Rechts- und Finanzleitfaden für ausländische Käufer

Wohnungen, Häuser im städtischen Bebauungsplan, Garagen und Ferienwohnungen werden unabhängig von der Staatsangehörigkeit direkt auf den eigenen Namen gekauft. Bei dieser Art von Immobilie gibt es keinen Unterschied zwischen EU-Bürgern und Bürgern von außerhalb der EU.

Landwirtschaftliche und forstwirtschaftliche Flächen sowie Höfe um Häuser unterliegen einer gesonderten Regelung. EU-Bürger können sie in der Regel direkt erwerben, während Bürger von außerhalb der EU sie in der Regel nicht persönlich erwerben können. Der häufigste praktische Weg ist dort die Gründung einer bulgarischen Gesellschaft, die die Immobilie hält. Die genaue Konstruktion hängt von der Staatsangehörigkeit und vom Zweck des Kaufs ab, deshalb ist hier der Moment für eine Beratung, nicht für die eigene Wahl einer Struktur.

Ein häufiges Missverständnis unter Käufern: Die EGN (die einheitliche Zivilnummer) gibt es nur für bulgarische Staatsbürger. Ein Ausländer ohne EGN und ohne persönliche Ausländernummer, der in Bulgarien eine Immobilie besitzt, wird in das BULSTAT-Register eingetragen und erhält dort eine Identifikationsnummer. Die Grundlage ist ausdrücklich: Art. 3 Abs. 1 Nr. 10 Buchstabe „b“ des Gesetzes über das BULSTAT-Register. Der Kauf selbst bringt also nicht automatisch eine persönliche Ausländernummer, sondern eine gesonderte Registrierung. Sie wird in der Regel als Teil des Prozesses vom Rechtsanwalt oder Notar erledigt, ohne gesonderte Reise.

Anzahlung, Vorvertrag, Notarurkunde, Eintragung bei der Registrierungsagentur (Агенция по вписванията). Auf dem Papier klingt das einfach. In der Praxis ist jeder Schritt ein Moment, in dem eine fehlende Last auf der Immobilie, ein falsch aufgesetzter Vertrag oder eine ausgelassene Auskunft teuer werden können, besonders wenn der Käufer nicht vor Ort ist oder mit den bulgarischen Dokumenten nicht gut umgehen kann.

Die kommunale Steuer beim Erwerb schwankt in Bulgarien je nach Gemeinde zwischen 0,1 % und 3 %. Sowohl Varna als auch Burgas liegen beim Höchstsatz von 3 %, berechnet auf den höheren Wert von Verkaufspreis und Steuerbewertung.

Bei einer Hypothek steigen die Kosten zusätzlich: Bewertung der Immobilie, Bankgebühr für die Kreditvergabe, Eintragung der Hypothek, Versicherung. Die genaue Rechnung hängt von der konkreten Immobilie und der Bank ab, nicht von einer allgemeinen Regel.

Die Steuer bei einem späteren Verkauf ist ein eigenes Thema, das im Blog bereits ausführlich beschrieben ist: Wann Sie beim Verkauf einer Immobilie Steuern zahlen, und wann nicht. Kurz gesagt: 10 % Steuer auf den Gewinn, oder null unter bestimmten Bedingungen zur Besitzdauer.