Trzy wiersze tekstu
otwierają całe mieszkanie.
Najwyższy Sąd Kasacyjny (Върховен касационен съд) orzekł, że konkretny opis nie jest konieczny. Ochrona nie leży w dokumencie, lecz w wyborze człowieka.
Pełnomocnik nie pomaga. Wywołuje skutki prawne bezpośrednio w cudzej sferze prawnej: „Skutki czynności prawnych dokonanych przez przedstawiciela powstają bezpośrednio dla reprezentowanego” (art. 36 ust. 2 ustawy o zobowiązaniach i umowach, ЗЗД; dalej: ZZD). A zakres jego władzy odczytuje się tylko z jednego dokumentu, zgodnie z tym, co oświadczył mocodawca (art. 39 ZZD).
Podpis i treść, jednocześnie
Zgodnie z art. 37 ZZD pełnomocnictwo do czynności w formie notarialnej można udzielić na piśmie, z notarialnym poświadczeniem podpisu i treści, dokonanymi jednocześnie. To dwie odrębne czynności notarialne w jednym momencie, a różnica ma skutek, o którym prawie nikt nie wie.
Przy poświadczeniu samego podpisu notariusz nie przechowuje tekstu. Przy poświadczeniu podpisu i treści jeden egzemplarz zostaje złożony w specjalnej księdze u notariusza. Tylko ten drugi wariant daje później dowód, co dokładnie było napisane w pełnomocnictwie w dniu podpisu.
I jeszcze jedna zaskakująca rzecz: tam, gdzie nie ma notariusza ani sądu rejonowego, burmistrz lub wójt (кмет) poświadcza zarówno podpis, jak i treść pełnomocnictwa na podstawie art. 37 ZZD (art. 83 ust. 1 ustawy o notariuszach i działalności notarialnej, ЗННД; dalej: ZNND). Nie może poświadczać podpisów na dokumentach podlegających wpisowi, ale pełnomocnictwo jest wyraźnie wyłączone z tego ograniczenia.
Ogólny tekst
wystarcza.
Prawie każda publikacja w internecie twierdzi, że pełnomocnictwo musi opisywać nieruchomość, cenę i kupującego. Najwyższy Sąd Kasacyjny orzekł odwrotnie, i to wiążącą uchwałą interpretacyjną.
„Dla udzielenia pełnomocnictwa ze skutkami z art. 36 ust. 2 ZZD, na potrzeby ważnego rozporządzenia majątkiem mocodawcy, konieczne i wystarczające jest ogólne wyrażenie w pełnomocnictwie jego woli upoważnienia pełnomocnika do dokonywania rozporządzeń w jego imieniu. Nie jest konieczne wskazywanie w pełnomocnictwie rodzaju rozporządzenia, konkretnych rodzajów czynności ani czynności rozporządzających, ich elementów, określonego majątku, ceny (wartości) itp., ani osoby, na rzecz której ma nastąpić rozporządzenie.”
Uchwała interpretacyjna nr 5/2014 Zgromadzenia Ogólnego Izb Cywilnej i Handlowej Najwyższego Sądu Kasacyjnego (ТР № 5/2014 г. на ОСГТК на ВКС), podjęta 12 grudnia 2016 r., pkt 1
Czyli trzy wiersze tekstu, w których stoi „upoważniam X do rozporządzania moim majątkiem”, wystarczą prawnie, by sprzedać mieszkanie komu zechce X i za tyle, za ile zechce X.
Czterech sędziów Najwyższego Sądu Kasacyjnego składa zdanie odrębne dokładnie w tej kwestii: konkretny opis pozwoliłby ocenić zgodność między dokonaną czynnością a wolą mocodawcy i do minimum ograniczyć nadużycia ze strony „nieuczciwych” pełnomocników. Zdanie odrębne nie jest jednak prawem. Prawem jest sentencja.
Klucz jest tańszy niż drzwi
Zgodnie z Taryfą opłat notarialnych (Тарифа за нотариалните такси) poświadczenie podpisu na dokumencie dotyczącym praw do nieruchomości kosztuje 10 BGN za podpis, a poświadczenie treści 10 BGN za pierwszą stronę. Jedno pełnomocnictwo do sprzedaży, jedna strona, jeden mocodawca: około 10,23 EUR, z przygotowaniem przez notariusza około 15,34, plus VAT.
Poza kancelarią lub poza godzinami pracy doliczane jest 25%, poza miejscowością 50%, a przy połączeniu obu podwójna stawka. Pełnomocnictwo podpisane w sobotę w szpitalnej sali nie jest usługą bezpłatną, a właśnie w takich sytuacjach takie pełnomocnictwa się podpisuje.
Z zagranicy kwoty są oficjalnie w euro: poświadczenie podpisu przez bułgarskiego konsula 15 EUR, poświadczenie treści 30 EUR za pierwszą stronę, czyli 45 EUR za pełnomocnictwo jednostronne. Poświadczenie konsularne nie podlega apostille, bo nie jest dokumentem zagranicznym; apostille jest potrzebna tylko w drugiej drodze, u zagranicznego notariusza. Różnica wobec bułgarskiego notariusza jest około czterokrotna i wynika z taryfy, a nie z narzutu.
Proporcja mówi wszystko. Dokument, który otwiera mieszkanie, jest poświadczany jak dokument bez określonego interesu majątkowego. Sam akt notarialny (нотариален акт) dla nieruchomości za 100 000 EUR kosztuje 565,49 EUR z VAT. A ponieważ notariusz odpowiada za szkody „nie więcej niż poświadczony interes majątkowy” (art. 73 ZNND), przy pełnomocnictwie ten interes wynosi zero. Jak sądy stosują ten limit właśnie przy pełnomocnictwach, nie ma jednak utrwalonej praktyki, czyli wniosek nie jest przesądzony.
Jak wygląda sam dzień transakcji: transakcja notarialna.
Jest.
I są trzy luki.
Przy Izbie Notarialnej (Нотариалната камара) działa system informatyczny na podstawie art. 28b ZNND. Notariusz wprowadza do niego niezwłocznie wyciąg z pełnomocnictwa, w tym opis uprawnień, warunków i terminu, a także wyciągi z dokumentów, którymi pełnomocnictwa są odwoływane.
Pierwsza luka: do systemu trafia tylko pełnomocnictwo z jednocześnie poświadczonym podpisem i treścią. Pełnomocnictwo z poświadczonym tylko podpisem, w zupełności wystarczające dla umowy przedwstępnej, najmu i czynności administracyjnych, nie jest widoczne w systemie.
Druga: pełnomocnictwa poświadczone przez burmistrza lub wójta na podstawie art. 83 ZNND nie są wprowadzane, ponieważ rozporządzenie zobowiązuje notariusza, a wójt nie jest notariuszem.
Trzecia: notariusz nie ma z mocy prawa obowiązku sprawdzania tego systemu przed transakcją. Jego obowiązkowe sprawdzenie na podstawie art. 25 ust. 3 ZNND dotyczy innej bazy i weryfikuje tożsamość, a nie ważność pełnomocnictwa. Sprawdzenie w systemie jest możliwe tylko za pośrednictwem Izby Notarialnej lub notariusza, czyli ktoś musi o nie poprosić.
Nie ma pełnomocnictwa nieodwołalnego. I podarte nie jest odwołane.
Prawo do odwołania jest niezbywalne: mocodawca ma prawo w każdej chwili odwołać pełnomocnictwo, a zrzeczenie się tego prawa jest nieważne (art. 38 ust. 2 ZZD). Klauzula „to pełnomocnictwo jest nieodwołalne”, spotykana w schematach z pożyczkami, jest nieważna.
Trzech rzeczy jednak nikt właścicielowi nie mówi. Odwołanie musi dotrzeć do pełnomocnika: jednostronne oświadczenie woli wywołuje skutek z chwilą otrzymania, a podarty egzemplarz w szufladzie nie jest odwołaniem.
Dobra wiara osoby trzeciej jest domniemana. Zgodnie z art. 41 ust. 2 ZZD wygaśnięcie nie może być podniesione wobec osób trzecich, które w dobrej wierze zawierały umowy z pełnomocnikiem. To właściciel musi udowodnić, że kupujący wiedział, a udowodnienie cudzej wiedzy jest w procesie najtrudniejsze.
I śmierć wygasza pełnomocnictwo automatycznie (art. 41 ust. 1 ZZD), bez niczyjej wiedzy. Notariusz sprawdza tożsamość stawiającego się pełnomocnika, a nie to, czy mocodawca żyje. Pełnomocnictwo z 2019 r. wygląda na stole zupełnie w porządku.
Ten sam fakt.
Trzech różnych przegranych.
„Transakcja została zawarta na podstawie pełnomocnictwa, które nie było w porządku” daje cztery różne skutki, zależnie od tego, co dokładnie nie było w porządku.
Ważne pełnomocnictwo, odwołane, kupujący w dobrej wierze (art. 41 ust. 2 ZZD): traci właściciel. Transakcja jest uznana, a on zostaje z roszczeniem o pieniądze wobec pełnomocnika, który w takich schematach zazwyczaj jest niewypłacalny.
Nieważne pełnomocnictwo lub w ogóle brak umocowania (art. 42 ust. 2 ZZD): traci kupujący, i to bez względu na to, jak bardzo działał w dobrej wierze.
Zmowa na szkodę (art. 40 ZZD): traci kupujący, ale tylko jeśli właściciel udowodni oba elementy.
Mocodawca trwale niezdolny do rozumienia swoich czynności (art. 31 ust. 1 ZZD, uchwała interpretacyjna nr 5/2020): zazwyczaj nikt. Umowa jest wzruszalna, a nie nieważna, przedawnienie jest trzyletnie i biegnie od dnia zawarcia, a zgodnie z art. 31 ust. 2 ZZD nie można żądać unieważnienia po śmierci osoby, chyba że za jej życia wniesiono o ubezwłasnowolnienie. Okno zamyka się ze śmiercią.
Czyli kupujący w dobrej wierze jest chroniony dokładnie w jednym z czterech przypadków.
Przepis to jedno zdanie. Udowodnienie jest niemal niemożliwe.
„Jeżeli pełnomocnik i osoba, z którą zawiera umowę, porozumieją się na szkodę reprezentowanego, umowa nie wywołuje skutków wobec reprezentowanego.” Uchwała 5/2014 rozpisuje stan faktyczny na dwie części, i właśnie tam wszystko się rwie.
Element obiektywny wymaga, aby szkoda była obiektywna i nie nieznaczna, i jest oceniana na moment zawarcia umowy. Późniejsza zmiana na rynku, która sprawia, że cena jest niekorzystna, nie ma znaczenia.
Element subiektywny nie wymaga wyraźnej zmowy, lecz nieuczciwości: obie strony wiedzą, że umowa obiektywnie szkodzi reprezentowanemu. Ta nieuczciwość nie jest jednak domniemana, lecz podlega udowodnieniu przez reprezentowanego. Czyli właściciel musi udowodnić nie to, że cena jest niska, lecz że kupujący zdawał sobie sprawę, że cena jest niska, i to na dzień transakcji.
I trzy sąsiednie pułapki. Zawieranie umowy z samym sobą jest zakazane bez wyraźnej zgody (art. 38 ust. 1 ZZD), ale zakaz obejmuje tylko samego pełnomocnika i osobę, którą on również reprezentuje: sprzedaż bratu, małżonce lub jego własnej spółce nie podpada pod ten zakaz. Udzielenie dalszego pełnomocnictwa może postawić właściciela naprzeciw trzeciej osoby, której nigdy nie widział (art. 43 ZZD). A pieniądze: kupujący, który zapłacił pełnomocnikowi, jest w porządku, a właściciel dochodzi sumy od pełnomocnika (art. 75 ust. 2 ZZD).
Pożyczka na 511 euro,
mieszkanie za 25 565.
Właścicielka pobiera 1 000 BGN od firmy pozabankowej. W biurze dają jej do podpisania umowę pożyczki, weksel, pełnomocnictwo do rozporządzania nieruchomością i puste blankiety umów przedwstępnych. Wyjaśnienie: pełnomocnictwo jest „jak zastaw”. Dwa lata później odwołuje je wezwaniem notarialnym i zawiadamia nawet notariusza. Pełnomocnik sprzedaje jej mieszkanie podmiotowi powiązanemu za 25 565 EUR przy wartości podatkowej 40 257 EUR, czyli poniżej wartości podatkowej. Kupująca odsprzedaje osobom trzecim.
Sąd nie rozstrzyga na podstawie odwołania. Przyjmuje, że sama czynność udzielenia pełnomocnictwa jest nieważna z powodu zakazu z góry umówionego sposobu zaspokojenia wierzyciela (art. 152 ZZD). Stąd: brak umocowania, sprzedaż nie wywołuje skutków, kupująca nie nabyła niczego i nie mogła niczego przenieść. Powództwo o własność zostało uwzględnione, a ostateczni nabywcy zostali zobowiązani do wydania posiadania.
Wyrok nr 108 z 21 czerwca 2017 r. Sądu Okręgowego w Szumenie (Окръжен съд Шумен). ⚠️ Pierwsza instancja; czy został utrzymany w wyższej instancji, nie sprawdzono, a przypadek stoi tu jako ilustracja mechanizmu, a nie jako ostatecznie rozstrzygnięty spór.
Przegranymi są dwie osoby, które zapłaciły pełną cenę sprzedawcy wyglądającemu na uczciwego, dwie transakcje po schemacie. Co jeszcze należy sprawdzić wcześniej: sprawdzenie nieruchomości i wspólność majątkowa małżonków.
Najczęściej zadawane pytania
Czy pełnomocnictwo musi opisywać nieruchomość, cenę i kupującego?
Z mocy prawa nie. Uchwałą interpretacyjną nr 5/2014 Zgromadzenia Ogólnego Izb Cywilnej i Handlowej Najwyższego Sądu Kasacyjnego, podjętą 12 grudnia 2016 r., przyjęto, że dla ważnego rozporządzenia konieczne i wystarczające jest ogólne wyrażenie w pełnomocnictwie woli mocodawcy co do upoważnienia. Nie trzeba wskazywać rodzaju rozporządzenia, konkretnych transakcji, określonego majątku, ceny ani osoby, na rzecz której dokonuje się rozporządzenia. Czterech sędziów Najwyższego Sądu Kasacyjnego składa zdanie odrębne dokładnie w tej kwestii, ale zdanie odrębne nie jest obowiązującym prawem.
Czy istnieje pełnomocnictwo nieodwołalne?
Nie. Zgodnie z art. 38 ust. 2 ustawy o zobowiązaniach i umowach mocodawca ma prawo w każdej chwili odwołać pełnomocnictwo, a zrzeczenie się tego prawa jest nieważne. Klauzula, że pełnomocnictwo jest nieodwołalne, spotykana w schematach z pożyczkami, jest nieważna.
Czy wystarczy podrzeć pełnomocnictwo, żeby je odwołać?
Nie. Odwołanie jest jednostronnym oświadczeniem woli i wywołuje skutek z chwilą otrzymania go przez pełnomocnika, czyli podarty egzemplarz u mocodawcy nic nie znaczy. Ponadto zgodnie z art. 41 ust. 2 ZZD wygaśnięcie nie może być podniesione wobec osób trzecich, które w dobrej wierze zawierały umowy z pełnomocnikiem, a dobra wiara jest domniemana: to właściciel musi udowodnić, że kupujący wiedział.
Kto traci nieruchomość, gdy pełnomocnictwo nie było w porządku?
Zależy, co dokładnie nie było w porządku, a odpowiedź jest inna w czterech przypadkach. Przy odwołanym pełnomocnictwie i kupującym w dobrej wierze transakcja jest uznana i traci właściciel. Przy nieważnym pełnomocnictwie lub w ogóle braku umocowania sprzedaż nie wywołuje skutków i traci kupujący, niezależnie od swojej dobrej wiary. Przy zmowie na szkodę z art. 40 ZZD traci kupujący, ale tylko jeśli właściciel udowodni, że obie strony wiedziały o szkodzie. Czyli kupujący w dobrej wierze jest chroniony dokładnie w jednym z czterech przypadków.
Jedno pytanie, zanim zapłacisz
Jeśli po drugiej stronie stoi pełnomocnik, poproś o sprawdzenie w systemie Izby Notarialnej. Robi się je tylko za pośrednictwem izby lub notariusza, nie jest automatyczne i nikt nie ma obowiązku zrobić go za ciebie. To różnica między dokumentem, który wygląda na w porządku, a dokumentem, który jest w porządku.
Prześlij nam datę pełnomocnictwa i to, co dokładnie jest w nim napisane. Odpowiemy, jakie czynności obejmuje, jakich nie obejmuje i który z czterech wyników zagraża właśnie tobie.
Ten materiał nie jest poradą prawną. Konkretne pełnomocnictwo sprawdza prawnik w kontekście konkretnej transakcji.
Komentarze
Nie ma jeszcze komentarzy. Bądź pierwszy.