Kupujesz nieruchomość,
do której nie możesz wejść.
Dopóki żyje człowiek, którego nie znasz, nie możesz go wyprowadzić i nie możesz go wykupić bez jego zgody. I to on płaci podatek, ale pobiera czynsz.
Regulacja mieści się w ośmiu artykułach ustawy o własności (Закон за собствеността, ЗС), pisanych w 1951 roku i ostatnio zmienianych w 1996 roku. Krótki, stary i bardzo stabilny tekst, który rozstrzyga wszystko.
Użytkownik pobiera czynsz. I nie może ci go sprzedać.
Art. 56 ustawy o własności mówi w jednym zdaniu dwie rzeczy, których prawie żaden kupujący nie łączy. Prawo obejmuje używanie rzeczy i pobieranie pożytków z niej. „Pożytki” to także czynsz: użytkownik może w ogóle nie mieszkać w nieruchomości, tylko ją wynajmować i pobierać pieniądze. Prawo jest jego, nie właściciela.
A druga rzecz: użytkownik nie może zbyć swojego prawa. Nie może go sprzedać nikomu, także nowemu właścicielowi. Może się go tylko zrzec, a zrzeczenie jest jego dobrowolną decyzją.
Kombinacja jest niewygodna: prawa nie można kupić, ale ekonomicznie użytkownik może je eksploatować za pieniądze od osoby trzeciej.
W drugą stronę art. 57 ustawy o własności obciąża użytkownika: ponosi on koszty użytkowania, w tym podatki i opłaty, utrzymuje rzecz i ubezpiecza ją na rzecz właściciela. Kryją się tu jednak dwie pułapki dla właściciela. Przy przekazaniu sporządza się spis, a przy braku spisu domniemywa się, że nieruchomość została przekazana w dobrym stanie: po piętnastu latach domniemanie działa przeciwko właścicielowi. I zużycie wskutek zwykłego używania nie podlega zwrotowi, czyli nieruchomość wraca zużyta i nie ma podstawy do odszkodowania.
Sześć podstaw.
Twoich: zero.
Śmierć użytkownika, upływ ustalonego terminu i zniszczenie rzeczy następują same, bez niczyjej woli. Pierwsze jest automatyczne, ale z nieznaną datą.
Niewykonywanie przez 5 lat (art. 59 ust. 3 ustawy o własności) prowadzi właściciel, w trybie sądowym, i musi udowodnić fakt negatywny z pięcioletniego okresu.
Wygaśnięcie sądowe na podstawie art. 61 ustawy o własności wymaga kwalifikowanego naruszenia: zniszczenia, znacznego uszkodzenia albo istotnej zmiany rzeczy, i to po ostrzeżeniu i trwającego. Według praktyki samo niewykonanie obowiązku ubezpieczenia nie powoduje wygaśnięcia.
Dobrowolne zrzeczenie się zależy wyłącznie od użytkownika.
Nie ma szóstej podstawy na korzyść kupującego. Nie ma wykupu z mocy prawa, nie ma „płacę ci i wychodzisz”, i nie ma eksmisji przez sąd, bo użytkownik mieszka tam na podstawie prawnej.
I jeden szczegół, który burzy rachunki: prawo nie podlega dziedziczeniu, ale jeśli ustanowiono je na rzecz dwóch użytkowników, typowo małżonków, śmierć jednego go nie wygasza. Kupujący, który policzył tylko wiek ojca, a matka jest o osiem lat młodsza i też jest użytkownikiem, pomylił się w całym rachunku.
„Wyprowadził się 12 lat temu, więc się zrzekł.”
Nie zrzekł się. Zrzeczenie jest skuteczne tylko wtedy, gdy ma formę pisemną, z notarialnym poświadczeniem podpisu i jest wpisane do rejestru nieruchomości. Wyrokiem nr 148 z 5 marca 2026 roku Najwyższego Sądu Kasacyjnego, II Wydział Cywilny (ВКС, II ГО) (według analizy kancelarii adwokackiej, samego orzeczenia nie otwierano w oryginale), przyjęto, że milczące zrzeczenie przez czynności dorozumiane jest niedopuszczalne. Przy braku któregokolwiek z trzech warunków zrzeczenie jest nieskuteczne.
Użytkownik, który wyprowadził się dwanaście lat temu, mieszka w innym mieście i „najwyraźniej nie interesuje się nieruchomością”, niczego się nie zrzekł. Jego prawo stoi nienaruszone i nadal figuruje w obciążeniach.
Drugim złudzeniem jest to, że pięć lat niewykonywania to wyjście. Nie jest, z trzech powodów. Wykonywanie rozumie się szeroko: czasowy pobyt, przechowywanie rzeczy osobistych, czynności życia codziennego, działalność gospodarcza. Użytkownik może nawet oddać użytkowanie komuś innemu w najem i nadal wykonuje przez niego swoje prawo. Starsza osoba w domu opieki, której meble stoją w mieszkaniu, wykonuje swoje prawo.
Do tego prawo nie wygasa samo: potrzebne jest powództwo o ustalenie. A ciężar dowodu spoczywa na powodzie, czyli na właścicielu, który musi udowodnić fakt negatywny z pięciu lat wstecz.
Prawo daje pięć lat.
Życie daje siedemnaście.
Najpierw o tabelach w internecie. Rozpowszechniona „tabela według wieku” w rodzaju „do 40 lat 80%, 41 do 50 lat 70%, 61 do 70 lat 50%” nie istnieje w ustawie. Ustawa daje wzór.
Według art. 23 załącznika nr 2 do ustawy o podatkach i opłatach lokalnych (Закон за местните данъци и такси, ЗМДТ) wycena podatkowa prawa użytkowania wynosi WP × Ks (WP to wycena podatkowa nieruchomości), gdzie Ks = 1 − 1,05 do potęgi minus n, a n otrzymuje się, odejmując od 70 wiek użytkownika. Przy więcej niż jednym użytkowniku bierze się wiek najmłodszego. Przy użytkowniku powyżej 70 lat n wynosi 5. Współczynnik nie może przekroczyć 0,900.
Przy 65-letnim użytkowniku daje to 21,6% dla prawa użytkowania i 78,4% dla nagiej własności. Tabela z blogów daje 50%. Różnica to ponad dwa razy i leży u podstaw każdego rachunku podatków i opłat.
I liczba, która rozbija całą logikę. Ustawa przyjmuje, że użytkowanie kończy się w wieku 70 lat. Według danych Krajowego Instytutu Statystycznego (НСИ) za lata 2023-2025 przeciętne trwanie życia wynosi 75,9 roku, a oczekiwana liczba pozostałych lat dla człowieka w wieku 65 lat to 17,0 (mężczyźni 14,7, kobiety 18,8). Ustawa daje mu 5. Różnica to 3,4 razy.
Kupujący, który podejdzie z logiką „wycena mówi, że obciążenie kosztuje 21%, więc płacę 79% i po pięciu latach nieruchomość jest moja”, liczy z dwoma błędnymi parametrami jednocześnie. Wzór jest schodkowy, a nie płynny, a jego wartość zależy całkowicie od tego, w który próg wiekowy wpada użytkownik.
Nie ma wzoru, według którego sprawdzisz cenę
U notariusza obowiązuje inna ustawa i inny wzór. Według art. 96 ust. 2 pkt 2 ustawy o notariuszach i czynnościach notarialnych (Закон за нотариусите и нотариалната дейност, ЗННД) interes majątkowy przy ustanowieniu prawa użytkowania to rynkowa cena najmu za cały okres, a jeśli okresu nie wskazano, za trzy lata, niezależnie od wieku.
Rachunek dla dwupokojowego w Warnie przy czynszu 450 € miesięcznie: interes majątkowy według ustawy o notariuszach około 16 200 €. To samo prawo według ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, przy użytkowniku w wieku 68 lat i wycenie podatkowej 38 000 € (założenie dla ilustracji): około 3 534 €. To samo prawo, dwie państwowe wyceny, różnica 4,6 razy. I żadna z nich nie jest ceną rynkową, po której naprawdę się negocjuje transakcję.
Dla rynkowego rabatu przy sprzedaży nagiej własności w Bułgarii nie ma opublikowanej statystyki z metodyką i nie wymyślamy tu takiej. To, co jest, to trzy punkty odniesienia, z których każdy jest czymś innym. Właśnie to jest wnioskiem: przy takiej nieruchomości nie ma wzoru, według którego można sprawdzić, czy cena jest dobra. Jak rodzi się pięć różnych liczb dla jednej nieruchomości: realna cena.
Podatek jest jego.
Problem zostaje twój.
Według art. 11 ust. 3 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych przy ustanowionym rzeczowym prawie użytkowania zobowiązanym podatkowo jest użytkownik, a opłata za odpady komunalne dotyczy tej samej osoby. Kupujący nagiej własności nie będzie płacił podatku od budynków i opłaty za wywóz śmieci.
Ryzyko jednak zostaje przy nim. Jeśli użytkownik nie płaci, zobowiązanie pozostaje przypisane do nieruchomości, a według art. 50 ust. 1 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych notariusz dokonuje transakcji dopiero po stwierdzeniu, że podatki od majątku są zapłacone. Czyli właściciel albo płaci cudzy dług, albo nie sprzedaje. Więcej o tych dwóch rachunkach: podatek od budynków i opłata za wywóz śmieci.
A przy samej transakcji podatek nie spada z powodu obciążenia. Podstawą według art. 46 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych jest wyższa z dwóch wartości, uzgodniona cena i wycena podatkowa, a uzgodniona cena przy każdym realistycznym negocjowaniu jest wyższa niż wycena podatkowa nagiej własności. Przy cenie 70 000 € podatek dla Warny wynosi 2 100 € przy stawce 3%, która jest ustawowym maksimum, nie średnią.
Obciążenie zmniejsza to, co kupujący dostaje. Nie zmniejsza tego, co płaci państwu.
Korzystna nieruchomość, której nie da się sfinansować
Wpisane prawo użytkowania czyni nieruchomość złym zabezpieczeniem: bank kredytuje pod coś, czego przy egzekucji nie da się sprzedać po normalnej cenie, bo żaden kupujący nie może do niej wejść. Banki z trudem przyjmują taką nieruchomość jako zabezpieczenie i zwykle żądają zrzeczenia się użytkownika, notarialnie poświadczonego i wpisanego, przed uruchomieniem środków.
⚠️ To jest praktyka, nie wymóg ustawowy, i nie pochodzi z opublikowanych warunków konkretnego banku. Praktyczny skutek jest jednak jasny: kupujący, który znalazł „korzystną” nieruchomość, najczęściej nie może jej kupić na kredyt, dopóki nie przekona użytkownika do zrzeczenia się. A użytkownik nie ma żadnego obowiązku tego robić. Jak bank patrzy na zabezpieczenie: kredyt hipoteczny.
Stąd trzy powody niższej ceny, ułożone według wagi: nie ma użytkowania, czyli rentowność przez nieznaną liczbę lat wynosi zero; nie ma terminu, a każda wycena finansowa wymaga terminu, podczas gdy tu terminem jest czyjeś życie; i nie ma finansowania, co samo w sobie zawęża krąg kupujących do tych z gotówką.
Nawet 43% rabatu
może być przepłaceniem.
Mieszkanie w Warnie, ogłoszone za 70 000 €, przy medianie dla dzielnicy 123 650 € (nasz przekrój rynku, alo.bg, 4 września 2026, 196 ogłoszeń dwupokojowych w Mladost). W akcie zachowano dożywotnie prawo użytkowania na rzecz sprzedającego, w wieku 68 lat.
Kupujący ma zapłacone 70 000 €, plus 2 100 € podatku, plus opłatę notarialną, i nieruchomość, do której nie może wejść i której nie może wynająć. Nie ma środka prawnego, by cokolwiek przyspieszyć, i nie może odstąpić od transakcji, bo obciążenie było wpisane i miał obowiązek je zobaczyć.
A rachunek pod spodem jest nieprzyjemny. Krajowy Instytut Statystyczny daje 65-latkowi jeszcze 17 lat; dla 68-latka dokładna liczba nie jest opublikowana w użytym źródle, ale rząd wielkości to około 14 do 15. Czyli zapłacone dziś 70 000 € kupują coś, co według statystyki staje się użyteczne gdzieś około 2040 roku. Zdyskontowana wartość 123 650 € po piętnastu latach przy 5% rocznie wynosi około 59 500 €.
Czyli „ogromny rabat” 43% może się okazać przepłaceniem. ⚠️ To ilustracja przy konkretnych założeniach, nie prognoza i nie wycena realnej nieruchomości. Co jeszcze sprawdza się przed podpisem: sprawdzenie nieruchomości.
Często zadawane pytania
Czy prawo użytkowania podlega dziedziczeniu?
Nie. Według art. 59 ust. 1 ustawy o własności prawo użytkowania wygasa ze śmiercią użytkownika, jeśli nie ustanowiono go na krótszy okres. Jest ściśle osobiste i nie przechodzi na dzieci, małżonka ani nikogo innego. Dlatego nie może być też wcześniej wykupione od spadkobierców: nie mają czego sprzedać. Jest jednak ważne zastrzeżenie: jeśli prawo ustanowiono na rzecz dwóch użytkowników, zwykle małżonków, śmierć jednego go nie wygasza, a drugi nadal je ma.
Czy kupujący może wygasić prawo użytkowania?
Podstaw jest sześć i żadna nie zależy od woli kupującego. Śmierć użytkownika, upływ ustalonego terminu i zniszczenie rzeczy następują same. Pięcioletnie niewykonywanie i sądowe wygaśnięcie przy poważnym naruszeniu prowadzi właściciel w trybie sądowym i są trudne do udowodnienia. Szósta, dobrowolne zrzeczenie się, zależy wyłącznie od użytkownika. Nie ma wykupu z mocy prawa i nie ma eksmisji przez sąd, bo użytkownik mieszka tam na podstawie prawnej.
Kto płaci podatek i opłatę za wywóz śmieci przy ustanowionym prawie użytkowania?
Użytkownik. Według art. 11 ust. 3 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych przy ustanowionym rzeczowym prawie użytkowania zobowiązanym podatkowo jest użytkownik, a opłata za odpady komunalne dotyczy tej samej osoby. To samo zobowiązanie wynika z art. 57 ustawy o własności. Ryzyko dla właściciela jednak zostaje: jeśli użytkownik nie płaci, zobowiązanie pozostaje przypisane do nieruchomości, a notariusz nie może przeprowadzić kolejnej transakcji, dopóki podatki nie zostaną zapłacone.
Jak oblicza się wartość prawa użytkowania?
Według wzoru, nie według tabeli. Art. 23 załącznika nr 2 do ustawy o podatkach i opłatach lokalnych daje WPU = WP × Ks, gdzie Ks = 1 − 1,05 do potęgi minus n, a n otrzymuje się, odejmując od 70 wiek użytkownika; przy użytkowniku powyżej 70 lat n wynosi 5. Przy 65-letnim użytkowniku daje to 21,6% dla prawa użytkowania i 78,4% dla nagiej własności. Rozpowszechnione w internecie tabele według wieku, które dają 50% przy 65-latku, nie istnieją w ustawie.
Jeden wiek, a potem drugi
Zapytaj, ile lat ma użytkownik. Potem zapytaj, czy jest drugi użytkownik i ile ma lat. Drugie pytanie jest tym, które burzy rachunki, bo wzór bierze wiek młodszego, a śmierć jednego niczego nie wygasza.
Prześlij nam wiek użytkowników i to, co dokładnie jest wpisane w obciążeniach. Odeślemy, ile wart jest prawo według każdego z dwóch państwowych wzorów i które z sześciu podstaw wygaśnięcia realnie wchodzą w grę.
Ten materiał nie jest poradą prawną ani wyceną nieruchomości. Konkretny przypadek sprawdza prawnik.
Komentarze
Na razie brak komentarzy. Bądź pierwszy.