Правовой и финансовый гид для иностранных покупателей

Квартиры, дома в границах городского регулационного плана, гаражи и жильё для отдыха покупаются напрямую на своё имя, независимо от гражданства. При этом типе недвижимости нет разницы между гражданином ЕС и гражданином за пределами ЕС.

Сельскохозяйственная и лесная земля, а также дворы вокруг домов, имеют отдельный режим. Граждане ЕС обычно могут приобретать их напрямую, а граждане за пределами ЕС, как правило, не могут лично. Самый частый практический путь там это учреждение болгарской компании, которая будет держать объект. Точная конструкция зависит от гражданства и цели покупки, поэтому здесь момент для консультации, а не для самостоятельного выбора структуры.

Частое заблуждение среди покупателей: ЕГН (единый гражданский номер) только для граждан Болгарии. Иностранец без ЕГН и без личного номера иностранца, владеющий недвижимостью в Болгарии, вносится в регистр БУЛСТАТ и получает идентификационный номер оттуда. Основание указано прямо: ст. 3, ч. 1, п. 10, буква «б» Закона о регистре БУЛСТАТ. То есть сама покупка не даёт автоматически личный номер иностранца, а требует отдельной регистрации. Обычно это оформляется как часть процесса адвокатом или нотариусом, без отдельной поездки.

Капаро (задаток), предварительный договор, нотариальный акт, внесение в Агентство по вписванията (регистрационное агентство). На бумаге звучит просто. На практике каждый шаг это момент, в котором пропущенное обременение на объекте, неверно составленный договор или незапрошенная справка могут дорого обойтись, особенно когда покупатель не на месте и не слишком уверенно читает болгарские документы.

Местный налог на приобретение в Болгарии варьируется по общинам от 0,1% до 3%. И Варна, и Бургас на максимальной ставке 3%, рассчитанной от более высокой из двух величин: продажной цены и налоговой оценки.

При ипотеке расходы растут дополнительно: оценка объекта, банковский сбор за выдачу кредита, внесение ипотеки, страховка. Точный расчёт зависит от конкретного объекта и банка, а не от общего правила.

Налог при будущей продаже это отдельная тема, уже подробно разобранная в блоге: Когда вы платите налог при продаже недвижимости, а когда нет. Коротко: 10% налога на прибыль, или ноль при определённых условиях по сроку владения.