Hipoteka wygasa sama.
Zajęcie nie.
I właśnie ono widnieje w zaświadczeniu o obciążeniach (удостоверение за тежести), przez nie bank odmawia sfinansowania odsprzedaży i przez nie nieruchomość stoi zablokowana.
Sprzedaż publiczna nie jest umową. Nie ma sprzedawcy, który by za cokolwiek odpowiadał, nie ma notariusza, który by sprawdził, i nie ma umowy przedwstępnej, w której można by cokolwiek uzgodnić. Jest akt władczy państwa.
Praktyczna konsekwencja jest jedna i poważna: nikt po drugiej stronie nie odpowiada za stan nieruchomości ani za prawa do niej. Przy zwykłej transakcji sprzedawca odpowiada za wady prawne i ukryte wady, a notariusz sprawdza obciążenia i ma obowiązek ostrzeżenia. Tutaj brakuje jednego i drugiego.
Własność może być ustalona na podstawie posiadania
Zgodnie z art. 483 Kodeksu postępowania cywilnego (ГПК; dalej: GPK) prywatny komornik sądowy (ЧСИ) opisuje nieruchomość po upewnieniu się, że do dnia zajęcia należała do dłużnika. Ustawa jednak wyraźnie dopuszcza, że przy braku wiarygodnych danych można to przyjąć na podstawie posiadania.
Czyli aparat państwa może sprzedać nieruchomość, o której sam ustalił tylko tyle, że ktoś ją posiada. Prawie nikt nie czyta tego artykułu. Jak cudze posiadanie staje się prawem: zasiedzenie.
Rabatu się nie negocjuje.
Jest zapisany w kodeksie.
Cena wywoławcza, od której startuje licytacja przy pierwszej sprzedaży, wynosi 80 procent wyceny biegłego (art. 485 ust. 4 GPK). Jeśli sprzedaż nie dojdzie do skutku, nowa startuje od 90 procent ceny wywoławczej z pierwszej (art. 494 ust. 2 GPK), czyli od 72 procent wyceny.
⚠️ Część portali prawnych nadal podaje 75 i 60 procent. To stara redakcja: liczbę zmieniono ustawą zmieniającą GPK (ЗИД на ГПК), Dziennik Państwowy (ДВ), nr 86 z 27 października 2017 r. Portal prawny bez daty redakcji nie jest źródłem do dosłownego cytowania przepisu.
A górna granica, której prawie nikt nie liczy. Zgodnie z art. 489 ust. 6 GPK oferta przewyższająca cenę wywoławczą o więcej niż 30 procent jest nieskuteczna. Przy starcie od 80 procent oznacza to, że licytacja może legalnie dojść do 104 procent wyceny.
Normatywny rabat 20% znika przy jednym konkurencyjnym licytancie. A ponieważ każdy licytant ma prawo tylko do jednej oferty, nie da się zareagować na cudzą.
Granicą jest pierwsza hipoteka
Prawdziwy fakt to art. 175 ust. 1 ustawy o zobowiązaniach i umowach (ЗЗД): z dokonaniem sprzedaży publicznej wygasają wszystkie hipoteki na nieruchomości oraz wszystkie prawa rzeczowe ustanowione po pierwszej hipotece, wygasają. Błędny wniosek to „czyli nieruchomość wychodzi czysta”.
Przepis ma wewnętrzną granicę w czasie. Wszystko po pierwszej hipotece wygasa. Wszystko sprzed niej zostaje. Prawo użytkowania rodzica, wpisany najem długoterminowy, służebność na rzecz sąsiedniej nieruchomości: jeśli powstały przed pierwszą hipoteką, przetrwają sprzedaż i wiążą kupującego.
To także nie jest rzadkość. Mieszkanie dłużnika jest wyłączone spod egzekucji, jeśli on i jego bliscy nie mają innego, a ochrona znika, gdy na nieruchomości ciąży hipoteka na rzecz wierzyciela egzekwującego. Czyli niemal każde mieszkanie, które trafia na sprzedaż publiczną, było obciążone hipoteką, a pierwsza hipoteka rzadko jest pierwszym dokumentem wpisanym na koncie nieruchomości (партида).
Najem ma swój reżim: wpisany po pierwszej hipotece, nie jest skuteczny wobec nabywcy, a wprowadzenie w posiadanie (въвод във владение) następuje także wobec najemcy. Wpisany przed nią, wiąże kupującego przez cały okres. Niewpisany, ale z datą pewną, wiąże do roku. Jak wygląda prawo użytkowania od środka: nieruchomość z wpisanym prawem użytkowania.
⚠️ I najważniejsze w praktyce: obwieszczenie (обявление) na podstawie art. 487 ust. 1 GPK musi wskazywać właściciela, opis, czy nieruchomość jest obciążona hipoteką, czy istnieją ograniczone prawa rzeczowe, wpisane pozwy, zajęcia i umowy najmu, cenę wywoławczą i terminy. Ale tylko czy istnieją, a nie od kiedy względem hipoteki. Dwa najnowsze obwieszczenia z Warny w portalu Izby Prywatnych Komorników Sądowych (КЧСИ), sprawdzone 4 września 2026 r., mają puste pole obciążeń.
Najdroższe nieporozumienie
w tym temacie.
Połowa serwisów prawnych pisze, że zajęcia są uchylane z urzędu albo wykreślane z uprawomocnieniem się postanowienia o przysądzeniu własności (постановление за възлагане). Oba twierdzenia są nieprawdziwe, a cytowany przepis w ogóle nie mówi o zajęciach.
Najwyższy Sąd Kasacyjny (Върховен касационен съд) wypowiedział się wprost: wpisane zajęcia nie są wykreślane po przeprowadzeniu sprzedaży publicznej, poza przypadkami wyraźnie przewidzianymi w ustawie (orzeczenie interpretacyjne nr 1/2015 Zgromadzenia Ogólnego Izb Cywilnej i Handlowej (ТР № 1/2015 г. на ОСГТК), podjęte 10 lipca 2018 r., pkt 3).
Powód jest ochronny: zajęcie chroni wierzyciela egzekwującego, jeśli sprzedaż upadnie i nieruchomość wróci do dłużnika. Do żądania wykreślenia uprawniony jest organ lub osoba, która nałożyła zajęcie, a nie kupujący w tym charakterze. Może on złożyć wniosek do sędziego ds. wpisów (съдия по вписванията) po uprawomocnieniu się postanowienia, ale na własne ryzyko i to na nim spoczywa ciężar wykazania, że postępowanie zostało zakończone i nie ma niezaspokojonych wierzycieli egzekwujących.
Skutek jest finansowy, nie teoretyczny. Dopóki zajęcie widnieje na koncie nieruchomości, żaden bank nie finansuje odsprzedaży i żaden kupujący nie płaci wobec takiego zaświadczenia o obciążeniach. Kupujący jest właścicielem czegoś, czego nie może sprzedać.
Dwa tygodnie, z własnych środków
Wadium wynosi 10% ceny wywoławczej, wpłaca się je przed złożeniem oferty i przepada w razie niezapłacenia. Każdy licytant ma prawo tylko do jednej oferty. Termin na wpłatę całej ceny wynosi 14 dni od zakończenia sprzedaży, a dla następnego w kolejności licytanta, jeśli pierwszy nie zapłaci, ustawa została przy jednym tygodniu, bo przy wydłużeniu w 2017 r. korekta tam została pominięta.
Stąd bierze się to, że bank praktycznie odpada. Łańcuch przy kredycie hipotecznym to podpis, wpis, zaświadczenie o wpisanym obciążeniu, uruchomienie środków i zajmuje on od pięciu do dziesięciu dni roboczych dopiero po transakcji. Tutaj nie ma transakcji, pod którą można by ustanowić hipotekę, zanim cena zostanie zapłacona w całości. Bank musiałby sfinansować zakup, przy którym z góry nie wiadomo, jaką kwotę wygra licytacja, termin to czternaście dni kalendarzowych, a na nieruchomości może pozostać wpisane zajęcie.
Dlatego sprzedaż publiczna jest w praktyce rynkiem dla kupujących z własnymi środkami. Nieruchomość ma dwudziestoprocentowy rabat, ale płaci się za nią gotówką w dwa tygodnie. Te dwa zdania to jedno zdanie. Jak działa zwykły łańcuch: kredyt hipoteczny.
Zapłaciłeś wszystko
i nadal nie jesteś właścicielem.
Zgodnie z art. 496 ust. 2 GPK kupujący nabywa prawa z dniem uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu. Nie z chwilą zapłaty i nie z samego postanowienia. Między wpłatą całej ceny a własnością stoi dwutygodniowy termin na zaskarżenie, a przy wniesieniu zażalenia czas nieokreślony, bo ustawa nie wyznacza terminu dla sądu okręgowego.
A nabycie jest pochodne: „wszystkie prawa, które miał dłużnik”. Miał udział idealny, dostajesz udział idealny. Nie miał nic, dostajesz nic. Przy nieruchomości współwłasnej, zgodnie z art. 500 GPK, sprzedawany jest tylko udział idealny dłużnika, czyli zostajesz współwłaścicielem z obcymi osobami.
Jeśli później okaże się, że dłużnik nie był właścicielem, art. 499 GPK daje kupującemu prawo żądać zwrotu wpłaconej ceny. Droga zwrotna istnieje, ale prowadzi przez powództwo o własność, prawomocny wyrok, odrębny tytuł wykonawczy i egzekucję. Opłata komornika, podatek lokalny i nakłady na remont nie są przez nikogo zwracane w tym trybie.
Wprowadzenie w posiadanie następuje wobec każdej osoby, która trzyma nieruchomość, a ta może bronić się tylko powództwem o własność. Tyle że terminu na wprowadzenie nie ma: ustawa mówi, że się je przeprowadza, nie kiedy. A wobec osoby z podstawą skuteczną wobec nabywcy, czyli z prawem użytkowania lub najmem sprzed pierwszej hipoteki, wprowadzenie w posiadanie nie działa w ogóle.
Nieruchomość jest tańsza. Dzień jest droższy.
Koszty ponad cenę w całości ponosi kupujący: opłata za postanowienie o przysądzeniu 1,5% ceny sprzedaży z limitem 1 533,88 EUR plus VAT, lokalny podatek od nabycia 3% w Warnie, wpis 0,1% i wprowadzenie w posiadanie 1% plus VAT, jeśli nieruchomość jest zamieszkana.
Ta sama nieruchomość, ta sama cena 100 000 EUR w Warnie. Przy sprzedaży publicznej: 4 900 EUR, czyli 4,90%. Z wprowadzeniem w posiadanie: 6 100 EUR, czyli 6,10%. Przy transakcji notarialnej: 3 665 EUR, czyli 3,67%. Różnica wynosi 1 234,51 EUR na korzyść transakcji notarialnej, a z wprowadzeniem w posiadanie 2 434,51 EUR.
Powodem jest opłata za przysądzenie: 1,5% ceny to więcej niż opłata notarialna za tę samą cenę, nawet po uwzględnieniu limitu. I jeszcze jeden szczegół, który odwraca oczekiwanie co do stawki: w Warnie podatek lokalny wynosi 3%, czyli ustawowe maksimum, podniesione uchwałą rady gminy. Liczba 2,5%, która pojawia się w ogólnych artykułach, nie dotyczy Warny.
Ile zostaje z rabatu przy kupnie po cenie wywoławczej: około 16% przy pierwszej sprzedaży i około 33% przy nowej. Przy licytacji do ustawowego limitu wychodzisz jednak 8,6% ponad wycenęJak powstaje pięć różnych liczb dla jednej nieruchomości: realna cena.
175 z 1 444.
Drugie miejsce w kraju.
Migawka portalu Izby Prywatnych Komorników Sądowych z 4 września 2026 r.: w skali kraju łącznie 1 444 ogłoszone nieruchomości, w tym Warna 175, wobec 137 dla Burgas, 50 dla Płowdiwu i 38 dla miasta Sofii. Warna ma 4,6 razy więcej niż miasto Sofia.
⚠️ Liczba to migawka z jednego dnia, a nie roczny wolumen: ogłoszone nieruchomości zmieniają się nieustannie. Ale rząd wielkości mówi dość, mianowicie że to nie egzotyka, lecz równoległy rynek z około stu siedemdziesięcioma obiektami w mieście w dowolnym dniu.
I trzy terminy, które źródła systematycznie mylą. Cena wywoławcza: część portali podaje 75%, obowiązuje 80%. Termin płatności: podają jeden tydzień, ustawa od 2017 r. daje dwa. Termin na zaskarżenie postanowienia: część portali podaje jeden tydzień, ustawa od 2019 r. daje dwa tygodnie .
Osobno jeszcze jedna różnica podatkowa, niewidoczna w obwieszczeniu: przy dłużniku zarejestrowanym według ustawy o podatku od wartości dodanej (ЗДДС) podatek jest wliczony w cenę. Podmiot zarejestrowany korzysta z odliczenia, osoba fizyczna nie. Dla tej samej nieruchomości i tej samej ceny firma i osoba fizyczna płacą inną realną cenę, a różnica sięga 20%. Jest to szczególnie częste przy pracowniach, lokalach handlowych i miejscach postojowych.
Najczęściej zadawane pytania
Czy wszystkie obciążenia wygasają przy sprzedaży publicznej?
Nie. Zgodnie z art. 175 ust. 1 ustawy o zobowiązaniach i umowach z dokonaniem sprzedaży publicznej wygasają wszystkie hipoteki na nieruchomości oraz prawa rzeczowe ustanowione po pierwszej hipotece. Prawa ustanowione przed pierwszą hipoteką pozostają i wiążą kupującego. Ponieważ niemal każde mieszkanie, które trafiło na sprzedaż publiczną, było obciążone hipoteką, pierwsza hipoteka zawsze ma datę, a wszystko wpisane przed nią przetrwa sprzedaż.
Czy zajęcie jest wykreślane w wyniku sprzedaży publicznej?
Nie. Orzeczeniem interpretacyjnym nr 1/2015 Zgromadzenia Ogólnego Izb Cywilnej i Handlowej Najwyższego Sądu Kasacyjnego, podjętym 10 lipca 2018 r., przyjęto, że wpisane zajęcia nie są wykreślane po przeprowadzeniu sprzedaży publicznej, poza przypadkami wyraźnie przewidzianymi w ustawie. Do żądania wykreślenia uprawniony jest organ lub osoba, która nałożyła zajęcie, a nie kupujący w tym charakterze. Dopóki zajęcie widnieje na koncie nieruchomości, jest ona w praktyce niezbywalna i niefinansowalna.
Czy nieruchomość ze sprzedaży publicznej można kupić na kredyt hipoteczny?
W praktyce bardzo trudno. Termin na wpłatę całej ceny wynosi czternaście dni od zakończenia sprzedaży, a przy kredycie hipotecznym wpis hipoteki i uruchomienie środków następują po transakcji. Tutaj nie ma transakcji, pod którą można by ustanowić hipotekę, zanim cena zostanie zapłacona w całości. Ponadto z góry nie wiadomo, jaką kwotę wygra licytacja, a na nieruchomości może pozostać wpisane zajęcie. Dlatego sprzedaż publiczna jest w praktyce rynkiem dla kupujących z własnymi środkami.
Od jakiej ceny startuje licytacja i do jakiej może dojść?
Cena wywoławcza przy pierwszej sprzedaży publicznej wynosi 80 procent wyceny biegłego, a przy nowej sprzedaży 90 procent ceny wywoławczej z pierwszej, czyli 72 procent wyceny. Oferta wyższa o ponad 30 procent od ceny wywoławczej jest nieskuteczna, czyli przy starcie od 80 procent licytacja może legalnie dojść do 104 procent wyceny. Normatywny rabat znika przy jednym konkurencyjnym licytancie.
Jedno zaświadczenie, przed wadium
Wyciągnij zaświadczenie o obciążeniach i sprawdź dwie rzeczy: czy jest wpisane zajęcie i jaka jest data pierwszej hipoteki. Wszystko wpisane przed nią pozostaje twoim problemem, a obwieszczenie ci tego nie powie. Wadium wynosi 10% i przepada, więc sprawdzenie kosztuje o dwa rzędy wielkości mniej niż błąd.
Prześlij nam obwieszczenie i konto nieruchomości. Odeślemy, które obciążenia wygasają, które zostają i ile wychodzi dzień, w którym nieruchomość staje się twoja.
Ten materiał nie jest poradą prawną ani rekomendacją udziału w konkretnej sprzedaży. Konkretny przypadek sprawdza prawnik.
Komentarze
Nie ma jeszcze komentarzy. Bądź pierwszy.