Právní a finanční průvodce pro zahraniční kupující

Může cizinec koupit nemovitost v Bulharsku, jaké jsou skutečné poplatky ve Varně a Burgasu a kde se nejčastěji chybuje.

Byt je volný, pozemek je jiný příběh

Byty, domy v městském regulačním plánu, garáže a rekreační byty se kupují přímo na vlastní jméno, bez ohledu na občanství. Mezi občanem EU a občanem mimo EU není u tohoto typu nemovitosti rozdíl.

Zemědělská a lesní půda i dvory kolem domů mají samostatný režim. Občané EU je obvykle mohou nabývat přímo, zatímco občané mimo EU zpravidla osobně nemohou. Nejběžnější praktickou cestou je tam založení bulharské společnosti, která nemovitost drží. Přesná konstrukce závisí na občanství a účelu koupě, proto je to chvíle pro konzultaci, ne pro samostatnou volbu struktury.

Osobní číslo, ne rodné číslo

Častá mylná představa mezi kupujícími: jednotné občanské číslo (ЕГН) je jen pro bulharské občany. Cizinec bez tohoto čísla a bez osobního čísla cizince, který vlastní nemovitost v Bulharsku, se zapisuje do rejstříku BULSTAT (БУЛСТАТ) a získává odtud identifikační číslo. Základ je výslovný: čl. 3 odst. 1 bod 10 písm. b) zákona o rejstříku BULSTAT. Tedy samotná koupě automaticky nepřináší osobní číslo cizince, ale samostatnou registraci. Obvykle se vyřizuje jako součást procesu advokátem nebo notářem, bez zvláštní cesty.

Čtyři kroky, každý s místem pro chybu

Záloha, předběžná smlouva, notářský zápis, zápis v Agentuře pro zápisy (Агенция по вписванията). Na papíře to zní jednoduše. V praxi je každý krok okamžikem, kdy chybějící zatížení nemovitosti, špatně sestavená smlouva nebo opomenutý výpis mohou přijít draho, zvlášť když kupující není na místě nebo se v bulharských dokumentech nevyzná.

Klíčový závěr

„Pravidla nejsou složitá na pochopení. Složité je je správně uplatnit na dálku, v neznámém jazyce, poprvé.“

Daně a poplatky: 3 % ve Varně i v Burgasu

Místní daň z nabytí se v Bulharsku liší podle obce mezi 0,1 % a 3 %. Varna i Burgas jsou na maximální sazbě 3 %, vypočtené z vyšší hodnoty z kupní ceny a daňového ocenění.

3 %Místní daň z nabytí, Varna a Burgas

0,1 %Poplatek za zápis v rejstříku nemovitostí, minimum zhruba 5 €

400 € až 500 €Notářský poplatek podle tarifu, orientačně u nemovitosti střední ceny

3,5 % až 5 %Celkové základní náklady nad cenu, bez hypotéky

U hypotéky náklady dále rostou: ocenění nemovitosti, bankovní poplatek za poskytnutí, zápis hypotéky, pojištění. Přesný výpočet závisí na konkrétní nemovitosti a bance, ne na obecném pravidle.

Prodej má vlastní pravidla

Daň při budoucím prodeji je samostatné téma, již podrobně rozepsané na blogu: Kdy platíte daň při prodeji nemovitosti a kdy ne. Stručně: 10 % daň ze zisku, nebo nula při určitých podmínkách doby vlastnictví.

BulGhar Homes není advokátní kancelář a neposkytuje právní ani daňové poradenství. Zde uvedené informace jsou obecné a orientační. Pro konkrétní případ je nutná konzultace s licencovaným advokátem nebo daňovým poradcem, kterou BulGhar Homes může zprostředkovat prostřednictvím partnera.

Raffy Nikoghosyan Makléř, BulGhar Homes

Kupujete nemovitost ze zahraničí?

Tři konkrétní služby vás chrání před nepříjemnými překvapeními v každém kroku transakce.

Ověřte si to, než zaplatíte zálohu Kontaktujte nás