Eigentum geht nicht verloren
durch bloßen Zeitablauf.
Es geht genau und allein deshalb verloren, weil ein anderer es erworben hat. Die Ersitzung ist der wichtigste Weg, auf dem das ohne Unterschrift, ohne Notar und ohne dass der Eigentümer es erfährt geschehen kann.
Zwei Artikel des Eigentumsgesetzes (Закон за собствеността) tragen das ganze Thema. Art. 77 besagt, dass das Eigentumsrecht durch Rechtsgeschäft, durch Ersitzung oder auf andere im Gesetz bestimmte Weise erworben wird. Art. 99 ist seine Kehrseite: „Das Eigentumsrecht geht verloren, wenn ein anderer es erwirbt oder wenn der Eigentümer darauf verzichtet.“
Eigentum geht also nicht verloren, weil man nicht hingeht, weil man keine Steuer zahlt oder durch bloßen Zeitablauf. Und entgegen der Intuition verjährt die Klage nach Art. 108 Eigentumsgesetz, mit der der Eigentümer seine Sache zurückverlangt, nicht von selbst mit der Zeit. Sie scheitert, wenn die Gegenseite Eigentümer geworden ist. Deshalb geht der ganze Streit vor Gericht um den Besitz des anderen, nicht um die Untätigkeit des Eigentümers.
Äußerlich sehen sie gleich aus. Sie unterscheiden sich in der Absicht.
Besitz ist die Ausübung tatsächlicher Gewalt über eine Sache, die der Besitzer als eigene hält. Innehabung ist die Ausübung tatsächlicher Gewalt über eine Sache, die die Person nicht als eigene hält (Art. 68 Eigentumsgesetz). Ein Mensch wohnt in einer Wohnung, und der Unterschied liegt ganz in der Absicht, die man nicht sieht.
Deshalb führt das Gesetz eine Vermutung ein: Es wird vermutet, dass der Besitzer die Sache als eigene hält, bis bewiesen ist, dass er sie für einen anderen hält (Art. 69 Eigentumsgesetz). Die Folge ist schwer und wird selten rechtzeitig verstanden: Die Beweislast liegt beim Eigentümer. Nicht der Besitzer beweist, dass er Eigenbesitzer ist, sondern der Eigentümer beweist, dass der andere für ihn besitzt.
Der Mieter, der Entleiher, der Hüter und der Verwandte, dem das Wohnen in der Immobilie gestattet wurde, üben Gewalt auf einer Grundlage aus, die das fremde Recht anerkennt. Die Praxis nennt das geduldete Handlungen, und die Zeit macht sie nicht zu Besitzern. Nötig ist eine Umkehrung: offene und eindeutige Handlungen, die die Rechte des Eigentümers verneinen und ihm zur Kenntnis gebracht werden.
⚠️ Die Grenze verschiebt sich jedoch. Mit der Entscheidung Nr. 755 vom 17.12.2025 nimmt der Oberste Kassationsgerichtshof (ВКС) an, dass bei einem faktischen Zusammenleben von über zwanzig Jahren das gemeinsame Bewohnen plus wesentliche Umbauten über geduldete Handlungen hinausgehen können. Das ist eine Verschiebung der Grenze, keine feststehende Regel.
Zwei gleiche Fälle
mit umgekehrtem Ausgang.
Nach der Auslegungsentscheidung Nr. 1 vom 06.08.2012 der Gesamtversammlung der Zivilkammern (ТР № 1 от 06.08.2012 г. на ОСГК на ВКС) gilt die Vermutung des Art. 69 Eigentumsgesetz zwischen Miteigentümern, wenn das Miteigentum aus einer anderen juristischen Tatsache als der Erbfolge entsteht.
Stammt das Miteigentum aus Erbfolge, setzt sich der Besitz von Rechts wegen bei den Erben fort. Wer drinnen geblieben ist, ist grundsätzlich Inhaber der fremden Anteile und muss eine Umkehrung beweisen.
Stammt es aus einem Geschäft, bei dem dem Erwerber der Besitz an der ganzen Immobilie übergeben wurde, der Rechtsvorgänger aber nur Eigentümer eines ideellen Anteils war, ist der Erwerber Besitzer der ganzen Immobilie, und die Vermutung wirkt für ihn.
„Ein Mensch wohnt seit dreißig Jahren in der Immobilie“ hat einen umgekehrten Ausgang, je nachdem, wie der Besitz vor dreißig Jahren begonnen hat. Das ist aus keinem Dokument ersichtlich und wird durch mündliche Beweise bewiesen.
Wie man aus dem Miteigentum herauskommt, wenn der Streit entschieden ist: Miteigentum und Teilung.
Zehn Jahre. Oder fünf, wenn es ein Dokument gibt.
Nach Art. 79 Eigentumsgesetz wird das Eigentumsrecht an einer unbeweglichen Sache durch ununterbrochenen Besitz über 10 Jahre erworben, bei gutgläubigem Besitz über 5 Jahre.
Gutgläubigkeit heißt nicht „kein schlechter Mensch zu sein“. Nach Art. 70 Eigentumsgesetz ist der Besitzer gutgläubig, wenn er auf einer Rechtsgrundlage besitzt, die geeignet ist, ihn zum Eigentümer zu machen, ohne zu wissen, dass sein Rechtsvorgänger nicht Eigentümer ist oder dass die Form mangelhaft war. Das heißt: Die kurze Ersitzung verlangt ein Dokument: eine notarielle Urkunde von einem Nichteigentümer, eine Urkunde mit mangelhafter Form, ein Geschäft mit einer Person, die sich als bloßer Miterbe erwiesen hat.
Genau deshalb ist die fünfjährige Ersitzung für den Käufer gefährlich: Sie beginnt mit einem mangelhaften Geschäft zu laufen, und mangelhafte Geschäfte sehen aus wie ordnungsgemäße.
Und die vier Regeln, die die Rechnung verschieben. Der Verlust des Besitzes für mehr als sechs Monate unterbricht die Ersitzung (Art. 81 Eigentumsgesetz). Der Besitzer kann dem eigenen Besitz den Besitz seines Rechtsvorgängers hinzurechnen (Art. 82 Eigentumsgesetz). Wer beweist, dass er zu verschiedenen Zeiten besessen hat, dem wird vermutet, dass er auch in der Zwischenzeit besessen hat (Art. 83 Eigentumsgesetz). Und die Regeln gelten auch für andere dingliche Rechte (Art. 85 Eigentumsgesetz): Durch Ersitzung gehen auch ein Baurecht und eine Dienstbarkeit verloren.
Die Kombination aus Art. 82 und Art. 83 macht die Ersitzung nach Jahrzehnten beweisbar: Bewiesen wird nicht jeder Tag, sondern Anfang, Ende und Kontinuität. Und ein Unterschied, der Jahre kostet: Die Hemmung bewahrt das Abgelaufene, die Unterbrechung löscht es. Die Erhebung einer Klage unterbricht, der Tod des Eigentümers hemmt nichts.
Für sieben Monate beschlossen.
Fünfzehn Jahre in Kraft.
Die Ersitzung gegen privates staatliches und privates kommunales Eigentum läuft seit dem 01.06.1996. Am 31.05.2006 wurde sie durch ein Gesetz gehemmt, das für sieben Monate beschlossen wurde. Das Moratorium wurde fünfmal verlängert. Anfang 2018 gibt es ein kurzes Fenster von etwa drei Wochen, in dem die Ersitzung tatsächlich lief, weil die Frist abgelaufen war und das neue Gesetz später verkündet wurde, mit Rückwirkung.
Mit der Entscheidung Nr. 3 vom 24.02.2022 erklärt das Verfassungsgericht die Bestimmungen für verfassungswidrig, und die Entscheidung tritt am 08.03.2022 in Kraft. Die Begründung: Die 2018 gewährte Rückwirkung erzielt eine Wirkung, die einer Zwangsenteignung von bereits durch Ersitzung erworbenem Eigentum nahekommt.
Die Arithmetik von hier an ist unsere, kein Zitat. Die Hemmung bewahrt das Abgelaufene, also wird die Zeit vor dem 31.05.2006 mit der Zeit nach dem 08.03.2022 zusammengerechnet, und das Moratorium selbst zählt nicht. Ein Besitz, der vor 2006 mit etwa sechs angesammelten Jahren begann, läuft etwa im März 2026 ab. Ein Besitz, der nach dem 08.03.2022 ohne vorherige Zeit begann, läuft am 08.03.2027 bei Gutgläubigkeit und am 08.03.2032 ohne sie ab.
2026 ist also das erste Jahr, in dem massenhaft zehnjährige Fristen gegen kommunale und staatliche Immobilien für Menschen mit vor 2006 angesammelter Zeit ablaufen.
Zwei Einschränkungen bleiben. Nach Art. 86 Eigentumsgesetz wird öffentliches staatliches und kommunales Eigentum überhaupt nicht durch Ersitzung erworben: Straßen, Plätze, Parks, Strände. Die Unterscheidung öffentlich oder privat sieht man dem Gelände nicht an. Und die Urkunde über kommunales Eigentum begründet kein Eigentum: Sie hat nur feststellende Wirkung, eine Gemeinde, die eine Urkunde über eine Immobilie eingetragen hat, die jemand seit dreißig Jahren besitzt, ist durch diese Tatsache also nicht geschützt.
Das saubere Grundbuchblatt beweist nichts
In allen fünf oder zehn Jahren wird nichts eingetragen. Es gibt keinen Vertrag, keine Urkunde, kein Blatt. Der Erwerb geschieht ganz außerhalb des Immobilienregisters, und das erste und einzige Dokument erscheint am Ende, in zwei Formen: eine feststellende notarielle Urkunde oder ein Gerichtsurteil.
Die vollständige Prüfung auf Belastungen, perfekt durchgeführt, zeigt also ein sauberes Blatt. Sie kann nicht zeigen, was nicht eingetragen ist. Das Fehlen einer Kette vor der einzigen Urkunde ist das Signal, nicht die Beruhigung. Was noch geprüft wird: die Prüfung der Immobilie.
Und beide Dokumente heißen gleich. Die Urkunde nach Art. 587 Abs. 1 der Zivilprozessordnung (ГПК) stützt sich auf schriftliche Beweise. Die Urkunde nach Abs. 2 stützt sich auf eine Feststellung der Umstände durch Vernehmung von drei Zeugen, die vom Bürgermeister der Gemeinde benannt werden. Äußerlich unterscheiden sie sich durch eine Zeile im Text.
Nach der Auslegungsentscheidung Nr. 11 vom 21.03.2013 der Gesamtversammlung der Zivilkammern genießt eine solche Urkunde keine materielle Beweiskraft hinsichtlich der Feststellung der Zugehörigkeit des Rechts. Das Dokument ist zugleich schwächer und stärker, als es aussieht: schwächer, weil es das Eigentum nicht gegenüber einer Person mit besserem Recht beweist; stärker, weil bei einer Anfechtung die Last beim Anfechtenden liegt, wenn er kein eigenes Dokument hat. Es ist kein Beweis, sondern eine Ausgangsposition.
Dreizehn Richter am Obersten Gericht
schrieben auf, wie die Tür aussieht.
Nach der Auslegungsentscheidung Nr. 4 vom 17.12.2012 ist die Berufung nicht Element des Tatbestands der Ersitzung, sondern ein prozessuales Verteidigungsmittel. Es ist möglich, dass eine Immobilie durch Ersitzung von einer Person erworben wurde, die sich vor ihrem Tod nicht darauf berufen hat, und ihre Rechte können den Erben in einem Gerichtsverfahren zuerkannt werden.
Und mit der Auslegungsentscheidung Nr. 2 vom 06.11.2025 wurde angenommen, dass der Verlust des Besitzes für mehr als sechs Monate durch eine Person, die sich auf eine zugunsten ihres Rechtsvorgängers abgelaufene Ersitzung beruft, den Eintritt der dinglichen Wirkung nicht hindert. Die Begründung: Nach Ablauf der Frist ist die ausgeübte Gewalt kein Besitz mehr, sondern die Ausübung einer Befugnis aus dem Eigentumsrecht, Art. 81 Eigentumsgesetz findet also nicht mehr Anwendung.
Die Entscheidung wurde mit 13 Sondervoten getroffen. Die abweichenden Richter schreiben darin, dass die gewählte Antwort „auch Missbrauch ermöglichen und Rechtsunsicherheit in den Vermögensverhältnissen schaffen wird, indem sie die Berufung auf Verjährungsfristen anreizt, die vor langer Zeit gelaufen und unterbrochen wurden“.
Die praktische Folge für den Käufer: Eigentümer durch Ersitzung kann ein Mensch sein, der seit Jahren keinen Fuß in die Immobilie gesetzt hat, der nie ein Dokument beschafft hat und dessen Recht aus einer zugunsten seines verstorbenen Vorgängers abgelaufenen Frist stammt. Ein solcher Mensch ist nirgends zu sehen: weder vor Ort, noch im Register, noch im Steuerkonto.
Die Gebühr ist der kleine Teil. Der große ist der Beweis.
Auf dem notariellen Weg werden die Kosten im Voraus gezahlt. Für eine Immobilie mit einer Steuerbewertung von etwa 30.000 EUR: Antrag mit Erklärung etwa 18 EUR mit MwSt., Gebühr für die Feststellung der Umstände selbst etwa 321 EUR mit MwSt., Eintragung etwa 30 EUR und kommunale Steuer von 3 % für die Gemeinde Varna, also etwa 900 EUR. Insgesamt in der Größenordnung von 1.270 EUR.
Zwei Einzelheiten aus dem Tarif selbst, die in keinem Rechner stehen. Die Gebühr für die Feststellung der Umstände wird bei Einreichung des Antrags fällig und wird bei Nichtanerkennung des Eigentums nicht erstattet. Und umgekehrt, zugunsten des Antragstellers: Die Gebühr für die Erstellung eines Entwurfs wird nicht erhoben, wenn das Verfahren zur Feststellung der Umstände vom selben Notar eingeleitet wurde.
Auf dem Gerichtsweg bestimmt sich der Streitwert nach der Steuerbewertung, und die Gerichtsgebühr beträgt 4 % auf ein Viertel davon, also effektiv 1 % der Steuerbewertung: für dieselbe Immobilie etwa 300 EUR, plus Eintragung der Klageschrift, Anwalt, Gutachten und zwei oder drei Instanzen.
Die Zahl ist nicht erschreckend. Erschreckend ist das andere: Der Streit wird durch mündliche Beweise über Ereignisse von vor zwanzig oder dreißig Jahren entschieden, und die Last liegt bei dem, der kein Dokument hat. Die Gerichtsgebühr ist in einem solchen Verfahren der kleinste Kostenpunkt.
Wie das aussieht
von innen.
Der Erbe, der entdeckt, dass die Immobilie seines Großvaters fremd ist. Ein Cousin bleibt im Haus wohnen, zahlt die Steuer, macht Reparaturen. Nach zwanzig Jahren holt er eine feststellende Urkunde aus der Feststellung der Umstände. Das Miteigentum stammt aus Erbfolge, er ist also grundsätzlich Inhaber und muss eine Umkehrung beweisen. Dem stehen zwanzig Jahre Reparaturen und Nachbarn gegenüber, die bezeugen werden, „er war immer der Hausherr“. Das reale Risiko ist nicht zu verlieren, sondern teilweise zu gewinnen und als Miteigentümer mit einem Menschen dazustehen, mit dem man nicht spricht.
Der Käufer von einem Eigentümer durch Feststellung der Umstände. Acht Monate nach dem Geschäft meldet sich ein Erbe. Hat er ein eigenes Dokument, verteilt sich die Last nach der allgemeinen Regel, und der Käufer verteidigt eine fremde Geschichte, die er nicht kennt. Eine Immobilie mit eingetragener Klageschrift ist dabei praktisch unverkäuflich und nicht finanzierbar, solange das Verfahren läuft.
Der Eigentümer, der woanders wohnt. Der Schlüssel ist bei einem Verwandten „zum Lüften“. Der Verwandte zieht ein, wechselt das Schloss, meldet die Immobilie an. Bis hierhin sind das geduldete Handlungen. Die Ersitzung beginnt erst mit einer Verneinung, die dem Eigentümer zur Kenntnis gebracht wird, und „zur Kenntnis gebracht“ wird mit dem bewiesen, was hätte erfahren werden können. Was den Eigentümer schützt: Besuche, Korrespondenz, schriftliche Aufforderungen. Die notarielle Urkunde geht nicht verloren, verloren geht die Immobilie unter ihr.
Der Hof, der 40 m² kleiner ist als der Plan. Ein realer Teil eines Grundstücks wird durch Ersitzung nur erworben, wenn er sich als selbständiges Objekt abgrenzen lässt. Wenn nicht, wird ein ideeller Anteil erworben. Der Käufer kann also Miteigentümer mit dem Nachbarn an seinem eigenen Hof werden. Man erkennt es vor Ort, nicht in den Dokumenten. Verwandtes Thema: die geerbte Immobilie.
Häufig gestellte Fragen
Kann ich meine Immobilie verlieren, nur weil ich jahrelang nicht dort war?
Nicht allein durch Untätigkeit. Nach Art. 99 des Eigentumsgesetzes geht das Eigentumsrecht verloren, wenn ein anderer es erwirbt oder wenn der Eigentümer darauf verzichtet. Es geht also verloren, weil jemand anderes die Immobilie zehn Jahre lang als eigene besessen hat, oder fünf, wenn der Besitz gutgläubig ist. Die Vindikationsklage nach Art. 108 Eigentumsgesetz verjährt nicht von selbst; sie scheitert, wenn die Gegenseite bereits Eigentümer geworden ist.
Erwirbt ein Mieter oder Verwandter, der in der Immobilie wohnt, sie mit der Zeit?
Grundsätzlich nicht. Sie üben tatsächliche Gewalt auf einer Grundlage aus, die das fremde Recht anerkennt, und die Praxis bestimmt sie als Inhaber und ihre Handlungen als geduldet. Damit zu ihren Gunsten eine Ersitzung beginnt, ist eine Umkehrung des Besitzes nötig: offene und eindeutige Handlungen, die die Rechte des Eigentümers verneinen und ihm zur Kenntnis gebracht werden. Diese Handlungen werden in jedem konkreten Streit gesondert bewiesen.
Was bedeutet eine notarielle Urkunde nach Feststellung der Umstände?
Das ist die Urkunde nach Art. 587 Abs. 2 der Zivilprozessordnung. Sie wird ausgestellt, wenn der Eigentümer nicht genügend schriftliche Beweise hat, und der Notar stellt das Recht durch Vernehmung von drei vom Bürgermeister benannten Zeugen fest. Nach der Auslegungsentscheidung Nr. 11 vom 21.03.2013 der Gesamtversammlung der Zivilkammern des Obersten Kassationsgerichtshofs genießt eine solche Urkunde keine materielle Beweiskraft hinsichtlich der Zugehörigkeit des Eigentumsrechts. Sie hat legitimierende Wirkung, das heißt, bei einer Anfechtung liegt die Last beim Anfechtenden, aber sie ist kein Beweis für Eigentum gegenüber einer Person mit besserem Recht.
Läuft eine Ersitzung gegen kommunale und staatliche Immobilien?
Gegen privates staatliches und privates kommunales Eigentum läuft die Ersitzung, und zwar ununterbrochen seit dem 08.03.2022, als die Entscheidung Nr. 3 vom 24.02.2022 des Verfassungsgerichts in Kraft trat, die das Moratorium für verfassungswidrig erklärte. Die vor der Hemmung am 31.05.2006 abgelaufene Zeit wird mit der Zeit nach dem 08.03.2022 zusammengerechnet, und das Moratorium selbst zählt nicht. Gegen öffentliches staatliches und kommunales Eigentum läuft eine Ersitzung überhaupt nicht, nach Art. 86 des Eigentumsgesetzes.
Eine Frage an die Kette
Sehen Sie nach, wie viele Dokumente vor dem des Verkäufers stehen. Eine einzige Urkunde ohne etwas davor ist ein anderer Fall als eine Urkunde, hinter der ein Geschäft steht, hinter dem ein weiteres Geschäft steht. Das ist eine Frage von dreißig Sekunden und wird vor der Anzahlung gestellt, nicht danach.
Schicken Sie uns, mit welchem Dokument sich der Verkäufer legitimiert und seit welchem Jahr. Wir geben zurück, welche Frist läuft, wer sie unterbrochen hat und was hinter dem einzigen Dokument steht.
Dieses Material ist keine Rechtsberatung. Der konkrete Fall wird von einem Juristen geprüft.
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