Kupujete nemovitost,
do které nemůžete vstoupit.
Dokud žije člověk, kterého neznáte, nemůžete ho vystěhovat a nemůžete jeho právo vykoupit bez jeho souhlasu. A on platí daň, ale inkasuje nájemné.
Úprava je v osmi článcích zákona o vlastnictví (Закон за собствеността), psaných v roce 1951 a naposledy upravených v roce 1996. Krátký, starý a velmi stabilní text, který rozhoduje o všem.
Uživatel inkasuje nájemné. A nemůže vám své právo prodat.
Čl. 56 zákona o vlastnictví říká jednou větou dvě věci, které téměř žádný kupující nespojuje. Právo užívání (право на ползване) zahrnuje užívání věci a pobírání užitků z ní. „Užitky“ znamenají i nájemné: uživatel v nemovitosti vůbec nemusí bydlet, může ji pronajímat a inkasovat peníze. Právo je jeho, ne vlastníka.
A druhá věc: uživatel nemůže své právo zcizit. Nemůže ho prodat nikomu, včetně nového vlastníka. Může se ho jen vzdát a vzdání se je jeho dobrovolné rozhodnutí.
Kombinace je nepohodlná: právo nelze koupit, ale uživatel ho může ekonomicky využívat za peníze od třetí osoby.
Opačným směrem čl. 57 zákona o vlastnictví zatěžuje uživatele: platí náklady spojené s užíváním, včetně daní a poplatků, udržuje věc a pojišťuje ji ve prospěch vlastníka. Skrývají se tu však dvě pasti pro vlastníka. Při předání se sepisuje soupis a při jeho absenci se předpokládá, že nemovitost byla předána v dobrém stavu: po patnácti letech domněnka funguje proti vlastníkovi. A opotřebení běžným užíváním se nehradí, takže se nemovitost vrací opotřebovaná a není důvod k náhradě.
Šest důvodů.
Vašich: nula.
Smrt uživatele, uplynutí sjednané doby a zánik věci nastávají samy, bez ničí vůle. První je automatické, ale s neznámým datem.
Nevykonávání po dobu 5 let (čl. 59 odst. 3 zákona o vlastnictví) vede vlastník, soudní cestou, a musí prokázat negativní skutečnost za pětileté období.
Soudní zánik podle čl. 61 zákona o vlastnictví vyžaduje kvalifikované porušení: zničení, významné poškození nebo podstatnou změnu věci, a to po upozornění a pokračující. Podle praxe samotné nesplnění povinnosti pojištění zánik nezakládá.
Dobrovolné vzdání se závisí výhradně na uživateli.
Šestý důvod ve prospěch kupujícího neexistuje. Neexistuje vykoupení ze zákona, neexistuje „zaplatím vám a odejdete“ a neexistuje vystěhování soudem, protože uživatel tam bydlí na právním základě.
A jedna podrobnost, která boří výpočty: právo se nedědí, ale pokud bylo zřízeno ve prospěch dvou uživatelů, typicky manželů, smrt jednoho ho neukončuje. Kupující, který započítal jen věk otce, zatímco matka je o osm let mladší a je také uživatelkou, se spletl v celém výpočtu.
„Odstěhoval se před 12 lety, takže se vzdal.“
Nevzdal se. Vzdání se je platné jen v písemné formě, s notářským ověřením podpisu a zapsané do rejstříku nemovitostí. Rozhodnutím č. 148 ze dne 5. 3. 2026 Nejvyššího kasačního soudu, II. občanskoprávního oddělení (ВКС, II ГО) (podle rozboru advokátní kanceláře, samotné rozhodnutí nebylo v originále otevřeno) bylo přijato, že mlčky konkludentní vzdání se je nepřípustné. Při chybějící kterékoli ze tří podmínek je vzdání se neplatné.
Uživatel, který se odstěhoval před dvanácti lety, žije v jiném městě a „zjevně se o nemovitost nezajímá“, se ničeho nevzdal. Jeho právo zůstává nedotčeno a nadále se zapisuje mezi zatížení.
Druhá mylná představa je, že pět let nevykonávání je východisko. Není, ze tří důvodů. Vykonávání se vykládá široce: dočasný pobyt, uložení osobních věcí, činnosti všedního života, hospodářská činnost. Uživatel může dokonce přenechat užívání jinému v nájmu a své právo přesto vykonává skrze něj. Starý člověk v domově pro seniory, jehož nábytek je v bytě, své právo vykonává.
Navíc právo samo nezaniká: je potřeba určovací žaloba. A důkazní břemeno nese žalobce, tedy vlastník, který musí prokázat negativní skutečnost pět let zpětně.
Zákon dává pět let.
Život dává sedmnáct.
Nejprve k tabulkám na internetu. Rozšířená „tabulka podle věku“ typu „do 40 let 80 %, 41 až 50 let 70 %, 61 až 70 let 50 %“ v zákoně neexistuje. Zákon dává vzorec.
Podle čl. 23 Přílohy č. 2 zákona o místních daních a poplatcích (ЗМДТ) je daňové ocenění (данъчна оценка) užívacího práva DO × Ks, kde Ks = 1 − 1,05 na mínus n-tou a n se získá odečtením věku uživatele od 70. Při více než jednom uživateli se bere věk nejmladšího. U uživatele nad 70 let je n rovno 5. Koeficient nesmí překročit 0,900.
U 65letého uživatele to dává 21,6 % pro užívací právo a 78,4 % pro holé vlastnictví (гола собственост). Blogová tabulka dává 50 %. Rozdíl je více než dvojnásobný a leží v základu každého výpočtu daní a poplatků.
A číslo, které rozbíjí celou logiku. Zákon předpokládá, že užívání končí ve věku 70 let. Podle dat Národního statistického ústavu (НСИ) za roky 2023 až 2025 je průměrná délka života 75,9 roku a očekávaný zbývající počet let pro člověka ve 65 letech je 17,0 (muži 14,7, ženy 18,8). Zákon mu dává 5. Rozdíl je 3,4násobný.
Kupující, který přistoupí s logikou „ocenění říká, že zátěž stojí 21 %, takže platím 79 % a za pět let je nemovitost moje“, počítá se dvěma špatnými parametry současně. Vzorec je skokový, ne plynulý, a jeho hodnota závisí výhradně na tom, do jakého věkového prahu uživatel spadá.
Neexistuje vzorec, podle kterého ověříte cenu
U notáře platí jiný zákon a jiný vzorec. Podle čl. 96 odst. 2 bod 2 zákona o notářích a notářské činnosti (ЗННД) je majetkovým zájmem při zřízení užívacího práva tržní nájemné za celou dobu, a pokud doba není uvedena, za tři roky, bez ohledu na věk.
Výpočet pro dvoupokojový byt ve Varně při nájmu 450 € měsíčně: majetkový zájem podle zákona o notářích zhruba 16 200 €. Totéž právo podle zákona o místních daních a poplatcích, při uživateli ve věku 68 let a daňovém ocenění 38 000 € (předpoklad pro ilustraci): zhruba 3 534 €. Totéž právo, dvě státní ocenění, rozdíl 4,6násobný. A žádné z nich není tržní cena, za kterou se obchod skutečně sjednává.
O tržní slevě při prodeji holého vlastnictví v Bulharsku neexistuje zveřejněná statistika s metodikou a tady se žádná nevymýšlí. Co existuje, jsou tři referenční body, z nichž každý je něco jiného. Právě to je závěr: u takové nemovitosti neexistuje vzorec, podle kterého se dá ověřit, zda je cena dobrá. Jak vzniká pět různých čísel pro jednu nemovitost: skutečná cena.
Daň je jeho.
Problém zůstává váš.
Podle čl. 11 odst. 3 zákona o místních daních a poplatcích je při zřízeném věcném užívacím právu daňovým poplatníkem uživatel a poplatek za komunální odpad následuje stejnou osobu. Kupující holého vlastnictví nebude platit daň z budov ani poplatek za odpad.
Riziko však zůstává u něj. Pokud uživatel neplatí, závazek zůstává na záznamu nemovitosti a podle čl. 50 odst. 1 zákona o místních daních a poplatcích notář provede obchod teprve poté, co zjistí, že daně z majetku jsou zaplaceny. Vlastník tedy buď platí cizí závazek, nebo neprodává. Více o těchto dvou účtech: daň z budov a poplatek za odpad.
A při samotném obchodu daň nepadá kvůli zátěži. Základ podle čl. 46 odst. 2 bod 1 zákona o místních daních a poplatcích je vyšší z dohodnuté ceny a daňového ocenění a dohodnutá cena je při jakémkoli realistickém vyjednávání vyšší než daňové ocenění holého vlastnictví. Při ceně 70 000 € je daň pro Varnu 2 100 € při sazbě 3 %, která je zákonným maximem, ne průměrem.
Zátěž zmenšuje to, co kupující dostane. Nezmenšuje to, co platí státu.
Výhodná nemovitost, která se nefinancuje
Zapsané užívací právo dělá z nemovitosti špatnou zástavu: banka úvěruje proti něčemu, co při nucené exekuci nelze prodat za normální cenu, protože do toho nemůže vstoupit žádný kupující. Banky takovou nemovitost obtížně přijímají jako zajištění a obvykle požadují vzdání se uživatele, notářsky ověřené a zapsané, před čerpáním.
⚠️ Je to praxe, ne zákonný požadavek, a nepochází ze zveřejněných podmínek konkrétní banky. Praktický důsledek je však jasný: kupující, který našel „výhodnou“ nemovitost, ji nejčastěji nemůže koupit na úvěr, dokud nepřesvědčí uživatele, aby se vzdal. A uživatel nemá žádnou povinnost to udělat. Jak banka nahlíží na zajištění: hypoteční úvěr.
Odtud i tři důvody, proč je cena nižší, seřazené podle závažnosti: není užívání, tedy výnosnost po neznámý počet let je nulová; není doba a každé finanční ocenění vyžaduje dobu, zatímco tady je dobou něčí život; a není financování, které samo zužuje okruh kupujících na ty s dostupnými prostředky.
I 43 % sleva
může být přeplacení.
Byt ve Varně, inzerovaný za 70 000 € při mediánu čtvrti 123 650 € (náš snímek trhu, alo.bg, 4. 9. 2026, 196 inzerátů na dvoupokojový byt ve čtvrti Mladost). V notářském zápisu je vyhrazeno doživotní užívací právo ve prospěch prodávajícího, kterému je 68 let.
Kupující má zaplaceno 70 000 €, plus 2 100 € daně, plus notářský poplatek, a nemovitost, do které nemůže vstoupit a kterou nemůže pronajmout. Nemá žádný právní prostředek, jak cokoli urychlit, a nemůže od obchodu odstoupit, protože zátěž byla zapsána a byl povinen ji vidět.
A výpočet pod tím je nepříjemný. Národní statistický ústav dává 65letému ještě 17 let; pro 68letého přesné číslo v použitém zdroji publikováno není, ale řád je zhruba 14 až 15. Dnes zaplacených 70 000 € tedy kupuje něco, co se podle statistiky stane použitelným někdy kolem roku 2040. Diskontovaná hodnota 123 650 € po patnácti letech při 5 % ročně je zhruba 59 500 €.
„Obrovská sleva“ 43 % se tedy může ukázat jako přeplacení. ⚠️ Je to ilustrace při konkrétních předpokladech, ne předpověď a ne ocenění skutečné nemovitosti. Co dalšího se před podpisem ověřuje: prověrka nemovitosti.
Často kladené otázky
Dědí se užívací právo?
Ne. Podle čl. 59 odst. 1 zákona o vlastnictví užívací právo zaniká smrtí uživatele, pokud nebylo zřízeno na kratší dobu. Je přísně osobní a nepřechází na děti, manžela ani nikoho jiného. Proto ho nemohou dědicové předem vykoupit: nemají co prodat. Je tu však důležité upřesnění: pokud je právo zřízeno ve prospěch dvou uživatelů, obvykle manželů, smrt jednoho ho neukončuje a druhý pokračuje.
Může kupující užívací právo ukončit?
Důvodů je šest a žádný nezávisí na vůli kupujícího. Smrt uživatele, uplynutí sjednané doby a zánik věci nastávají samy. Pětileté nevykonávání a soudní ukončení při závažném porušení vede vlastník soudní cestou a obtížně se dokazují. Šestý, dobrovolné vzdání se, závisí výhradně na uživateli. Neexistuje vykoupení ze zákona ani vystěhování soudem, protože uživatel tam bydlí na právním základě.
Kdo platí daň a poplatek za odpad při zřízeném užívacím právu?
Uživatel. Podle čl. 11 odst. 3 zákona o místních daních a poplatcích je při zřízeném věcném užívacím právu daňovým poplatníkem uživatel a poplatek za komunální odpad následuje stejnou osobu. Stejná povinnost vyplývá i z čl. 57 zákona o vlastnictví. Riziko pro vlastníka však zůstává: pokud uživatel neplatí, závazek zůstává na záznamu nemovitosti a notář nemůže uskutečnit další obchod, dokud nejsou daně zaplaceny.
Jak se vypočítává hodnota užívacího práva?
Podle vzorce, ne podle tabulky. Čl. 23 Přílohy č. 2 zákona o místních daních a poplatcích dává DOUP = DO × Ks, kde Ks = 1 − 1,05 na mínus n-tou a n se získá odečtením věku uživatele od 70; u uživatele nad 70 let je n rovno 5. U 65letého uživatele to dává 21,6 % pro užívací právo a 78,4 % pro holé vlastnictví. Na internetu rozšířené tabulky podle věku, které dávají 50 % u 65letého, v zákoně neexistují.
Jeden věk, a potom druhý
Ptejte se, kolik je uživateli let. Potom se ptejte, zda je druhý uživatel a kolik je mu let. Druhá otázka je ta, která boří výpočty, protože vzorec bere věk mladšího a smrt jednoho nic neukončuje.
Pošlete nám věk a co přesně stojí v zatíženích. Vrátíme, kolik právo stojí podle každého ze dvou státních vzorců a které ze šesti důvodů zániku skutečně přicházejí v úvahu.
Tento materiál není právní poradenství ani ocenění nemovitosti. Konkrétní případ prověřuje právník.
Komentáře
Zatím žádné komentáře. Buďte první.