Proprietatea nu se pierde
prin simpla trecere a timpului.
Ea se pierde exact și numai pentru că altcineva a dobândit-o. Uzucapiunea este principala cale prin care acest lucru se petrece fără semnătură, fără notar și fără ca proprietarul să afle.
Două articole din Legea proprietății (ЗС) poartă întreaga temă. Art. 77 spune că dreptul de proprietate se dobândește prin act juridic, prin uzucapiune sau prin alte moduri stabilite de lege. Art. 99 este reversul său: „Dreptul de proprietate se pierde dacă altcineva îl dobândește sau dacă proprietarul renunță la el.”
Adică proprietatea nu se pierde din cauză că nu ați mai trecut pe acolo, că nu ați plătit impozitul sau pur și simplu din cauza timpului scurs. Și, contrar intuiției, acțiunea de la art. 108 ZS, prin care proprietarul își caută bunul, nu se stinge singură prin trecerea timpului. Ea eșuează atunci când partea adversă a devenit proprietar. De aceea întregul litigiu în instanță privește posesia celuilalt, nu inacțiunea proprietarului.
Arată la fel, fizic. Se deosebesc prin intenție.
Posesia este exercitarea puterii de fapt asupra unui bun pe care posesorul îl ține ca al său. Detenția este exercitarea puterii de fapt asupra unui bun pe care persoana nu îl ține ca al său (art. 68 ZS). O persoană locuiește într-un apartament, iar diferența constă în întregime într-o intenție care nu se vede.
De aceea legea instituie o prezumție: se presupune că posesorul ține bunul ca al său, până se dovedește că îl ține pentru altul (art. 69 ZS). Consecința este grea și rar înțeleasă la timp: sarcina probei revine proprietarului. Nu posesorul dovedește că este stăpân; proprietarul dovedește că celălalt ține bunul pentru el.
Chiriașul, comodatarul, paznicul și ruda lăsată să locuiască în imobil exercită puterea în temeiul unui act care recunoaște dreptul altuia. Practica îi numește acte de toleranță, iar timpul nu îi transformă în posesori. Este nevoie de o inversare: acte vădite și neechivoce, care neagă drepturile proprietarului și sunt aduse la cunoștința acestuia.
⚠️ Limita însă se mișcă. Prin Hotărârea nr. 755 din 17 decembrie 2025, Curtea Supremă de Casație (ВКС) admite că, în cazul unei conviețuiri de fapt de peste douăzeci de ani, locuirea în comun plus transformări substanțiale pot depăși actele de toleranță. Aceasta este o deplasare a limitei, nu o regulă stabilită.
Două cazuri identice
cu deznodământ opus.
Conform Hotărârii interpretative nr. 1 din 6 august 2012 a Adunării generale a Colegiului civil al Curții Supreme de Casație (ТР № 1 от 06.08.2012 г. на ОСГК на ВКС), prezumția de la art. 69 ZS se aplică între coproprietari, atunci când coproprietatea provine dintr-un fapt juridic diferit de moștenire.
Dacă coproprietatea provine din moștenire, posesia continuă de drept la moștenitori. Cel care a rămas înăuntru este, în principiu, detentor al cotelor celorlalți și trebuie să dovedească o inversare.
Dacă provine dintr-o tranzacție prin care dobânditorului i s-a predat posesia întregului imobil, iar înstrăinătorul era proprietar doar al unei cote-părți ideale, dobânditorul este posesor al întregului imobil, iar prezumția joacă în favoarea lui.
„O persoană locuiește în imobil de treizeci de ani” are un deznodământ opus în funcție de felul în care a început posesia acum treizeci de ani. Acest lucru nu reiese din niciun document și se dovedește cu probe testimoniale.
Cum se iese din coproprietate, după ce litigiul este tranșat: coproprietatea și partajul.
Zece ani. Sau cinci, dacă există un document.
Potrivit art. 79 ZS, dreptul de proprietate asupra unui imobil se dobândește prin posesie neîntreruptă timp de 10 ani, iar în cazul posesiei de bună-credință prin 5 ani.
Buna-credință nu înseamnă „să nu fii un om rău”. Potrivit art. 70 ZS, posesorul este de bună-credință atunci când posedă în temeiul unui titlu juridic apt să îl facă proprietar, fără să știe că înstrăinătorul său nu este proprietar sau că forma actului a fost viciată. Adică termenul scurt cere un document: act notarial de la un neproprietar, act cu formă viciată, tranzacție cu o persoană care s-a dovedit a fi doar coerede.
Tocmai de aceea uzucapiunea de cinci ani este periculoasă pentru cumpărător: ea începe să curgă de la o tranzacție viciată, iar tranzacțiile viciate arată ca niște tranzacții obișnuite.
Și cele patru reguli care mută socoteala. Pierderea posesiei pentru mai mult de șase luni întrerupe uzucapiunea (art. 81 ZS). Posesorul poate adăuga la posesia sa posesia autorului său (art. 82 ZS). Cel care dovedește că a posedat în momente diferite se presupune că a posedat și în intervalul dintre ele (art. 83 ZS). Iar regulile se aplică și altor drepturi reale (art. 85 ZS): se pierd prin uzucapiune și dreptul de superficie, și servitutea.
Combinația dintre art. 82 și art. 83 este cea care face uzucapiunea demonstrabilă după decenii: nu se dovedește fiecare zi, ci începutul, sfârșitul și continuitatea. Și o diferență care costă ani: suspendarea păstrează timpul scurs, întreruperea îl șterge. Introducerea unei acțiuni întrerupe; moartea proprietarului nu suspendă nimic.
Adoptat pentru șapte luni.
În vigoare cincisprezece ani.
Uzucapiunea împotriva proprietății private a statului și a proprietății private a municipalității curge din 1 iunie 1996. La 31 mai 2006 a fost suspendată printr-o lege adoptată pentru șapte luni. Moratoriul a fost prelungit de cinci ori. La începutul anului 2018 există o scurtă fereastră de aproximativ trei săptămâni în care uzucapiunea a curs efectiv, pentru că termenul expirase, iar legea nouă a fost publicată mai târziu, cu efect retroactiv.
Prin Hotărârea nr. 3 din 24 februarie 2022, Curtea Constituțională declară dispozițiile neconstituționale, iar hotărârea intră în vigoare la 8 martie 2022. Motivul: efectul retroactiv acordat în 2018 produce un efect apropiat de o expropriere forțată a unei proprietăți deja dobândite prin uzucapiune.
Aritmetica de aici încolo este a noastră, nu o citare. Suspendarea păstrează timpul scurs, adică timpul dinainte de 31 mai 2006 se adună cu timpul de după 8 martie 2022, iar moratoriul în sine nu se numără. O posesie începută înainte de 2006, cu aproximativ șase ani acumulați, se împlinește în jurul lunii martie 2026. O posesie începută după 8 martie 2022, fără timp anterior, se împlinește la 8 martie 2027 în caz de bună-credință și la 8 martie 2032 fără ea.
Adică 2026 este primul an în care se împlinesc în masă termenele de zece ani împotriva imobilelor municipale și de stat, pentru persoanele cu timp acumulat înainte de 2006.
Rămân două limitări. Potrivit art. 86 ZS, proprietatea publică a statului și a municipalității nu se dobândește deloc prin uzucapiune: străzi, piețe, parcuri, plaje. Distincția între public și privat nu se vede pe teren. Iar actul de proprietate municipală nu creează proprietate: are doar efect constatator, adică o municipalitate care a înscris un act pe un imobil pe care cineva îl posedă de treizeci de ani nu este protejată de acest fapt.
Fișa curată nu dovedește nimic
În toți cei cinci sau zece ani nu se înscrie nimic. Nu există contract, nu există act, nu există fișă. Dobândirea se petrece în întregime în afara registrului imobiliar, iar primul și singurul document apare la sfârșit, sub două forme: actul notarial constatator (констативен нотариален акт) sau hotărârea judecătorească.
Adică verificarea completă a sarcinilor, făcută perfect, arată o fișă curată. Ea nu poate arăta ceea ce nu este înscris. Lipsa unui lanț înaintea singurului act este semnalul, nu liniștea. Ce se mai verifică: verificarea imobilului.
Ambele documente se numesc la fel. Actul de la art. 587 alin. 1 din Codul de procedură civilă (ГПК) se sprijină pe probe scrise. Actul de la alin. 2 se sprijină pe o verificare a circumstanțelor (обстоятелствена проверка) prin audierea a trei martori, indicați de primarul municipalității. În exterior se deosebesc printr-un singur rând din text.
Conform Hotărârii interpretative nr. 11 din 21 martie 2013 a Adunării generale a Colegiului civil (ТР № 11 от 21.03.2013 г. на ОСГК), un astfel de act nu are forță probantă materială cu privire la constatarea apartenenței dreptului. Documentul este în același timp mai slab și mai puternic decât pare: mai slab, pentru că nu dovedește proprietatea împotriva unei persoane cu un drept mai bun; mai puternic, pentru că, în caz de contestare, sarcina revine contestatarului, dacă acesta nu are un document propriu. Nu este o probă, ci o poziție de pornire.
Treisprezece judecători supremi
au scris ce fel de ușă este.
Potrivit Hotărârii interpretative nr. 4 din 17 decembrie 2012 (ТР № 4 от 17.12.2012 г.), invocarea nu este un element al stării de fapt a uzucapiunii, ci un mijloc procesual de apărare. Este posibil ca un imobil să fi fost dobândit prin uzucapiune de o persoană care nu a invocat-o înaintea morții sale, iar drepturile ei să fie recunoscute moștenitorilor într-un proces judiciar.
Iar prin Hotărârea interpretativă nr. 2 din 6 noiembrie 2025 (ТР № 2 от 06.11.2025 г.) s-a admis că pierderea posesiei pentru mai mult de șase luni de către o persoană care invocă o uzucapiune împlinită în favoarea autorului său nu împiedică producerea efectului real. Motivul: după expirarea termenului, puterea exercitată nu mai este posesie, ci exercitarea unei prerogative a dreptului de proprietate, adică art. 81 ZS nu se mai aplică.
Hotărârea a fost luată cu 13 opinii separate. Judecătorii care nu sunt de acord scriu în textul lor că răspunsul adoptat „va permite și abuzuri și va crea nesiguranță juridică în raporturile patrimoniale, stimulând invocarea unor termene de uzucapiune care au curs și au fost întrerupte cu mulți ani în urmă”.
Consecința practică pentru cumpărător: proprietar prin uzucapiune poate fi o persoană care nu a pus piciorul în imobil de ani de zile, care nu a scos niciodată vreun document și al cărei drept provine dintr-un termen împlinit în favoarea unui defunct al ei. O asemenea persoană nu se vede nicăieri: nici la fața locului, nici în registru, nici în evidența fiscală.
Taxa este partea mică. Partea mare este dovedirea.
Pe cale notarială, cheltuielile se plătesc în avans. Pentru un imobil cu evaluare fiscală (данъчна оценка) de aproximativ 30 000 EUR: cerere-declarație aproximativ 18 EUR cu TVA, taxa pentru verificarea circumstanțelor în sine aproximativ 321 EUR cu TVA, înscriere aproximativ 30 EUR și impozit local de 3% pentru municipalitatea Varna, adică aproximativ 900 EUR. În total, de ordinul a 1 270 EUR.
Două detalii din tarif care nu se găsesc în niciun calculator. Taxa pentru verificarea circumstanțelor se datorează la depunerea cererii și nu se restituie dacă proprietatea nu este recunoscută. Și invers, în favoarea solicitantului: taxa pentru redactarea proiectului nu se percepe atunci când procedura de verificare a circumstanțelor a fost deschisă de același notar.
Pe cale judiciară, valoarea acțiunii se stabilește după evaluarea fiscală, iar taxa de stat este de 4% la o pătrime din ea, adică efectiv 1% din evaluarea fiscală: pentru același imobil aproximativ 300 EUR, plus înscrierea cererii de chemare în judecată, avocat, expertize și două sau trei instanțe.
Cifra nu este înfricoșătoare. Înfricoșător este altceva: litigiul se hotărăște cu probe testimoniale despre evenimente de acum douăzeci sau treizeci de ani, iar sarcina revine celui care nu are document. Taxa judiciară este cea mai mică cheltuială într-un asemenea proces.
Cum arată aceasta
din interior.
Moștenitorul care descoperă că imobilul bunicului său este al altcuiva. Un văr rămâne să locuiască în casă, plătește impozitul, face reparații. După douăzeci de ani scoate un act constatator pe baza verificării circumstanțelor. Coproprietatea provine din moștenire, adică el este, în principiu, detentor și trebuie să dovedească o inversare. Împotriva lui stau douăzeci de ani de reparații și vecini care vor depune mărturie că „el a fost mereu stăpânul”. Riscul real nu este să piardă, ci să câștige parțial și să ajungă coproprietar cu o persoană cu care nu își vorbește.
Cumpărătorul de la un proprietar prin verificarea circumstanțelor. La opt luni după tranzacție apare un moștenitor. Dacă are un document propriu, sarcina se repartizează după regula generală, iar cumpărătorul apără o poveste străină, pe care nu o cunoaște. Un imobil cu cerere de chemare în judecată înscrisă este, în plus, practic de nevândut și de nefinanțat cât timp durează procesul.
Proprietarul care locuiește în altă parte. Cheia este la o rudă „pentru aerisit”. Ruda se mută, schimbă yala, declară imobilul. Până aici sunt acte de toleranță. Uzucapiunea începe doar de la o negare adusă la cunoștința proprietarului, iar „adusă la cunoștință” se dovedește prin ceea ce se putea afla. Ce îl protejează pe proprietar: vizite, corespondență, somații scrise. Actul notarial nu se pierde; se pierde imobilul de sub el.
Curtea care este cu 40 m² mai mică decât în schiță (скица). O parte reală dintr-un teren se dobândește prin uzucapiune doar dacă poate fi individualizată ca obiect de sine stătător. Dacă nu poate, se dobândește o cotă-parte ideală. Adică cumpărătorul se poate trezi coproprietar cu vecinul asupra propriei curți. Se recunoaște pe teren, nu în documente. Temă conexă: imobilul moștenit.
Întrebări frecvente
Pot pierde imobilul doar pentru că nu am mai fost acolo ani de zile?
Nu din simpla inacțiune. Potrivit art. 99 din Legea proprietății, dreptul de proprietate se pierde dacă altcineva îl dobândește sau dacă proprietarul renunță la el. Adică se pierde pentru că altcineva a posedat imobilul ca al său timp de zece ani, sau cinci, dacă posesia este de bună-credință. Acțiunea în revendicare de la art. 108 ZS nu se stinge prin prescripție de la sine; ea eșuează atunci când partea adversă a devenit deja proprietar.
Chiriașul sau ruda care locuiește în imobil îl dobândește cu timpul?
În principiu, nu. Ei exercită puterea de fapt în temeiul unui act care recunoaște dreptul altuia, iar practica îi consideră detentori, iar actele lor ca acte de toleranță. Pentru ca uzucapiunea să înceapă în favoarea lor, este nevoie de o inversare a posesiei: acte vădite și neechivoce, care neagă drepturile proprietarului și sunt aduse la cunoștința acestuia. Aceste acte se dovedesc separat în fiecare litigiu concret.
Ce înseamnă actul notarial pe baza verificării circumstanțelor?
Este actul de la art. 587 alin. 2 din Codul de procedură civilă. Se eliberează atunci când proprietarul nu are suficiente probe scrise, iar notarul stabilește dreptul prin audierea a trei martori, indicați de primar. Conform Hotărârii interpretative nr. 11 din 21 martie 2013 a Adunării generale a Colegiului civil al Curții Supreme de Casație, un astfel de act nu are forță probantă materială cu privire la apartenența dreptului de proprietate. Are efect de legitimare, adică în caz de contestare sarcina revine contestatarului, dar nu este o probă a proprietății împotriva unei persoane cu un drept mai bun.
Curge uzucapiunea împotriva imobilelor municipale și de stat?
Împotriva proprietății private a statului și a proprietății private a municipalității, uzucapiunea curge, și curge neîntrerupt din 8 martie 2022, când a intrat în vigoare Hotărârea nr. 3 din 24 februarie 2022 a Curții Constituționale, care a declarat moratoriul neconstituțional. Timpul scurs înainte de suspendarea din 31 mai 2006 se adună cu timpul de după 8 martie 2022, iar moratoriul în sine nu se numără. Împotriva proprietății publice a statului și a municipalității uzucapiunea nu curge deloc, conform art. 86 din Legea proprietății.
O întrebare despre lanț
Priviți câte documente stau înaintea celui al vânzătorului. Un singur act, fără nimic înaintea lui, este un caz diferit de un act în spatele căruia stă o tranzacție, în spatele căreia stă altă tranzacție. Este o întrebare de treizeci de secunde și se pune înainte de avans (arvună), nu după.
Trimiteți-ne cu ce document se legitimează vânzătorul și din ce an. Vă răspundem ce termen curge, cine l-a întrerupt și ce stă în spatele singurului document.
Acest material nu reprezintă consultanță juridică. Cazul concret se verifică de către un jurist.
Comentarii
Încă nu există comentarii, fiți primul.