Mülkiyet zamanın geçmesiyle
kaybolmaz.
Tam olarak ve yalnızca bir başkası onu edindiği için kaybolur. Zamanaşımı, bunun imzasız, noter olmadan ve malikin haberi olmadan gerçekleşmesinin başlıca yoludur.
Mülkiyet Kanunu'nun (ЗС) iki maddesi bütün konuyu taşır. 77. madde, mülkiyet hakkının hukuki işlemle, zamanaşımıyla ya da kanunda belirlenen diğer yollarla kazanıldığını söyler. 99. madde onun ters yüzüdür: “Mülkiyet hakkı, bir başkası onu kazanırsa ya da malik ondan vazgeçerse kaybolur.”
Yani mülkiyet, uğramamaktan, vergi ödememekten ya da yalnızca zaman geçmesinden kaybolmaz. Ve sezgilerin tersine, malikin eşyasını talep ettiği ZS m. 108 kapsamındaki dava, zamanla kendiliğinden düşmez. Karşı taraf malik olduğunda boşa çıkar. Bu yüzden mahkemedeki bütün uyuşmazlık diğerinin zilyetliği üzerinedir, malikin hareketsizliği üzerine değil.
Fiziken aynı görünürler. Niyetle ayrılırlar.
Zilyetlik, zilyedin kendisininmiş gibi elinde tuttuğu bir eşya üzerinde fiilî hâkimiyet kullanmaktır. Elde tutma, kişinin kendisinin saymadığı bir eşya üzerinde fiilî hâkimiyet kullanmaktır (ZS m. 68). Bir kişi bir dairede yaşar ve fark tamamen görünmeyen niyettedir.
Bu yüzden kanun bir karine getirir: zilyedin eşyayı kendisininmiş gibi tuttuğu, başkası adına tuttuğu kanıtlanana kadar varsayılır (ZS m. 69). Sonuç ağırdır ve zamanında nadiren anlaşılır: ispat yükü malike düşer. Kendisininmiş gibi tuttuğunu zilyet kanıtlamaz; diğerinin onun adına tuttuğunu malik kanıtlar.
Kiracı, ödünç alan, bekçi ve mülkte yaşamasına izin verilen akraba, başkasının hakkını tanıyan bir dayanakla hâkimiyet kullanır. Uygulama bunlara hoşgörüyle karşılanan fiiller der ve zaman onları zilyede dönüştürmez. Bir dönüşüm gerekir: malikin haklarını inkâr eden, açık ve tereddütsüz fiiller ve bunların onun bilgisine getirilmesi.
⚠️ Sınır ise kayıyor. 17 Aralık 2025 tarihli 755 sayılı kararıyla Yargıtay (ВКС), yirmi yılı aşan fiilî birlikte yaşamada ortak oturma ile esaslı dönüşümlerin hoşgörülen fiillerin ötesine geçebileceğini kabul eder. Bu, sınırın hareketidir; yerleşik bir kural değil.
İki aynı olay
ters sonuçla.
Yargıtay Medeni Daireler Genel Kurulu'nun (ОСГК) 6 Ağustos 2012 tarihli 1 sayılı Yorum Kararı uyarınca ZS m. 69 karinesi, paylı mülkiyetin mirastan farklı bir hukuki olgudan kaynaklandığı durumda paydaşlar arasında uygulanır.
Paylı mülkiyet miras yoluyla geliyorsa, zilyetlik mirasçılardan hukuken devam eder. İçeride kalan kişi, esas olarak başkalarının paylarının elde tutanıdır ve niteliğin değiştiğini kanıtlamalıdır.
İşlemden geliyorsa ve edinene tüm mülkün zilyetliği devredilmişse, devredenin yalnızca ideal bir payın maliki olması hâlinde edinen tüm mülkün zilyedidir ve karine onun lehine işler.
“Bir kişi otuz yıldır mülkte yaşıyor”, otuz yıl önce zilyetliğin nasıl başladığına göre ters sonuç verir. Bu hiçbir belgeden görünmez ve tanık delilleriyle kanıtlanır.
Uyuşmazlık çözüldüğünde paylı mülkiyetten nasıl çıkıldığı: paylı mülkiyet ve ortaklığın giderilmesi.
On yıl. Belge varsa beş.
ZS m. 79 uyarınca taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkı 10 yıl kesintisiz zilyetlikle, iyi niyetli zilyetlikte ise 5 yılda kazanılır.
İyi niyet “kötü biri olmamak” değildir. ZS m. 70 uyarınca zilyet, onu malik yapabilecek bir hukuki dayanakla zilyet olduğunda, devredeninin malik olmadığını veya şeklin sakat olduğunu bilmeden zilyet olduğunda iyi niyetlidir. Yani kısa zamanaşımı bir belge ister: malik olmayandan noter senedi, şekli sakat bir senet, sonradan yalnızca mirasçı olduğu ortaya çıkan bir kişiden işlem.
Tam da bu yüzden beş yıllık zamanaşımı alıcı için tehlikelidir: sakat bir işlemden işlemeye başlar ve sakat işlemler düzgün görünür.
Ve hesabı kaydıran dört kural. Zilyetliğin altı aydan uzun süre kaybı zamanaşımını keser (ZS m. 81). Zilyet, kendi zilyetliğine devredeninin zilyetliğini ekleyebilir (ZS m. 82). Farklı zamanlarda zilyet olduğunu kanıtlayan, aradaki dönemde de zilyet olduğu varsayılır (ZS m. 83). Kurallar diğer ayni haklar için de geçerlidir (ZS m. 85): zamanaşımıyla hem inşaat hakkı hem irtifak hakkı kaybedilir.
ZS m. 82 ile m. 83'ün birleşimi, zamanaşımını onlarca yıl sonra ispatlanabilir kılan şeydir: her gün ispatlanmaz, başlangıç, bitiş ve süreklilik ispatlanır. Ve yıllara mal olan bir fark: durma geçeni korur, kesilme siler. Dava açılması keser; malikin ölümü hiçbir şeyi durdurmaz.
Yedi ay için kabul edildi.
On beş yıl işledi.
Özel devlet ve özel belediye mülkiyetine karşı zamanaşımı 1 Haziran 1996'dan işler. 31 Mayıs 2006'da yedi ay için kabul edilen bir kanunla durduruldu. Moratoryum beş kez uzatıldı. 2018 başında zamanaşımının gerçekten işlediği yaklaşık üç haftalık kısa bir pencere vardır, çünkü süre dolmuş, yeni kanun ise geriye dönük etkiyle daha sonra yayımlanmıştır.
24 Şubat 2022 tarihli 3 sayılı Karar ile Anayasa Mahkemesi hükümleri anayasaya aykırı ilan eder ve karar 8 Mart 2022'de yürürlüğe girer. Gerekçe: 2018'de verilen geriye dönük etki, zamanaşımıyla zaten kazanılmış mülkiyetin zorla kamulaştırılmasına yakın bir sonuç doğurur.
Buradan sonrasındaki aritmetik bizim, alıntı değil. Durma geçeni korur; yani 31 Mayıs 2006'dan öncesi zaman ile 8 Mart 2022'den sonrası zaman toplanır, moratoryumun kendisi sayılmaz. 2006'dan önce başlamış ve yaklaşık altı yıl birikmiş bir zilyetlik yaklaşık Mart 2026'da dolar. 8 Mart 2022'den sonra, önceden hiç süre birikmeden başlayan zilyetlik iyi niyette 8 Mart 2027'de, iyi niyet olmadan 8 Mart 2032'de dolar.
Yani 2026, 2006'dan öncesinden süresi birikmiş kişiler için belediye ve devlet mülklerine karşı on yıllık sürelerin toplu hâlde dolduğu ilk yıldır.
İki sınırlama kalır. ZS m. 86 uyarınca kamuya ait devlet ve belediye mülkiyeti zamanaşımıyla hiç kazanılmaz: sokaklar, meydanlar, parklar, plajlar. Kamu mu özel mi ayrımı arazide görünmez. Ve belediye mülkiyeti senedi mülkiyet yaratmaz: yalnızca tespit edici etkisi vardır; yani otuz yıldır birinin zilyet olduğu mülk için senet tescil ettirmiş belediye bu olgudan korunmaz.
Temiz sicil kaydı hiçbir şeyi kanıtlamaz
Beş ya da on yılın tamamında hiçbir şey tescil edilmez. Sözleşme yok, senet yok, sicil kaydı yok. Edinim tamamen mülk sicilinin dışında gerçekleşir ve ilk ve tek belge sonunda iki biçimde ortaya çıkar: tespit niteliğinde noter senedi ya da mahkeme kararı.
Yani mükemmel yapılmış tam bir takyidat kontrolü temiz sicil kaydı gösterir. Tescil edilmemiş olanı gösteremez. Tek senetten önce bir zincirin olmaması uyarı işaretidir, rahatlık değil. Başka neyin kontrol edildiği: mülkün kontrolü.
İki belgenin adı aynıdır. Medeni Usul Kanunu'nun (ГПК) 587. maddesinin 1. fıkrası kapsamındaki senet yazılı delillere dayanır. 2. fıkra kapsamındaki senet, belediye başkanının gösterdiği üç tanığın dinlenmesiyle yapılan olgusal incelemeye dayanır. Dıştan metindeki bir satırla ayrılırlar.
Yargıtay Medeni Daireler Genel Kurulu'nun 21 Mart 2013 tarihli 11 sayılı Yorum Kararı uyarınca böyle bir senet, hakkın aidiyetinin tespiti bakımından maddi ispat gücüne sahip değildir. Belge göründüğünden hem daha zayıf hem daha güçlüdür: daha zayıf, çünkü daha iyi hakka sahip kişiye karşı mülkiyeti kanıtlamaz; daha güçlü, çünkü itiraz hâlinde, kendi belgesi yoksa yük itiraz edene düşer. Delil değil, başlangıç konumudur.
On üç yüksek yargıç
kapının ne olduğunu yazdı.
17 Aralık 2012 tarihli 4 sayılı Yorum Kararı uyarınca ileri sürme, zamanaşımının maddi unsurlarından biri değil, usul yönünden bir savunma aracıdır. Bir mülkün, ölümünden önce bunu ileri sürmemiş bir kişi tarafından zamanaşımıyla kazanılması ve haklarının bir mahkeme sürecinde mirasçılarına tanınması mümkündür.
6 Kasım 2025 tarihli 2 sayılı Yorum Kararı ile ise, kendi murisi lehine dolmuş zamanaşımına dayanan bir kişinin zilyetliği altı aydan uzun süre kaybetmesinin ayni hak etkisinin doğmasına engel olmadığı kabul edildi. Gerekçe: sürenin dolmasından sonra kullanılan hâkimiyet artık zilyetlik değil, mülkiyet hakkından doğan yetkinin kullanılmasıdır; yani ZS m. 81 artık uygulanmaz.
Karar 13 ayrı görüşle alındı. Katılmayan yargıçlar metinlerinde, benimsenen yanıtın “suiistimallere de imkân vereceğini ve çok yıl önce işlemiş ve kesilmiş zamanaşımı sürelerine dayanmayı teşvik ederek mülkiyet ilişkilerinde hukuki belirsizlik yaratacağını” yazar.
Alıcı için pratik sonuç: zamanaşımıyla malik, yıllardır mülke ayak basmamış, hiç belge çıkarmamış ve hakkı ölmüş bir yakını lehine dolmuş bir süreden doğan biri olabilir. Böyle biri hiçbir yerde görünmez: ne yerinde, ne sicilde, ne de vergi kaydında.
Harç küçük kısımdır. Büyük olan ispattır.
Noter yolunda masraflar peşin ödenir. Vergi değeri yaklaşık 30 000 EUR olan bir mülk için: yaklaşık 18 EUR KDV dahil başvuru-beyan dilekçesi, olgusal incelemenin kendisi için yaklaşık 321 EUR KDV dahil ücret, yaklaşık 30 EUR tescil ve Varna Belediyesi için %3 yerel vergi, yani yaklaşık 900 EUR. Toplam 1 270 EUR civarında.
Tarifenin kendisinden, hiçbir hesap makinesinde olmayan iki ayrıntı. Olgusal inceleme ücreti talep sunulduğunda ödenir ve mülkiyet tanınmazsa iade edilmez. Ve tersi, başvuranın lehine: olgusal inceleme davası aynı noter tarafından açıldığında, taslak hazırlama ücreti alınmaz.
Mahkeme yolunda davanın değeri vergi değerine göre belirlenir, devlet harcı ise onun dörtte biri üzerinden %4'tür, yani fiilen vergi değerinin %1'i: aynı mülk için yaklaşık 300 EUR, artı dava dilekçesinin tescili, avukat, bilirkişi raporları ve iki ya da üç derece.
Sayı korkutucu değil. Korkutucu olan diğeri: uyuşmazlık, yirmi ya da otuz yıl önceki olaylara dair tanık delilleriyle çözülür ve yük belgesi olmayanın üzerine düşer. Böyle bir davada mahkeme harcı en küçük masraftır.
Bunun içeriden
görünüşü.
Dedesinin mülkünün başkasına ait olduğunu keşfeden mirasçı. Bir kuzen evde yaşamaya devam eder, vergiyi öder, tamirat yapar. Yirmi yıl sonra olgusal inceleme yoluyla tespit senedi çıkarır. Paylı mülkiyet miras yoluyla gelir; yani o esas olarak elde tutandır ve niteliğin değiştiğini kanıtlamalıdır. Karşısında yirmi yıllık tamiratlar ve “hep o sahipti” diye tanıklık edecek komşular durur. Gerçek risk kaybetmek değil, kısmen kazanıp konuşmadığı biriyle paydaş çıkmaktır.
Olgusal inceleme yoluyla malik olandan alan alıcı. İşlemden sekiz ay sonra bir mirasçı ortaya çıkar. Kendi belgesi varsa yük genel kurala göre dağılır ve alıcı tanımadığı yabancı bir hikâyeyi savunur. Üzerinde tescilli dava dilekçesi bulunan mülk ayrıca, dava sürdüğü müddetçe fiilen satılamaz ve finanse edilemez.
Başka yerde yaşayan malik. Anahtar “havalandırmak için” bir akrabadadır. Akraba taşınır, kilidi değiştirir, mülkü beyan eder. Buraya kadar bunlar hoşgörülen fiillerdir. Zamanaşımı yalnızca, malikin bilgisine getirilen bir inkârla başlar; “bilgisine getirilmiş” ise öğrenilebilecek olanla kanıtlanır. Maliki koruyanlar: ziyaretler, yazışmalar, yazılı çağrılar. Noter senedi kaybolmaz; kaybolan, onun altındaki mülktür.
Krokiden 40 m² küçük avlu. Arsa mülkünün fiilî bir bölümü, ancak bağımsız bir nesne olarak ayrılabiliyorsa zamanaşımıyla kazanılır. Ayrılamıyorsa ideal bir pay kazanılır. Yani alıcı kendi avlusunda komşuyla paydaş çıkabilir. Bu arazide tanınır, belgelerde değil. İlgili konu: miras mülk.
Sık sorulan sorular
Yıllardır oraya gitmediğim için mülkümü kaybedebilir miyim?
Hareketsizliğin kendisinden değil. Mülkiyet Kanunu m. 99 uyarınca mülkiyet hakkı, bir başkası onu kazanırsa ya da malik ondan vazgeçerse kaybolur. Yani, bir başkası mülkü on yıl, iyi niyetli zilyetlikte ise beş yıl boyunca kendisininmiş gibi zilyet olduğu için kaybolur. ZS m. 108 kapsamındaki istihkak davası kendi başına zamanaşımına uğramaz; karşı taraf zaten malik olduğunda boşa çıkar.
Mülkte yaşayan kiracı ya da akraba zamanla mülkü kazanır mı?
Esas olarak hayır. Başkasının hakkını tanıyan bir dayanakla fiilî hâkimiyet kullanırlar ve uygulama onları elde tutan, fiillerini ise hoşgörülen fiiller olarak niteler. Lehlerine zamanaşımının başlaması için zilyetliğin niteliğinin değiştirilmesi gerekir: malikin haklarını inkâr eden ve onun bilgisine getirilen açık ve tereddütsüz fiiller. Bu fiiller her somut uyuşmazlıkta ayrı ayrı kanıtlanır.
Olgusal inceleme yoluyla çıkarılan noter senedi ne anlama gelir?
Medeni Usul Kanunu m. 587/2 kapsamındaki senettir. Malikin yeterli yazılı delili olmadığında düzenlenir ve noter, belediye başkanının gösterdiği üç tanığın dinlenmesiyle hakkı tespit eder. Yargıtay Medeni Daireler Genel Kurulu'nun 21 Mart 2013 tarihli 11 sayılı Yorum Kararı uyarınca böyle bir senet, mülkiyet hakkının aidiyeti bakımından maddi ispat gücüne sahip değildir. Meşrulaştırıcı etkisi vardır; yani itiraz hâlinde yük itiraz edene düşer, ancak daha iyi hakka sahip kişiye karşı mülkiyetin delili değildir.
Belediye ve devlet mülklerine karşı zamanaşımı işler mi?
Özel devlet ve özel belediye mülkiyetine karşı zamanaşımı işler ve Anayasa Mahkemesi'nin moratoryumu anayasaya aykırı ilan eden 24 Şubat 2022 tarihli 3 sayılı Kararının yürürlüğe girdiği 8 Mart 2022'den itibaren kesintisiz işler. 31 Mayıs 2006'daki durmadan önce geçen süre, 8 Mart 2022'den sonraki süreyle toplanır, moratoryumun kendisi sayılmaz. Kamu devlet ve belediye mülkiyetine karşı ise Mülkiyet Kanunu m. 86 uyarınca zamanaşımı hiç işlemez.
Bir soru, zincire dair
Satıcının belgesinden önce kaç belge durduğuna bakın. Öncesinde hiçbir şey olmayan tek bir senet, arkasında başka bir işlemin durduğu bir işlemin arkasındaki senetten farklı bir durumdur. Bu otuz saniyelik bir sorudur ve kaparodan önce sorulur, sonra değil.
Satıcının hangi belgeyle ve hangi yıldan itibaren meşru kıldığını bize gönderin. Hangi sürenin işlediğini, kimin kestiğini ve tek belgenin arkasında ne olduğunu geri bildiririz.
Bu içerik hukuki tavsiye değildir. Somut olay bir hukukçu tarafından kontrol edilir.
Yorumlar
Henüz yorum yok, ilk yorumu siz yapın.