Die Hypothek erlischt von selbst.
Der Pfändungsvermerk nicht.
Und gerade er ist in der Belastungsbescheinigung zu sehen, seinetwegen lehnt die Bank die Finanzierung des Weiterverkaufs ab, und seinetwegen steht die Immobilie festgefahren da.
Die Zwangsversteigerung ist kein Vertrag. Es gibt keinen Verkäufer, der für etwas haftet, keinen Notar, der prüft, und keinen Vorvertrag, in dem irgendetwas vereinbart werden könnte. Es gibt einen hoheitlichen Akt des Staates.
Die praktische Folge ist eine einzige, und sie wiegt schwer: Niemand auf der Gegenseite trägt Verantwortung für den Zustand und die Rechte an der Immobilie. Bei einem gewöhnlichen Geschäft haftet der Verkäufer für Entwehrung und verdeckte Mängel, und der Notar prüft die Lasten und schuldet einen Hinweis. Hier fehlen beide.
Das Eigentum kann durch Besitz festgestellt sein
Nach Art. 483 der Zivilprozessordnung (ГПК) beschreibt der private Gerichtsvollzieher (ЧСИ) die Immobilie, nachdem er sich vergewissert hat, dass sie am Tag des Pfändungsvermerks Eigentum des Schuldners war. Nur lässt das Gesetz ausdrücklich zu, dass dies mangels verlässlicher Angaben nach dem Besitz angenommen wird.
Die Staatsmaschinerie kann also eine Immobilie verkaufen, von der sie selbst nur festgestellt hat, dass jemand sie innehat. Fast niemand liest diesen Artikel. Wie fremder Besitz zum Recht wird: Erwerb durch Ersitzung.
Der Nachlass wird nicht verhandelt.
Er steht im Gesetzbuch.
Der Ausgangspreis, bei dem das Bieten bei der ersten Versteigerung beginnt, beträgt 80 Prozent der Schätzung des Sachverständigen (Art. 485 Abs. 4 ZPO). Kommt die Versteigerung nicht zustande, beginnt die neue bei 90 Prozent des Ausgangspreises der ersten (Art. 494 Abs. 2 ZPO), also bei 72 Prozent der Schätzung.
⚠️ Ein Teil der Rechtsportale veröffentlicht noch 75 und 60 Prozent. Das ist eine alte Fassung: Die Zahl wurde durch das Änderungsgesetz zur ZPO, Staatsanzeiger Nr. 86 vom 27.10.2017, geändert. Ein Rechtsportal ohne Angabe der Fassung ist keine Quelle für ein wörtliches Gesetzeszitat.
Und die Obergrenze, die fast niemand berechnet. Nach Art. 489 Abs. 6 ZPO ist ein Gebot, das mehr als 30 Prozent über dem Ausgangspreis liegt, unwirksam. Bei einem Start von 80 Prozent heißt das, dass das Bieten rechtmäßig bis zu 104 Prozent der Schätzung gehen kann.
Der gesetzliche Nachlass von 20 % verschwindet bei einem einzigen konkurrierenden Bieter. Und da jeder Bieter nur ein Gebot abgeben darf, kann man auf das fremde nicht reagieren.
Die Grenze ist die erste Hypothek
Die richtige Tatsache ist Art. 175 Abs. 1 ZZD: Mit der Durchführung der Zwangsversteigerung erlöschen alle Hypotheken an der Immobilie sowie alle dinglichen Rechte, die nach der ersten Hypothek begründet wurden. Der falsche Schluss ist „also kommt die Immobilie sauber heraus“.
Die Vorschrift hat eine innere zeitliche Grenze. Alles nach der ersten Hypothek entfällt. Alles vor ihr bleibt. Das Nutzungsrecht eines Elternteils, eine eingetragene langfristige Miete, eine Dienstbarkeit zugunsten des Nachbargrundstücks: Stammen sie aus der Zeit vor der ersten Hypothek, überstehen sie die Versteigerung und binden den Käufer.
Und das ist keine Seltenheit. Die Wohnung des Schuldners ist unpfändbar, wenn er und seine Angehörigen keine andere haben, und der Schutz entfällt, wenn auf der Immobilie eine Hypothek zugunsten des Gläubigers liegt. Also war fast jede Wohnung, die in die Zwangsversteigerung gelangt, hypothekarisch belastet, und die erste Hypothek ist selten das erste eingetragene Dokument auf dem Konto.
Die Miete hat ihr eigenes Regime: Ist sie nach der ersten Hypothek eingetragen, wirkt sie nicht gegenüber dem Erwerber, und die Einweisung geht auch gegen den Mieter. Ist sie vor ihr eingetragen, bindet sie den Käufer für ihre gesamte Dauer. Nicht eingetragen, aber mit beglaubigtem Datum, bindet sie bis zu einem Jahr. Wie ein Nutzungsrecht von innen aussieht: eine Immobilie mit eingetragenem Nutzungsrecht.
⚠️ Und das Wichtigste für die Praxis: Die Bekanntmachung nach Art. 487 Abs. 1 ZPO muss den Eigentümer, die Beschreibung, die Angabe, ob die Immobilie hypothekarisch belastet ist, ob beschränkte dingliche Rechte, eingetragene Klagen, Pfändungsvermerke und Mietverträge bestehen, den Ausgangspreis und die Termine nennen. Aber nur ob es sie gibt, nicht seit wann sie im Verhältnis zur Hypothek bestehen. Die beiden neuesten Bekanntmachungen aus Varna im Portal der Kammer der privaten Gerichtsvollzieher (КЧСИ), geprüft am 04.09.2026, haben ein leeres Feld für Lasten.
Das teuerste Missverständnis
zum Thema.
Die Hälfte der Rechtsseiten schreibt, dass Pfändungsvermerke von Amts wegen aufgehoben oder mit Rechtskraft des Beschlusses gelöscht werden. Beides ist falsch, und der zitierte Text spricht überhaupt nicht von Pfändungsvermerken.
Der Oberste Kassationsgerichtshof hat ausdrücklich entschieden: Eingetragene Pfändungsvermerke werden nach Durchführung einer Zwangsversteigerung nicht gelöscht, außer in den ausdrücklich gesetzlich vorgesehenen Fällen (Auslegungsentscheidung Nr. 1/2015 der Gesamtversammlung der Zivil- und Handelskammern, ergangen am 10.07.2018, Nr. 3).
Der Grund ist ein schützender: Der Pfändungsvermerk schützt den Gläubiger, falls der Verkauf entfällt und die Immobilie zum Schuldner zurückkehrt. Zur Beantragung der Löschung berechtigt sind die Stelle oder die Person, die den Vermerk angeordnet hat, nicht der Käufer in dieser Eigenschaft. Er kann nach Rechtskraft des Beschlusses einen Antrag an den Eintragungsrichter stellen, aber auf eigenes Risiko, und ihm obliegt der Nachweis, dass das Verfahren abgeschlossen ist und es keine unbefriedigten Gläubiger gibt.
Die Folge ist finanziell, nicht theoretisch. Solange der Pfändungsvermerk im Register steht, finanziert keine Bank den Weiterverkauf, und kein Käufer zahlt gegen eine solche Belastungsbescheinigung. Der Käufer ist Eigentümer von etwas, das er nicht verkaufen kann.
Zwei Wochen, mit Eigenmitteln
Die Bietersicherheit beträgt 10 % des Ausgangspreises, wird vor der Abgabe eingezahlt und verfällt bei Nichtzahlung. Jeder Bieter darf nur ein Gebot abgeben. Die Frist zur Zahlung des gesamten Preises beträgt 14 Tage ab Abschluss der Versteigerung, und für den nächstplatzierten Bieter, wenn der erste nicht zahlt, ist das Gesetz bei einer Woche geblieben, weil bei der Verlängerung 2017 die Korrektur dort übersehen wurde.
Daher kommt auch, warum die Bank praktisch ausfällt. Die Kette bei einem Hypothekenkredit ist Unterschrift, Eintragung, Bescheinigung über die eingetragene Last, Auszahlung, und sie dauert fünf bis zehn Werktage allein nach dem Geschäft. Hier gibt es kein Geschäft, auf dem eine Hypothek bestellt werden könnte, bevor der Preis vollständig bezahlt ist. Die Bank müsste einen Kauf finanzieren, bei dem man vorher nicht weiß, welche Summe die Versteigerung ergibt, die Frist vierzehn Kalendertage beträgt und an der Immobilie ein Pfändungsvermerk eingetragen bleiben kann.
Deshalb ist die Zwangsversteigerung praktisch ein Markt für Käufer mit Eigenmitteln. Die Immobilie hat zwanzig Prozent Nachlass, wird aber innerhalb von zwei Wochen in bar bezahlt. Die beiden Sätze sind ein Satz. Wie die übliche Kette funktioniert: der Hypothekenkredit.
Sie haben alles bezahlt
und sind noch nicht Eigentümer.
Nach Art. 496 Abs. 2 ZPO erwirbt der Käufer die Rechte ab dem Tag der Rechtskraft des Zuschlagsbeschlusses. Nicht ab der Zahlung und nicht ab dem Beschluss selbst. Zwischen der Zahlung des gesamten Preises und dem Eigentum steht eine zweiwöchige Beschwerdefrist, und bei eingelegter Beschwerde unbestimmte Zeit, weil das Gesetz dem Bezirksgericht keine Frist setzt.
Und der Erwerb ist abgeleitet: „alle Rechte, die der Schuldner hatte“. Hatte er einen ideellen Anteil, erhalten Sie einen ideellen Anteil. Hatte er nichts, erhalten Sie nichts. Bei Miteigentum wird nach Art. 500 ZPO nur der ideelle Anteil des Schuldners verkauft, Sie werden also Miteigentümer mit Fremden.
Wird später festgestellt, dass der Schuldner nicht Eigentümer war, gibt Art. 499 ZPO dem Käufer das Recht, den gezahlten Preis zurückzuverlangen. Der Rückweg existiert, führt aber über eine Eigentumsklage, ein rechtskräftiges Urteil, einen gesonderten Vollstreckungstitel und die Eintreibung. Die Gebühr des Gerichtsvollziehers, die kommunale Steuer und das in die Renovierung Investierte bekommt auf diesem Weg niemand zurück.
Die Einweisung in den Besitz geht gegen jede Person, die die Immobilie innehat, und diese kann sich nur mit einer Eigentumsklage wehren. Nur gibt es für die Einweisung keine Frist: Das Gesetz sagt, dass sie erfolgt, nicht wann. Und gegen eine Person mit wirksamem Rechtsgrund, also einem Nutzungsrecht oder einer Miete aus der Zeit vor der ersten Hypothek, hilft die Einweisung überhaupt nicht.
Die Immobilie ist billiger. Der Tag ist teurer.
Die Kosten obendrauf gehen vollständig zulasten des Käufers: Gebühr für den Zuschlagsbeschluss 1,5 % des Verkaufspreises mit einer Obergrenze von 1.533,88 EUR zuzüglich MwSt., kommunale Steuer beim Erwerb 3 % für Varna, Eintragung 0,1 % und die Einweisung 1 % zuzüglich MwSt., wenn die Immobilie bewohnt ist.
Dieselbe Immobilie, derselbe Preis von 100.000 EUR in Varna. Bei der Zwangsversteigerung: 4.900 EUR, also 4,90 %. Mit Einweisung: 6.100 EUR, also 6,10 %. Beim Notargeschäft: 3.665 EUR, also 3,67 %. Der Unterschied beträgt 1.234,51 EUR zugunsten des Notargeschäfts, und mit Einweisung 2.434,51 EUR.
Der Grund ist die Gebühr für den Zuschlag: 1,5 % des Preises ist mehr als die Notargebühr für denselben Preis, auch nach der Obergrenze. Und ein Detail, das die Erwartung beim Satz umdreht: Für Varna beträgt die kommunale Steuer 3 %, das gesetzliche Maximum, erhöht durch Beschluss des Gemeinderats. Die Zahl 2,5 %, die in allgemeinen Artikeln auftaucht, gilt nicht für Varna.
Wie viel vom Nachlass beim Kauf zum Ausgangspreis bleibt: etwa 16 % bei der ersten Versteigerung und etwa 33 % bei der neuen. Beim Bieten bis zur gesetzlichen Obergrenze liegen Sie jedoch 8,6 % über der Schätzung. Wie die fünf verschiedenen Zahlen für eine Immobilie entstehen: der tatsächliche Preis.
175 von 1.444.
Zweiter Platz im Land.
Momentaufnahme des Portals der Kammer der privaten Gerichtsvollzieher vom 04.09.2026: insgesamt 1.444 bekanntgemachte Immobilien im Land, davon Varna 175, gegenüber 137 für Burgas, 50 für Plovdiv und 38 für die Stadt Sofia. Varna hat 4,6-mal so viele wie die Stadt Sofia.
⚠️ Die Zahl ist eine Momentaufnahme eines Tages, kein Jahresvolumen: Die bekanntgemachten Immobilien wechseln ständig. Aber die Größenordnung sagt genug, nämlich dass dies keine Exotik ist, sondern ein paralleler Markt mit etwa hundertsiebzig Objekten in der Stadt an einem beliebigen Tag.
Und drei Fristen, die die Quellen systematisch verwechseln. Der Ausgangspreis: Ein Teil der Portale nennt 75 %, geltend sind 80 %. Die Zahlungsfrist: Sie nennen eine Woche, das Gesetz gibt seit 2017 zwei. Die Beschwerdefrist gegen den Beschluss: Ein Teil der Portale nennt eine Woche, das Gesetz gibt seit 2019 zwei.
Gesondert noch ein steuerlicher Unterschied, den man der Bekanntmachung nicht ansieht: Bei einem für die MwSt. registrierten Schuldner ist die Steuer im Preis enthalten. Eine registrierte Person nutzt den Vorsteuerabzug, eine Privatperson nicht. Für dieselbe Immobilie zum selben Preis zahlen eine Firma und eine Privatperson einen unterschiedlichen tatsächlichen Preis, und der Unterschied geht bis zu 20 %. Das ist besonders häufig bei Ateliers, Gewerbeobjekten und Stellplätzen.
Häufig gestellte Fragen
Entfallen bei der Zwangsversteigerung alle Lasten?
Nein. Nach Art. 175 Abs. 1 des Gesetzes über Schuldverhältnisse und Verträge erlöschen mit der Durchführung der Zwangsversteigerung alle Hypotheken an der Immobilie sowie die nach der ersten Hypothek begründeten dinglichen Rechte. Rechte, die vor der ersten Hypothek begründet wurden, bleiben bestehen und binden den Käufer. Da fast jede Wohnung, die in die Zwangsversteigerung gelangt ist, mit einer Hypothek belastet war, hat die erste Hypothek immer ein Datum, und alles, was vor ihr eingetragen wurde, übersteht die Versteigerung.
Wird der Pfändungsvermerk mit der Zwangsversteigerung gelöscht?
Nein. Mit der Auslegungsentscheidung Nr. 1/2015 der Gesamtversammlung der Zivil- und Handelskammern des Obersten Kassationsgerichtshofs, ergangen am 10.07.2018, wurde angenommen, dass eingetragene Pfändungsvermerke nach Durchführung einer Zwangsversteigerung nicht gelöscht werden, außer in den ausdrücklich gesetzlich vorgesehenen Fällen. Zur Beantragung der Löschung berechtigt sind die Stelle oder die Person, die den Vermerk angeordnet hat, nicht der Käufer in dieser Eigenschaft. Solange der Pfändungsvermerk im Register steht, ist die Immobilie praktisch unverkäuflich und nicht finanzierbar.
Kann man eine Immobilie aus der Zwangsversteigerung mit einem Hypothekenkredit kaufen?
In der Praxis nur sehr schwer. Die Frist zur Zahlung des gesamten Preises beträgt vierzehn Tage ab Abschluss der Versteigerung, und bei einem Hypothekenkredit erfolgen die Eintragung der Hypothek und die Auszahlung nach dem Geschäft. Hier gibt es kein Geschäft, auf dem eine Hypothek bestellt werden könnte, bevor der Preis vollständig bezahlt ist. Obendrein weiß man vorher nicht, welche Summe die Versteigerung ergibt, und an der Immobilie kann ein Pfändungsvermerk eingetragen bleiben. Deshalb ist die Zwangsversteigerung praktisch ein Markt für Käufer mit Eigenmitteln.
Bei welchem Preis beginnt das Bieten und wie weit kann es gehen?
Der Ausgangspreis bei der ersten Zwangsversteigerung beträgt 80 Prozent der Schätzung des Sachverständigen, bei der neuen Versteigerung 90 Prozent des Ausgangspreises der ersten, also 72 Prozent der Schätzung. Ein Gebot, das mehr als 30 Prozent über dem Ausgangspreis liegt, ist unwirksam, das heißt, bei einem Start von 80 Prozent kann das Bieten rechtmäßig bis 104 Prozent der Schätzung gehen. Der gesetzliche Nachlass verschwindet bei einem einzigen konkurrierenden Bieter.
Eine Bescheinigung, vor der Bietersicherheit
Holen Sie eine Belastungsbescheinigung ein und achten Sie auf zwei Dinge: Ist ein Pfändungsvermerk eingetragen, und wie lautet das Datum der ersten Hypothek? Alles, was vor ihr eingetragen ist, bleibt Ihr Problem, und die Bekanntmachung sagt es Ihnen nicht. Die Bietersicherheit beträgt 10 % und verfällt, die Prüfung kostet also um zwei Größenordnungen weniger als der Fehler.
Schicken Sie uns die Bekanntmachung und das Konto. Wir melden zurück, welche Lasten entfallen, welche bleiben und was der Tag kostet, an dem die Immobilie Ihnen gehört.
Dieses Material ist keine Rechtsberatung und keine Empfehlung zur Teilnahme an einer konkreten Versteigerung. Der konkrete Fall wird von einem Juristen geprüft.
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