Coproprietatea
este întotdeauna temporară.
Oricine poate cere partajul în pofida unei convenții contrare, iar acțiunea nu se stinge prin prescripție. Doar că nimeni nu poate pune capăt coproprietății de unul singur.
Legea proprietății (Закон за собствеността) reglementează coproprietatea în șase articole. Trei dintre ele determină întregul conflict, iar prima neînțelegere începe încă de la numărare.
Se numără pe cote. Nu pe persoane.
Conform art. 32 alin. (1) din Legea proprietății, bunul comun se folosește și se administrează potrivit hotărârii coproprietarilor care dețin mai mult de jumătate din el. De aici rezultă trei situații care surprind.
Trei moștenitori cu cote de 1/2, 1/4 și 1/4 nu sunt „doi contra unul”: unul singur deține majoritatea. Patru moștenitori cu câte 1/4 nu formează majoritate, decât dacă trei sunt de acord. Iar în cazul a doi coproprietari cu câte 1/2 majoritatea este matematic imposibilă, deoarece nimeni nu deține mai mult de jumătate.
Atunci, conform alin. (2), cine folosește imobilul decide judecătoria de district, nu coproprietarii. Doi frați cu cote egale care nu se înțeleg nu au niciun mecanism intern pentru a hotărî ceva.
Ieșirea este garantată, dar este una singură. Conform art. 34 din Legea proprietății, orice coproprietar poate, în pofida unei convenții contrare, să ceară partajul, iar acțiunea nu se stinge prin prescripție. Coproprietatea este întotdeauna temporară de drept. Nimeni nu poate fi obligat să rămână în ea, chiar dacă a semnat contrariul. Și nimeni nu o poate înceta singur.
Ieftin, rapid,
și cu o vulnerabilitate fatală.
Forma este mai ușoară decât un act notarial: în scris, cu semnături legalizate notarial (art. 35 din Legea proprietății). Contractul se înregistrează. Aceasta este întreaga cauză pentru care partajul voluntar costă de zece ori mai puțin.
Ușurința formei nu înseamnă însă ușurința consecințelor. Prin art. 34 alin. (2) din Legea proprietății se aplică regulile Legii succesiunilor (Закона за наследството), iar acestea sunt asimetrice într-un mod la care rareori ne așteptăm.
Un partaj fără participarea vreunuia dintre comoștenitori este nul în întregime (art. 75 alin. (2) din Legea succesiunilor). Nu parțial, nu în partea celui omis. Fără termen și fără gradare.
Un lot inechitabil, dimpotrivă, se atacă doar dacă cineva este prejudiciat cu mai mult de un sfert din valoarea cotei sale, și doar în termen de un an de la încheiere (art. 74 din Legea succesiunilor). Iar anularea nu se admite dacă lotul este completat în bani sau în natură.
Legea iartă un calcul prost mult mai ușor decât o persoană lipsă.
Iar cel mai nou lucru: prin Hotărârea interpretativă nr. 4/2023 a Adunării Generale a Colegiului Civil (ОСГК) a Curții Supreme de Casație (ВКС) din 18 iunie 2025 s-a stabilit că acțiunea de la art. 75 alin. (2) din Legea succesiunilor este admisibilă și atunci când partajul a fost deja admis printr-o hotărâre definitivă, dar încă nu a fost efectuat. Tradus: un an și jumătate de muncă într-un dosar de partaj poate fi anulat de o persoană care apare în a doua fază. Cine intră în cerc: imobilul moștenit.
Două faze, fiecare este un proces separat
Prima fază, admiterea, se încheie cu o hotărâre care stabilește ce persoane, pentru ce imobile și cu ce parte participă. A doua, efectuarea, ajunge la protocolul de partaj și tragerea la sorți. Fiecare se încheie cu o hotărâre atacabilă separat, și tocmai aceasta este explicația structurală a motivului pentru care procesele de partaj durează ani.
În plus, art. 343 din Codul de procedură civilă (ГПК) permite ca în aceeași procedură să fie examinate contestații privind filiația, adopțiile, testamentele și autenticitatea înscrisurilor, precum și cereri de reducțiune a dispozițiilor testamentare și a donațiilor. O singură procedură pentru un apartament poate conține trei litigii juridice distincte, fiecare cu proprii martori și expertize.
Și cele două decăderi care decid rezultatul și nu se mai recuperează. Cererile de socoteli reciproce se formulează la primul termen după admiterea partajului (art. 346 din Codul de procedură civilă). Cererea ca locuința indivizibilă să fie atribuită în lotul cuiva contra compensare se face cel târziu la primul termen după rămânerea definitivă a hotărârii de la art. 344 alin. (1) (art. 349 alin. (4) din Codul de procedură civilă).
Momentul ratat nu se compensează cu dovezi mai bune ulterior. O persoană care a investit 30 000 EUR în renovare și nu a cerut socotelile la timp intră în a doua fază cu aceeași cotă ca una care nu a investit nimic.
Din 2025 există și o obligație nouă: conform art. 140a din Codul de procedură civilă, instanța obligă părțile să participe personal la o ședință informativă de mediere, inclusiv în partaj, dar doar în procedura de efectuare, adică în a doua fază. Obligația este de prezentare, nu de acord; neprezentarea fără motiv întemeiat se sancționează financiar.
Reducerea nu se negociază.
Este scrisă în cod.
Dacă imobilul este indivizibil și nu poate fi atribuit în lotul cuiva, instanța îl scoate la vânzare publică (art. 348 din Codul de procedură civilă). De aici încolo funcționează aritmetica procedurii de executare.
Prețul de pornire de la care începe licitația la prima vânzare este 80 la sută din evaluare (art. 485 alin. (4) din Codul de procedură civilă) și nu poate fi sub evaluarea fiscală, atunci când aceasta este stabilită. Dacă vânzarea nu are loc, cea nouă pornește de la 90 la sută din prețul de la prima (art. 494 alin. (2) din Codul de procedură civilă), adică 72 la sută din evaluare.
Pentru un apartament cu trei camere pe care cei trei moștenitori l-au socotit la 166 900 EUR, aceasta înseamnă un preț de pornire de 133 520 EUR, iar la o vânzare nouă 120 168 EUR. Diferența față de valoarea de la care au pornit este 46 732 EUR, adică 15 577 EUR de persoană. Aceasta este o pierdere doar din prețul de pornire, înainte de taxe și de anii de dispută.
Două precizări fără de care cifrele induc în eroare. Mai întâi, acestea sunt prețuri de pornire: licitația pornește de acolo, iar pentru prețul final nu există o statistică publicată cu metodologie. În al doilea rând, procentele se calculează pe evaluarea unui expert, iar 166 900 EUR este mediana ofertelor pentru cartierul Mladost (alo.bg, 168 de anunțuri) și apare aici doar ca ordin de mărime. Cum se nasc cele cinci cifre diferite pentru un singur imobil: prețul real.
Circumstanța atenuantă este că copartajanții pot licita și pot cumpăra imobilul (art. 348 și art. 354 din Codul de procedură civilă). Problema este că un coproprietar cu bani pentru a cumpăra la vânzarea publică avea de obicei bani să cumpere și înainte de partaj, la preț întreg.
Anii dinainte de scrisoare nu se plătesc
Conform art. 31 alin. (2) din Legea proprietății, atunci când bunul comun este folosit personal doar de unii dintre coproprietari, aceștia datorează celorlalți o indemnizație pentru folosul de care sunt privați, din ziua cererii scrise.
Obligația apare odată cu primirea scrisorii, nu odată cu începerea folosinței. Anii dinainte nu se plătesc, și nu pentru că s-ar fi prescris, ci pentru că pentru ei obligația nu a apărut niciodată. Aceasta este cea mai scumpă tăcere din temă: opt ani cu o cotă lunară de 150 EUR înseamnă 14 400 EUR, care nu au existat niciodată ca o creanță.
Conform Hotărârii interpretative nr. 7/2012 a Adunării Generale a Colegiului Civil, folosință personală este orice comportament al unui coproprietar care împiedică sau limitează ceilalți să folosească bunul potrivit drepturilor lor, fără a se percepe fructe naturale și civile. Din considerente rezultă trei forme: cel care folosește se servește de întregul bun, nu se servește, dar ține cheia și nu îi lasă pe ceilalți, sau a admis cu titlu gratuit o terță persoană.
Și a doua capcană. Dacă cel care folosește imobilul îl închiriază contra bani, art. 31 alin. (2) din Legea proprietății nu se aplică deloc. Punerea la dispoziție cu titlu oneros este un act de administrare, iar creanța trece prin art. 30 alin. (3) din Legea proprietății, cu altă probă. Care articol se aplică depinde de un fapt pe care ceilalți coproprietari adesea nu l-au verificat, pentru că nu știau că are importanță.
Dreptul de răscumpărare
se ocolește legal.
În loc de partaj, coproprietarul își poate vinde cota. Conform art. 33 din Legea proprietății, el o poate vinde unei terțe persoane doar după ce prezintă notarului dovezi scrise că le-a oferit celorlalți să cumpere în aceleași condiții. În caz de încălcare apare dreptul de răscumpărare, iar acțiunea se introduce într-un termen de două luni de la vânzare.
Trei lucruri nu se citesc din text. Mai întâi, încălcarea nu face tranzacția nulă: vânzarea este valabilă, iar apare un drept potestativ. În al doilea rând, art. 33 se aplică doar la vânzare, nu la donație, schimb sau transfer contra întreținere și îngrijire.
În al treilea rând, și cel mai incomod. Conform Hotărârii interpretative nr. 5/2012 a Adunării Generale a Colegiului Civil, combinația donație plus vânzare nu este o eludare a legii: coproprietarul donează o parte nesemnificativă cumpărătorului, cumpărătorul este deja coproprietar, iar restul se vinde unui coproprietar, nu unei terțe persoane. Dreptul de răscumpărare nu apare.
Se străpunge doar dacă ceilalți dovedesc că donația este nulă sau ascunde o vânzare, adică dovedirea unei intenții, nu a unui document. Iar partea opusă este la fel de importantă: cumpărătorul unei cote ideale nu cumpără un imobil, ci o poziție într-un litigiu străin, și iese din ea pe calea partajului, nu cu un act notarial. Ce se verifică înainte de o asemenea cumpărare: verificarea proprietății.
De douăzeci de ori, iar cauza este una singură
Taxa de stat la un proces de partaj este 4 la sută din valoarea cotelor, iar în cazul unei tranzacții înainte de întocmirea protocolului de partaj scade la 2 la sută. Legalizarea notarială a unui partaj voluntar este o taxă, nu un procent din imobil. Aceasta este toată diferența.
Pentru un apartament cu trei camere de 166 900 EUR și trei coproprietari cu câte 1/3, ordinele de mărime sunt următoarele. Partaj voluntar: taxă notarială de ordinul a 363 EUR cu TVA plus înregistrare, adică sub 500 EUR în total. Partaj judiciar cu tranzacție înainte de protocol: circa 4 000 până la 5 000 EUR. Partaj judiciar până la capăt: 8 500 până la 10 000 EUR, din care 6 676 EUR este doar taxa de stat.
O precizare privind onorariul avocatului, care s-a schimbat recent. Din Monitorul Oficial (ДВ), nr. 14 din 18 februarie 2025, Regulamentul nr. 1 (Наредба № 1) nu mai stabilește minime obligatorii, iar cuantumul se negociază liber. Consecința practică este opusă celei așteptate: dispariția minimului tarifar nu înseamnă mai ieftin, ci lipsa unui reper.
Și capcana care arată ca o economie. Dacă la partajul voluntar unul primește tot apartamentul și îi compensează pe ceilalți în bani, el dobândește peste cota sa și datorează impozit local pe diferență. Pentru Varna cota este 3%, adică pentru un apartament cu trei camere de 166 900 EUR și trei coproprietari impozitul este de circa 3 338 EUR. Nimeni nu se așteaptă la el, pentru că „noi doar ne despărțim”. Și încă ceva: calculatoarele naționale publică 2,5% pentru Varna, iar cota în vigoare conform regulamentului consiliului local este 3%.
Standardul este pentru o singură examinare.
Fazele sunt două.
Nu există statistică oficială pe tipuri de dosare, dar există două puncte de sprijin independente. Instanțele clasifică ele însele partajele drept cauze civile complexe, cu o perioadă generală de examinare de până la un an fără complicații și până la doi ani cu complicații. Observațiile publicate ale birourilor de avocatură indică 12 până la 24 de luni în majoritatea cazurilor și peste trei ani în caz de apeluri.
Aritmetica pe care sursele nu o fac este aceasta: standardul este pentru o singură examinare, iar partajul are două faze, fiecare cu propria instanță de apel și de casație. Termenele nu se adună liniar, ci se înmulțesc cu numărul de instanțe prin care cineva decide să treacă.
Trei ani nu este cazul extrem. Cazul extrem este un proces care supraviețuiește unuia dintre copartajanți și continuă cu moștenitorii săi, extinzând cercul semnăturilor la mijlocul drumului. Iar în cazul soților cercul este și mai larg decât se vede din act: comunitatea conjugală.
Întrebări frecvente
Cum se numără majoritatea între coproprietari?
Pe cote, nu pe persoane. Conform art. 32 alin. (1) din Legea proprietății, bunul comun se folosește și se administrează potrivit hotărârii coproprietarilor care dețin mai mult de jumătate din bunul comun. Patru coproprietari cu câte un sfert nu formează majoritate decât dacă trei dintre ei sunt de acord, iar în cazul a doi coproprietari cu câte o jumătate majoritatea este matematic imposibilă, deoarece nimeni nu deține mai mult de jumătate. În acest caz, conform alin. (2), chestiunea se decide de judecătoria de district.
Poate un coproprietar să fie obligat să rămână în coproprietate?
Nu. Conform art. 34 din Legea proprietății, orice coproprietar poate, în pofida unei convenții contrare, să ceară partajul bunului comun, iar acțiunea de partaj nu se stinge prin prescripție. Adică coproprietatea este întotdeauna temporară de drept. Și reciproca este adevărată: nimeni nu o poate înceta singur, ci doar cu acordul tuturor sau pe cale judiciară.
De când se datorează indemnizația dacă unul dintre coproprietari locuiește în imobil?
Din ziua cererii scrise, conform art. 31 alin. (2) din Legea proprietății. Obligația apare odată cu primirea scrisorii, nu odată cu începerea folosinței, adică pentru anii dinainte nu se datorează nimic și nu este o chestiune de prescripție. Dacă însă cel care folosește imobilul îl închiriază contra bani, art. 31 alin. (2) nu se aplică: este un act de administrare, iar creanța trece prin art. 30 alin. (3) din aceeași lege.
De la ce preț pornește vânzarea publică a unui imobil indivizibil?
Prețul de pornire la prima vânzare publică este 80 la sută din evaluarea expertului, conform art. 485 alin. (4) din Codul de procedură civilă, și nu poate fi mai mic decât evaluarea fiscală, atunci când aceasta este stabilită. Dacă vânzarea nu are loc, cea nouă se desfășoară la un preț de pornire egal cu 90 la sută din cel de la prima, adică 72 la sută din evaluare. Acestea sunt prețurile de pornire de la care începe licitația, nu prețurile la care se vinde imobilul.
O scrisoare și o dată
Dacă cineva folosește singur imobilul comun, ceasul pornește de la cererea scrisă, nu de la discuția de la masă. Fiecare lună de tăcere este o lună care nu se plătește nimănui, și este singurul lucru din temă care se poate rezolva într-o zi.
Trimiteți-ne cotele și cine locuiește în imobil. Vă răspundem dacă există în general majoritate conform art. 32 din Legea proprietății, cine ce datorează de la ce dată și în ce moment partajul judiciar devine mai scump decât reducerea pe care cineva nu vrea să o facă.
Acest material nu reprezintă consultanță juridică. Cazul concret se verifică de un jurist.
Comentarii
Încă nu există comentarii, fiți primul.