Jedno jméno v zápisu
neznamená jednoho vlastníka.
Prodávající obvykle nelže. Věří svému notářskému zápisu (нотариален акт) a jeho prohlášení je pravdivé podle přesvědčení a nepravdivé podle práva.
Kupující si přečte notářský zápis, uvidí jedno jméno a předpokládá, že na druhé straně stojí jediný vlastník. Mezi touto myšlenkou a právem stojí několik vět rodinného zákoníku (Семеен кодекс), které před zálohou nikdo nečte.
Mlčení je také režim
Čl. 18 odst. 1 rodinného zákoníku dává tři možnosti: zákonný režim společného jmění, zákonný režim oddělených majetků a smluvní režim. Odstavec 2 říká, který se použije, když snoubenci nezvolili: společné jmění.
Čl. 19 zřizuje ústřední elektronický rejstřík při Agentuře pro zápisy (Агенция по вписванията), veřejný, a registrace probíhá z moci úřední, na základě oznámení od obce, v jejímž rejstříku je uložen záznam o uzavření občanského sňatku.
A čl. 20, který stojí za doslovné znění: „Při obchodu jednoho nebo obou manželů s třetí osobou, pokud v rejstříku není zapsán žádný režim majetkových vztahů, se použije zákonný režim společného jmění.“
Prázdný výpis není zelená. Je to pokyn hledat dva podpisy.
Rejstřík navíc odpovídá na otázku, jaký je režim, ne na otázku, zda manželství existuje. Plní se na základě oznámení při sepsání nebo změně záznamu o manželství, tedy manželství, u kterého se dlouho nic nedělo, takové oznámení nevygenerovalo. A podle § 4 odst. 1 přechodných ustanovení platí pravidla i pro dříve uzavřená manželství.
„Bez ohledu na to, na čí jméno
byla nabyta.“
To je celé téma v jedné větě a je to doslovně z čl. 21 odst. 1 rodinného zákoníku. Odstavec 3 dodává, že společný příspěvek se presumuje, dokud se neprokáže opak. Osobní jsou jen práva nabytá před manželstvím, nabytá děděním a darem (čl. 22) a nabytá výhradně z osobního majetku (čl. 23).
Odtud pocházejí i tři omyly, které stojí nejvíc.
„Je na moje jméno.“ Nezáleží na tom. Přesně to říká čl. 21 odst. 1.
„Koupil jsem to z úvěru, který jsem si vzal já.“ Nejvyšší kasační soud (ВКС) přijímá, že při koupi za trvání manželství z prostředků úvěru, který si vzal jen jeden z manželů, k transformaci nedochází: půjčené prostředky se presumují přijaté pro potřeby rodiny a oba odpovídají společně a nerozdílně.
„Peníze mi dali rodiče.“ Darované prostředky se považují za vložené do nabytí jen tehdy, jsou-li k němu dohledatelné, a ne tehdy, když byl dar před několika lety a v den obchodu jsou na účtu prostě peníze.
A ještě jeden, který zavírá dveře i z druhé strany: podle výkladového rozhodnutí č. 5/2013 Společného zasedání občanskoprávní a obchodní kolegie (ОСГТК) lze transformaci zjišťovat i tehdy, když byla nemovitost koupena na jméno obou manželů. Tedy ani dva podpisy neuzavírají otázku podílů.
Jeden má hodiny. Druhý nemá.
Společná nemovitá věc. Nakládání vyžaduje souhlas obou, vždy. Bez něj je obchod napadnutelný podle čl. 24 odst. 4 rodinného zákoníku do šesti měsíců od zjištění, nejpozději však do tří let od jeho provedení. Rozsah je širší, než se cituje: text hovoří o nakládání s věcným právem ke společné nemovité věci vůbec, tedy dům, byt, pozemek, garáž nebo ideální podíl.
Rodinné obydlí, osobní vlastnictví jednoho z manželů. Zde platí čl. 26 rodinného zákoníku: souhlas se vyžaduje jen tehdy, pokud oba nemají jiné bydlení, a při odmítnutí existuje alternativa, povolení okresního soudce. Sankce je však jiná a pro kupujícího těžší.
Podle výkladového rozhodnutí č. 5/2013, bod 2, je takový obchod relativně neúčinný vůči manželovi nevlastníkovi a může být zhojen jeho pozdějším souhlasem. Dva důsledky z textu zákona nevyčtete. Zaprvé neexistuje lhůta: rozhodnutí uzavřelo analogii se šestiměsíční lhůtou podle čl. 24 odst. 4 a žaloba se podává, dokud manželství trvá. Zadruhé se obchod zachrání, ale jen podpisem člověka, který už jednou měl důvod odmítnout.
Tady se také potkává nejrozšířenější chyba v publikacích: že porušení čl. 26 vede k neplatnosti. Nevede. Rozdíl není akademický, protože absolutní neplatnost zjišťuje kdokoli a bez lhůty, zatímco relativní neúčinnost uplatňuje jen manžel nevlastník a podléhá zhojení.
Definicí je bydlení.
Ne evidence adresy.
Podle § 1 doplňujících ustanovení rodinného zákoníku je rodinným obydlím to, které obývají oba manželé a jejich nezletilé děti. Tedy zda je byt rodinným obydlím, se dokazuje fakty o bydlení. Nevydává se jako potvrzení a nevyskočí z žádného výpisu.
Právní povaha „napadnutelnosti“ podle čl. 24 odst. 4 je přitom sporná a praxe dává tři různé kvalifikace. Praktický význam je jeden a nepříjemný: žalovanými jsou jak druhý manžel, tak třetí osoba, tedy kupující.
Kupující není divák ve sporu dvou bývalých manželů. Je jeho stranou, s advokátem a náklady, roky poté, co zaplatil.
Pět zdrojů, každý s dírou
Prohlášení před notářem podle čl. 25 odst. 8 zákona o notářích a notářské činnosti (Закон за нотариусите и нотариалната дейност) je základním dokumentem a je vlastním doznáním. Sankce za nepravdivé prohlášení podle čl. 313 odst. 1 trestního zákoníku (Наказателен кодекс) začíná pokutou 51,13 €. Spodní hranice trestu za lež, která může stát celý byt, je v jiném měřítku než ztráta.
Starý notářský zápis obvykle obsahuje rodinný stav, ale zapsaný na základě prohlášení, a má časovou hranici: do 22. listopadu 2010 notář nebyl povinen kontrolovat národní databázi. Starší zápisy odrážejí jen to, co člověk o sobě řekl.
Národní databáze „Obyvatelstvo“ obsahuje rodinný stav, předchozí manželství a rozvody. Přístup k ní má notář, od povinnosti z 22. listopadu 2010, a dívá se do ní v den obchodu. Záloha se dává o týdny dříve. A i tehdy databáze dává informaci, ne závěr: závěr chce porovnání data nabytí ze starého zápisu s obdobím manželství, a to nevyskočí jako varování.
Potvrzení o rodinném stavu stojí 2,05 € za sedm dní v obci Varna a vydává se osobě, které se týká. Třetí osobě se údaje poskytují, pokud jsou důležité pro její zákonná práva a zájmy, ale posouzení je na správě a kupující, který ještě nic nepodepsal, ho těžko prokáže.
Výpis z rejstříku podle čl. 19 rodinného zákoníku stojí mezi 0,51 a 5,11 € a ukazuje režim, ne manželství. Co dalšího se před obchodem kontroluje: kontrola nemovitosti.
A šestý případ, který ve Varně není exotika: když je jeden z manželů cizinec, otázka se neřeší podle bulharského rodinného zákoníku. Do 29. ledna 2019 se použije čl. 79 kodexu mezinárodního práva soukromého (Кодекс на международното частно право) a od tohoto data nařízení (EU) 2016/1103. Tedy zda je byt koupený cizím státním příslušníkem za trvání jeho manželství ve společném jmění, se zjišťuje podle cizího práva a dokumentem z cizího státu.
Rozvod zastihne nemovitost
zaplacenou a nerozdělenou.
Za rok 2025 je v oblasti Varna 1 490 sňatků a 588 rozvodů a průměrná délka manželství do jeho zániku za celou zemi je 14,9 roku, podle konečných údajů Národního statistického institutu (НСИ). Zhruba tak dlouho trvá i bytový úvěr.
Zánikem manželství zaniká i společné jmění manželů a podíly jsou stejné (čl. 27 a 28 rodinného zákoníku). Odtud je nemovitost obyčejným spoluvlastnictvím a východisko z něj je samostatná otázka. Mezitím bývalé manžele nic nenutí dělit a mnozí z nich nedělí roky.
A jedna podrobnost, která přichází spolu s bytem. Při rozvodu může soud přenechat užívání rodinného obydlí jednomu z manželů, čímž podle čl. 57 odst. 1 rodinného zákoníku vzniká nájemní vztah. Rozhodnutí lze zapsat do rejstříku nemovitostí a zápis má účinek podle čl. 237 odst. 1 zákona o závazcích a smlouvách (Закон за задълженията и договорите): nájem zůstává v platnosti vůči nabyvateli.
Kupující takového bytu získává vlastnictví a spolu s ním obyvatele se soudním důvodem zůstat. Pokud koupil na úvěr, splátky běží proti nájemnému určenému soudem, ne trhem. Související téma: zděděná nemovitost.
Jeden dokument, cena od 22 do více než 1 200 eur
Manželskou smlouvu mohou uzavřít snoubenci i manželé za trvání manželství (čl. 37 rodinného zákoníku). Přípustný obsah je vyjmenován v čl. 38 odst. 1: práva k nabývanému a vlastněnému majetku, správa a nakládání včetně rodinného obydlí, výdaje, důsledky rozvodu, výživné.
Tři zákazy se pravidelně přehlížejí. Předmanželský majetek jedné strany nemůže být společným jměním (odst. 2). Smlouva nemůže obsahovat pořízení pro případ smrti (odst. 3). A pro neupravené se použije zákonný režim společného jmění (odst. 4), tedy neúplná manželská smlouva vrací společné jmění zadními dveřmi.
Forma je písemná, s notářským ověřením obsahu i podpisů, osobně stranami (čl. 39). A smlouvou nelze zasáhnout do práv, která třetí osoby nabyly před jejím uzavřením (čl. 40 odst. 2).
Cena je sama o sobě vypovídající. Tarif notářských poplatků nemá položku „manželská smlouva“ a použitelné položky závisejí na tom, zda smlouva má určitý majetkový zájem. Podle našeho výpočtu u bytu za 200 000 € vychází stejný dokument zhruba od 22 € do více než 1 200 € včetně DPH, podle kvalifikace, kterou provádí notář, ne strany. Padesátinásobný rozdíl v ceně jednoho dokumentu je dobrým ukazatelem, jak neurčitá je sama látka.
Čtyři scénáře,
v nichž je kupující žalovaným.
Rozvedený prodávající se zápisem na své jméno. Byt koupený za trvání manželství, zápis je na jednoho. Rozvod, rozdělení se nikdy neprovedlo. Podíly jsou stejné, tedy prodávající prodává svou polovinu a jednu cizí. Při mediánu pro třípokojový byt v centru Varny řádově 280 000 € je cena chyby 140 000 € plus spor o vlastnictví.
„Koupil jsem to z peněz mé matky.“ Hotovost před šesti lety, bankovní výpis, darovací smlouva žádná. Presumpce společného příspěvku se vzpomínkou nevyvrací. Při neúspěšném dokazování byla nemovitost společná, prodej provedl jeden z manželů a je napadnutelný.
Rodinné obydlí bez hodin. Byt zděděný manželem, tedy osobní majetek. Rodina v něm bydlí, jiné bydlení nemá. V dokumentech je všechno čisté: vlastník je jeden, zápis je nesporný, prohlášení je pravdivé. Použije se čl. 26, lhůta pro žalobu neexistuje a obchod se zachrání jen podpisem, který nemusí být nikdy dán.
Bývalá manželka, která přichází spolu s bytem. Užívání je přenecháno soudním rozhodnutím, rozhodnutí je zapsáno, nájemní vztah je vůči kupujícímu účinný. Nemovitost koupená k bydlení, v níž se nedá bydlet, dokud trvá důvod. Co se podepisuje před notářským zápisem: smlouva o budoucí smlouvě.
Často kladené otázky
Nemovitost je na mé jméno. Znamená to, že je jen moje?
Ne nutně. Podle čl. 21 odst. 1 rodinného zákoníku patří práva nabytá za trvání manželství v důsledku společného příspěvku společně oběma manželům, bez ohledu na to, na čí jméno byla nabyta. Společný příspěvek se presumuje, dokud se neprokáže opak. Osobní jsou jen práva nabytá před manželstvím, děděním a darem a nabytá výhradně z osobního majetku.
Koupil jsem nemovitost na úvěr, který jsem si vzal jen já. Je tím osobní?
Ne. Nejvyšší kasační soud přijímá, že při koupi za trvání manželství z prostředků úvěru, který si vzal jen jeden z manželů, k transformaci nedochází: půjčené prostředky se presumují přijaté pro potřeby rodiny a oba manželé odpovídají společně a nerozdílně. Totéž platí, když peníze pocházejí od rodičů: darované prostředky se považují za vložené do koupě jen tehdy, jsou-li k ní dohledatelné.
Co ukazuje rejstřík majetkových vztahů manželů?
Ukazuje, jaký je režim, pokud je nějaký zapsán, ne zda je osoba vůbec v manželství. Registrace probíhá z moci úřední, na základě oznámení od obce, v jejímž rejstříku je uložen záznam o uzavření občanského sňatku. Podle čl. 20 rodinného zákoníku se při obchodu s třetí osobou, pokud v rejstříku není zapsán žádný režim, použije zákonný režim společného jmění. Tedy prázdný výpis společné jmění nevylučuje, ale předpokládá.
Lze obchod bez souhlasu manžela napadnout a v jaké lhůtě?
Záleží, který text se použije. Při nakládání se společnou nemovitou věcí je obchod napadnutelný podle čl. 24 odst. 4 rodinného zákoníku do šesti měsíců od zjištění, nejpozději však do tří let od jeho provedení. U rodinného obydlí, které je osobním vlastnictvím jednoho z manželů a rodina nemá jiné bydlení, platí čl. 26 a podle výkladového rozhodnutí č. 5/2013 Společného zasedání občanskoprávní a obchodní kolegie je obchod relativně neúčinný vůči manželovi nevlastníkovi, bez zákonem stanovené lhůty, a může být zhojen jen jeho pozdějším souhlasem.
Dvě data, před zálohou
Otevřete starý notářský zápis a podívejte se, kdy byla nemovitost nabyta. Potom se zeptejte prodávajícího, od kdy do kdy byl v manželství. Pokud se obě období překrývají, téma nekončí jedním jménem v zápisu a notář to uvidí až v den obchodu.
Pošlete nám rok nabytí a rodinný stav prodávajícího. Vrátíme, který podpis chybí, podle kterého textu se obchod napadá a zda vůbec existuje lhůta.
Tento materiál není právní poradenství. Konkrétní případ posuzuje právník.
Komentáře
Zatím tu nejsou žádné komentáře. Buďte první.