Przewodnik prawny i finansowy dla zagranicznych kupujących

Mieszkania, domy w miejskim planie regulacyjnym, garaże i nieruchomości wakacyjne kupuje się bezpośrednio na własne nazwisko, niezależnie od obywatelstwa. W przypadku tego rodzaju nieruchomości nie ma różnicy między obywatelem UE a obywatelem spoza UE.

Grunty rolne i leśne, a także podwórza wokół domów, podlegają odrębnemu reżimowi. Obywatele UE zwykle mogą nabywać je bezpośrednio, natomiast obywatele spoza UE co do zasady nie mogą tego robić osobiście. Najczęstszą praktyczną drogą jest wtedy założenie bułgarskiej spółki, która będzie posiadać nieruchomość. Dokładna konstrukcja zależy od obywatelstwa i celu zakupu, dlatego to właśnie moment na konsultację, a nie na samodzielny wybór struktury.

Częste błędne przekonanie wśród kupujących: EGN (ЕГН) jest tylko dla obywateli Bułgarii. Cudzoziemiec bez EGN i bez osobistego numeru cudzoziemca, który posiada nieruchomość w Bułgarii, jest wpisywany do rejestru BULSTAT i stamtąd otrzymuje numer identyfikacyjny. Podstawa jest wyraźna: art. 3 ust. 1 pkt 10 lit. b ustawy o rejestrze BULSTAT (Закон за регистър БУЛСТАТ). Oznacza to, że sam zakup nie przynosi automatycznie osobistego numeru cudzoziemca, lecz wymaga odrębnej rejestracji. Zwykle załatwia się to w ramach procesu przez adwokata lub notariusza, bez osobnej podróży.

Zaliczka, umowa przedwstępna, akt notarialny (нотариален акт), wpis w Agencji Wpisów (Агенция по вписванията). Na papierze brzmi to prosto. W praktyce każdy krok to moment, w którym brakujące obciążenie nieruchomości, błędnie sporządzona umowa lub pominięte sprawdzenie mogą kosztować drogo, zwłaszcza gdy kupujący nie jest na miejscu albo nie posługuje się swobodnie bułgarskimi dokumentami.

Lokalny podatek od nabycia różni się w zależności od gminy, od 0,1% do 3% w Bułgarii. Zarówno Warna, jak i Burgas stosują maksymalną stawkę 3%, liczoną od wyższej wartości z ceny sprzedaży i wartości podatkowej (данъчна оценка).

Przy kredycie hipotecznym koszty rosną dodatkowo: wycena nieruchomości, opłata bankowa za udzielenie kredytu, wpis hipoteki, ubezpieczenie. Dokładne wyliczenie zależy od konkretnej nieruchomości i banku, a nie od ogólnej reguły.

Podatek przy przyszłej sprzedaży to osobny temat, szczegółowo opisany już na blogu: Kiedy płacisz podatek od sprzedaży nieruchomości, a kiedy nie. W skrócie: 10% podatku od zysku albo zero przy spełnieniu określonych warunków dotyczących okresu posiadania.