Іпотека падає сама.
Заборона на розпорядження ні.
І саме її видно в довідці про обтяження, через неї банк відмовляється фінансувати перепродаж, і через неї обʼєкт стоїть знерухомлений.
Публічні торги це не договір. Немає продавця, який за щось відповідає, немає нотаріуса, який перевірить, і немає попереднього договору, у якому можна щось домовити. Є державна владна дія.
Практичний наслідок один і він важкий: ніхто навпроти не несе відповідальності за стан і за права на обʼєкт. За звичайної угоди продавець відповідає за евікцію і за приховані недоліки, а нотаріус перевіряє обтяження і має попередити. Тут немає ні того, ні того.
Власність може бути встановлена за володінням
За ст. 483 ГПК ЧСИ описує обʼєкт після того, як переконається, що він був власністю боржника на день накладення заборони. Проте закон прямо допускає, за браку надійних даних, прийняти це за володінням.
Тобто державна машина може продати обʼєкт, про який сама встановила лише те, що хтось його тримає. Майже ніхто не читає цю статтю. Як чуже володіння стає правом: набувальна давність.
Знижку не обговорюють.
Вона записана в кодексі.
Початкова ціна, з якої починаються торги на перших торгах, становить 80 відсотків від оцінки експерта (ст. 485, ч. 4 ГПК). Якщо торги не відбудуться, нові починаються з 90 відсотків від початкової на перших (ст. 494, ч. 2 ГПК), тобто 72 відсотки від оцінки.
⚠️ Частина правових порталів досі публікує 75 і 60 відсотків. Це стара редакція: число змінено законом про зміну ГПК, ДВ, № 86 від 27.10.2017 р. Правовий портал без дати редакції не є джерелом для дослівної цитати із закону.
І верхня межа, якої майже ніхто не рахує. За ст. 489, ч. 6 ГПК пропозиція більш ніж на 30 відсотків вище за початкову ціну є недійсною. За старту з 80 відсотків це означає, що торги законно можуть дійти до 104 відсотків від оцінки.
Нормативна знижка у 20% зникає за появи єдиного конкурентного учасника. А оскільки кожен учасник має право лише на одну пропозицію, реагувати на чужу немає як.
Межа це перша іпотека
Вірний факт це ст. 175, ч. 1 ЗЗД: з проведенням публічних торгів усі іпотеки на обʼєкті, а також усі речові права, встановлені після першої іпотеки, погашаються. Хибний висновок це „отже, обʼєкт виходить чистим“.
Норма має внутрішню межу в часі. Усе після першої іпотеки падає. Усе до неї залишається. Право користування батька, внесена довгострокова оренда, сервітут на користь сусіднього обʼєкта: якщо вони раніші за першу іпотеку, вони переживають торги і звʼязують покупця.
І це не рідкість. На житло боржника не може бути звернено стягнення, якщо він і його близькі не мають іншого, а цей захист відпадає, коли на обʼєкті є іпотека на користь стягувача. Тобто майже кожне житло, яке доходить до публічних торгів, було іпотечним, а перша іпотека рідко є першим внесеним документом у партиді.
Оренда має свій режим: внесена після першої іпотеки, вона не протиставляється, і введення у володіння йде і проти орендаря. Внесена до неї, вона звʼязує покупця на весь свій строк. Не внесена, але з достовірною датою, звʼязує до одного року. Як право користування виглядає зсередини: обʼєкт із внесеним правом користування.
⚠️ І найважливіше для практики: оголошення за ст. 487, ч. 1 ГПК має вказати власника, опис, чи є обʼєкт іпотечним, чи є обмежені речові права, внесені позовні заяви, заборони на розпорядження і договори оренди, початкову ціну і дати. Але тільки чи вони є, а не з якого часу вони щодо іпотеки. Два найновіші варненські оголошення на порталі КЧСИ, перевірені 04.09.2026, мають порожнє поле для обтяжень.
Найдорожче непорозуміння
у темі.
Половина правових сайтів пише, що заборони знімаються службово або скасовуються з набранням чинності постановою. Обидва твердження хибні, а цитований текст узагалі не говорить про заборони.
Верховний касаційний суд висловився прямо: внесені заборони на розпорядження не знімаються після проведення публічних торгів, окрім прямо передбачених законом випадків (ТР № 1/2015 р. обʼєднаних зборів цивільної і торгової колегій, ухвалене 10.07.2018 р., п. 3).
Причина захисна: заборона береже стягувача, якщо продаж відпаде і обʼєкт повернеться до боржника. Право вимагати зняття мають орган або особа, яка наклала заборону, а не покупець у цій своїй якості. Він може подати заяву судді з реєстрації після набрання постановою чинності, але на свій ризик і на ньому лежить тягар встановити, що провадження завершено і немає незадоволених стягувачів.
Наслідок фінансовий, а не теоретичний. Доки заборона стоїть на партиді, жоден банк не фінансує перепродаж і жоден покупець не платить проти такої довідки про обтяження. Покупець є власником того, чого не може продати.
Два тижні, власними коштами
Завдаток становить 10% від початкової ціни, вноситься перед поданням і втрачається за несплати. Кожен учасник має право лише на одну пропозицію. Строк для внесення всієї ціни становить 14 днів від завершення торгів, а для наступного за чергою учасника, якщо перший не сплатить, у законі залишився один тиждень, бо під час подовження у 2017 р. правку там пропустили.
Звідси й те, чому банк практично відпадає. Ланцюг за іпотечного кредиту це підпис, внесення до реєстру, довідка про внесене обтяження, видача коштів, і він займає пʼять до десяти робочих днів уже після угоди. Тут немає угоди, на якій можна встановити іпотеку, перш ніж ціну сплачено повністю. Банк мав би фінансувати покупку, за якої наперед невідомо, яку суму виграють торги, строк становить чотирнадцять календарних днів, і на обʼєкті може залишитися внесена заборона на розпорядження.
Тому публічні торги це практично ринок для покупців із власними коштами. Обʼєкт має двадцять відсотків знижки, але сплачується готівкою за два тижні. Ці два речення це одне речення. Як працює звичайний ланцюг: іпотечний кредит.
Сплатив усе
і ще не власник.
За ст. 496, ч. 2 ГПК покупець набуває права з дня набрання чинності постановою про передання. Не з оплати і не з самої постанови. Між внесенням усієї ціни і власністю стоїть двотижневий строк на оскарження, а за поданої скарги невизначений час, бо закон не встановлює строку для окружного суду.
І набуття є похідним: „усі права, які мав боржник“. Мав ідеальну частку, отримуєш ідеальну частку. Не мав нічого, отримуєш нічого. За співвласного обʼєкта за ст. 500 ГПК продається лише ідеальна частка боржника, тобто ти стаєш співвласником із незнайомими.
Якщо згодом зʼясується, що боржник не був власником, ст. 499 ГПК дає покупцеві право вимагати назад внесену ціну. Зворотний шлях існує, але проходить через позов про власність, рішення, що набрало чинності, окремий виконавчий лист і стягнення. Збір ЧСИ, місцевий податок і вкладене в ремонт цим шляхом не повертає ніхто.
Введення у володіння йде проти будь-якої особи, яка тримає обʼєкт, і вона може боронитися лише позовом про власність. Проте строку для введення немає: закон каже, що воно здійснюється, а не коли. І проти особи з протиставною підставою, тобто правом користування або орендою до першої іпотеки, введення не дає нічого взагалі.
Обʼєкт дешевший. День дорожчий.
Витрати понад ціну повністю за рахунок покупця: збір за постанову про передання 1,5% від продажної ціни зі стелею 1 533,88 EUR плюс ПДВ, місцевий податок на придбання 3% для Варни, внесення до реєстру 0,1%, і введення у володіння 1% плюс ПДВ, якщо обʼєкт заселений.
Один і той самий обʼєкт, одна й та сама ціна 100 000 EUR у Варні. За публічними торгами: 4 900 EUR, тобто 4,90%. Із введенням у володіння: 6 100 EUR, тобто 6,10%. За нотаріальною угодою: 3 665 EUR, тобто 3,67%. Різниця становить 1 234,51 EUR на користь нотаріальної угоди, а з введенням у володіння 2 434,51 EUR.
Причина це збір за передання: 1,5% від ціни більше за нотаріальний збір для тієї самої ціни, навіть після стелі. І одна деталь, яка перевертає очікування щодо ставки: для Варни місцевий податок становить 3%, законний максимум, піднятий рішенням міської ради. Число 2,5%, яке трапляється в загальних статтях, не варненське.
Скільки залишається від знижки за купівлі за початковою ціною: близько 16% на перших торгах і близько 33% на нових. За торгів до законної стелі, однак, виходиш 8,6% вище за оцінку. Як народжуються пʼять різних чисел для одного обʼєкта: реальна ціна.
175 із 1 444.
Друге місце в країні.
Знімок порталу Палати приватних судових виконавців від 04.09.2026: загалом по країні 1 444 оголошені обʼєкти, з яких Варна 175, проти 137 для Бургаса, 50 для Пловдива і 38 для Софії-міста. Варна має у 4,6 раза більше, ніж Софія-місто.
⚠️ Число це знімок одного дня, а не річний обсяг: оголошені обʼєкти змінюються постійно. Але порядок каже достатньо, а саме що це не екзотика, а паралельний ринок приблизно зі ста сімдесятьма обʼєктами в місті будь-якого дня.
І три строки, які джерела систематично плутають. Початкова ціна: частина порталів дає 75%, чинне значення 80%. Строк оплати: дають один тиждень, закон дає два з 2017 р. Строк на оскарження постанови: частина порталів дає один тиждень, закон дає два з 2019 р.
Окремо і одна податкова різниця, якої не видно з оголошення: за боржника, зареєстрованого за ЗДДС, податок включено в ціну. Зареєстрована особа користується податковим кредитом, фізична особа ні. За один і той самий обʼєкт за однакову ціну компанія і фізична особа платять різну реальну ціну, і різниця доходить до 20%. Це особливо часто з ательє, торговими обʼєктами і паркомісцями.
Часті запитання
Чи падають усі обтяження за публічних торгів?
Ні. За ст. 175, ч. 1 Закону про зобовʼязання і договори з проведенням публічних торгів погашаються всі іпотеки на обʼєкті, а також речові права, встановлені після першої іпотеки. Права, встановлені до першої іпотеки, залишаються і звʼязують покупця. Оскільки майже кожне житло, що дійшло до публічних торгів, було іпотечним, перша іпотека завжди має дату, і все внесене до неї переживає торги.
Чи знімається заборона на розпорядження з публічними торгами?
Ні. Тлумачним рішенням № 1/2015 р. обʼєднаних зборів цивільної і торгової колегій Верховного касаційного суду, ухваленим 10.07.2018 р., прийнято, що внесені заборони на розпорядження не знімаються після проведення публічних торгів, окрім прямо передбачених законом випадків. Право вимагати зняття мають орган або особа, яка наклала заборону, а не покупець у цій своїй якості. Доки заборона стоїть на партиді, обʼєкт практично непродаваний і не фінансується.
Чи можна купити обʼєкт із публічних торгів за іпотечний кредит?
На практиці дуже важко. Строк для внесення всієї ціни становить чотирнадцять днів від завершення торгів, а за іпотечного кредиту внесення іпотеки і видача коштів стаються після угоди. Тут немає угоди, на якій можна встановити іпотеку, перш ніж ціну сплачено повністю. Понад те, наперед невідомо, яку суму виграють торги, а на обʼєкті може залишитися внесена заборона на розпорядження. Тому публічні торги це практично ринок для покупців із власними коштами.
Від якої ціни починаються торги і докуди вони можуть дійти?
Початкова ціна на перших публічних торгах становить 80 відсотків від оцінки експерта, а на нових торгах 90 відсотків від початкової на перших, тобто 72 відсотки від оцінки. Пропозиція більш ніж на 30 відсотків вище за початкову ціну є недійсною, тобто за старту з 80 відсотків торги законно можуть дійти до 104 відсотків від оцінки. Нормативна знижка зникає за появи єдиного конкурентного учасника.
Одна довідка, перед завдатком
Візьміть довідку про обтяження і подивіться на дві речі: чи є внесена заборона на розпорядження і яка дата першої іпотеки. Усе, внесене до неї, залишається вашою проблемою, а оголошення вам цього не скаже. Завдаток становить 10% і втрачається, тобто перевірка коштує менше за помилку на два порядки.
Надішліть нам оголошення і партиду. Повертаємо, які обтяження падають, які залишаються і скільки виходить день, у який обʼєкт стає вашим.
Цей матеріал не є правовою порадою і не є рекомендацією брати участь у конкретних торгах. Конкретний випадок перевіряє юрист.
Коментарі
Коментарів ще немає. Будьте першим.