Ön sözleşmeyi imzaladınız.
Mülk henüz sizin değil.
İmzalanmış bir sözleşme, ödenmiş kaparo, noterde kararlaştırılmış bir tarih ve işin bittiği hissi. Yüz bin euroluk bir işlemi ayakta tutan bütün yapı, üç fıkralı tek bir maddede durur.
İmza ile noter senedi arasında bir pencere vardır. Bu pencerede mülk hâlâ satıcıya aittir, alıcı ise tescil sisteminde görünmezdir. Bu makale pencerede neler olduğunu ve her bir sonucun ne kadara mal olduğunu anlatır.
Sözleşme örneği vermez ve bir hukukçunun yerini tutmaz. Toplantıdan önce nelerin kararlaştırıldığı konusunda bir fikir verir, çünkü imzadan sonra metin artık başkasınındır.
Tek madde, üç fıkra ve imzanın yapmadığı üç şey
Borçlar ve Sözleşmeler Kanunu'nun (ЗЗД) 19. maddesi yazılı şekli ve gelecekteki satışın esaslı şartlarını arar, ayrıca nihai sözleşmenin akdi için dava hakkı verir. Hepsi bu kadar. Bundan sonrası, imzanın YAPMADIĞI şeylerdir.
Mülkiyeti devretmez. Alıcının satıcıya karşı bir alacak hakkı vardır, mülk üzerinde bir hakkı yoktur. Konunun tamamı bu farktır.
2. fıkra bir testtir, dilek değil. Mülkü ve fiyatı açıkça belirlenmemiş bir sözleşme nihai ilan edilemez, çünkü mahkemenin yerine koyacağı bir şey yoktur. Boşluk sağduyuyla doldurulmaz.
Noter onayı geçerlilik şartı değildir ve üçüncü kişiye karşı hiçbir şey sağlamaz. Konudaki en yaygın yanlış beklenti budur.
Projeden satın almada bu sözleşme uzun bir süre boyunca temel belgedir; her aşamada tam olarak neye sahip olunduğu ayrı bir sorudur: Akt 14, 15 ve 16.
Tek bir tutar,
üç farklı sonuç.
“Kaparo” sözcüğü Bulgar mevzuatında yoktur. Kanun zadatak'ı (задатък, bağlayıcı kaparo) düzenler (ZZD m. 93). Aynı 10 000 euro üç farklı şey olabilir ve fark sözcükte değil, maddenin içeriğindedir.
Avans. İade edilir, zararlar genel usule göre ispatlanır (ZZD m. 82).
Zadatak (ZZD m. 93). Kaybedilir ya da iki katı iade edilir, zararlar ispatlanmadan.
Cezai şart (неустойка) (ZZD m. 92). Ödenir, ancak 2. fıkra uyarınca indirilebilir.
Sezgilerin tersine: zadatak halinde vazgeçen alıcı, satıcının ispatlanabilir tek bir zararı olmasa bile tutarın tamamını kaybeder.
Gerçek anlaşmazlık ise hemen hiçbir zaman kanuna göre kimin haklı olduğu değildir. Kusurun kimde olduğudur. Satıcı caymayı, alıcı ise mülkte bulunan bir sorunu öne sürer. Aynı olay, üç sonuç.
Koruma gibi görünen madde, ihtiyaç duyulana kadar
Cezai şart zararın ispatı olmadan ödenir (ZZD m. 92/1). Ancak mahkeme onu aşırı bularak 2. fıkra uyarınca indirebilir; Yargıtay (ВКС) Ticaret Daireleri Genel Kurulu'nun (ОСТК) 1/2009 sayılı Yorum Kararı uyarınca ise teminat, tazminat ve yaptırım işlevlerinin dışında kararlaştırılan bir cezai şart geçersizdir. Değerlendirme, sözleşmenin yapıldığı ana göre yapılır.
Sonuç somuttur: üst sınırı ya da tahakkuk son tarihi olmayan cezai şart savunmasızdır, çünkü aşırılığı sözleşmenin yapıldığı anda değerlendirilemez.
Maddeyi görünür kılan hesap. 100 000 euro üzerinden günlük %0,2, günde 200 euro eder, yani yaklaşık yıllık %73. Altı aylık gecikme yaklaşık 36 000 euro eder.
En saldırgan görünen koruma, en kolay çökertilen korumadır. Ona güvenen alıcı hiç tazminat alamadan kalabilir.
İmza tarihi değil.
Bir tescilin tarihi.
Ön sözleşme, Mülkiyet Kanunu'nun (ЗС) 112. maddesindeki işlemler arasında değildir ve tescil edilmez, çünkü ayni hak devretmez. Alıcı yalnızca ona sahip olduğu sürece, mülk bunu alıcının fark edebileceği bir iz bırakmadan satılabilir, ipotek edilebilir ya da haczedilebilir.
Dava dilekçesi tescil edilir (ZS m. 114). Tescilden itibaren üçüncü kişinin edinimi davacıya karşı ileri sürülemez. O zamana kadar ileri sürülebilir.
Mahkeme, satıcının dava dilekçesinin tescil tarihinde malik olup olmadığını kontrol eder (Medeni Usul Kanunu (ГПК) m. 363). Bu tarihten önce satmışsa dava reddedilir. Mülk yok, kaparo yok, iade edilen harç yok.
Dava kazanıldıktan sonra da saat durmaz: kararın kaydedilmesi için ZS m. 115/2 uyarınca 6 ay; aksi halde dava dilekçesinin tescili etkisini yitirir ve başkalarının hakları yeniden ileri sürülebilir olur.
ZZD m. 19/3 kapsamındaki hakkın kendisi, nihai sözleşmenin yapılması gereken andan itibaren beş yıllık zamanaşımıyla düşer (ZZD m. 110).
Mahkeme sözleşme yazmaz. Mahkeme noterin yerine geçer.
Devlet harcı tam da ne kadar düşük olduğuyla yanıltır. Davanın değeri vergi değeridir (GPK m. 69/1, bent 4), harç ise onun ¼'ü üzerinden alınır (GPK m. 71/2 ve Yargıtay Medeni Daireler Genel Kurulu'nun (ОСГК) 4/2016 sayılı Yorum Kararı), yani değerin yaklaşık %1'i, artı dilekçenin tescili için %0,1.
Bu, davayı başlatmanın bedelidir; mülkü almanın bedeli değil.
Kesinleşmeden sonra bedeli ödemek için iki hafta vardır; aksi halde karar, davalının talebi üzerine hükümsüz kalır (GPK m. 362). Kazanılan mülk üzerine haciz tescil edilir ve mahkeme, devir masrafları ile vergiler ödenene kadar karar örneği vermez (GPK m. 364). Buraya, Varna Belediyesi için belediyenin yerel vergiler yönetmeliğine göre %3 olan bedelli edinimde yerel vergi, noter ücreti ve tescil harcı girer.
Belirsizliğin ölçüsü. Bedelini tamamen ödememiş bir alıcının nihai ilan talep edip edemeyeceği sorusu 7 Ağustos 2020'den 9 Mayıs 2023'e kadar açık kaldı (Yargıtay Medeni ve Ticari Daireler Genel Kurulu'nun (ОСГТК) 4/2020 sayılı Yorum Kararı, muhalefet şerhiyle). Her alıcının kendine sorduğu bir soruyu yanıtlamak için yaklaşık üç yıl. 18 Şubat 2025'ten beri 1 sayılı Yönetmelik (Наредба № 1) artık zorunlu asgari avukatlık ücretlerini belirlemiyor; yani en büyük kalem için normatif bir gösterge de yok.
Banka reddetti.
Kaparo nakitti.
Bankanın reddi, varsayılan olarak sözleşmeden dönme gerekçesi değildir. O durumda ne olacağına dair açık bir kayıt yoksa, satıcı için bu alıcının edimi yerine getirmemesidir. Bedel, genellikle fiyatın %10'u olan kaparonun tamamı, artı banka değerlemesi ve onay ücretleridir.
Senaryo nadir değil: 2026'nın ilk yarısında Varna'da konut kredili işlemlerin payı yaklaşık %55'tir, yani alıcıların yarısından fazlası için geçerlidir.
Nakit Ödemelerin Sınırlandırılması Kanunu'nda (Закон за ограничаване на плащанията в брой) eşik 5 112,92 € olup “eşit veya aşan” şeklinde belirlenmiştir; yani tutarın kendisi zaten ihlaldir.
Para cezası gerçek kişi için %25, tüzel kişi için %50'dir ve ödemenin tamamı üzerinden alınır, aşan kısım üzerinden değil. Alt sınır yoktur. Nakit 10 000 euroda bu 2 500 euro eder.
Daha pahalı sorun ise ceza değildir. Banka izi olmadan ödemenin ispatı, diğer tarafın itiraz ettiği bir makbuza dayanır.
Tek cümlelik bağlam: 2026'nın ilk çeyreğinde Varna'da 2 433 işlem tescil edildi, yıllık bazda %21,5 daha az. Daha az işlem, masada daha çok deneyimsiz taraf demek. Kaparodan önce başka nelerin atlandığı: alıcıların atladıkları.
Bu penceredeki her şey toplantıdan önce belirlenir
İmza bir yükümlülük doğurur, mülkiyet değil. İmza ile noter senedi arasında önceden yazılmış birkaç cümle durur ve bir şeyler ters giderse kimin neyi kaybedeceğini tam olarak onlar belirler.
İmzadan sonra metin artık başkasınındır. Bu yüzden elinizde bir sözleşme taslağı varsa, imzalamanız gereken süreyle birlikte gönderin.
Bu içerik hukuki tavsiye değildir. Somut bir işlemin metni bir hukukçu tarafından kontrol edilir.
Yorumlar
Henüz yorum yok, ilk yorumu siz yapın.