Sie kaufen eine Immobilie,
in die Sie nicht einziehen können.
Solange ein Mensch lebt, den Sie nicht kennen, können Sie ihn weder hinausbefördern noch ohne seine Zustimmung auskaufen. Er zahlt die Steuer, kassiert aber die Miete.
Die Regelung steht in acht Artikeln des Eigentumsgesetzes (Закон за собствеността), geschrieben 1951 und zuletzt 1996 angefasst. Ein kurzer, alter und sehr stabiler Text, der alles entscheidet.
Der Nutzungsberechtigte kassiert die Miete. Und kann sie Ihnen nicht verkaufen.
Art. 56 des Eigentumsgesetzes sagt in einem Satz zwei Dinge, die kaum ein Käufer miteinander verbindet. Das Recht umfasst die Benutzung der Sache und den Bezug von Früchten aus ihr. „Früchte“ bedeutet auch Miete: Der Nutzungsberechtigte muss gar nicht in der Immobilie wohnen, er kann sie vermieten und das Geld behalten. Das Recht gehört ihm, nicht dem Eigentümer.
Und das zweite: Der Nutzungsberechtigte kann sein Recht nicht veräußern. Er kann es niemandem verkaufen, auch nicht dem neuen Eigentümer. Er kann nur darauf verzichten, und der Verzicht ist seine freiwillige Entscheidung.
Die Kombination ist unbequem: Das Recht kann nicht gekauft werden, kann aber vom Nutzungsberechtigten wirtschaftlich gegen Geld von einem Dritten ausgeübt werden.
In der anderen Richtung belastet Art. 57 des Eigentumsgesetzes den Nutzungsberechtigten: Er trägt die Kosten der Nutzung, einschließlich der Steuern und Gebühren, hält die Sache instand und versichert sie zugunsten des Eigentümers. Hier stecken allerdings zwei Fallen für den Eigentümer. Bei der Übergabe wird ein Inventarverzeichnis erstellt, und fehlt es, wird vermutet, dass die Immobilie in gutem Zustand übergeben wurde: Nach fünfzehn Jahren wirkt diese Vermutung gegen den Eigentümer. Und die Abnutzung durch gewöhnlichen Gebrauch wird nicht geschuldet, die Immobilie kommt also abgewohnt zurück, ohne Grundlage für eine Entschädigung.
Sechs Gründe.
Ihre: null.
Tod des Nutzungsberechtigten, Ablauf einer vereinbarten Frist und Untergang der Sache treten von selbst ein, ohne jemandes Willen. Das Erste ist automatisch, aber mit unbekanntem Datum.
Nichtausübung über 5 Jahre (Art. 59 Abs. 3 des Eigentumsgesetzes) betreibt der Eigentümer auf dem Gerichtsweg, und er muss eine negative Tatsache für einen Zeitraum von fünf Jahren beweisen.
Gerichtliche Beendigung nach Art. 61 des Eigentumsgesetzes verlangt eine qualifizierte Verletzung: Zerstörung, erhebliche Beschädigung oder wesentliche Veränderung der Sache, und zwar nach Abmahnung und fortdauernd. Nach der Rechtsprechung begründet allein die Nichterfüllung der Versicherungspflicht keine Beendigung.
Der freiwillige Verzicht hängt allein vom Nutzungsberechtigten ab.
Einen sechsten Grund zugunsten des Käufers gibt es nicht. Es gibt keine Ablösung von Rechts wegen, kein „Ich zahle Ihnen etwas, und Sie ziehen aus“ und keine Räumung durch das Gericht, weil der Nutzungsberechtigte mit Rechtsgrund dort wohnt.
Und ein Detail, das Rechnungen zerstört: Das Recht wird nicht vererbt, aber wenn es zugunsten von zwei Nutzungsberechtigten bestellt wurde, typischerweise Ehegatten, beendet der Tod des einen es nicht. Ein Käufer, der nur das Alter des Vaters eingerechnet hat, während die Mutter acht Jahre jünger und ebenfalls Nutzungsberechtigte ist, hat die ganze Rechnung falsch aufgestellt.
„Er ist vor 12 Jahren ausgezogen, also hat er verzichtet.“
Er hat nicht verzichtet. Ein Verzicht ist nur wirksam, wenn er in Schriftform erfolgt, mit notarieller Beglaubigung der Unterschrift und im Immobilienregister eingetragen. Mit dem Urteil Nr. 148 vom 5. März 2026 des Obersten Kassationsgerichtshofs (ВКС), 2. Zivilkammer (nach der Analyse einer Anwaltskanzlei, das Urteil selbst wurde im Original nicht geöffnet), wurde angenommen, dass ein stillschweigender Verzicht durch schlüssiges Verhalten unzulässig ist. Fehlt eine der drei Voraussetzungen, ist der Verzicht unwirksam.
Ein Nutzungsberechtigter, der vor zwölf Jahren ausgezogen ist, in einer anderen Stadt lebt und sich „offensichtlich nicht für die Immobilie interessiert“, hat auf nichts verzichtet. Sein Recht besteht unberührt fort und wird weiter in den Belastungen eingetragen.
Der zweite Irrtum ist, dass die fünf Jahre Nichtausübung ein Ausweg seien. Das sind sie aus drei Gründen nicht. Die Ausübung wird weit ausgelegt: vorübergehender Aufenthalt, Aufbewahrung persönlicher Gegenstände, Tätigkeiten des täglichen Lebens, wirtschaftliche Tätigkeit. Der Nutzungsberechtigte kann die Nutzung sogar einem anderen gegen Miete überlassen und übt sein Recht dann trotzdem durch ihn aus. Eine ältere Person in einem Pflegeheim, deren Möbel in der Wohnung stehen, übt ihr Recht aus.
Hinzu kommt: Das Recht erlischt nicht von selbst, nötig ist eine Feststellungsklage. Und die Beweislast liegt beim Kläger, also beim Eigentümer, der eine negative Tatsache für fünf Jahre rückwirkend beweisen muss.
Das Gesetz gibt fünf Jahre.
Das Leben gibt siebzehn.
Zuerst zu den Tabellen im Internet. Die verbreitete „Altersstaffel“ nach dem Muster „bis 40 Jahre 80 %, 41 bis 50 Jahre 70 %, 61 bis 70 Jahre 50 %“ gibt es im Gesetz nicht. Das Gesetz gibt eine Formel.
Nach Art. 23 der Anlage Nr. 2 zum Gesetz über die kommunalen Steuern und Gebühren (ЗМДТ) beträgt die Steuerbewertung des Nutzungsrechts die Steuerbewertung der Immobilie × K, wobei K = 1 − 1,05 hoch minus n gilt und n sich ergibt, indem man das Alter des Nutzungsberechtigten von 70 abzieht. Bei mehr als einem Nutzungsberechtigten wird das Alter des Jüngsten genommen. Bei einem Nutzungsberechtigten über 70 Jahre ist n gleich 5. Der Koeffizient darf 0,900 nicht überschreiten.
Bei einem 65-jährigen Nutzungsberechtigten ergibt das 21,6 % für das Nutzungsrecht und 78,4 % für das nackte Eigentum. Die Tabelle aus den Blogs gibt 50 %. Der Unterschied beträgt mehr als das Doppelte und liegt jeder Rechnung für Steuern und Gebühren zugrunde.
Und die Zahl, die die ganze Logik sprengt. Das Gesetz geht davon aus, dass die Nutzung mit 70 Jahren endet. Nach Angaben des Nationalen Statistikinstituts (НСИ) für 2023 bis 2025 beträgt die durchschnittliche Lebenserwartung 75,9 Jahre, und die verbleibenden Lebensjahre für einen 65-Jährigen liegen bei 17,0 (Männer 14,7, Frauen 18,8). Das Gesetz gibt ihm 5. Der Unterschied beträgt das 3,4-Fache.
Ein Käufer, der mit der Logik „die Bewertung sagt, die Belastung kostet 21 %, also zahle ich 79 %, und nach fünf Jahren gehört die Immobilie mir“ vorgeht, rechnet mit zwei falschen Parametern gleichzeitig. Die Formel ist stufenförmig, nicht fließend, und ihr Wert hängt ganz davon ab, in welche Altersstufe der Nutzungsberechtigte fällt.
Es gibt keine Formel, mit der Sie den Preis prüfen können
Beim Notar gilt ein anderes Gesetz und eine andere Formel. Nach Art. 96 Abs. 2 Nr. 2 des Notargesetzes (ЗННД) ist der Gebührenwert bei der Bestellung eines Nutzungsrechts der marktübliche Mietpreis für die gesamte Dauer, und wenn keine Dauer angegeben ist, für drei Jahre, unabhängig vom Alter.
Eine Rechnung für eine Zweizimmerwohnung in Varna bei einer Miete von 450 EUR monatlich: Gebührenwert nach dem Notargesetz etwa 16.200 EUR. Dasselbe Recht nach dem Gesetz über die kommunalen Steuern und Gebühren, bei einem Nutzungsberechtigten von 68 Jahren und einer Steuerbewertung von 38.000 EUR (Annahme zur Veranschaulichung): etwa 3.534 EUR. Ein und dasselbe Recht, zwei staatliche Bewertungen, ein Unterschied um das 4,6-Fache. Und keine der beiden ist der Marktpreis, zu dem das Geschäft tatsächlich verhandelt wird.
Zum Marktabschlag beim Verkauf von nacktem Eigentum in Bulgarien gibt es keine veröffentlichte Statistik mit Methodik, und hier wird keine erfunden. Es gibt drei Referenzpunkte, jeder ein anderes Ding. Genau das ist der Schluss: Bei einer solchen Immobilie gibt es keine Formel, mit der sich prüfen lässt, ob der Preis gut ist. Wie die fünf verschiedenen Zahlen für eine Immobilie entstehen: der reale Preis.
Die Steuer ist seine.
Das Problem bleibt Ihres.
Nach Art. 11 Abs. 3 des Gesetzes über die kommunalen Steuern und Gebühren ist bei einem bestellten dinglichen Nutzungsrecht der Nutzungsberechtigte steuerpflichtig, und die Müllgebühr folgt derselben Person. Der Käufer des nackten Eigentums zahlt weder Gebäudesteuer noch Müllgebühr.
Das Risiko bleibt jedoch bei ihm. Zahlt der Nutzungsberechtigte nicht, steht die Verbindlichkeit auf dem Konto der Immobilie, und nach Art. 50 Abs. 1 des Gesetzes über die kommunalen Steuern und Gebühren führt der Notar ein Geschäft erst durch, wenn er festgestellt hat, dass die Vermögenssteuern bezahlt sind. Der Eigentümer zahlt also entweder die fremde Schuld oder verkauft nicht. Mehr zu diesen beiden Rechnungen: Gebäudesteuer und Müllgebühr.
Und beim Geschäft selbst sinkt die Steuer wegen der Belastung nicht. Die Bemessungsgrundlage nach Art. 46 Abs. 2 Nr. 1 des Gesetzes über die kommunalen Steuern und Gebühren ist der höhere Betrag aus vereinbartem Preis und Steuerbewertung, und der vereinbarte Preis liegt bei jeder realistischen Verhandlung über der Steuerbewertung des nackten Eigentums. Bei einem Preis von 70.000 EUR beträgt die Steuer für Varna 2.100 EUR bei einem Satz von 3 %, der das gesetzliche Maximum ist, nicht der Durchschnitt.
Die Belastung schmälert das, was der Käufer erhält. Sie schmälert nicht das, was er dem Staat zahlt.
Die günstige Immobilie, die sich nicht finanzieren lässt
Ein eingetragenes Nutzungsrecht macht die Immobilie zu einem schlechten Pfand: Die Bank kreditiert gegen etwas, das sich bei einer Zwangsvollstreckung nicht zu einem normalen Preis verkaufen lässt, weil kein Käufer einziehen kann. Banken akzeptieren eine solche Immobilie nur schwer als Sicherheit und verlangen in der Regel vor der Auszahlung einen notariell beglaubigten und eingetragenen Verzicht des Nutzungsberechtigten.
⚠️ Das ist Praxis, keine gesetzliche Anforderung, und es stammt nicht aus veröffentlichten Bedingungen einer bestimmten Bank. Die praktische Folge ist dennoch klar: Der Käufer, der die „günstige“ Immobilie gefunden hat, kann sie meist nicht mit einem Kredit kaufen, solange er den Nutzungsberechtigten nicht zum Verzicht überzeugt. Und der Nutzungsberechtigte hat keinerlei Pflicht dazu. Wie die Bank die Sicherheit sieht: der Hypothekenkredit.
Daraus ergeben sich die drei Gründe für den niedrigeren Preis, nach Gewicht geordnet: Es gibt keine Nutzung, die Rendite für eine unbekannte Zahl von Jahren ist also null; es gibt keine Frist, und jede finanzielle Bewertung verlangt eine Frist, während die Frist hier ein Menschenleben ist; und es gibt keine Finanzierung, was den Kreis der Käufer von sich aus auf jene mit verfügbaren Mitteln verengt.
Selbst 43 % Abschlag
kann eine Überzahlung sein.
Eine Wohnung in Varna, angeboten für 70.000 EUR bei einem Median im Viertel von 123.650 EUR (unsere Marktaufnahme, alo.bg, 4. September 2026, 196 Inserate für Zweizimmerwohnungen in Mladost). In der Urkunde steht ein vorbehaltenes lebenslanges Nutzungsrecht zugunsten des Verkäufers, 68 Jahre alt.
Der Käufer hat 70.000 EUR bezahlt, dazu 2.100 EUR Steuer, dazu die Notargebühr, und eine Immobilie, in die er nicht einziehen kann und die er nicht vermieten kann. Er hat kein Rechtsmittel, irgendetwas zu beschleunigen, und kann das Geschäft nicht rückgängig machen, weil die Belastung eingetragen war und er verpflichtet war, sie zu sehen.
Und die Rechnung darunter ist die unangenehme. Das Statistikinstitut gibt einem 65-Jährigen noch 17 Jahre; für einen 68-Jährigen ist die genaue Zahl in der verwendeten Quelle nicht veröffentlicht, aber die Größenordnung liegt bei 14 bis 15. Die heute gezahlten 70.000 EUR kaufen also etwas, das statistisch irgendwann um 2040 nutzbar wird. Der abgezinste Wert von 123.650 EUR nach fünfzehn Jahren bei 5 % jährlich beträgt etwa 59.500 EUR.
Der „riesige Abschlag“ von 43 % kann sich also als Überzahlung erweisen. ⚠️ Das ist eine Veranschaulichung unter konkreten Annahmen, keine Prognose und keine Bewertung einer realen Immobilie. Was vor der Unterschrift sonst noch geprüft wird: die Prüfung der Immobilie.
Häufig gestellte Fragen
Wird das Nutzungsrecht vererbt?
Nein. Nach Art. 59 Abs. 1 des Eigentumsgesetzes erlischt das Nutzungsrecht mit dem Tod des Nutzungsberechtigten, wenn es nicht für eine kürzere Frist bestellt wurde. Es ist streng persönlich und geht nicht auf Kinder, Ehegatten oder sonst jemanden über. Deshalb kann es auch nicht vorab von den Erben abgelöst werden: Sie haben nichts zu verkaufen. Es gibt aber eine wichtige Präzisierung: Wurde das Recht zugunsten von zwei Nutzungsberechtigten bestellt, üblicherweise Ehegatten, beendet der Tod des einen es nicht, und der andere setzt es fort.
Kann der Käufer das Nutzungsrecht beenden?
Es gibt sechs Gründe, und keiner hängt vom Willen des Käufers ab. Der Tod des Nutzungsberechtigten, der Ablauf einer vereinbarten Frist und der Untergang der Sache treten von selbst ein. Die fünfjährige Nichtausübung und die gerichtliche Beendigung bei schwerer Verletzung betreibt der Eigentümer auf dem Gerichtsweg, und beide sind schwer zu beweisen. Der sechste, der freiwillige Verzicht, hängt allein vom Nutzungsberechtigten ab. Es gibt keine Ablösung von Rechts wegen und keine Räumung durch das Gericht, weil der Nutzungsberechtigte mit Rechtsgrund dort wohnt.
Wer zahlt Steuer und Müllgebühr bei einem bestellten Nutzungsrecht?
Der Nutzungsberechtigte. Nach Art. 11 Abs. 3 des Gesetzes über die kommunalen Steuern und Gebühren ist bei einem bestellten dinglichen Nutzungsrecht der Nutzungsberechtigte steuerpflichtig, und die Müllgebühr folgt derselben Person. Dieselbe Pflicht ergibt sich aus Art. 57 des Eigentumsgesetzes. Das Risiko für den Eigentümer bleibt jedoch: Zahlt der Nutzungsberechtigte nicht, steht die Verbindlichkeit auf dem Konto der Immobilie, und der Notar kann ein folgendes Geschäft nicht beurkunden, solange die Steuern nicht bezahlt sind.
Wie wird der Wert des Nutzungsrechts berechnet?
Nach einer Formel, nicht nach einer Tabelle. Art. 23 der Anlage Nr. 2 zum Gesetz über die kommunalen Steuern und Gebühren ergibt Steuerbewertung des Nutzungsrechts = Steuerbewertung × K, wobei K = 1 − 1,05 hoch minus n gilt und n sich ergibt, indem man das Alter des Nutzungsberechtigten von 70 abzieht; bei einem Nutzungsberechtigten über 70 Jahre ist n gleich 5. Bei einem 65-jährigen Nutzungsberechtigten ergibt das 21,6 % für das Nutzungsrecht und 78,4 % für das nackte Eigentum. Die im Internet verbreiteten Alterstabellen, die bei einem 65-Jährigen 50 % angeben, gibt es im Gesetz nicht.
Ein Alter, und dann das zweite
Fragen Sie, wie alt der Nutzungsberechtigte ist. Fragen Sie dann, ob es einen zweiten Nutzungsberechtigten gibt und wie alt er ist. Die zweite Frage ist die, die Rechnungen zerstört, weil die Formel das Alter des Jüngeren nimmt und der Tod des einen nichts beendet.
Schicken Sie uns die Alter und was genau in den Belastungen steht. Wir senden zurück, was das Recht nach jeder der beiden staatlichen Formeln wert ist und welche der sechs Beendigungsgründe tatsächlich auf dem Tisch liegen.
Dieses Material ist keine Rechtsberatung und keine Bewertung einer Immobilie. Der konkrete Fall wird von einem Juristen geprüft.
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