Paylı mülkiyet
her zaman geçicidir.
Herkes aksine bir anlaşmaya rağmen taksim talep edebilir ve dava zamanaşımına uğramaz. Ancak hiç kimse bunu tek başına sona erdiremez.
Mülkiyet Kanunu (ЗС) paylı mülkiyeti altı maddeyle düzenler. Bunlardan üçü bütün çatışmayı belirler ve ilk yanlış anlaşılma daha saymaya başlarken ortaya çıkar.
Paylara göre sayılır. Kişi sayısına göre değil.
Mülkiyet Kanunu m. 32, f. 1'e göre ortak eşya, eşyanın yarısından fazlasına sahip paydaşların kararına göre kullanılır ve yönetilir. Buradan şaşırtıcı üç durum çıkar.
1/2, 1/4 ve 1/4 paylı üç mirasçı “ikiye karşı bir” değildir: biri tek başına çoğunluğa sahiptir. 1/4'er paylı dört kişi, üçü anlaşmadıkça çoğunluk oluşturmaz. 1/2'şer paylı iki kişide ise çoğunluk matematiksel olarak imkânsızdır, çünkü kimse yarıdan fazlasına sahip değildir.
O zaman ikinci fıkra uyarınca mülkü kimin kullanacağına paydaşlar değil, bölge mahkemesi karar verir. Payları eşit ve anlaşamayan iki kardeşin, herhangi bir şeye karar verecek bir iç mekanizması yoktur.
Çıkış garantilidir, ancak yalnızca bir tanedir. Mülkiyet Kanunu m. 34'e göre her paydaş, aksine bir anlaşmaya rağmen taksim talep edebilir ve dava zamanaşımına uğramaz. Paylı mülkiyet hukuken her zaman geçicidir. Hiç kimse, aksini imzalamış olsa bile, içinde kalmaya zorlanamaz. Ve hiç kimse onu tek başına sona erdiremez.
Ucuz, hızlı,
ve ölümcül bir zaafı var.
Şekil, noter senedinden daha hafiftir: yazılı ve imzaları noter onaylı (Mülkiyet Kanunu m. 35). Sözleşme tescil edilir. Anlaşmalı taksimin on kat daha ucuza gelmesinin tek nedeni budur.
Ancak şeklin hafifliği sonuçların da hafif olduğu anlamına gelmez. Mülkiyet Kanunu m. 34, f. 2 üzerinden Miras Kanunu (ЗН) kuralları uygulanır ve bunlar nadiren beklenen bir biçimde asimetriktir.
Mirasçılardan birinin katılımı olmadan yapılan taksim tamamen hükümsüzdür (Miras Kanunu m. 75, f. 2). Kısmen değil, dışarıda kalanın payı ölçüsünde değil. Süresiz ve derecelendirmesiz.
Adaletsiz bir pay ise ancak biri payının değerinin dörtte birinden fazlası kadar zarara uğramışsa ve yalnızca işlemden itibaren bir yıl içinde (Miras Kanunu m. 74) dava edilebilir. Pay para ya da ayın olarak tamamlanırsa iptale izin verilmez.
Kanun, yanlış bir hesabı, eksik bir kişiden çok daha kolay affeder.
En yeni gelişme: Yargıtay (ВКС) Hukuk Daireleri Genel Kurulu'nun (ОСГК) 18 Haziran 2025 tarihli, 4/2023 sayılı yorum kararıyla (ТР) Miras Kanunu m. 75, f. 2 uyarınca açılan davanın, taksim kesinleşmiş kararla kabul edilmiş ancak henüz yapılmamışsa da kabul edilebilir olduğu benimsendi. Yani: taksim davasında bir buçuk yıllık emek, ikinci aşamada ortaya çıkan bir kişi tarafından geçersiz kılınabilir. Çevreye kimlerin girdiği için: miras mülk.
İki aşama, her biri ayrı bir dava
Birinci aşama olan kabul, hangi kişilerin, hangi mülkler için ve hangi payla katıldığına dair kararla biter. İkinci aşama olan yapılma, taksim tutanağına ve kuraya ulaşır. Her biri ayrı olarak temyiz edilebilir bir kararla biter ve taksim davalarının yıllarca sürmesinin yapısal açıklaması tam olarak budur.
Hukuk Muhakemeleri Kanunu (ГПК) madde 343 ayrıca aynı yargılamada soybağı, evlat edinme, vasiyetname ve yazılı delillerin gerçekliğine itirazların, ayrıca vasiyet tasarruflarının ve bağışların azaltılması taleplerinin görülmesine izin verir. Bir daire için tek bir yargılama üç ayrı hukuki uyuşmazlık içerebilir, her birinin kendi tanıkları ve bilirkişi raporları ile.
Sonucu iki kesin süre belirler ve bu süreler bir daha geri gelmez. Birbirleri arasındaki hesaplaşma talepleri taksimin kabulünden sonraki ilk duruşmada ileri sürülür (HMK m. 346). Bölünemez konutun bir payın içine ihtiyaç halinde denkleştirme karşılığında konulması talebi ise m. 344, f. 1 kararının kesinleşmesinden sonraki ilk duruşmada en geç yapılır (HMK m. 349, f. 4).
Kaçırılan an, sonradan daha iyi delillerle telafi edilmez. 30 000 EUR tadilat yatırmış ancak hesaplaşmayı zamanında talep etmemiş bir kişi, ikinci aşamaya hiçbir şey yatırmamış biriyle aynı payla girer.
2025'ten beri bir zorunluluk daha var: HMK m. 140a uyarınca mahkeme, taksimde de dahil olmak üzere tarafları arabuluculuk bilgilendirme toplantısına bizzat katılmaya zorunlu kılar, ancak yalnızca yapılma yargılamasında, yani ikinci aşamada. Yükümlülük hazır bulunmak içindir, anlaşmak için değil; haklı bir neden olmadan katılmamanın bedeli ödenir.
İndirim pazarlık konusu değildir.
Kanunda yazılıdır.
Mülk bölünemezse ve bir payın içine konulamazsa, mahkeme onu cebri satışa çıkarır (HMK m. 348). Buradan sonra icra takibinin aritmetiği işler.
İlk satışta açık artırmanın başladığı başlangıç fiyatı değerlemenin %80'idir (HMK m. 485, f. 4) ve belirlenmişse vergi değerinin altında olamaz. Satış gerçekleşmezse yenisi, ilk satıştaki başlangıç fiyatının %90'ından başlar (HMK m. 494, f. 2), yani değerlemenin %72'sinden.
Üç mirasçının değerini 166 900 EUR saydığı üç odalı bir daire için bu, 133 520 EUR başlangıç fiyatı, yeni satışta ise 120 168 EUR demektir. Yola çıktıkları değerle aradaki fark 46 732 EUR, yani kişi başına 15 577 EUR'dur. Bu, yalnızca başlangıç fiyatından doğan bir kayıptır, harçlar ve uyuşmazlığın yılları hesaba katılmadan.
Rakamların yanıltmaması için iki açıklama. Birincisi, bunlar başlangıç fiyatlarıdır: açık artırma oradan başlar ve nihai fiyat için yöntemi belirtilmiş yayımlanmış bir istatistik yoktur. İkincisi, yüzdeler bilirkişi değerlemesi üzerinden hesaplanır; 166 900 EUR ise Mladost semti ilan medyanıdır (alo.bg, 168 ilan) ve burada yalnızca ölçek olarak yer alır. Bir mülk için beş farklı rakamın nasıl doğduğu: gerçek fiyat.
Hafifletici durum, paydaşların açık artırmaya katılıp mülkü satın alabilmesidir (HMK m. 348 ve m. 354). Sorun şudur: cebri satışta satın alacak parası olan bir paydaşın genellikle taksimden önce, tam fiyatla satın alacak parası da olmuştur.
Mektuptan önceki yıllar ödenmez
Mülkiyet Kanunu m. 31, ikinci fıkraya göre ortak eşya yalnızca bazı paydaşlar tarafından şahsen kullanılıyorsa, bunlar diğerlerine yoksun kaldıkları fayda için yazılı talep gününden itibaren tazminat öder.
Yükümlülük mektubun alınmasıyla doğar, kullanımın başlamasıyla değil. Ondan önceki yıllar ödenmez, bunun nedeni zamanaşımına uğramaları değil, onlar için hiçbir yükümlülüğün doğmamış olmasıdır. Konunun en pahalı sessizliği budur: sekiz yıl boyunca aylık 150 EUR'luk pay 14 400 EUR eder ve bu tutar hiçbir zaman alacak olarak var olmamıştır.
Hukuk Daireleri Genel Kurulu'nun 7/2012 sayılı yorum kararına göre şahsen kullanım, bir paydaşın, gelir ve hukuki meyve elde edilmeksizin, diğerlerinin eşyayı haklarına göre kullanmasını engelleyen veya sınırlayan her davranışıdır. Gerekçelerden üç biçim çıkar: kullanan eşyanın tamamını kullanır, kullanmaz ama anahtarı elinde tutar ve diğerlerini içeri almaz, ya da üçüncü bir kişiyi bedelsiz olarak kabul eder.
İkinci tuzak da şu. Kullanan mülkü para karşılığı kiraya veriyorsa, Mülkiyet Kanunu m. 31, f. 2 hiç uygulanmaz. Bedelli devir bir yönetim işlemidir ve alacak, farklı bir ispatla, m. 30, f. 3 üzerinden işler. Hangi maddenin geçerli olduğu, diğer paydaşların çoğu zaman kontrol etmediği bir olguya bağlıdır, çünkü bunun önemli olduğunu bilmiyorlardı.
Önalım hakkı
yasal olarak dolanılır.
Taksim yerine paydaş payını satabilir. Mülkiyet Kanunu m. 33'e göre payını üçüncü bir kişiye ancak, diğerlerine aynı koşullarla satın almalarını teklif ettiğine dair yazılı kanıtları noter huzurunda sunduktan sonra satabilir. İhlal halinde önalım hakkı doğar ve dava, satıştan itibaren iki aylık süre içinde açılır.
Metinden okunmayan üç şey var. Birincisi, ihlal işlemi hükümsüz kılmaz: satış geçerlidir ve yenilik doğuran bir hak doğar. İkincisi, m. 33 yalnızca satışta geçerlidir, bağışta, trampada veya bakım karşılığı devirde değil.
Üçüncüsü ve en rahatsız edici olanı. Hukuk Daireleri Genel Kurulu'nun 5/2012 sayılı yorum kararına göre bağış artı satış birleşimi kanuna karşı hile değildir: paydaş alıcıya önemsiz bir parçayı bağışlar, alıcı artık paydaştır ve geri kalanı üçüncü bir kişiye değil, bir paydaşa satılır. Önalım hakkı doğmaz.
Ancak diğerleri bağışın hükümsüz olduğunu veya satışı örttüğünü kanıtlarsa aşılır, yani bir belgenin değil, bir niyetin ispatı gerekir. Ters taraf da aynı derecede önemlidir: hisse alıcısı bir mülk değil, başkasının uyuşmazlığında bir konum satın alır ve oradan noter senediyle değil, taksim yoluyla çıkar. Böyle bir alımdan önce nelerin kontrol edildiği: mülk kontrolü.
Yirmi kat, ve nedeni tek
Taksim davasında devlet harcı payların değerinin %4'üdür, taksim tutanağı düzenlenmeden önce uzlaşma halinde ise %2'ye düşer. Anlaşmalı taksimin noter onayı bir harçtır, mülkün yüzdesi değil. Bütün fark budur.
166 900 EUR değerinde üç odalı bir daire ve 1/3'er paylı üç paydaş için büyüklük sıraları şöyledir. Anlaşmalı taksim: KDV dahil yaklaşık 363 EUR noter harcı artı tescil, yani toplam 500 EUR'nun altında. Tutanaktan önce uzlaşmayla yargısal taksim: yaklaşık 4 000 ile 5 000 EUR. Sonuna kadar yargısal taksim: 8 500 ile 10 000 EUR, bunun 6 676 EUR'su yalnızca devlet harcıdır.
Kısa süre önce değişen avukatlık ücreti hakkında bir açıklama. 18 Şubat 2025 tarihli Resmî Gazete (ДВ) sayı 14'ten itibaren 1 sayılı Yönetmelik artık zorunlu asgari tutar belirlemiyor, tutar serbestçe kararlaştırılıyor. Pratik sonuç beklenenin tersidir: tarife asgarisinin kalkması daha ucuz demek değil, bir referansın yokluğu demektir.
Ve tasarruf gibi görünen tuzak. Anlaşmalı taksimde biri bütün daireyi alır ve diğerlerini parayla denkleştirirse, payının üzerinde edinmiş olur ve fazlalık üzerinden yerel vergi öder. Varna için oran %3'tür, yani 166 900 EUR'luk üç odalı bir dairede ve üç paydaşta vergi yaklaşık 3 338 EUR'dur. Kimse bunu beklemez, çünkü “biz sadece paylaşıyoruz”. Üstelik: ulusal hesaplayıcılar Varna için %2,5 yayımlıyor, belediye meclisi yönetmeliğine göre yürürlükteki oran ise %3'tür.
Standart tek bir görüm içindir.
Aşamalar ise iki.
Dava türüne göre resmî istatistik yok, ancak iki bağımsız dayanak var. Mahkemeler taksimleri kendileri karmaşık hukuk davaları olarak sınıflandırır: komplikasyonsuz ortalama bir yıl, komplikasyonlu iki yıla kadar. Hukuk bürolarının yayımlanmış gözlemleri çoğu durumda 12 ile 24 ay, temyizlerde ise üç yıldan fazla veriyor.
Kaynakların yapmadığı aritmetik şudur: standart tek bir görüm içindir, taksimin ise her biri kendi istinaf ve temyiz mercii olan iki aşaması vardır. Süreler doğrusal olarak toplanmaz, birinin geçmeye karar verdiği merci sayısıyla çarpılır.
Üç yıl uç durum değildir. Uç durum, taksim ortaklarından birinden uzun yaşayan ve mirasçılarıyla devam eden, imza çevresinin ortada genişlediği davadır. Eşlerde ise çevre senetten göründüğünden daha da geniştir: eşler arası ortaklık.
Sık sorulan sorular
Paydaşlar arasında çoğunluk nasıl sayılır?
Paylara göre, kişi sayısına göre değil. Mülkiyet Kanunu m. 32, f. 1'e göre ortak eşya, ortak eşyanın yarısından fazlasına sahip paydaşların kararına göre kullanılır ve yönetilir. Dörder dörtte bir paylı dört kişi, üçü anlaşmadıkça çoğunluk oluşturmaz, ikişer yarım paylı iki kişide ise çoğunluk matematiksel olarak imkânsızdır, çünkü kimse yarıdan fazlasına sahip değildir. O zaman ikinci fıkra gereğince karar, bölge mahkemesine aittir.
Bir paydaş paylı mülkiyette kalmaya zorlanabilir mi?
Hayır. Mülkiyet Kanunu m. 34'e göre her paydaş, aksine bir anlaşmaya rağmen ortak eşyanın taksimini talep edebilir ve taksim davası zamanaşımına uğramaz. Yani paylı mülkiyet hukuken her zaman geçicidir. Tersi de doğrudur: hiç kimse onu tek başına sona erdiremez, yalnızca herkesin rızasıyla ya da mahkeme yoluyla.
Paydaşlardan biri mülkte yaşıyorsa tazminat ne zamandan itibaren ödenir?
Mülkiyet Kanunu m. 31, ikinci fıkraya göre, yazılı talep gününden itibaren. Yükümlülük mektubun alınmasıyla doğar, kullanımın başlamasıyla değil, yani ondan önceki yıllar için hiçbir şey ödenmez ve bu bir zamanaşımı meselesi değildir. Ancak kullanan mülkü para karşılığı kiraya veriyorsa m. 31, f. 2 uygulanmaz: bu bir yönetim işlemidir ve alacak aynı kanunun m. 30, f. 3'ü üzerinden işler.
Bölünemez bir mülkün cebri satışı hangi fiyattan başlar?
İlk cebri satışta başlangıç fiyatı, HMK m. 485, f. 4 uyarınca bilirkişi değerlemesinin yüzde 80'idir ve belirlenmişse vergi değerinden düşük olamaz. Satış gerçekleşmezse yenisi, ilk satıştaki başlangıç fiyatının yüzde 90'ına eşit bir başlangıç fiyatıyla yapılır, yani değerlemenin yüzde 72'si. Bunlar açık artırmanın başladığı başlangıç fiyatlarıdır, mülkün satıldığı fiyatlar değil.
Bir mektup ve bir tarih
Biri ortak mülkü tek başına kullanıyorsa, saat masadaki konuşmadan değil, yazılı talepten itibaren işler. Sessizlikte geçen her ay kimseye ödenmeyen bir aydır ve konuda bir günde düzelebilen tek şey budur.
Payları ve mülkte kimin yaşadığını bize gönderin. Mülkiyet Kanunu m. 32 uyarınca bir çoğunluk olup olmadığını, kimin neyi hangi tarihten itibaren borçlu olduğunu ve yargısal taksimin hangi anda birinin yapmak istemediği indirimden daha pahalıya geldiğini size geri döndürürüz.
Bu materyal hukuki danışmanlık değildir. Somut durum bir hukukçu tarafından kontrol edilir.
Yorumlar
Henüz yorum yok, ilk yorumu siz yapın.