Drei Zeilen Text
öffnen eine ganze Wohnung.
Der Oberste Kassationsgerichtshof hat entschieden, dass eine konkrete Beschreibung nicht erforderlich ist. Der Schutz liegt nicht im Dokument, sondern in der Wahl der Person.
Der Bevollmächtigte hilft nicht. Er erzeugt Rechtsfolgen unmittelbar in der fremden Rechtssphäre: „Die Rechtsfolgen der Rechtshandlungen, die der Vertreter vornimmt, entstehen unmittelbar für den Vertretenen“ (Art. 36 Abs. 2 des Gesetzes über Schuldverhältnisse und Verträge, ЗЗД). Und der Umfang seiner Befugnis wird nur aus einem Dokument gelesen, nach dem, was der Vollmachtgeber erklärt hat (Art. 39 ZZD).
Unterschrift und Inhalt, gleichzeitig
Nach Art. 37 ZZD kann die Bevollmächtigung für ein Geschäft in notarieller Form schriftlich erteilt werden, mit notarieller Beglaubigung von Unterschrift und Inhalt, die gleichzeitig vorgenommen werden. Das sind zwei getrennte notarielle Handlungen in einem Moment, und der Unterschied hat eine Folge, die fast niemand kennt.
Bei Beglaubigung nur der Unterschrift bewahrt der Notar den Text nicht auf. Bei Beglaubigung von Unterschrift und Inhalt bleibt ein Exemplar in einem besonderen Buch beim Notar abgelegt. Nur die zweite Variante liefert später einen Beweis, was genau am Tag der Unterschrift in der Vollmacht stand.
Und ein Detail, das überrascht: Wo es keinen Notar und kein Amtsgericht gibt, beglaubigt der Bürgermeister sowohl Unterschrift als auch Inhalt einer Vollmacht nach Art. 37 ZZD (Art. 83 Abs. 1 des Gesetzes über Notare und notarielle Tätigkeit, ЗННД). Er darf keine Unterschriften auf Dokumenten beglaubigen, die eintragungspflichtig sind, aber die Vollmacht ist von dieser Einschränkung ausdrücklich ausgenommen.
Der allgemeine Text
genügt.
Fast jede Veröffentlichung im Internet behauptet, die Vollmacht müsse die Immobilie, den Preis und den Käufer beschreiben. Der Oberste Kassationsgerichtshof hat das Gegenteil entschieden, und zwar mit einer verbindlichen Auslegungsentscheidung.
„Für die Bevollmächtigung mit den Rechtsfolgen nach Art. 36 Abs. 2 ZZD zur wirksamen Verfügung über das Vermögen des Vollmachtgebers ist es notwendig und ausreichend, dass in der Vollmacht allgemein sein Wille zum Ausdruck kommt, den Bevollmächtigten zu ermächtigen, in seinem Namen Verfügungen vorzunehmen. Es ist nicht erforderlich, dass in der Vollmacht die Art der Verfügung, konkrete Geschäfte oder Verfügungshandlungen nach Art oder deren Elemente, bestimmtes Vermögen, Preis (Wert) usw. noch eine Person, zu deren Gunsten verfügt werden soll, angegeben sind.“
Auslegungsentscheidung Nr. 5/2014 der Gesamtversammlung der Zivil- und Handelskammern des Obersten Kassationsgerichtshofs, ergangen am 12.12.2016, Nr. 1
Drei Zeilen Text, in denen steht „ich bevollmächtige X, über mein Vermögen zu verfügen“, genügen also rechtlich, damit eine Wohnung verkauft wird, an wen X entscheidet und für so viel, wie X entscheidet.
Vier Richter des Obersten Gerichts unterschreiben ein Sondervotum genau zu dieser Frage: Die konkrete Beschreibung hätte erlaubt, die Übereinstimmung zwischen dem Vorgenommenen und dem Willen des Vollmachtgebers zu beurteilen und den Missbrauch durch „betrügerische“ Bevollmächtigte auf ein Minimum zu senken. Das Sondervotum ist jedoch nicht das Recht. Das Recht ist der Tenor.
Der Schlüssel ist billiger als die Tür
Nach dem Tarif der Notargebühren kostet die Beglaubigung einer Unterschrift unter einem Dokument über Rechte an einer Immobilie 10 BGN je Unterschrift und die Beglaubigung des Inhalts 10 BGN für die erste Seite. Eine Vollmacht für einen Verkauf, eine Seite, ein Vollmachtgeber: etwa 10,23 EUR, mit Erstellung durch den Notar etwa 15,34, zuzüglich MwSt.
Außerhalb der Kanzlei oder außerhalb der Dienstzeit werden 25 % aufgeschlagen, außerhalb der Ortschaft 50 %, bei einer Kombination das Doppelte. Eine Vollmacht, die an einem Samstag in einem Krankenzimmer unterschrieben wird, ist keine kostenlose Leistung, und genau das ist die Situation, in der solche Vollmachten unterschrieben werden.
Aus dem Ausland sind die Zahlen offiziell in Euro: Beglaubigung der Unterschrift durch einen bulgarischen Konsul 15 EUR, des Inhalts 30 EUR für die erste Seite, also 45 EUR für eine einseitige Vollmacht. Die konsularische Beglaubigung wird nicht mit einer Apostille versehen, weil es kein ausländisches Dokument ist; eine Apostille wird nur auf dem anderen Weg verlangt, bei einem ausländischen Notar. Der Unterschied zum bulgarischen Notar beträgt etwa das Vierfache und ist tarifbedingt, kein Aufschlag.
Das Verhältnis sagt alles. Das Dokument, das eine Wohnung öffnet, wird als Dokument ohne bestimmtes materielles Interesse beglaubigt. Die Notarurkunde für eine Immobilie von 100.000 EUR kostet dagegen 565,49 EUR mit MwSt. Und da der Notar für Schäden „nicht mehr als das beurkundete materielle Interesse“ haftet (Art. 73 ZNND), ist dieses Interesse bei der Vollmacht null. Wie die Gerichte diese Obergrenze gerade bei Vollmachten anwenden, dazu gibt es allerdings keine gefestigte Praxis, das Ergebnis ist also nicht vorentschieden.
Wie der Tag des Geschäfts selbst aussieht: das notarielle Geschäft.
Es gibt es.
Und es hat drei Löcher.
Bei der Notarkammer läuft ein Informationssystem nach Art. 28b ZNND. Der Notar gibt dort unverzüglich einen Auszug aus der Vollmacht ein, einschließlich der Beschreibung der Rechte, der Bedingungen und der Frist, außerdem Auszüge aus den Dokumenten, mit denen Vollmachten widerrufen werden.
Das erste Loch: Es gelangt nur die Vollmacht mit gleichzeitig beglaubigter Unterschrift und beglaubigtem Inhalt hinein. Eine Vollmacht nur mit beglaubigter Unterschrift, völlig ausreichend für einen Vorvertrag, für eine Miete und für Verwaltungshandlungen, ist im System nicht zu sehen.
Das zweite: Vollmachten, die ein Bürgermeister nach Art. 83 ZNND beglaubigt hat, werden nicht eingegeben, weil die Verordnung den Notar verpflichtet, und der Bürgermeister ist kein Notar.
Das dritte: Der Notar ist gesetzlich nicht verpflichtet, vor einem Geschäft in diesem System nachzusehen. Seine Pflichtauskunft nach Art. 25 Abs. 3 ZNND steht in einer anderen Datenbank und prüft die Identität, nicht die Gültigkeit der Vollmacht. Die Auskunft im System ist nur über die Notarkammer oder über einen Notar möglich, also muss jemand sie verlangen.
Es gibt keine unwiderrufliche Vollmacht. Und zerrissen ist nicht widerrufen.
Das Recht zu widerrufen ist unentziehbar: Der Vollmachtgeber hat jederzeit das Recht, die Vollmacht zu widerrufen, und der Verzicht auf dieses Recht ist unwirksam (Art. 38 Abs. 2 ZZD). Eine Klausel „diese Vollmacht ist unwiderruflich“, wie sie in Darlehensmodellen vorkommt, ist nichtig.
Drei Dinge sagt dem Eigentümer allerdings niemand. Der Widerruf muss den Bevollmächtigten erreichen: Die einseitige Willenserklärung wird mit dem Zugang wirksam, und das zerrissene Exemplar in der Schublade ist kein Widerruf.
Die Gutgläubigkeit des Dritten wird vermutet. Nach Art. 41 Abs. 2 ZZD kann das Erlöschen gutgläubigen Dritten, die mit dem Bevollmächtigten verhandelt haben, nicht entgegengehalten werden. Der Eigentümer muss beweisen, dass der Käufer es wusste, und der Beweis fremden Wissens ist das Schwierigste im Prozess.
Und der Tod beendet die Vollmacht automatisch (Art. 41 Abs. 1 ZZD), ohne dass es jemand bemerkt. Der Notar prüft die Identität des erschienenen Bevollmächtigten, nicht ob der Vollmachtgeber lebt. Eine Vollmacht von 2019 sieht am Tisch völlig in Ordnung aus.
Dieselbe Tatsache.
Drei verschiedene Verlierer.
„Das Geschäft wurde mit einer Vollmacht gemacht, die nicht in Ordnung war“ ergibt vier verschiedene Ausgänge, je nachdem, was genau nicht in Ordnung war.
Wirksame Vollmacht, widerrufen, Käufer gutgläubig (Art. 41 Abs. 2 ZZD): Es verliert der Eigentümer. Das Geschäft wird anerkannt, und ihm bleibt ein Zahlungsanspruch gegen einen Bevollmächtigten, der in solchen Modellen meist zahlungsunfähig ist.
Nichtige Vollmacht oder überhaupt fehlende Vertretungsmacht (Art. 42 Abs. 2 ZZD): Es verliert der Käufer, und zwar unabhängig davon, wie gutgläubig er ist.
Zusammenwirken zum Schaden (Art. 40 ZZD): Der Käufer verliert, aber nur wenn der Eigentümer beide Elemente beweist.
Vollmachtgeber dauerhaft unfähig, seine Handlungen zu verstehen (Art. 31 Abs. 1 ZZD, Auslegungsentscheidung Nr. 5/2020): meist niemand. Der Vertrag ist anfechtbar, nicht nichtig, die Verjährung beträgt drei Jahre und läuft ab dem Tag des Abschlusses, und nach Art. 31 Abs. 2 ZZD kann die Anfechtung nach dem Tod der Person nicht mehr verlangt werden, es sei denn, zu Lebzeiten wurde die Entmündigung beantragt. Das Fenster schließt sich mit dem Tod.
Der gutgläubige Käufer ist also in genau einem der vier Fälle geschützt.
Der Text ist ein Satz. Der Beweis ist fast unmöglich.
„Verständigen sich der Vertreter und die Person, mit der er verhandelt, zum Schaden des Vertretenen, entfaltet der Vertrag für den Vertretenen keine Wirkung.“ Die Auslegungsentscheidung 5/2014 schreibt den Tatbestand in zwei Teilen aus, und genau dort reißt alles.
Das objektive Element verlangt, dass die Schädigung objektiv und nicht unerheblich ist, und sie wird zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses beurteilt. Eine spätere Marktveränderung, die den Preis ungünstig macht, hilft nicht.
Das subjektive Element verlangt keine ausdrückliche Absprache, sondern fehlende Gutgläubigkeit: beide müssen wissen, dass der Vertrag den Vertretenen objektiv schädigt. Diese fehlende Gutgläubigkeit wird jedoch nicht vermutet, sondern ist vom Vertretenen zu beweisen. Der Eigentümer muss also nicht beweisen, dass der Preis niedrig ist, sondern dass der Käufer sich bewusst war, dass der Preis niedrig ist, und zwar am Tag des Geschäfts.
Und drei benachbarte Fallen. Das Selbstkontrahieren ist ohne ausdrückliche Zustimmung verboten (Art. 38 Abs. 1 ZZD), aber das Verbot erfasst nur den Bevollmächtigten persönlich und eine Person, die er ebenfalls vertritt: Der Verkauf an den Bruder, die Ehefrau oder die eigene Gesellschaft fällt nicht darunter. Die Untervollmacht kann den Eigentümer einem Dritten gegenüberstellen, den er nie gesehen hat (Art. 43 ZZD). Und das Geld: Der Käufer, der an den Bevollmächtigten gezahlt hat, ist in Ordnung, und der Eigentümer fordert den Betrag vom Bevollmächtigten (Art. 75 Abs. 2 ZZD).
Darlehen über 511 Euro,
Wohnung für 25.565.
Eine Eigentümerin nimmt 1.000 BGN bei einer Nichtbank-Firma auf. Im Büro lässt man sie einen Darlehensvertrag, einen Eigenwechsel, eine Vollmacht zur Verfügung über die Immobilie und leere Formulare von Vorverträgen unterschreiben. Die Erklärung: Die Vollmacht sei „wie ein Pfand“. Zwei Jahre später widerruft sie sie mit einer notariellen Aufforderung und benachrichtigt sogar den Notar. Der Bevollmächtigte verkauft ihre Wohnung an eine nahestehende Person für 25.565 EUR bei einer Steuerbewertung von 40.257 EUR, also unter der Steuerbewertung. Die Käuferin verkauft an Dritte weiter.
Das Gericht entscheidet nicht nach dem Widerruf. Es nimmt an, dass das Bevollmächtigungsgeschäft selbst nichtig ist wegen des Verbots einer vorab vereinbarten Art der Befriedigung des Gläubigers (Art. 152 ZZD). Daraus folgt: keine Vertretungsmacht, der Verkauf entfaltet keine Wirkung, die Käuferin hat nichts erworben und konnte nichts übertragen. Die Eigentumsklage wird stattgegeben, und die Endkäufer werden zur Herausgabe des Besitzes verurteilt.
Urteil Nr. 108 vom 21.06.2017 des Bezirksgerichts Shumen. ⚠️ Erste Instanz; ob es in höherer Instanz bestätigt wurde, ist nicht geprüft, und der Fall steht hier als Illustration der Mechanik, nicht als endgültig entschiedener Streit.
Die Verlierer sind zwei Menschen, die den vollen Preis an einen Verkäufer gezahlt haben, der in Ordnung aussah, zwei Geschäfte nach dem Modell. Was vorab noch geprüft wird: die Prüfung der Immobilie und das eheliche Gesamtgut.
Häufig gestellte Fragen
Muss die Vollmacht die Immobilie, den Preis und den Käufer beschreiben?
Nach dem Gesetz nicht. Mit der Auslegungsentscheidung Nr. 5/2014 der Gesamtversammlung der Zivil- und Handelskammern des Obersten Kassationsgerichtshofs, ergangen am 12.12.2016, wurde angenommen, dass für eine wirksame Verfügung notwendig und ausreichend ist, dass in der Vollmacht allgemein der Wille des Vollmachtgebers zur Ermächtigung zum Ausdruck kommt. Es müssen weder die Art der Verfügung noch konkrete Geschäfte, bestimmtes Vermögen, Preis noch eine Person, zu deren Gunsten verfügt werden soll, angegeben sein. Vier Richter des Obersten Gerichts unterschreiben ein Sondervotum genau zu dieser Frage, aber das Sondervotum ist nicht das geltende Recht.
Gibt es eine unwiderrufliche Vollmacht?
Nein. Nach Art. 38 Abs. 2 des Gesetzes über Schuldverhältnisse und Verträge hat der Vollmachtgeber jederzeit das Recht, die Vollmacht zu widerrufen, und der Verzicht auf dieses Recht ist unwirksam. Eine Klausel, dass die Vollmacht unwiderruflich sei, wie sie in Darlehensmodellen vorkommt, ist nichtig.
Genügt es, die Vollmacht zu zerreißen, um sie zu widerrufen?
Nein. Der Widerruf ist eine einseitige Willenserklärung und wird mit dem Zugang beim Bevollmächtigten wirksam, das zerrissene Exemplar beim Vollmachtgeber bedeutet also nichts. Gesondert kann das Erlöschen nach Art. 41 Abs. 2 ZZD gutgläubigen Dritten, die mit dem Bevollmächtigten verhandelt haben, nicht entgegengehalten werden, und die Gutgläubigkeit wird vermutet: Der Eigentümer muss beweisen, dass der Käufer es wusste.
Wer verliert die Immobilie, wenn die Vollmacht nicht in Ordnung war?
Es hängt davon ab, was genau nicht in Ordnung war, und die Antwort ist in den vier Fällen unterschiedlich. Bei einer widerrufenen Vollmacht und einem gutgläubigen Käufer wird das Geschäft anerkannt, und der Eigentümer verliert. Bei einer nichtigen Vollmacht oder überhaupt fehlender Vertretungsmacht entfaltet der Verkauf keine Wirkung, und der Käufer verliert, unabhängig von seiner Gutgläubigkeit. Bei einem Zusammenwirken zum Schaden nach Art. 40 ZZD verliert der Käufer, aber nur wenn der Eigentümer beweist, dass beide von der Schädigung wussten. Der gutgläubige Käufer ist also in genau einem der vier Fälle geschützt.
Eine Frage, bevor Sie zahlen
Wenn Ihnen ein Bevollmächtigter gegenübersteht, verlangen Sie eine Auskunft im System der Notarkammer. Sie wird nur über die Kammer oder über einen Notar erstellt, ist nicht automatisch, und niemand ist verpflichtet, sie an Ihrer Stelle einzuholen. Das ist der Unterschied zwischen einem Dokument, das in Ordnung aussieht, und einem, das es ist.
Schicken Sie uns das Datum der Vollmacht und was genau darin steht. Wir melden zurück, welche Handlung sie abdeckt, welche nicht und welcher der vier Ausgänge gerade Sie bedroht.
Dieses Material ist keine Rechtsberatung. Die konkrete Vollmacht wird von einem Juristen für das konkrete Geschäft geprüft.
Kommentare
Noch keine Kommentare. Seien Sie der Erste.