностороннее волеизъявление порождает действие с получением, а порванный экземпляр в ящике стола это не отзыв.
Добросовестность третьего лица предполагается. По ст. 41, ч. 2 ЗЗД прекращение нельзя противопоставить третьим лицам, которые добросовестно договаривались с представителем. Именно собственник должен доказать, что покупатель знал, а доказывание чужого знания самое трудное в процессе.
И смерть прекращает доверенность автоматически (ст. 41, ч. 1 ЗЗД), причём никто этого не замечает. Нотариус проверяет личность явившегося представителя, а не то, жив ли доверитель. Доверенность 2019 года выглядит на столе совершенно исправной.
Один и тот же факт.
Три разных проигравших.
«Сделка совершена по доверенности, которая была не в порядке» даёт четыре разных исхода в зависимости от того, что именно было не в порядке.
Действительная доверенность, отозванная, покупатель добросовестный (ст. 41, ч. 2 ЗЗД): теряет собственник. Сделка признаётся, а у него остаётся денежный иск к представителю, который в таких схемах обычно неплатёжеспособен.
Ничтожная доверенность или вовсе отсутствующие полномочия (ст. 42, ч. 2 ЗЗД): теряет покупатель, причём неважно, насколько он добросовестен.
Сговор во вред (ст. 40 ЗЗД): теряет покупатель, но только если собственник докажет оба элемента.
Доверитель в стойкой неспособности понимать свои действия (ст. 31, ч. 1 ЗЗД, ТР № 5/2020): обычно никто. Договор оспорим, а не ничтожен, давность трёхлетняя и течёт со дня заключения, а по ст. 31, ч. 2 ЗЗД признания недействительным нельзя требовать после смерти лица, если только при жизни не было заявлено о признании его недееспособным. Окно закрывается со смертью.
То есть добросовестный покупатель защищён ровно в одном из четырёх случаев.
Текст это одно предложение. Доказывание почти невозможно.
«Если представитель и лицо, с которым он договаривается, сговорятся во вред представляемому, договор не производит действия для представляемого.» ТР 5/2014 расписывает фактический состав в двух частях, и именно там всё и рвётся.
Объективный элемент требует, чтобы вред был объективным и не незначительным, и оценивается на момент заключения договора. Последующее изменение рынка, которое делает цену невыгодной, не годится.
Субъективный элемент не требует прямого сговора, а требует недобросовестности: оба должны знать, что договор объективно причиняет вред представляемому. Но эта недобросовестность не предполагается, а подлежит доказыванию представляемым. То есть собственник должен доказать не то, что цена низкая, а то, что покупатель сознавал, что цена низкая, причём на день сделки.
И три соседние ловушки. Договор с самим собой запрещён без прямого согласия (ст. 38, ч. 1 ЗЗД), но запрет покрывает только самого представителя и лицо, которое он также представляет: продажа брату, супруге или собственной его компании под него не подпадает. Передоверие может поставить собственника против третьего человека, которого он никогда не видел (ст. 43 ЗЗД). А деньги: покупатель, заплативший представителю, чист, и собственник взыскивает сумму с представителя (ст. 75, ч. 2 ЗЗД).
Заём на 511 евро,
квартира за 25 565.
Собственница берёт 1 000 BGN в небанковской компании. В офисе ей дают подписать договор займа, простой вексель, доверенность на распоряжение объектом и пустые бланки предварительных договоров. Объяснение: доверенность это «вроде залога». Двумя годами позже она отзывает её нотариальным уведомлением и извещает даже нотариуса. Представитель продаёт её квартиру связанному лицу за 25 565 EUR при налоговой оценке 40 257 EUR, то есть ниже налоговой оценки. Покупательница перепродаёт третьим людям.
Суд решает не по отзыву. Он принимает, что сама сделка наделения полномочиями ничтожна из-за запрета на заранее оговорённый способ удовлетворения кредитора (ст. 152 ЗЗД). Отсюда: полномочий нет, продажа не порождает действия, покупательница ничего не приобрела и ничего не могла передать. Иск о собственности удовлетворён, и конечные покупатели обязаны передать владение.
Решение № 108 от 21 июня 2017 года Окружного суда Шумена. ⚠️ Первая инстанция; подтверждено ли оно выше, не проверено, и случай стоит здесь как иллюстрация механики, а не как окончательно решённый спор.
Проигравшие это два человека, заплатившие полную цену продавцу с виду исправному, через две сделки после схемы. Что ещё проверяется заранее: проверка объекта и супружеская имущественная общность.
Часто задаваемые вопросы
Должна ли доверенность описывать объект, цену и покупателя?
По закону нет. Толковательным решением № 5/2014 Общего собрания гражданской и торговой коллегий Верховного кассационного суда, вынесенным 12 декабря 2016 года, принято, что для действительного распоряжения необходимо и достаточно, чтобы в доверенности в общем виде была выражена воля доверителя о наделении полномочиями. Не требуется указывать вид распоряжения, конкретные сделки, определённое имущество, цену или лицо, в пользу которого совершается распоряжение. Четверо верховных судей подписывают особое мнение ровно по этому вопросу, но особое мнение это не действующее право.
Существует ли безотзывная доверенность?
Нет. По ст. 38, ч. 2 Закона об обязательствах и договорах доверитель вправе в любой момент отозвать полномочия, а отказ от этого права недействителен. Условие о том, что доверенность безотзывна, какое встречается в схемах с займами, ничтожно.
Достаточно ли порвать доверенность, чтобы её отозвать?
Нет. Отзыв это одностороннее волеизъявление, и действие он порождает с получением его представителем, то есть порванный экземпляр у доверителя не значит ничего. Отдельно по ст. 41, ч. 2 ЗЗД прекращение нельзя противопоставить третьим лицам, которые добросовестно договаривались с представителем, а добросовестность предполагается: именно собственник должен доказать, что покупатель знал.
Кто теряет объект, когда доверенность была не в порядке?
Зависит от того, что именно было не в порядке, и ответ разный в четырёх случаях. При отозванной доверенности и добросовестном покупателе сделка признаётся, и теряет собственник. При ничтожной доверенности или вовсе отсутствующих полномочиях продажа не порождает действия, и теряет покупатель, независимо от его добросовестности. При сговоре во вред по ст. 40 ЗЗД теряет покупатель, но только если собственник докажет, что оба знали о причинении вреда. То есть добросовестный покупатель защищён ровно в одном из четырёх случаев.
Один вопрос, прежде чем платить
Если напротив стоит представитель, попросите запрос в систему Нотариальной палаты. Он делается только через палату или через нотариуса, он не автоматический, и никто не обязан сделать его за вас. Это и есть разница между документом, который выглядит исправным, и документом, который исправен.
Пришлите нам дату доверенности и то, что именно в ней написано. Мы вернём, какое действие она покрывает, какое не покрывает и какой из четырёх исходов угрожает именно вам.
Этот материал не является юридической консультацией. Конкретную доверенность проверяет юрист по конкретной сделке.
Комментарии
Комментариев пока нет. Будьте первым.