Hypotéka zaniká sama.
Zákaz nakládání ne.
A právě on je vidět v potvrzení o zatíženích, kvůli němu banka odmítá financovat další prodej a kvůli němu nemovitost stojí nehybně.
Veřejná dražba není smlouva. Není tu prodávající, který by za něco ručil, není tu notář, který by cokoli ověřil, a není tu předběžná smlouva, v níž by se cokoli sjednalo. Je tu státní mocenský úkon.
Praktický důsledek je jediný a těžký: nikdo na druhé straně nenese odpovědnost za stav nemovitosti ani za práva k ní. U běžné transakce odpovídá prodávající za evikci a za skryté vady a notář ověřuje zatížení a má povinnost varování. Tady chybí obojí.
Vlastnictví může být stanoveno podle držby
Podle čl. 483 občanského soudního řádu (ГПК) soukromý exekutor (ЧСИ) nemovitost popíše poté, co se ujistí, že byla ke dni zákazu nakládání majetkem dlužníka. Jenže zákon výslovně připouští, při nedostatku spolehlivých údajů, přijmout to podle držby.
Tedy státní stroj může prodat nemovitost, o níž sám zjistil jen to, že ji někdo drží. Téměř nikdo tento článek nečte. Jak se cizí držba stává právem: vydržení.
Sleva se nevyjednává.
Je zapsána v zákoníku.
Vyvolávací cena, od níž dražba při první dražbě začíná, je 80 procent odhadu znalce (čl. 485 odst. 4 občanského soudního řádu). Pokud se dražba nekoná, nová začíná od 90 procent vyvolávací ceny první dražby (čl. 494 odst. 2), tedy 72 procent odhadu.
⚠️ Část právních portálů dosud uvádí 75 a 60 procent. To je staré znění: číslo bylo změněno novelou občanského soudního řádu, Státní věstník (ДВ) č. 86 ze dne 27. 10. 2017. Právní portál bez data znění není zdrojem pro doslovnou citaci zákona.
A horní hranice, kterou téměř nikdo nepočítá. Podle čl. 489 odst. 6 občanského soudního řádu je nabídka o více než 30 procent nad vyvolávací cenou neúčinná. Při startu z 80 procent to znamená, že dražba může zákonně dosáhnout 104 procent odhadu.
Normativní sleva 20 % zmizí už při jediném konkurenčním dražiteli. A protože každý dražitel má právo jen na jednu nabídku, nelze na cizí nabídku reagovat.
Hranicí je první hypotéka
Správným faktem je čl. 175 odst. 1 zákona o závazcích a smlouvách (ЗЗД): provedením veřejné dražby zanikají všechny hypotéky na nemovitosti i všechna věcná práva zřízená po první hypotéce. Nesprávným závěrem je „takže nemovitost vychází čistá“.
Ustanovení má uvnitř časovou hranici. Všechno po první hypotéce zaniká. Všechno před ní zůstává. Právo užívání rodiče, zapsaný dlouhodobý nájem, služebnost k sousední nemovitosti: pokud vznikly před první hypotékou, dražbu přežívají a zavazují kupujícího.
A to není vzácnost. Byt dlužníka je vyloučen z exekuce, pokud on a jeho blízcí nemají jiný, a ochrana odpadá, jestliže je na nemovitosti hypotéka ve prospěch vymáhajícího věřitele. Tedy téměř každý byt, který se dostane do veřejné dražby, byl zatížen hypotékou, a první hypotéka je zřídka prvním zapsaným dokumentem v záznamu.
Nájem má vlastní režim: zapsaný po první hypotéce se nelze dovolávat a uvedení do držby jde i proti nájemci. Zapsaný před ní zavazuje kupujícího po celou dobu. Nezapsaný, ale s hodnověrným datem, zavazuje až na jeden rok. Jak vypadá právo užívání zevnitř: nemovitost se zapsaným právem užívání.
⚠️ A nejdůležitější pro praxi: oznámení podle čl. 487 odst. 1 občanského soudního řádu musí uvést vlastníka, popis, zda je nemovitost zatížena hypotékou, zda existují omezená věcná práva, zapsané žaloby, zákazy nakládání a nájemní smlouvy, vyvolávací cenu a data. Ale jen zda existují, ne od kdy ve vztahu k hypotéce. Dvě nejnovější varnenská oznámení na portálu Komory soukromých exekutorů (КЧСИ), ověřená 4. 9. 2026, mají pole pro zatížení prázdné.
Nejdražší nedorozumění
v tématu.
Polovina právních webů píše, že se zákazy nakládání ruší z úřední povinnosti nebo se vymazávají nabytím právní moci usnesení. Obojí je nepravdivé a citované ustanovení o zákazech vůbec nemluví.
Nejvyšší kasační soud se vyjádřil výslovně: zapsané zákazy nakládání se po provedení veřejné dražby nevymazávají, kromě případů výslovně stanovených zákonem (interpretativní rozhodnutí č. 1/2015 Občanskoprávního a obchodního kolegia, vydané 10. 7. 2018, bod 3).
Důvod je ochranný: zákaz chrání vymáhajícího věřitele, pokud prodej odpadne a nemovitost se vrátí dlužníkovi. K žádosti o výmaz jsou oprávněni orgán nebo osoba, která zákaz uložila, ne kupující v této své roli. Může podat žádost soudci pro zápisy po nabytí právní moci usnesení, ale na vlastní riziko a je na něm prokázat, že řízení skončilo a nezůstali neuspokojení věřitelé.
Následek je finanční, ne teoretický. Dokud zákaz zůstává v záznamu, žádná banka další prodej nefinancuje a žádný kupující neplatí proti takovému potvrzení o zatíženích. Kupující je vlastníkem něčeho, co nemůže prodat.
Dva týdny, z vlastních prostředků
Jistota (задатък) je 10 % vyvolávací ceny, skládá se před podáním nabídky a při nezaplacení propadá. Každý dražitel má právo jen na jednu nabídku. Lhůta pro zaplacení celé ceny je 14 dní od skončení dražby, a pro dalšího v pořadí, pokud první nezaplatí, zůstal zákon na jednom týdnu, protože při prodloužení v roce 2017 byla úprava tam opomenuta.
Odtud také pramení, proč banka prakticky odpadá. Řetězec u hypotečního úvěru je podpis, zápis, potvrzení o zapsaném zatížení, čerpání, a trvá pět až deset pracovních dnů až po transakci. Tady není transakce, na jejímž základě by se hypotéka zřídila dříve, než je cena zaplacena celá. Banka by musela financovat koupi, u níž se předem neví, jakou částku dražba přinese, lhůta je čtrnáct kalendářních dnů a na nemovitosti může zůstat zapsaný zákaz nakládání.
Proto je veřejná dražba prakticky trhem pro kupující s vlastními prostředky. Nemovitost má dvacetiprocentní slevu, ale platí se hotově za dva týdny. Obě věty jsou jedna věta. Jak funguje běžný řetězec: hypoteční úvěr.
Zaplatili jste vše
a ještě nejste vlastník.
Podle čl. 496 odst. 2 občanského soudního řádu nabývá kupující práva ode dne nabytí právní moci usnesení o přikázání (постановление за възлагане). Ne od zaplacení a ne od samotného usnesení. Mezi složením celé ceny a vlastnictvím stojí dvoutýdenní lhůta pro odvolání a při podaném odvolání neurčitá doba, protože zákon krajskému soudu lhůtu nestanoví.
A nabytí je odvozené: „všechna práva, která dlužník měl“. Měl ideální podíl, získáte ideální podíl. Neměl nic, získáte nic. U spoluvlastněné nemovitosti podle čl. 500 občanského soudního řádu se prodává jen ideální podíl dlužníka, tedy stanete se spoluvlastníkem s cizími lidmi.
Pokud se následně zjistí, že dlužník nebyl vlastníkem, dává čl. 499 občanského soudního řádu kupujícímu právo požadovat zpět složenou cenu. Zpáteční cesta existuje, ale vede přes žalobu o vlastnictví, pravomocné rozhodnutí, samostatný vykonatelný titul a vymáhání. Poplatek soukromého exekutora, místní daň a to, co bylo vloženo do opravy, se tímto postupem od nikoho nevrací.
Uvedení do držby jde proti každé osobě, která nemovitost drží, a ta se může bránit jen žalobou o vlastnictví. Jenže lhůta pro uvedení do držby neexistuje: zákon říká, že se provádí, ne kdy. A proti osobě s vymahatelným právním titulem, tedy s právem užívání nebo nájmem z doby před první hypotékou, uvedení do držby nefunguje vůbec.
Nemovitost je levnější. Ten den je dražší.
Náklady navrch ke kupní ceně jdou zcela na vrub kupujícího: poplatek za usnesení o přikázání 1,5 % z prodejní ceny se stropem 1 533,88 EUR plus DPH, místní daň z nabytí 3 % pro Varnu, zápis 0,1 % a uvedení do držby 1 % plus DPH, pokud je nemovitost obydlena.
Stejná nemovitost, stejná cena 100 000 EUR ve Varně. Při veřejné dražbě: 4 900 EUR, tedy 4,90 %. S uvedením do držby: 6 100 EUR, tedy 6,10 %. Při notářské transakci: 3 665 EUR, tedy 3,67 %. Rozdíl je 1 234,51 EUR ve prospěch notářské transakce a s uvedením do držby 2 434,51 EUR.
Důvodem je poplatek za přikázání: 1,5 % z ceny je více než notářský poplatek za stejnou cenu, i po stropu. A jedna podrobnost, která obrací očekávání u sazby: pro Varnu je místní daň 3 %, zákonné maximum, zvýšené rozhodnutím obecního zastupitelstva. Číslo 2,5 %, které se objevuje v obecných článcích, není varnenské.
Kolik zbývá ze slevy při koupi za vyvolávací cenu: asi 16 % při první dražbě a asi 33 % při nové. Při dražení až do zákonného stropu však vycházíte 8,6 % nad odhadem. Jak vzniká pět různých čísel pro jednu nemovitost: skutečná cena.
175 z 1 444.
Druhé místo v zemi.
Snímek portálu Komory soukromých exekutorů ze dne 4. 9. 2026: celkem za zemi 1 444 oznámených nemovitostí, z toho Varna 175, proti 137 pro Burgas, 50 pro Plovdiv a 38 pro město Sofii. Varna má 4,6krát více než město Sofie.
⚠️ Číslo je snímek jednoho dne, ne roční objem: oznámené nemovitosti se neustále mění. Ale řádově to říká dost, totiž že nejde o exotiku, ale o paralelní trh s asi sto sedmdesáti objekty ve městě v libovolný den.
A tři lhůty, které zdroje systematicky pletou. Vyvolávací cena: část portálů uvádí 75 %, platná je 80 %. Lhůta pro zaplacení: uvádějí jeden týden, zákon dává od roku 2017 dva. Lhůta pro odvolání proti usnesení: část portálů uvádí jeden týden, zákon dává od roku 2019 dva.
Samostatně ještě jeden daňový rozdíl, který z oznámení není vidět: u dlužníka registrovaného k DPH je daň zahrnuta v ceně. Registrovaná osoba uplatňuje nárok na odpočet, fyzická osoba ne. U téže nemovitosti za stejnou cenu platí firma a fyzická osoba různou skutečnou cenu a rozdíl dosahuje až 20 %. Je to zvlášť časté u ateliérů, obchodních prostor a parkovacích míst.
Často kladené otázky
Zaniknou při veřejné dražbě všechna zatížení?
Ne. Podle čl. 175 odst. 1 zákona o závazcích a smlouvách zanikají provedením veřejné dražby všechny hypotéky na nemovitosti i věcná práva zřízená po první hypotéce. Práva zřízená před první hypotékou zůstávají a zavazují kupujícího. Protože téměř každý byt, který se dostal do veřejné dražby, byl zatížen hypotékou, první hypotéka má vždy datum a vše zapsané před ní dražbu přežívá.
Vymaže se zákaz nakládání veřejnou dražbou?
Ne. Interpretativním rozhodnutím č. 1/2015 Občanskoprávního a obchodního kolegia Nejvyššího kasačního soudu, vydaným 10. 7. 2018, bylo přijato, že zapsané zákazy nakládání se po provedení veřejné dražby nevymazávají, kromě případů výslovně stanovených zákonem. K žádosti o výmaz jsou oprávněni orgán nebo osoba, která zákaz uložila, ne kupující v této své roli. Dokud zákaz zůstává v záznamu, je nemovitost prakticky neprodejná a nefinancovatelná.
Lze nemovitost z veřejné dražby koupit na hypoteční úvěr?
V praxi velmi obtížně. Lhůta pro zaplacení celé ceny je čtrnáct dní od skončení dražby a při hypotečním úvěru se zápis hypotéky a čerpání dějí po transakci. Zde není transakce, na jejímž základě by se hypotéka zřídila dříve, než je cena zaplacena celá. Navíc se předem neví, jakou částku dražba přinese, a na nemovitosti může zůstat zapsaný zákaz nakládání. Proto je veřejná dražba prakticky trhem pro kupující s vlastními prostředky.
Od jaké ceny se dražba začíná a kam až může dojít?
Vyvolávací cena při první veřejné dražbě je 80 procent odhadu znalce a při nové dražbě 90 procent vyvolávací ceny první dražby, tedy 72 procent odhadu. Nabídka o více než 30 procent nad vyvolávací cenou je neúčinná, tedy při startu z 80 procent může dražba zákonně dosáhnout 104 procent odhadu. Normativní sleva zmizí už při jediném konkurenčním dražiteli.
Jedno potvrzení, před jistotou
Vyžádejte si potvrzení o zatíženích a podívejte se na dvě věci: je zapsán zákaz nakládání a jaké je datum první hypotéky. Všechno zapsané před ní zůstává vaším problémem a oznámení vám to neřekne. Jistota je 10 % a propadá, tedy kontrola stojí o dva řády méně než chyba.
Pošlete nám oznámení a záznam. Vrátíme, která zatížení zanikají, která zůstávají a kolik vyjde den, kdy se nemovitost stane vaší.
Tento materiál není právní poradenství ani doporučení k účasti na konkrétní dražbě. Konkrétní případ posuzuje právník.
Komentáře
Zatím žádné komentáře. Buďte první.